ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16772/2017

город Ростов-на-Дону

06 декабря 2017 года

15АП-15208/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2017 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Б.Т. Чотчаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя (ответчика - ООО «Буржуа»): представитель не явился,

от заявителя (ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Анапа): представитель не явился,

от заинтересованного лица (истца): представитель ФИО2, удостоверение от 26.06.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Буржуа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации муниципального образования города-курорта Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2017 по делу № А32-16772/2017 

по иску заместителя прокурора Краснодарского края в интересах муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа 

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Буржуа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительным (ничтожным) соглашения, 

принятое в составе судьи Куликова О.Б.,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском в интересах муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, обществу с ограниченной ответственностью «Буржуа» (далее – ответчики) о признании недействительным (ничтожным) заключенное между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» соглашения от 12.05.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179 (№ 3700006929), которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости запись о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «для эксплуатации служебных зданий».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2017 исковые требования удовлетворены. Признано недействительным (ничтожным) подписанное между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» соглашение от 12.05.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179 (№ 3700006929), которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития». Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «апартамент - отели, гостиницы, общежития». Восстановлена в Едином государственном реестре недвижимости запись о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «для эксплуатации служебных зданий». С общества с ограниченной ответственностью «Буржуа» в доход федерального бюджета взыскано 3000 руб. государственной пошлины.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что соглашение от 12.05.2016 не соответствует требованиям земельного законодательства.

Общество с ограниченной ответственностью «Буржуа» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 16.08.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в соответствии с нормами действующего законодательства арендатор вправе выбрать один из установленных видов разрешенного использования земельных участков. Оформление прав на арендованный земельный участок с изменившимся видом разрешенного использования земельного участка, приведенным в соответствие с градостроительным регламентом, при наличии действующего договора аренды, определяющего целевое назначение земельного участка, осуществляется путем внесения соответствующих изменений в договор аренды или путем заключения дополнительного соглашения. Новое предоставление земельного участка в этом случае не осуществляется. По мнению заявителя, позиция истца о недействительности соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка ошибочна и не подтверждена доказательствами. Тот факт, что обществом получено разрешение на реконструкцию зданий, является лишь обстоятельством, подтверждающим правомерность действий общества по реконструкции объектов недвижимости, находящихся у него же в собственности. Заявитель указывает на то, что требование истца о восстановлении записи в ЕГРН о виде разрешенного использования не основано на законе и фактически направлены на оспаривание права ООО «Буржуа» на земельный участок. Также, ответчик указывает на то, что требуя расторжения спорного соглашения, как несоответствующего требованиям закона, истец не просит суд возвратить суммы, перечисленные в счет оплаты по договору аренды, что грубо нарушает имущественные права общества. В данном случае, имело место не первичное предоставление земельного участка под строительство, а изменение вида разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного обществу по договору аренды, срок действия которого не истек. Поскольку закон не предусматривает обязанность собственника земельного участка, предоставленного в аренду, проводить торги в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, постольку другие предприниматели не могли принимать участие в таких торгах, что отрицает их заинтересованность в оспариваемой сделке, и, как следствие, исключает наличие у прокурора права на обращение в суд с настоящим иском по этим основаниям.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа  обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 16.08.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

 Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- внесение изменений в прекративший свое действие 25.08.2015 договор аренды противоречит земельному законодательству и основам договорного права. Допустимым доказательством окончания срока действия договора № 3700006929 было бы наличие в материалах дела сообщения одной из сторон договора о   намерении   прекратить   арендные   отношения, направленного за 3 месяца до даты, обозначенной судом первой инстанции, как окончание срока действия договора. На отсутствие такого сообщения неоднократно указывалось ответчиками, оно не опровергается материалами дела и даже не оспаривается истцом. По мнению заявителя, вывод суда о прекращении арендных отношений 25.08.2015 нормативно и фактически не обоснован;

- вывод суда первой инстанции о незаконном изменении вида разрешенного использования земельного участка в нарушение процедуры его предоставления (путем проведения торгов) является ошибочным и противоречит имеющимся в деле доказательствам. В указанных судом первой инстанции нормах Земельного кодекса Российской Федерации речь идет о предоставлении земельных участков, в отношении которых у заявителя отсутствуют преимущественное и исключительное право на приобретение в аренду. Вместе с тем, на первой странице рассматриваемого иска сам прокурор ссылается на то, что общество является собственником расположенных на участке зданий. Наличие таких зданий само по себе опровергает обоснование ничтожности соглашения, на которое ссылается прокурор - невозможность предоставления участка без проведения аукциона. В материалах дела имеется выписка из информационной системыобеспечения градостроительной деятельности, из которой следует, чтогенеральным планом городского округа г. Анапа в качестве основных видов ипараметров использования переданного в аренду земельного участкапредусмотрены «апартамент-отели, гостиницы, общежития».     

