Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-59514/21-181-415

21 июня 2021 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 21 июня 2021года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Департамента городского имущества города Москвы 

к Закрытому акционерному обществу "Лионъ" 

о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка от 28.02.2005 № М-04-028367 в размере 91 230 237 руб. 23 коп., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 по 30.09.2020 в размере 21 963 336 руб. 27 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.10.2017 по 30.09.2020 в сумме 69 266 900 руб. 96 коп. 

при участии: 

от Истца: ФИО2 по доверенности № 33-Д-1672/20 от 29.12.2020г.,

от Ответчика: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к  Закрытому акционерному обществу "Лионъ"  о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 30.09.2020 в размере 21 963 336 руб. 27 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.10.2017 по 30.09.2020 в сумме 69 266 900 руб. 96 коп.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование иска, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем Истец) и ОАО «Автобемби» был заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2005 № М-04-028367.

В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является земельный участок площадью 15 609 кв.м, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий под административные цели, торгово-технического центра и открытой стоянки автотранспорта.

Договор заключен сроком до 27 февраля 2054 года.

В дальнейшем, право собственности на здания, расположенные на спорном земельном участке и принадлежавшие ОАО «Автобемби», перешло к ЗАО «Лионъ».

В связи с переходом права собственности на здание от ОАО «Автобемби» к ЗАО «Лионъ», согласно ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка перешли к ООО «Горизонт».

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Как указывает истец, в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 21 963 336,27 руб. за период с 01.10.2017 по 30.09.2020.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 01.10.2020 № 33-6-481542/20-(0)-2 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку денежные средства до настоящего времени ответчиком не перечислены, что послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Ответчик, возражая против иска, ссылается на то, что отсутствуют основания для внесения арендных платежей, в связи с тем, что ЗАО «Лионъ» не является стороной договора аренды от 28.02.2005 № М-04-028367. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Суд не может согласиться с доводами ответчика относительно отсутствия у него обязанности по внесению арендной платы, поскольку он не является стороной договора аренды от 28.02.2005 № М-04-028367 в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Также и согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства но аренде данного земельного участка.

Действительно, согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка, являющимся предметом договора аренды зарегистрировано право аренды за ООО «Мускадес».

Однако ООО «Мускадес» не обязано вносить арендную плату за весь земельный участком ввиду нахождения на нем иных правообладателей зданий, которые в силу упомянутых выше норм закона также являются арендаторами по договору аренды земельного участка от 28.02.2005 № М-04-028367 вне зависимости от сведений, содержащихся в ЕГРН (в материалах дела представлен табличный расчет доли для каждого из правообладателей зданий).

Требование о государственной регистрации договора установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Таким образом, отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей, а каждый из арендаторов (собственников) зданий несет обязательства в том размере, в каком этот размер соответствует площади зданий, расположенных на земельном участке.

Обязанность Ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком установлена не только нормами статей 309, 310, 552, 614 Гражданского кодекса РФ, но, также статьями 1 и 65 Земельного кодекса РФ, в которых закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным  участком,  обязанности  по  уплате  земельного  налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее -Постановление Пленума от 24.03.2005 г. N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Следовательно, при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, и специального отказа предыдущего собственника недвижимости от права аренды земельным участком не требуется.

В силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

ЗАО «Лионъ» должно было знать о наличии договора аренды, поскольку при приобретении помещений в здании в собственность ответчик знакомился или должен был ознакомиться с документами, подтверждающими наличие у продавца помещений в здании права использовать земельный участок под эксплуатацию здания, так как в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Горизонт» знало и должно было знать, что при переходе к нему права собственности на помещения в здании к нему перейдет и существовавшее у продавца право пользования земельным участком под зданием.

Следовательно, в силу ст. 552 ГК РФ, обязанность внесения арендной платы, сохранилась за арендатором на основании положений договора аренды  от 28.02.2005 № М-04-028367.

При этом, факт отсутствия соглашения о вступлении в договор аренды от 28.02.2005 № М-04-028367  в данном случае не имеет правового значения, учитывая, что обязанность вносить такие платежи установлена законом.

Поскольку право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, перешло ответчику, следовательно, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате является обоснованным.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

За несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 7.2 договора установлено взыскание пени в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа по день уплаты включительно.

Согласно представленному расчету истца, в котором ответчиком нарушен срок внесения арендной платы, размер пени за период с 01.10.2017 по 30.09.2020г.  составил 69 266 900 руб. 96 коп. 

Ответчиком не заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании 69 266 900 руб. 96 коп. пени является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина в размере 200 000 руб. 00коп. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 9, 11, 12, 196-200, 307, 309, 310, 314, 329, 330, 333, 552, 606, 614ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 65, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110, 121, 123, 150, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Лионъ"   (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>) задолженность в размере  21 963 336 руб. 27 коп. (Двадцать один миллион девятьсот шестьдесят три тысячи триста тридцать шесть рублей 27 копеек), неустойку в сумме 69 266 900 руб. 96 коп. (Шестьдесят девять миллионов двести шестьдесят шесть тысяч девятьсот рублей 96 копеек).

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Лионъ"   (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 200 000 руб. 00коп. (двести тысяч рублей 00 копеек).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова