ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3120/2018

г. Челябинск

09 апреля 2018 года

Дело № А07-29945/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альмин» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2018 по делу № А07-29945/2017 (судья Воронкова Е.Г.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Альмин»  - ФИО2 (доверенность от 01.07.2017 № 07).

 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альмин» (далее – ответчик, общество, ООО «Альмин») о расторжении договора купли-продажи №1000 от 29.04.2014, об обязании в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу возвратить по акту приёма-передачи Управлению  объекты муниципального нежилого фонда – нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого здания общей площадью 207,9 кв.м.: № 1а, 2, 4, 9, 11, 30, 30а, 34, 57, 58, 59, 60 и подвала общей площадью 131,7 кв.м.:№ 9, 10, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский района, ул. Чудинова, д. 1.

Решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 19.01.2018 (резолютивная часть оглашена 15.01.2018) исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут  договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1000 от 29.04.2014, с возложением на общество «Альмин»  обязанности в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу возвратить по акту приёма-передачи Управлению  вышеназванные объекты муниципального нежилого фонда.

С вынесенным решением не согласился  ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Альмин» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на неправильность расчета задолженности по договору купли-продажи, составленного без учета произведенных ответчиком платежей. По мнению апеллянта, судом первой инстанции  не учтено нарушение истцом досудебного порядка урегулирования спора; не решен вопрос о возврате истцу денежных средств, внесенных за имущество до расторжения договора. При этом, условие о зачете  внесенных во исполнение договора купли-продажи платежей в счет арендной платы не соответствует закону. Также апеллянтом приведены доводы о заявлении в суде первой инстанции ходатайства об отложении судебного заседания, в связи с временной нетрудоспособностью представителя.  Отсутствие  представителя лишило ответчика возможности направления отзыва,  предъявления встречного иска либо применения примирительных процедур.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился. 

С учетом мнения представителя ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 29 апреля 2014 года между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопреемником которого в настоящее время является Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан) (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Альмин» (покупатель) был заключен договор купли - продажи №1000 объектов муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - нежилых помещений первого этажа девятиэтажного жилого здания общей площадью 207, 9 кв.м: № 1а,2,4,9,11,30,30а,32,34,57,58,59,60, подвала общей площадью 131,7 кв.м.: №9,10,12,13,14,15,15а, 16, расположенных по адресу: г. Уфа, Орджоникидревский р-н, ул. Чудинова, д. 1 (л.д.10-15).

По условиям пункта 2.1. договора покупатель уплачивает продавцу цену объекта в размере 10 410 000 руб.  указанная сумма подлежит оплате в рассрочку согласно пунктам 3.1.1, 3.1.2 договора купли - продажи № 1000 от 29.04.2014. График платежей является приложением к договору (л.д.16).

Согласно пункту 8.4 договора купли - продажи  при задолженности по платежам за 3 месяца, продавец вправе требовать расторжения договора.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости, вышеназванное нежилое помещение  с 10.06.2014 принадлежит на праве собственности обществу «Альмин», с зарегистрированным обременением в виде залога в силу закона (л.д. 53- 54).

В соответствии с представленной в материалы дела информацией Управления, по состоянию на 14.08.2017  просроченная задолженность по оплате стоимости имущества по договору купли - продажи № 1000 от 29.04.2014  составляет 1 764 580 руб. 30 коп., оплата стоимости имущества с момента заключения договора произведена в сумме 3 626 312 руб. 39 коп. (л.д. 19-20). За период с 16.06.2016 по 16.11.2017 размер просроченной задолженности увеличился до 2 210 723 руб. 14 коп.

27.04.2017 Управление направило  в адрес ООО «Альмин» уведомление, в котором предложено ликвидировать возникшую задолженность (л.д.21).     

В связи с невыполнением условий договора Управление направило ответчику письмо №УЗ - 5539 от 10.07.2017 с предложением расторгнуть договор в течение 7 дней (л.д. 24).

Оставление  вышеназванных предложений без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции признал допущенное ответчиком нарушение в части внесения стоимости приобретенного имущества, существенным нарушением условий договора купли-продажи. Установив соблюдение  досудебного порядка  урегулирования спора и факт нарушения, суд расторг договор купли-продажи, в связи с чем обязал ответчика передать истцу проданные по договору нежилые помещения.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество.

Согласно части 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 указанного Кодекса (часть 1 сатьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (части 1, 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующим законодательством не предусмотрено.

Установив длительное неисполнение ответчиком обязательств по оплате объекта купли-продажи (просрочка платежа имела место начиная с июля 2016 года), соотношение суммы внесенных по договору платежей (3 626 312 руб. 39 коп.) со стоимостью имущества по договору (10 410 000 руб.), суд первой инстанции счел допущенное ответчиком нарушение существенным и обоснованно удовлетворил требования  Управления о расторжении договора купли-продажи.

  В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств свидетельствующих о внесении платежей,  сумма которых превышает половину цены  проданного по договору имущества.

Названный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в пункте 65 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

Из приведенных в названном пункте разъяснений следует, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах требования Управления о возвращении истцу спорных помещений удовлетворены обоснованно.

Оценивая возражения подателя апелляционной жалобы относительно несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из письменных материалов дела следует, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, путем направления уведомлений о необходимости погашения задолженности и расторжении договора. Действий по  оформлению соглашения о расторжении договора во внесудебном порядке, ответчиком предпринято не было.

С учетом изложенного, оснований для оставления исковых требований о расторжении договора и связанных с этим требований об обязании ответчика передать истцу нежилые помещения, у суда первой инстанции не имелось.

Также у суда первой инстанции не имелось оснований в рамках настоящего спора решать вопрос о возврате обществу уплаченных им при исполнении договора денежных средств.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в ряде случаев общее правило может уступать нормам о неосновательном обогащении. Одним из таких случаев является неполучение оплаты (неполное ее получение) по прекращенному договору, о чем указано в пункте 65 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, соответствующие нормы о неосновательном обогащении могут быть применены к обязанности истца возвратить ответчику полученные, в качестве частичной оплаты денежные средства  (при доказанности соответствующих оснований).

Судебной коллегией отмечается, что в рамках настоящего спора не подлежит разрешению вопрос о квалификации полученных истцом платежей ответчика. Правовое значение для настоящего спора имеет вопрос о размере неисполненного ответчиком обязательства и длительности неисполнения, характеризующие существенность нарушения предусмотренного договором купли-продажи обязательства.

Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы, отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания по причине временной нетрудоспособности представителя (л.д. 45) к таким нарушениям не относится.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными; арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Положениями указанных пунктов названной статьи предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле.

Принимая во внимание то, что для представления своих интересов юридическое лицо имело возможность привлечь иных представителей, в том числе воспользоваться услугами адвоката,  вести дела и представлять интересы юридического лица может непосредственно его руководитель,  явка представителей сторон в судебное заседание не признана обязательной,  суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика. 

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку при обращении с апелляционной жалобой обществом «Альмин» не была произведена уплата государственной пошлины, ее взыскание следует произвести в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2018 по делу № А07-29945/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альмин» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альмин» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.Ю. Соколова

Судьи:                                                                         Г.Н. Богдановская

                                                                                     М.И. Карпачева