АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7144/18 

Екатеринбург

22 ноября 2018 г.

Дело № А50-33268/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Рябовой С. Э., Беляевой Н. Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае на решение Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2018 по делу № А50-33268/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕЛЕЦ-АГРО» (далее - общество «ТЕЛЕЦ-АГРО») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – территориальное управление) о признании незаконными расчетов арендной платы за 2016 г. в отношении земельных  участков с кадастровыми номерами 59:24:2740101:0198, 59:24:0030101:0381, признании отчетов от 06.06.2016 № 216-Н-85, № 2016-Н-86 недостоверными. 

Решением суда первой инстанции от 28.04.2018 (судья Гусельникова Н.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 12.07.2018 (судьи Полякова М.А.,  Жукова Т.М., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе территориальное управление просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества «ТЕЛЕЦ-АГРО» отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, нормами действующего законодательства и положениями заключенного сторонами договора аренды не предусмотрено право арендатора требовать изменения условий договора о размере арендной платы в случае изменения рыночной стоимости земельного участка. 

Помимо изложенного заявитель полагает, что общество «ТЕЛЕЦ-АГРО» обратилось в суд за пределами срока исковой давности, установленного  пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель поясняет, что направленные истцом ответчику расчеты (уведомления) арендных платежей, являющиеся, по мнению заявителя, односторонними сделками, направленными на изменение определенного договорами аренды размера арендной платы,  получены ответчиком 16.07.2016. На обращение истца от 17.08.2017 № 01-19-12246 о перерасчете арендной платы на 2016 г. территориальным управлением направлен отрицательный ответ. Иск предъявлен в суд 05.10.2017, то есть за пределами срока исковой давности, установленного  пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.  С учетом изложенного, заявитель полагает, что оснований не применять срок исковой давности у судов не имелось, с учетом чего заявленное обществом «ТЕЛЕЦ-АГРО» требование не подлежало удовлетворению.

Далее заявитель отмечает, что правильность составления истцом расчета задолженности по арендной плате истцом не опровергнута, полагает, что представленный в материалы дела обществом расчёт задолженности по аренде выполнен им на основании совершенно иных сведений без наличия на то необходимых полномочий, предусмотренных статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вопрос о соответствии либо несоответствии требованиям законодательству представленных истцом оценочных отчетов, положенных в основу расчета размера арендной платы, судами не исследован. По мнению заявителя, при рассмотрении вопроса об оспаривании расчётов суд фактически вышел за пределы заявленных требований и установил в нарушение норм материального и процессуального права размер рыночной стоимости земельных участков федеральной собственности, самостоятельно определив размер арендной платы по договорам, в том числе и на будущие периоды времени. По мнению заявителя, отдав предпочтение заключению экспертизы, представленному истцом, которое не опровергало правовую позицию ответчика и представленные доказательства, обосновывающие расчёт взыскиваемой арендной платы за конкретный период времени, суды первой и апелляционной инстанции фактически изменили действующие условия договоров аренды, тем самым лишив арендодателя возможности исчислять арендные платежи как это предусмотрено договорами аренды и законом. 

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу положений пункта 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 закреплены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и  Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. 

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы; 

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы (в редакции от 30.10.2014 № 1120) установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт  2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. 

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается Правилами землепользования и застройки. 

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

В соответствии с законодательством в области оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано; анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. 

При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта, оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. 

Согласно пункту 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

В соответствии с пунктом 7 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. 

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92  в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 04.04.2007 № 0622 (ранее № 126/1) в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198, расположенного  по адресу: Пермский край, Кунгурский район, п. Шадейка, под здание мастерской, склад, котельную, автогаражи площадью 23 521кв. м. 

Также между сторонами спора заключен договор аренды от 31.07.2006 № 127/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381, расположенного по адресу Пермский край, Кунгурский район, с. Бым, ул. Калининская, пер 5, под промышленный комплекс площадью 14 710 кв. м. 

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.6 договоров аренды арендная плата за земельный участок определяется приложением № 3 к договору, арендатор уплачивает её в сроки, установленные приложением № 3 к договору аренды, в дальнейшем арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Ответчиком проведена рыночная оценка стоимости земельных участков на 2016 г.

На дату 06.06.2016 стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198 по отчету № 2016-Н-85 определена в размере 9 008 543 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381 по отчету № 2016-Н-86 - в размере 5 869 290 руб. 

В соответствии с названными отчетами территориальным управлением рассчитана арендная плата за 2016 г., расчеты направлена обществу «ТЕЛЕЦ-АГРО». 

Не соглашаясь с расчетом ответчика, истец поручил проведение оценки стоимости земельных участков обществу с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка».

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка» № 155.1/Н-17 стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198  составила 1 529 000руб.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка» № 155.2/Н-17 стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381 составила  956 000руб. 

На обращение истца от 17.08.2017 № 01-19-12246 о перерасчете арендной платы на 2016 г. территориальное  управление ответило отказом (ответ от 11.09.2017 № 03-19-7402).

При рассмотрении настоящего спора в целях определения рыночной стоимости земельных участков судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества «Пермский центр оценки» Кондрину Д.Г. 

Согласно заключению эксперта от 09.04.2018 № 076/2018 рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 59:24:2740101:0198, 59:24:0030101:0381 с учетом данных в Государственном кадастре недвижимости о виде разрешенного использования – для производственных нужд на 06.06.2016 составила 3 716 000 руб. и 1 750 000 руб. соответственно. 

Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 59:24:2740101:0198, 59:24:0030101:0381 с учетом использования для цели сельскохозяйственного производства определена в суммах 659 000 руб. (59:24:2740101:0198), 279 000 руб. (59:24:0030101:0381). 

Суды установили, что недостоверность использованных арендодателем для целей расчета арендной платы отчетов об оценке от 06.06.2016 № 216-Н-85, 2016-Н-86 вызвана тем обстоятельством, что оценщиком не определен сегмент рынка недвижимости, к которому относятся объекты оценки.

Принимая во внимание результаты проведенной судебной экспертизы, а также расчеты арендной платы за земельные участки, составленные на 2015 г. и признанные судом сопоставимыми с данными эксперта, суды пришли к обоснованному выводу о несоответствии расчета арендной платы за земельные участки на 2016 г. основным принципам определения стоимости аренды земельных участков (требования постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582), согласно которым при расчете арендной платы следует исходить из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования общества «ТЕЛЕЦ-АГРО» о признании незаконными расчетов арендной платы за 2016 г. в отношении земельных  участков с кадастровыми номерами 59:24:2740101:0198, 59:24:0030101:0381, признании отчетов от 06.06.2016 № 216-Н-85, № 2016-Н-86 недостоверными.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2018 по делу № А50-33268/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

Судьи					           С.Э. Рябова 

                                                                                             Н.Г. Беляева