ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-250249/2015

20 марта 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2025 года

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Кочергиной Е.В., 

судей Петровой В.В., Архиповой Ю.В.,

при участии в заседании:

от истца: акционерного общества «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» - ФИО1, по доверенности от 10.01.2025г.,

от ответчика: Образовательной автономной некоммерческой организации высшего образования «Институт Экономики Бизнеса» - ФИО2, ректор, протокол №35 от 12.07.2020г.,

от третьих лиц:

от закрытого акционерного общества «Учебный центр Центробизнес» - ФИО3, по доверенности от 24.12.2024г.,

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом – ФИО4, по доверенности от 25.12.2023г.,

от Департамента культурного наследия города Москвы – не явился, извещен,

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО5, по доверенности от 06.12.2024г.,

от акционерного общества «Минерально-химическая компания «Еврохим» - не явился, извещен,

от Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве – не явился, извещен,

рассмотрев 06 марта 2025 года в судебном заседании кассационные жалобы Образовательной автономной некоммерческой организации высшего образования «Институт Экономики Бизнеса», закрытого акционерного общества «Учебный центр Центробизнес»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 августа 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2023 года по делу № А40-250249/2015

по исковому заявлению акционерного общества «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)»

к Образовательной автономной некоммерческой организации высшего образования

«Институт Экономики Бизнеса»,

о взыскании денежных средств,

третьи лица: закрытое акционерное общество «Учебный центр Центробизнес», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Департамент

культурного наследия города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, акционерное общество «Минерально-химическая компания «Еврохим», Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве,

по встречному исковому заявлению Образовательной автономной некоммерческой организации высшего образования «Институт Экономики Бизнеса»

к акционерному обществу «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)»

о взыскании излишне перечисленной арендной платы, 

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с образовательной автономной некоммерческой организации высшего образования «Институт Экономики Бизнеса» (далее – ответчик) 46 442 796 руб. 38 коп. неосновательного обогащения за пользование зданием общей площадью 1 482,5 кв.м. за период с 21.09.2014 по 21.12.2015, с учетом НДС.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15 марта 2023 года ФГУП «ФТ-Центр» заменен в порядке процессуального правопреемства на акционерное общество «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)».

Также 08 августа 2022 года судом принят к рассмотрению уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск о взыскании 830 200 руб. излишне перечисленной арендной платы за период с апреля 2015 года по ноябрь 2015 года. 

Дело рассмотрено с участием в качестве не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора третьих лиц: закрытого акционерного общества «Учебный центр Центробизнес», Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Департамента культурного наследия города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, акционерного общества «Минерально-химическая компания «Еврохим» и Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 августа 2023 года требования первоначального иска удовлетворены в части взыскания с ответчика 35 719 873 руб. 91 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска, а также в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2023 года, решение Арбитражного суда города Москвы от 10 августа 2023 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, ответчик и третье лицо закрытое акционерное общество «Учебный центр Центробизнес» обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, в том числе – установленным ранее вступившими в силу судебными актами, просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационных жалоб к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В связи с наличием предусмотренных статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований определением Арбитражного суда Московского округа от 30 августа 2025 года произведена замена судьи Дацука С.Ю. на судью Архипову Ю.В.

Судебное заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).

В заседании суда кассационной инстанции 06 марта 2025 года представители ответчика и третьего лица ЗАО «УЦ Центробизнес» изложенные в поданных ими жалобах доводы и требования поддержали, ЗАО «УЦ Центробизнес» с требованиями жалобы ответчика согласилось по доводам приобщенного в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыва, представитель истца против удовлетворения жалоб возражал по доводам приобщенных к материалам дела отзывов.

Представители третьих лиц: Росимущество и Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения жалоб возражали, отзывы на жалобу не представили, иные третьи лица явку своих представителей не обеспечили, отзывы не представили, что согласно положениями части 3 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационных жалоб.

Обсудив доводы кассационных жалоб и отзывов на них, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, здание общей площадью 1 482,5 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, согласно постановлению Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР» является памятником истории и культуры, подлежащим охране как памятник государственного значения («Городская усадьба Ардалионова» – Главный дом XIX в.). 

Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 № 3020-1 спорное здание отнесено к собственности Российской Федерации, однако 22.06.2001 право собственности на него было зарегистрировано за городом Москвой. 

При рассмотрении спора по делу № А40-118628/2014 было установлено, что согласно генеральному инвестиционному договору от 12.09.1995 № 336, заключенному между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (УГК ОИП г. Москвы), Минобрнауки России, ИНЭКБИ, ЗАО «Фирма «Центробизнес» (в настоящее время – ЗАО «Учебный центр Центробизнес») и Управлением по проектированию общественных зданий и сооружений «Моспроект-2» спорное здание было передано ответчику во владение и пользование на 48 лет, из которых первые 20 лет - в аренду с 12.09.1995 по 12.09.2015, последующие 28 лет - в безвозмездное пользование с 12.09.2015 по 12.09.2043, с возложением на ответчика также охранных обязательств.

Истец, ссылаясь на установленное судебными актами по вышеуказанному делу обстоятельство определения условий пользования зданием заключенными между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры (впоследствии – Государственным учреждением «Главное Управление охраны памятников г. Москвы») и ЗАО «Учебный центр Центробизнес» тремя охранно-арендными договорами на пользование недвижимым памятником истории и культуры, а именно: от 20.09.1994 № 336 (на период с 20.09.1994 по 20.09.2004), от 20.08.1999 № 336 (на период с 01.09.1999 по 20.09.2004) и от 05.08.2004 № 336 (на период с 20.09.2004 по 20.09.2014), а также на заблаговременно заявленные правопредшественником возражения относительно продления охранно-арендного договора, в связи с чем с 21.09.2014 действие договора от 05.08.2004 № 336 и заключенного ЗАО «УЦ «Центробизнес» с истцом на тот же срок договора от 12.12.2004 № 2004/001-ДП безвозмездного пользования, обратился с требованием взыскания в порядке неосновательного обогащения стоимости бездоговорного пользования зданием, размер которой за спорный период определен по выполненному ЗАО «Международный центр оценки» отчету № 510/14 от 21.10.2014 об оценке как 21 205 руб. без учета НДС и коммунальных платежей за 1 кв.м. в год или 25 022 руб. с учетом НДС, но без учета коммунальных платежей, за 1 кв.м. в год.

