Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А45-7014/2011

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 30 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Шаровой Н.А.

судей                                                                  Кадниковой О.В.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.05.2023 (судья Стрункин А.Д.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 (судьи Дубовик В.С., Михайлова А.П., Сбитнев А.Ю.) по делу № А45-7014/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Производственно-инвестиционной компании «Сибстройкоммерс»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – общество ПИК «Сибстройкоммерс», должник), принятые по заявлению ФИО2 о признании ФИО3 утратившим право преимущественной покупки 119/121 доли в праве собственности на объект незавершённого строительства, об обязании конкурсного управляющего ФИО4 заключить по результатам проведения торгов договор купли - продажи с ФИО2; заявлению ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 о признании результатов торгов недействительными.

Суд установил:

в деле о банкротстве должника его участник ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 обратился с заявлением об оспаривании торгов, состоявшихся в отношении имущества общества ПИК «Сибстройкоммерс», а именно: 119/121 доли в праве собственности на объект незавершённого строительства со следующими физическими характеристиками: двухуровневая подземная автостоянка, кадастровый номер: 54:35:051750:1276. площадь застройки: 1781 кв. м, степень готовности объекта незавершённого строительства: 35 %, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051750:0049, расположенном по адресу: 

<

...> (далее также – доля, спорный объект).

Заявление мотивировано продажей доли в праве на объект без надлежащего оформления права на земельный участок, на котором объект расположен, в период спора в отношении прав участников долевого строительства на указанный объект, что отрицательно повлияло на круг потенциальных покупателей и стоимость реализации.

ФИО2 (победитель торгов) обратился в суд с заявлением о признании ФИО3 (второй участник долевой собственности в объекте) утратившим право преимущественной покупки принадлежащей должнику 119/121 доли в праве на объект незавершённого строительства, об обязании конкурсного управляющего ФИО4 заключить договор купли-продажи с ФИО2 по результатам проведения торгов.

Требование обоснованно пропуском участником долевой собственности установленного пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) срока на реализацию права преимущественной покупки.

Определением суда от 29.05.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.08.2023, торги в отношении доли на объект незавершённого строительства признаны недействительными, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Суды установили отсутствие у должника права долгосрочной аренды на земельный участок, указание управляющим в извещении о проведении торгов несуществующего кадастрового номера, сведений об обременениях, проведение торгов в период спора о праве в отношении предмета торгов, что в совокупности неоправданно и существенно снизило его привлекательность для потенциальных участников торгов, ограничило их круг и воспрепятствовало реализации по наилучшей цене.

В кассационной жалобе ФИО2 просит обжалуемые судебные акты отменить, разрешить спор по существу либо направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в обоснование ссылается на отсутствие нарушений при проведении торгов ввиду того, что отсутствие жалоб ФИО5, других участников общей собственности, кредиторов на опубликование конкурсным управляющим сообщения о продаже доли в праве на объект без оформления права аренды на земельный участок свидетельствует о согласии заинтересованных лиц с таким порядком продажи; экспертное заключение о стоимости доли при условии оформления договора аренды земельного участка отсутствует, соответственно, факт реализации по существенно заниженной стоимости не доказан.

В приобщённом к материалам дела в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзыве на кассационную жалобу ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 просит обжалуемые судебные акты оставить в силе.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в обособленном споре лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы обособленного спора, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, законность обжалуемых определения и постановления, суд округа не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество ПИК «Сибстройкоммерс» осуществляло строительство двухуровневой подземной автостоянки и жилого дома переменной этажности, расположенных по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, улица Телевизионная. Выдано разрешение на строительство от 30.06.2009, которое продлено до 26.03.2011, затем до 31.12.2012.

Объект строительства возводился на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051750:0049, в отношении которого заключён договор аренды от 08.10.2007 № 21786, срок действия которого истёк 31.12.2012.

Жилой дом возведён и введён в эксплуатацию, в результате чего у участников строительства возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051750:0049.

В Единый государственный реестр недвижимости в реестр внесена запись 54:35:051750:1276-54/179/2020-2 о регистрации права собственности общества ПИК «Сибстройкоммерс» на 119/121 долей в праве на объект недвижимости проектируемого назначения - двухуровневая подземная автостоянка; кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости - 54:35:051750:49; кадастровая стоимость объекта незавершённого строительства на момент его регистрации за должником (02.02.2020) составляла 16 533 691,77 руб.

Определением суда от 23.11.2022 гражданам, заявившим о признании права собственности на машино-места в спорном объекте незавершённого строительства, отказано; признано и далее принадлежащим должнику право собственности на указанную долю.

Управляющий, несмотря на наличие обременений и неразрешённого спора с собственниками квартир во введённом в эксплуатацию жилом доме и в отсутствие прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051750:0049, необходимый для эксплуатации спорного объекта, провёл оценку доли на спорный объект незавершённого строительства с учётом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на 25.11.2021.

Также управляющий 26.11.2021 по своей инициативе провёл заседание комитета кредиторов должника с участием ФИО7, ФИО8 (по утверждениюФИО2, оба участника являются доверенными лицами ФИО5 -бенефициара деятельности должника), на котором утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи спорной доли.

В сообщение от 03.12.2021 № 7769138 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве управляющим включены сведения о проведении торгов в отношении спорной доли с указанием на наличие обременений, отсутствие у должника прав на земельный участок с кадастровым номером: 54:35:051750:0049, наличие нерассмотренного спора на объект, с установлением начальной цены продажи в размере 3 247 000 руб.

Управляющим 21.01.2022 опубликовано сообщение № 8060528 о том, что торги признаны не состоявшимися по причине отсутствия допущенных заявок для участия в торгах. Повторные торги признаны не состоявшимися по причине отсутствия заявок для участия в торгах.

