АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1360/2022

г. Петропавловск-Камчатский

05 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2022 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Душенкиной О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Петропавловска-Камчатского» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ВостокСпецСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Домюнион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 1 455 781,15 руб.,

при участии:

от истца: не явились,

от ответчика: ФИО2 0 представитель по доверенности от 21.03.2022 (сроком на 1 год), удостоверение адвоката № 203, ФИО3 – представитель по доверенности от 20.04.2022 (сроком до 31.12.2022), 

от третьего лица: не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Петропавловска-Камчатского» (далее – истец, ООО «УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского»; адрес: 683024, 

<

...>) обралось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВостокСпецСтрой» (далее – ответчик, ООО «ВостокСпецСтрой»; адрес: 683024, 

<

...>) о взыскании 1 455 781,15 руб., включающих 754 801,55 руб. долга за период с 01.09.2020 по 07.11.2021 и 700 979,60 руб. неустойки за период с 11.09.2020 по 28.01.2021.

Требования истцом заявлены со ссылкой на статьи 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 27.04.2015 № 10-А/15.

Определением от 01.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Домюнион» (далее – третье лицо, ООО УК «Домюнион»). 

Истец и третье лицо в предварительное судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения, а также о возможности перехода к рассмотрению дела в судебном заседании извещены надлежащим образом по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе путем публикации судебного акта на сайте суда в сети Интернет. 

Принимая во внимание отсутствие возражений сторон о рассмотрении дела в назначенную судом дату в его отсутствие, суд на основании части 1 статьи 136, части 4 статьи 137 и части 3 статьи 156 АПК РФ провел предварительное судебное заседание, завершил его, открыл и провел судебное заседание первой инстанции в отсутствие надлежащим образом извещенных истца и третьего лица. 

Истец направил в суд ходатайство о рассмотрении дела по существу в его отсутствие, дополнительно объяснив обращение в суд с рассматриваемым иском взысканием долга за период, когда многоквартирный дом, в котором ответчиком арендовано общее имущество, находился в управлении истца. Истец указывает, что в этот период он нес бремя содержания и текущего ремонта по МКД, и недополученные средства учтены в статье текущий ремонт как неполученный доход.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что признает наличие долга по арендной плате, однако указывает, что фактический долг значительно меньше приводимого истцом расчета. При этом ответчик не уклоняется от исполнения обязательства по возврату признаваемой задолженности (в неоспариваемой части), однако считает, что ООО «УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского» на сегодняшний день не является надлежащим истцом и не вправе требовать уплаты долга по договору аренды общего имущества в многоквартирном доме, перешедшем в управление другой управляющей компании. 

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, ООО «УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского» выполняло функции по управлению многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: 

<

...> Октября д. 26 (далее – МКД), по договору управления. 

27.04.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды помещения общего имущества дома № 10-А/15, по условиям которого арендодатель на основании договора управления от 01.07.2010 № 335-ДУ-10 предоставляет в интересах собственников помещений МКД за плату во временное пользование нежилое помещение общего имущества МКД общей площадью 246,2 кв.м., а арендатор принимает и оплачивает указанное помещение.

Срок аренды установлен на период с 20.04.2015 по 20.03.2016 (пункт 2.3) с условием о продлении договора на срок до 31.12.2022, если за 10 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, а также при отсутствии возражений сторон (пункт 9.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.07.2019). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора и приложением № 1 размер арендной платы составляет 52 292,88 руб. в месяц с учетом НДС. При этом 20 % от стоимости арендной платы арендатор оплачивает арендодателю, а 80 % оплаты идут на выполнение работ по благоустройству МКД, объем и перечень которых утверждается советом дома (пункт 3.2). Работы, выполненные арендатором, принимаются советом дома и учитываются взаимозачетом по договору аренды. 

По акту приема-передачи (приложение № 2 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял помещение без претензий к состоянию арендуемого имущества.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, истец претензией от 24.01.2022 обратился к ответчику с требованием об оплате долга за период с 01.09.2020 по 07.11.2021 в сумме 754 801,55 руб., которое оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора признается необоснованным, исходя из того, что вышеупомянутая претензия от 24.01.2022 направлена ответчику 26.01.2022 (РПО 68300967536265) и после неудачной попытки вручения, имевшей место 01.02.2022, возвращена истцу. Иск подан в суд 28.03.2022, то есть с соблюдением установленного законом срока на досудебное урегулирование спора. 

