Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-3942/2024

Дело № А33-23264/2023

04 сентября 2024 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Железняк Е.Г., Качукова С.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 марта 2024 года по делу № А33-23264/2023,  постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2024 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Град» (далее – заявитель, общество «Град») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края (далее - агентство) о признании приказа руководителя агентства от 22.11.2022 № 08-123п недействительным; об обязании агентства совершить действия, направленные на восстановление положения общества «Град», существовавшего до издания руководителем агентства приказа от 22.11.2022 №08-123п, путем обращения в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 24:43:0110014:4.

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, администрации города Ачинска, филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 марта 2024 года,  оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2024 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с судебными актами, агентство обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить по мотиву неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт.

В поданной жалобе приведены доводы об ошибочности выводов судов о незаконности спорного приказа ввиду его соответствия положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Поступивший от общества отзыв на кассационную жалобу не принимается судом кассационной инстанции, поскольку подан с нарушением требований, установленных абзацем вторым части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части представления суду доказательств его направления иным лицам, участвующим в деле (пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Отзыв поступил в электронном виде посредством информационной системы «Мой Арбитр», поэтому фактическому возврату на бумажном носителе указанному лицу не подлежит.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.09.2008 между Красноярским краем в лице агентства (арендодатель) и краевым государственным предприятием Красноярского края «Краевое автотранспортное предприятие» (арендатор) заключен договор аренды № 05-56 находящегося в государственной собственности Красноярского края земельного участка с кадастровым номером 24:43:0110014:4, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 57 533 кв.м, по адресу: Россия, 

<

...>, для использования производственной базы. Срок действия договора аренды установлен с 21.12.2007 по 20.12.2056.

В связи с переходом прав на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 29.12.2018, заключенному между государственным предприятием Красноярского края «Краевое автотранспортное предприятие» и обществом «Град», дополнительным соглашением от 24.05.2019 к договору аренды от 04.09.2008 № 05-56 арендатор заменен на общество «Град»», уточнен перечень имущества, расположенного на участке.

Дополнительным соглашением от 22.05.2020 к договору аренды земельного участка от 04.09.2008 № 05-56 в качестве арендаторов земельного участка указаны: общество «Град», ФИО1, изменена редакция пункта 1.2. договора аренды, изменены условия внесения арендной платы и начисления пени.

Согласно письму администрации города Ачинска Красноярского края от 25.10.2022 № 5533, адресованному агентству, земельный участок с кадастровым номером 24:43:0110014:4 в соответствии с картой функциональных зон города Ачинска, генерального плана города, утвержденного в редакции решения городского Совета депутатов от 14.10.2005 № 7-29, расположен в функциональной зоне «Зона производственного использования»; в соответствии с картой градостроительного зонирования правил землепользования и застройки города Ачинска, утвержденными Ачинским городским Советом депутатов от 30.05.2014 № 58-704р (в редакции от 28.09.2018 3 34-218р), участок расположен в зоне П2 - «Коммунально-складская зона».

Приказом агентства от 22.11.2022 № 08-1236п изменен вид разрешенного использования находящегося в государственной собственности Красноярского края земельного участка с кадастровым номером 24:43:0110014:4 с вида разрешенного использования «для использования производственной базы» на вид разрешенного использования «объекты дорожного сервиса (код 4.9.1), автомобильный транспорт (код 7.2)».

Данные изменения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Общество «Град» в адрес агентства 03.03.2023 направило письмо о перерасчете арендной платы с учетом кадастровой стоимости арендуемого земельного участка - 24 402 000 рублей, установленной решением Красноярского краевого суда от 02.11.2022.

Письмом от 26.04.2023 № 92-08-3097/2562,3204, адресованном обществу «Град» и ФИО1, агентство сообщило об отсутствии оснований для произведения перерасчета арендной платы и о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды, а также об изменении вида разрешенного использования земельного участка, что повлекло изменение кадастровой стоимости земельного участка. К письму приложен приказ от 22.11.2022 № 08-1236п, на основании которого данные изменения внесены, в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:43:0110014:4.