От Прокуратуры Краснодарского края поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому доводы жалобы являются несостоятельными. Земельный участок в целях строительства объектов недвижимости предоставляется по результатам торгов (аукциона) согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Доказательств того, что органом местного самоуправления вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен в целях строительства является то, что после заключения оспариваемого соглашения обществу выдано разрешение на реконструкцию гостиницы с административным зданием. Арендованный обществом земельный участок находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательством порядка распоряжения публичной собственностью. То обстоятельство, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости (здания служебного корпуса и котельной), принадлежащие обществу на праве собственности, не является основанием, исключающим возможность соблюдения требований закона для получения земельного участка в целях строительства объектов недвижимости.

Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа представлен отзыв на апелляционную жалобу ООО «Буржуа», в котором ответчик поддерживают вышеуказанную жалобу.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 произведена замена судьи Нарышкиной Н.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Чотчаева Б.Т. Судебное разбирательство дела начато с самого начала в порядке части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель заинтересованного лица (истца) в судебном заседании против доводов апелляционных жалоб возражал по основаниям отзыва.

Заявители (ответчики) явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. От администрации муниципального образования город-курорт Анапа поступило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителя.

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя заинтересованного лица (истца), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и федеральным государственным унитарным предприятием «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш"» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 7700000179 от 25.08.2005, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта с кадастровым номером 23:37:1101002:0020 находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (далее – участок), для эксплуатации служебных зданий ФГУП «НЭМБЦ "Большой Утриш"» в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6 421 кв.м. (пункт 1.1. договора).

Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 25.08.2005 по 25.08.2015.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе (пункт 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 7.1. договора изменения и (или) дополнения к договору оформляются письменно сторонами путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном пунктом 8.1. договора. 

Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5. договора.

Согласно пункту 7.3. договора, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

08.09.2006, в связи с реорганизацией арендатора, между сторонами договора заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179.

Между закрытым акционерным обществом «Анапа Инвест» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 14-16/17-2013 от 22.08.2013, согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя объекты недвижимости (здания), расположенные по адресу: 353407, Краснодарский край, город курорт Анапа, с. Большой Утриш, общей площадью 533,5 кв.м., в сроки, предусмотренные договором, а покупатель обязался принять имущество и уплатить за него цену, предусмотренную, а именно:

- здание котельной, назначение коммуникационное, общая площадь 31,9 кв.м., литер Ж. ж, кадастровый номер 23-23-26/033/2006-201, инвентарный номер 14434;  

- здание служебного корпуса, назначение нежилое, общая площадь 501,6 кв.м., литер А, кадастровый номер 23-23-26/033/2006-200, инвентарный номер 14433.

Согласно приложению № 1 право собственности продавца на имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности серии 23-АЕ № 570917 и № 570909, выданными управлением ФРС по Краснодарскому краю.

Имущество расположено на земельном участке общей площадью 6421 кв.м., с кадастровым номером 23:37:1.101002:0020. Земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, и находится в распоряжении продавца на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, договора передачи прав и обязанностей (цессии) от 31.01.2008 № БУ/03 по договору долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179.

Согласно пункту 2.5. договора, право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 3.1. договора стоимость имущества по договору определена сторонами в размере 4500000 руб., в том числе НДС 18% - 686440,68 руб.

В соответствии с пунктом 6.1. договора, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору или до расторжения договора.

20.12.2013 между закрытым акционерным обществом «Анапа Инвест» (цедент) и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» (цессионарий) заключен договор цессии (переуступки прав) № 25-16/22-2013, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий как собственник объектов недвижимости, принимает в полном объеме права и обязанности арендатора в отношение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю арендодателя, действующего на основании положения, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 № 37, (в редакции приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.06.2008. № 17) в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179, заключенным между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и открытым акционерным обществом «Научно-Экспериментальный Морской Биотехнологический Центр «Большой Утриш», а также договором цессии (переуступки прав) от 31.01.2008 № БУ/03, заключенным между открытым акционерным обществом «Научно-Экспериментальный Морском Биотехнологический Центр «Большой Утриш» (цедент) и закрытым акционерным обществом «Анапа Инвест» (цессионарий). 

Цедент уступает права и обязанности арендатора в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, с кадастровым номером: 23:37:1101002:0020, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский Край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (далее «Участок»), для размещения производственной базы, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 6421 кв.м.

Пунктом 1.2. договора цессии цедент обязался передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности арендатора.