Возникшие из представленного в материалы дела договора правоотношения подлежат регулированию по правилам главы 34 ГК РФ (Аренда) с учетом общих положений Кодекса об обязательствах и договоре.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт пользования арендованным помещением ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Статьей 244 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности, является их общей долевой собственностью. Распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (статья 246 ГК РФ).

Частью 4 статьи 36 ЖК РФ также предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Поскольку переданное ответчику в аренду по договору от 27.04.2015 помещение жилого дома является общим имуществом МКД, на что прямо указано в договоре, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого дома, спорные правоотношения сторон вытекают из договора аренды имущества, находящегося в собственности нескольких лиц.

В силу статьи 248 ГК РФ доходы от использования данного общего имущества принадлежат собственникам помещений.

Пунктом 1 статьи 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из пункта 4 части 2 статьи 44, частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ следует, что одним из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран и изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, является управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ управляющей организацией является юридическое лицо, с которым заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из смысла указанных норм жилищного законодательства следует, что в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников.

Возникающее в рамках данных отношений представительство управляющих компаний, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме, является гражданским организационным правоотношением, в силу которого правомерные, в пределах данных полномочий, юридические действия управляющих компаний (представителей), действующих от имени собственников (представляемых), по отношению к третьим лицам влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей непосредственно для представляемого.

Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку последние заключены в интересах собственников и именно собственники помещений в многоквартирном доме являются, фактически, стороной данных договоров.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Камчатского края от 10.10.2019 к производству суда принято исковое заявление о признании ООО «УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского» несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу №А24-7511/2019. Определением от 30.12.2019, резолютивная часть которого объявлена 23.12.2019, в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением суда от 01.12.2021 (резолютивная часть объявлена 24.11.2021) должник признан несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно общедоступным сведениям, размещенным на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) действие выданной истцу лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами от 08.05.2015 № 041000065 прекращено по заявлению лицензиата с 08.12.2021 на основании приказа Государственной жилищной инспекции Камчатского края от 08.12.2021 № 123.

Приказом Управления коммунального хозяйства и жилищного фонда от 27.01.2022 № 12-17/22 (размещен на сайте ГИС ЖКХ) ООО УК «Домюнион» определено управляющей организацией в отношении спорного МКД до выбора собственниками помещений в МКД способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

01.02.2022 собственники спорного МКД заключили договор управления с ООО УК «Домюнион».

Таким образом, на дату обращения истца в суд с рассматриваемым иском (28.03.2022) он уже утратил статус управляющей компании в отношении МКД, в котором ответчиком арендуется нежилое помещение, относящееся к общему имуществу собственников МКД. В настоящее время жилой дом находится в управлении ООО УК «Домюнион», которое уполномочено представлять интересы собственников помещений в жилом доме и выступать в их защиту в отношениях с третьими лицами, в том числе по договорам, ранее заключенным в интересах собственников этого МКД.  

Решение собрания собственников о наделении истца в настоящее время взыскивать плату за использование общего имущества жилого дома, отсутствует.

Таким образом, с учетом отсутствия у истца статуса управляющей компании как на момент подачи иска, так и на момент рассмотрении настоящего спора по существу, ООО «УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского», заключившее договор аренды от 27.04.2015 № 10-А/15 в интересах собственников МКД, на что прямо указано в пункте 2.1 договора и что следует из вышеперечисленных правовых норм, утратило право представлять собственников жилого дома в правоотношениях с арендатором, вытекающих из указанного договора. Денежные средства в виде платы за использование общего имущества не поступают в собственность управляющей организации, а принадлежат собственникам помещений в жилом доме и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на цели, определенные решениями собственников. Сама по себе обязанность ответчика вносить плату управляющей компании по договору аренды не свидетельствует о возникновении права собственности управляющей компании на денежные средства арендатора. Взыскание арендной платы в пользу истца, который утратил в настоящее время право на управление жилым домом, будет означать, что денежные средства окажутся в распоряжении лица, не связанного с собственниками какими-либо обязательствами, что повлечет неосновательное обогащение и необходимость его истребования в дальнейшем от истца в пользу собственников.