Письмом от 27.07.2023 № 92-08-5591/7134, 7133, 7132 агентство сообщило обществу «Град», что агентством проведены работы по приведению соответствия вида разрешенного использования участка с классификатором, утверждённым приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», с учетом фактического использования обществом «Град», ФИО1 участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Ссылаясь на то, что оспариваемый приказ от 22.11.2022 № 08-1236п нарушает права и законные интересы общества «Град» как арендатора земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло увеличение арендной платы, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования и признавая оспариваемый приказ незаконным и нарушающим права заявителя, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что арендодатель не вправе изменять вид разрешенного использования арендуемого обществом «Град» земельного участка без согласия последнего.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы судов о наличии оснований для удовлетворения предъявленных обществом требований, суд кассационной инстанции находит данные выводы необоснованными в силу следующего.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено разделение земель на категории по целевому назначению. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к перечисленным в пункте 1 указанной статьи территориальным зонам.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

Судами установлено, что спорный земельный участок предоставлен обществу «Град» в аренду для размещения производственной базы, включающей в себя комплекс объектов недвижимости (согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, обществу на праве собственности принадлежит 9 объектов недвижимости, расположенных на спорном  земельном участке)

При рассмотрении настоящего дела агентство, возражая относительно заявленных требований, ссылалось на то, что в границах спорного земельного участка размещены принадлежащие обществу «Град» объекты недвижимости (нежилое административное здание, здание КПП, гараж-стоянка, здание АЗС, стоянка автобусов, мойка, котельная и т.д.) вид и назначение которых явно не соответствовали изначально установленной в договоре цели использования земельного участка.

Третье лицо – администрация города Ачинска в представленном отзыве также указывало на отсутствие в рассматриваемом случае произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку указанное изменение произведено с учетом назначения и характера фактической эксплуатации зданий и помещений, расположенных на соответствующем земельном участке.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

Принципы, обязательные при установлении в случаях, предусмотренных законом, уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 № 582.

К их числу, в частности, отнесен принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

Иной подход к определению арендной платы может поставить лицо, использующее земельный участок и расположенные на нем объекты вразрез его целевому использованию, в преимущественное положение по сравнению с лицом, использующим участок и объекты в соответствии с его целевым назначением.

На основании изложенного, с учетом указания агентства на то, что причиной принятия им решения об изменении вида разрешенного использования арендуемого обществом «Град» земельного участка является, в том числе, иное фактическое использование земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (отличное от указанного в договоре аренды), к числу юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, входил вопрос о фактическом использовании спорного земельного участка и расположенных на нем объектов арендатором.

Суды, проанализировав положения статей 1, 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 2, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, верно указали на то, что по смыслу приведенных норм вид разрешенного использования земельных участков должен соответствовать его фактическому использованию.

Вместе с тем, в нарушение требований статей 65, 71, 168, 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций указанные обстоятельства в предмет судебного исследования не включили.

Кроме того, указывая на возможность использования земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, суды не дали оценку тому обстоятельству, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ачинска спорный земельный участок расположен в зоне П2 «Коммунально-складская зона», и не устанавливали соответствие фактического использования земельного участка видам разрешенного использования, предусмотренным для такой территориальной зоны, к числу которых отнесены: склады, коммунальное обслуживание, объекты придорожного сервиса, объекты гаражного назначения, обслуживание автотранспорта (основные виды разрешенного использования в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ачинска, утверждёнными городским  Советом депутатов от 30.05.2014 №58-407р (в редакции от 28.09.2018 №37-218-р).

Таким образом, выводы судов о том, что оспариваемый приказ не соответствует земельному законодательству, сделан при неполном установлении всех существенных обстоятельств.

При этом суды необоснованно применили к спорным правоотношениям правовую позицию, касающуюся отсутствия у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, права требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Обязанность соблюдать при эксплуатации расположенных на публичном земельном участке объектов целевое назначение и правовой режим земельных участков вытекает из положений Земельного кодекса Российской Федерации (абзац седьмой статьи 42), Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 263) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 4, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 11 статьи 51 и часть 6 статьи 52), что отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2020 года № 46-П.

Арендодатель же при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка связан установленным порядком предоставления земельного участка для тех или иных целей использования (изменение вида разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков).

На основании вышеизложенного, поскольку выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны без установления всех обстоятельств, необходимых для правильного разрешения спора, при неправильном применении норм материального права, принятые по настоящему делу судебные акты арбитражного суда первой инстанции и апелляционного суда не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (соответствие фактического использования арендуемого публичного участка и расположенных на нем объектов целям предоставления земельного участка), по результатам чего разрешить имеющийся спор.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 марта 2024 года по делу № А33-23264/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2024 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

Е.Г. Железняк

С.Б. Качуков