В соответствии с пунктом 2.1. договора в 5-дневный срок со дня подписания договора цедент обязан передать цессионарию по акту приема-передачи все имеющиеся у него документы, удостоверяющие правовой статус арендатора в соответствии договором аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179:

- подлинный договор аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179 указанный в пункте 1.1 настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями, актами, и иными документами, являющимися их неотъемлемой частью;

- подлинный договор цессии (переуступки прав) от 31.01.2008 № БУ/03 со всеми приложениями, актами, и иными документами, являющимися их неотъемлемой частью; 

- иные документы, имеющиеся у цедента и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав и обязанностей.

В пункте 2.2. договора указано, что акт приема-передачи документов составляется и подписывается полномочными представителями цедента и цессионария и является неотъемлемой частью договора.

19.08.2015 между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 7700000179 от 25.08.2005, которым в договор внесены изменения относительно определения суммы арендной платы, а также порядок ее внесения.

По утверждению истца, 25.08.2015 договор аренды земельного участка № 7700000179 от 25.08.2005, находящегося в федеральной собственности, в силу пункта 2.1. прекратил свое действие.

16.09.2015 ответчиком - управлением принят приказ № 357 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Буржуа» на новый срок земельного участка по адресу Анапский район, с. Большой Утриш.

Согласно пункту 1 приказа № 357 обществу с ограниченной ответственностью «Буржуа» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 6421 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:1101002:20, расположенный по адресу: Анапский район, с. Большой Утриш, с видом разрешенного использования - «эксплуатация служебных зданий ФГУП «НЭМБЦ» «Большой Утриш», в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Отделу аренды земли управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа поручено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700006929 от 19.08.2015 (пункт 2 приказа № 357).

30.09.2015 между ответчиками по настоящему делу заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 3700006929 от 19.08.2015.

Согласно пункту 2 соглашения от 30.09.2015, пункт 7.2. договора изложен в следующей редакции: «Договор действует до 16.09.2064 года, при условии исполнения сторонами обязательств по договору».

В пункте 4 соглашения указано, что настоящее соглашение не изменяет других условий договора аренды и является неотъемлемой частью договора аренды.

Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что соглашение вступает в силу с момента его регистрации в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

23.03.2016 администрацией муниципального образования город-курорт Анапа принято постановление «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (23:37:11011002:20)».

Согласно пункту 1 постановления № 965 изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 6421 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (23:37:1101002:20), – «эксплуатация служебных зданий ФИО3 Утриш» на основной вид разрешенного использования – «апартамент-отели, гостиницы, общежития».

Между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» заключено соглашение от 12.05.2016 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 года № 7700000179 (№ 3700006929), в котором указано внести в договор аренды земельного участка № 3700006929 от 19.08:2015 изменения в пункты 1.1. и 3.1., договора изложив их в следующей редакции: 

- «Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 6 421 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов; расположенный по адресу: г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш с кадастровым № 23:37:1101002:20, с видом разрешенного использования: апартамент-отели, гостиницы, общежития (пункт 1.1.);

- «Сумма арендной платы за арендуемый земельный участок с 23.03:2016 года составляет: 32669020,64*1,5% = 490035,31 руб. (пункт 3.1.).

По мнению истца, заключенное между ответчиками соглашение от 12.05.2016 не соответствует требованиям земельного законодательства Российской Федерации, в связи с чем является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался следующим. 

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

При этом частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов.

Следовательно, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона.

Заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в обход установленной процедуры (аукциона), недопустимо в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендованный обществом земельный участок находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу о том, что соглашение от 12.05.2016 не соответствует требованиям земельного законодательства, по причине того, что договор (от 25.08.2005) в котором внесены изменения оспариваемым соглашением прекратил свое действие 25.08.2015. Возможность внесения изменений в договор, утративший юридическую силу (прекративший срок своего действия) законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Арбитражный суд Краснодарского края указал, что оспариваемым соглашением нарушены права муниципального образования город-курорт Анапа, поскольку орган местного самоуправления ненадлежащим образом реализовал полномочия в сфере земельных отношений. Также, нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку публичным органом обществу предоставлено преимущество путём изменения вида разрешенного использования участка. Это обстоятельство является препятствиям для развития справедливой конкуренции.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Между тем, апелляционный суд полагает вывод суда первой инстанции о том, что 25.08.2015 договор аренды земельного участка № 7700000179 от 25.08.2005 в силу пункта 2.1. прекратил свое действие, ошибочным.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно требованиям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что по истечении срока действия договора аренды № 37020006929 от 25.08.2005 ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил пользование земельным участком без возражений со стороны арендодателя, а, следовательно, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие данного договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом апелляционный суд отмечает, что номер договора аренды № 7700000179 был изменен на номер 3700006929 после смены стороны арендатора на  орган местного самоуправления.

Между тем, возобновление договора на неопределенный срок не исключает возможности его изменения в части срока действия.

Согласно пункту 1 приказа № 357 обществу с ограниченной ответственностью «Буржуа» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 6421 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:1101002:20, расположенный по адресу: Анапский район, с. Большой Утриш, с видом разрешенного использования - «эксплуатация служебных зданий ФГУП «НЭМБЦ» «Большой Утриш», в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Отделу аренды земли управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа поручено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700006929 (пункт 2 приказа № 357).

30.09.2015 между ответчиками по настоящему делу заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 3700006929 от 19.08.2015.

Согласно пункту 2 соглашения от 30.09.2015, пункт 7.2. договора изложен в следующей редакции: «Договор действует до 16.09.2064 года, при условии исполнения сторонами обязательств по договору».

Не основан на материалах дела и вывод суда первой инстанции об обоснованности исковых требований в виду несоблюдения процедуры публичности при заключении дополнительного соглашения к договору аренды в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

В силу части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Из материалов дела усматривается, что 23.03.2016 администрацией муниципального образования город-курорт Анапа принято постановление «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (23:37:11011002:20)».

Согласно пункту 1 постановления № 965 изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 6421 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (23:37:1101002:20), – «эксплуатация служебных зданий ФИО3 Утриш» на основной вид разрешенного использования – «апартамент-отели, гостиницы, общежития».

Данные о виде использования спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании указанного постановления.

Между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» заключено соглашение от 12.05.2016 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 года № 7700000179 (№ 3700006929), в котором указано внести в договор аренды земельного участка № 3700006929 от 19.08.2015, в частности пункт 1.1. договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 6421 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов; расположенный по адресу: г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш с кадастровым № 23:37:1101002:20, с видом разрешенного использования: апартамент-отели, гостиницы, общежития.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела усматривается, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:20 общей площадью 6421 кв.м расположены принадлежащие на праве собственности обществу здание котельной, назначение коммуникационное, общая площадь 31,9 кв.м., литер Ж. ж, инвентарный номер 14434; здание служебного корпуса, назначение нежилое, общая площадь 501,6 кв.м., литер А, инвентарный номер 14433 (свидетельства о государственной регистрации права – т. 2, л.д. 130, 131).

Указанные здания построены в 50-е годы прошлого века, а земельный участок впервые сформирован в 1996 году и передан в аренду Территориальным управлением ФАУГИ по КК ФГУП «НЭМБЦ» «Большой Утриш» для эксплуатации названных зданий. Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды представленными в материалы дела доказательствами, а именно: копией договора земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 7700000179 от 25.08.2005; распоряжением ТУ ФАУГИ КК № 316 от 25.08.2005 «О предоставлении федеральному государственному унитарному предприятию «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» в аренду земельного участка в с. Большой Утриш города-курорта Анапа»;  постановлением главы администрации курорта Анапа № 771 от 05.08.1996 «О предоставлении дополнительного земельного участка НЭМБЦ «Большой Утриш».

Таким образом, вывод суда первой инстанции о предоставлении земельного участка в целях строительства не основан на материалах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, фактов его нарушения и нарушения права истца именно ответчиком.

Применительно к абзацу 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Признавая ошибочным вывод суда первой инстанции о выделении земельного участка под строительство в обход установленной процедуры (аукциона), апелляционный суд исходит из того, что на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения общество являлось правообладателем (арендатором) земельного участка, а предметом дополнительного соглашения от 12.05.2016 к договору аренды от 25.08.2005 года № 7700000179 (№ 3700006929) является лишь изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития».

Таким образом, в данном случае имело место не первичное предоставление земельного участка под строительство, а изменение вида разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного ООО «Буржуа» по договору аренды, срок действия которого не истек.

В связи с этим, при наличии договора аренды в любом случае земельный участок останется за ООО «Буржуа», а значит, удовлетворение настоящего иска непосредственно не восстановит предполагаемое нарушенное право публичного образования и неопределенного круга лиц, в интересах которых прокурором подан настоящий иск.

Таким образом, поскольку закон не обязывает собственника земельного участка, предоставленного в аренду, проводить торги в связи с изменением разрешенного вида использования, иные лица не могли принимать участие в таких торгах, постольку отрицается их заинтересованность в оспариваемой сделке.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, истец не является в соответствии с требованиями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом в оспаривании сделки, поскольку при применении последствий ее недействительности у иных лиц не может возникнуть право на земельный участок, являющийся предметом дополнительного соглашения от 12.05.2016 к договору аренды от 25.08.2005 года № 7700000179 (№ 3700006929), и не могут быть восстановлены их предполагаемые нарушенные права и законные интересы.

По смыслу абзацу 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 9 пункта 1 статьи 333.36, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2017 по делу № А32-16772/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                              Е.А. Маштакова

 

Судьи                                                                                                               В.В. Ванин

 

                                                                                                                           Б.Т. Чотчаев