Оценивая довод истца в обоснование права на иск о том, что спорная задолженность возникла в период осуществления истцом функций управления и учитывается в статье «текущий ремонт» как неполученный доход, суд признает его необоснованным и не свидетельствующим о правомерности обращения с заявленными требованиями в суд, исходя из следующего.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1027/10. 

Законодатель в пунктах 4 и 6 статьи 148, пункте 9.1 статьи 161 ЖК РФ и в подпункте "а" пункта 16 Правил содержания общего имущества от 13.08.2006 № 491 проводит разграничение между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту. 

Договор управления многоквартирным домом, в силу своей специфичной природы, является самостоятельным и поименованным видом гражданско-правового договора. Правоотношения сторон в рамках указанного договора должны регулироваться нормами жилищного законодательства и только при отсутствии специальных норм – нормами гражданского законодательства. 

В данном случае денежные средства, учитываемые по статье «текущий ремонт», вносятся управляющей организации не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем собственникам помещений в МКД. Такие денежные средства не поступают в собственность управляющей организации, а являлись собственностью собственников помещений в МКД, и могут быть использованы управляющей организацией строго по целевому назначению, то есть исключительно для проведения работ по ремонту многоквартирного дома, и только по решению общего собрания собственников (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Следовательно, в случае расторжения с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом (части 8-8.2 статьи 162 ЖК РФ) или изменения способа управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 161 ЖК РФ) прежняя управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств, принадлежащих собственникам помещений в МКД, в силу прямого указания закона, а вновь избранная управляющая организация вправе расходовать данные денежные средства по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома; при этом управляющая компания распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников. 

Следовательно, третье лицо ООО УК «Домюнион» также в силу прямого указания закона и с учетом возложенных на него статьей 162 ЖК РФ обязанностей с момента начала управления спорным МКД приобрел право на сбор и учет денежных средств для целей содержания имущества (включая текущий ремонт) и на распоряжение денежными средствами в интересах собственников помещений в МКД. В целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников. 

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, регулирующего управление многоквартирным домом, при заключении собственниками жилого дома договора управления с новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению. При смене управляющей организации аккумулированные средства на текущий и капитальный ремонт подлежат передаче вновь избранной управляющей организации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2016 № 301-ЭС16-2488). 

Нахождение собранных и неизрасходованных денежных средств у прежней управляющей компании влечет за собой невозможность выделения вновь избранной управляющей компанией средств на содержание имущества спорного МКД и, как следствие, нарушение права собственников МКД на благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (статья 161 ЖК РФ). Право прежней управляющей компании оставить в своем распоряжении чужие денежные средства, принадлежащие собственникам помещений многоквартирного дома, по сути, препятствуя в проведении за их счет работ по содержанию имущества, действующим законодательством не предусмотрено. 

Поскольку истец утратил статус управляющей организации в отношении спорного МКД, у него отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств по статье «текущий ремонт», причитающихся для целей содержания спорного МКД. Следовательно, довод истца об учете взыскиваемой задолженности по статье «текущий ремонт» не только не подтверждает его право на иск, но и напрямую противоречит такому утверждению истца.

Как уже отмечено ранее, частью 9 статьи 161 ЖК РФ устанавливается, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

С момента избрания новой управляющей компании, у ответчика прекращены полномочия по управлению многоквартирным домом. Следовательно, с данного момента договорные отношения между сторонами (собственниками и управляющей компанией) отсутствуют.

Как на момент подачи иска, так и на момент рассмотрении настоящего спора по существу, истец утратил статус управляющей компании. Решение собрания собственников о наделении истца правом в настоящее время взыскивать плату за использование общего имущества жилого дома в материалах дела отсутствует.

В настоящее время жилой дом находится в управлении ООО УК «Домюнион», которое уполномочено представлять интересы собственников помещений в жилом доме и выступать в их защиту. Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку они заключены в интересах собственников.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования, как в части основного долга, так и в части производного требования о взыскании договорной неустойки, не подлежат удовлетворению как заявленные ненадлежащим истцом.

В связи с отказом в иске понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ возмещению не подлежат. При этом истцу надлежит возвратить из федерального бюджета 3 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче искового заявления.

Руководствуясь статьями 104, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Петропавловска-Камчатского» из федерального бюджета 3 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                         О.А. Душенкина