Поскольку направленная истцом претензия об оплате неосновательного обогащения ввиду бездоговорного пользования ответчиком имущества была оставлена без удовлетворения, истец обратился с вышеуказанными требованиями в суд.

Обращаясь со встречным иском, ответчик указал на безосновательное получение и удержание истцом платежей за пользование спорным зданием в установленный инвестиционным договором период безвозмездного пользования с 12.09.2015 по 12.09.2043. ИНЭКБИ имеет право на безвозмездное пользование спорным зданием, платежи с апреля 2015 г. по ноябрь 2015 г. в сумме 830 200 руб.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 125, 214, 294-295, 307-310, 606, 610, 614, 621, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», постановлений Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 № 96 «О делегировании полномочий правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» и от 04.10.2012 № 106-ПП «Положением об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ», требования первоначального иска удовлетворил частично исходя из отсутствия заключенного в установленном порядке в отношении спорного здания договора аренды при неприменимости в отношении не являющегося стороной генерального инвестиционного договора истца условий такой сделки, а также отсутствия возражений относительно отчета о рыночной стоимости пользования спорным зданием, отметив недоказанность наличия оснований для применения предусмотренных законом льгот и непредставление истцом доказательств возврата полученных от ответчика с 2015 года денежных средств на сумму 560 385 руб. при пропуске на момент обращения со встречным иском срока исковой давности на сумму 269 814 руб. 96 коп.

В то же время судами при разрешении спора по существу не учтено следующее.

Согласно положениям пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности применительно к предмету настоящего спора возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом либо не предусмотренных, но не противоречащих ему, а также из неосновательного обогащения.

Статьей 423 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Возмездность договора предполагается, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Встречным в соответствии с положениями статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 

При этом ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченным законом или собственником лицам.

При этом, из положений статей 613 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача имущества в аренду не влечет изменения либо прекращения прав третьих лиц на это имущество, а переход права собственности либо иного вещного права на объект аренды также не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно приведенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также в утвержденном Президиумом 24.04.2019 «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)» разъяснениям по общему правилу имущество может быть передано в аренду только по одной сделке. Наличие в отношении одного и того же предоставляемого в пользование имущества другой сделки, за исключением случая пользования арендаторами разными частями одной вещи или попеременно в различные периоды времени, влечет фактическую невозможность исполнения обязательств по заключенной позднее сделки и взыскания, в связи с этим, убытков.

При этом достигнутое сторонами в требуемой форме соглашение по всем существенным условиям договора независимо от факта обязательной государственной регистрации сделки влечет возникновение предусмотренных таким соглашением прав и обязанностей сторон, а фактическая передача имущества исключает наличие оснований для признания такого соглашения недействительным либо незаключенным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», отсутствие государственной регистрации сделки в отношении недвижимого имущества исключает предоставление стороне такой сделки предусмотренных законом преференций (ст.613, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время, судами для целей применения положений Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должны быть учтены обстоятельства, включая фактическую дату, заключения спорной сделки.

В нарушение изложенного выше суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора с учетом вступивших в законную силу судебных актов по спорам с участием тех же сторон не установили, какой сделкой обусловлено право ответчика требовать передачи спорного объекта недвижимости в качестве встречного представления, является ли эта сделка действительной на момент рассмотрения спора и подлежит ли сохранению как ранее возникшее обременение при регистрации вещного права на тот же объект недвижимости за истцом.

Также судам применительно к положениям статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснений рассмотреть вопрос распределения негативного бремени отсутствия сведений относительно обременения объекта недвижимости правами ответчика и третьего лица на момент его закрепления за истцом на праве хозяйственного ведения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», толкование условий договора осуществляется в системной взаимосвязи, с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения, а само толкование не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Вопреки изложенному, суды при рассмотрении настоящего дела, признав обстоятельства наличия генерального договора инвестирования установленными вступившими ранее в законную силу судебными актами, не истолковали заключенные относительно спорного здания договоры, предусматривающие условия его передачи в пользование ответчику, в их системной связи, одновременно допустив ситуацию, когда одна сделка в ее оценке и толковании исключает существование другой сделки.

Кроме того, рассматривая вопрос о взыскании неосновательного обогащения, суды оставили без внимания и оценки как положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей обязанность арендатора по внесению арендной платы до момента фактического возврата имущества.

При этом, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в утвержденных Президиумом 26.12.2018 «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» и 19.07.2023 «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)», плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, в связи с чем требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Доказывание указанных в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации убытков, обусловленных несвоевременным возвратом арендованного имущества, осуществляется арендодателем в порядке, установленном статьями 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного судебные акты по настоящему делу приняты при неправильном применении норм материального права и при неполном исследовании фактических обстоятельств, что в соответствии с положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены и направления согласно требованиям статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и, установив существенные для рассмотрения настоящего дела обстоятельства, при правильном применении норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 августа 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2023 года по делу № А40-250249/2015 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья Е.В. Кочергина 

Судьи: В.В. Петрова 

 Ю.В. Архипова