﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А81-2404/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Афганец Плюс» на решение Арбитражного судаЯмало-Ненецкого автономного округа от 26.11.2020 (судья Чалбышева И.В.)и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу№ А81-2404/2020 по иску Управления муниципального имущества администрации города Муравленко (629603, город Муравленко, улица70 лет Октября, дом 30а, ОГРН 1028900766927, ИНН 8906004016)к обществу с ограниченной ответственностью «Афганец Плюс» (629601,город Муравленко, улица Энтузиастов, дом 8, ОГРН 1128905002104,ИНН 8905053123) об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Афганец Плюс» к Управлению муниципального имущества администрации города Муравленко о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

 

В заседании приняли участие директор общества с ограниченной ответственностью «Афганец Плюс» - Мурадов Р.А. оглы на основании решения единственного участника от 14.11.2012 и представитель –                         Чмырь А.В. по доверенности от 29.04.2021.

Суд установил:

управление муниципального имущества администрации города Муравленко (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Афганец Плюс» (далее - ООО «Афганец Плюс», общество) об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности 20% кадастровый номер 89:13:0101112:2183, расположенного               по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Муравленко, микрорайон Юбилейный, путем продажи с публичных торгов в соответствии с положениями пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Для совместного рассмотрения с первоначальным иском управления                  к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «Афганец Плюс» о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 89:13:010112:2183) степенью готовности 56%.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.11.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021, исковые требования управления удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось              с кассационной жалобой, в которой просит их отменить полностью и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о безосновательном отказе судом в назначении судебной экспертизы по определению степени готовности незавершенного строительством объекта, тогда как недостоверным является представленный управлением отчет ООО «ЗСК-Центр» от 02.10.2019 № 1564/19 о степени готовности 20%, также этот отчет не соответствует вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.03.2020 по делу                   № А81-192/2020, которым установлено, что процент готовности объекта составляет 60%, и, кроме того, судами не принято во внимание представленное обществом техническое заключение ООО «Арбитр» Центр независимых экспертиз от 06.04.2020 № А-083/2020.

Кроме того, общество считает незаконным отказ в удовлетворении его встречного иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства в размере 56% степени готовности.

Также, по мнению заявителя жалобы, поскольку арендные отношения      по земельному участку возникли в мае 2013 года, то на них                                    не распространяются положения статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие                с 01.03.2015.

В возражениях на кассационную жалобу управление просит отказать                в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы.

Учитывая надлежащее извещение управления о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Кузнецовой Л.И. (арендатор) и управлением (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка           от 29.05.2013 № 50-13, по условиям которого арендодатель предоставляет                 в пользование за плату земельный участок площадью 0,0991 га                                   с кадастровым номером 89:13:010112:1482, местоположение: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Муравленко, микрорайон № 12, а арендатор принимает его в пользование на условиях аренды (далее - земельный участок). 

Земельный участок предоставлен для строительства торгово-офисного здания. 

Срок действия договора установлен по 04.04.2016.

На основании соглашения от 20.08.2015 ИП Кузнецова Л.И. передала ООО «Афганец плюс» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.05.2013 № 50-13.

01.02.2016 администрацией обществу выдано разрешение на строительство торгово-офисного здания.

06.02.2016 между управлением и ООО «Афганец Плюс» заключен договор аренды земельного участка № 84-16, по условиям которого арендодатель предоставляет в пользование за плату земельный участок                    с кадастровым номером 89:13:010112:1482 для завершения строительства объекта: торгово-офисное здание (кадастровый номер 89:13:010112:2183). 

Срок действия договора определен в пункте 2.1 договора по 04.04.2019.

Согласно преамбуле договора № 84-16 он заключен без проведения торгов на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

22.04.2016 за обществом зарегистрировано право собственности                      на объект незавершенного строительства - капитальное торгово-офисное здание степень готовности 20%. (свидетельство о праве собственности                   от 22.04.2016 89-89/006-89/005/202/2016-1258/1).

27.06.2017 в порядке продления администрация выдала обществу  разрешение на строительство сроком по 04.04.2019.  