Управляющим 16.12.2022 опубликовано сообщение № 10315979 о проведении торгов в отношении имущества должника в форме публичного предложения, в отношении которых 10.01.2023 опубликовано сообщение № 10481313 о том, что их победителем признан ФИО2, предложивший наибольшую цену за имущество в размере 2 380 000 руб.

В силу статьи 449 ГК РФ, торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги.

Предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключённой по результатам торгов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 1 и 5 информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов.

Под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица, при этом в ходе рассмотрения иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов, при незначительном характере нарушения, и отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося лишь на формальные нарушения.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, суды пришли к обоснованным выводам о том, что реализованный управляющим порядок проведения торгов воспрепятствовал получению максимально возможной выручки.

Так, в силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с правилами статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Правовое регулирование арендных отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершённые строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с правовыми позициями, изложенными в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570 специальными положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведённых норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

В данном случае жилой дом, расположенный (как и спорный объект незавершённого строительства автостоянки) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051750:49, введён в эксплуатацию, что предполагает возникновение на этот земельный участок права общей долевой собственности собственников квартир.

Сведений о том, что из состава указанного земельного участка для завершения строительства спорного объекта незавершённого строительства (автостоянки) выделен другой земельный участок, могущий быть предметом договора аренды, не имеется.

Вместе с тем, даже в таком возможном случае, по правилу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, приведённой в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, от 08.02.2018 № 304-ЭС18-435, нахождение на земельном участке принадлежащего должнику объекта незавершённого строительства, возведённого в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора его аренды.

Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённым приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, предусмотрено, что совместная оценка земельного участка и находящихся на нём объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учётом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичногона рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).          В сообщениях о торгах конкурсный управляющий указал об отсутствии у должника прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051750:0049.

Как следует из отчёта №152-21-НР от 25.11.2021 рыночная стоимость предмета оценки установлена без учёта какого-либо из возможных прав на земельный участок, что не учитывает указанное правило пункта 6 ФСО № 7.

Суды правильно исходили из того, что оценка без учёта потенциального права на земельный участок, прямое указание в сообщениях о торгах об отсутствии права, при наличии сведений о кратно более высокой кадастровой стоимости спорного объекта незавершённого строительства, отрицательно влияет на привлечение максимального круга потенциальных покупателей и формирование оптимальной цены на торгах.

Кроме того, аналогичное отрицательное влияние оказало то, что в сообщениях о торгах управляющим указаны сведения о том, что в отношении предмета торгов имеется обособленный спор о признании права собственности, рассматриваемый в рамках дела о банкротстве № А45-7014/2011 в Арбитражном суде Новосибирской области по заявлению участников долевого строительства, со сведениями о котором можно ознакомиться на официальном сайте: https://kad.arbitr.ru/Card/82a5e7eb-f467-490c-bb19- ff311d78aa28.

Определением суда от 23.11.2022 гражданам, заявившим о признании права собственности на машино-места в спорном объекте незавершённого строительства, отказано.

Указанный спор завершён в пользу должника, применимые к нему нормы права и устойчивая судебная практика о невозможности признать право собственности кредиторов на нежилые помещения, включённые в состав конкурсной массы должника, управляющему как специальном субъекту профессиональной деятельности известны (в отличие от потенциальных участников торгов), соответственно, торги проведены с неоправданным информированием о споре, рассмотрение которого фактически уже было завершено в пользу должника.

Кроме того, судами установлено некорректное указание в сообщениях о торгах кадастрового номера земельного участка - 54:35:051750:0049, тогда как к отчётуот 25.11.2021 №152-21-НР приложена выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051750:49, что препятствовало получению достоверной информации о свойствах предмета торгов,  об обременениях земельного участка, соответственно, привлечению потенциальных покупателей.

Пунктом 2 статьи 448 ГК РФ установлено, что извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Сообщение о проведении торгов является по своей правовой природе публичной офертой, которая в силу части 2 статьи 437 ГК РФ должна быть полной и безоговорочной и содержать все существенные условия, позволяющие сформировать предложение (акцепт) организатору торгов и подать заявку для принятия участия в торгах, в том числе в части определения предмета торгов.

Таким образом, судами сделаны правильные выводы о том, что некорректная информация, не позволяющая установить достоверные сведения о предмете торгов (пункт 2 статьи 448 ГК РФ), препятствовала формированию у потенциальных покупателей намерений приобрести предмет торгов, оценить возможность участия в торгах, что снижает число их участников, отрицательно влияет на возможность формирования конкурсной массы и удовлетворения требований кредиторов как цели процедур банкротства.

Признание торгов недействительными исключает возможность заключения по их итогам договора купли-продажи как с победителем торгов, так и лицом, возможно имеющим преимущественное право покупки, соответственно, в удовлетворении заявления ФИО2 отказано правильно, а доводы о нерассмотрении его заявления по существу не соответствуют действительности и содержанию (в том числе резолютивной части) обжалуемых судебных актов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что конкурсным управляющим допущены нарушения при опубликовании сведений о торгах, выразившиеся в ненадлежащем доведении сведений о продаваемом имуществе до потенциальных покупателей, что оказывает негативное влияние на возможность получения максимальной цены от продажи имущества должника, суды обоснованно признали допущенные нарушения существенными, в связи с чем, правомерно удовлетворили заявление ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права применительно к фактическим обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях (статья 286 АПК РФ).

Поскольку оснований, предусмотренных статьёй 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.05.2023 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по делу № А45-7014/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   Н.А. Шарова

 

Судьи                                                                                                                 О.В. Кадникова

 

ФИО1