04.04.2019 общество обратилось в администрацию с заявлением                       о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 89:13:010112:1482 для завершения строительства торгово-офисного здания.

Письмом от 15.04.2019 администрация отказала в предоставлении земельного участка в связи с тем, что право однократного получения земли для завершения строительства обществом реализовано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.03.2020 по делу № А81-192/2020 (оставлено без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2020) удовлетворено заявление Службы государственного строительного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа, ООО «Афганец плюс» привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ за осуществление строительства торгово-офисного здания в период после окончания срока действия разрешения на строительство (после 04.04.2019), с назначением административного наказания в виде административного приостановления деятельности по строительству указанного объекта на земельном участке                  с кадастровым номером 89:13:010112:1482 сроком на 90 суток.

Судебными актами арбитражного суда по указанному делу установлены следующие обстоятельства.

22.03.2019 управлением муниципального имущества Администрации города Муравленко в присутствии директора ООО «Афганец плюс» проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 89:13:010112:1482, в результате которого установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства степенью готовности в 20%.

Управлением составлен акт обследования земельного участка                            от 29.03.2019 с приложением фототаблиц. Из фотоматериалов следует, что обществом установлены строительные сваи по периметру объекта.

02.10.2019 управлением проведено обследование земельного участка,                в результате которого установлено, что на строительной площадке ведется строительство объекта: торгово-офисное здание без разрешения                              на строительство, о чем составлен акт от 02.10.2019 № 5 с приложенными                      к нему фотоматериалами.

Из фотографий судами установлено, что обществом построен первый этаж здания, а также начата постройка второго этажа, в то время как на момент осмотра Управлением муниципального имущества Администрации города Муравленко 22.03.2019 на спорном земельном участке были установлены только строительные сваи.

В результате осмотра, проведенного управлением на 13.11.2019, установлено, что строительство на объекте не ведется, при этом обследование земельного участка 13.11.2019 с фотофиксацией свидетельствует о том, что обществом возведено двухэтажное здание                        с крышей, окна отсутствуют.

Обращение управления в рамках настоящего дела с первоначальным иском обосновано прекращением срока действия договора, реализацией ответчиком права на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, отсутствие на земельном участке завершенного строительством объекта недвижимости.

ООО «Афганец Плюс», полагая, что указанный управлением процент готовности объекта незавершенного строительства нарушает его права, поскольку влечет неверное определение начальной цены продажи изымаемого объекта, обратилось с встречным исковым заявлением                             о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности - 56%. Встречный иск обоснован положениями статей 218, 219, 222 ГК РФ. Общество указало, что на момент окончания срока разрешения на строительство - 04.04.2019 капитальное торгово-офисное здание было возведено под крышу и составляло 56% готовности.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 239.1                     ГК РФ, статей 39.1, 39.6 ЗК РФ, установив реализацию ответчиком права                  на однократное предоставление земельного участка для окончания строительства, наличие объекта незавершенного строительства, пришел                    к выводу о правомерности исковых требований управления, в связи с чем удовлетворил их в полном объеме. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, при наличии ранее зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, оснований для признания права не имеется.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд, учитывая также обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.03.2020 по делу № А81-192/2020, указал на отсутствие оснований для вывода о том, что строительство объекта степенью готовности 56% осуществлено обществом в период действия договора аренды и разрешения на строительство, то есть до 04.04.2019,                   в связи с чем возводимый без получения необходимых разрешений, подтверждающих соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам, объект становится самовольной постройкой, к которому подлежат применению нормы статьи 222 ГК РФ. 

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

Не оспаривая выводы судов об отсутствии у общества оснований для получения земельного участка в аренду для завершения строительства                       в связи с реализацией ранее права на однократное предоставление земли                  в аренду в этих целях, обжалуя принятые по настоящему делу судебные акты в кассационном порядке, общество полагает, что удовлетворение первоначального иска об изъятии объекта незавершенного строительства               со степенью готовности 20% при фактической готовности объекта, составляющей 56%, влечет неверное определение начальной цены продажи изымаемого объекта.

Указанный довод являлся предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен. 

Вновь заявляя указанный довод, общество безосновательно не учитывает, что управлением в рамках первоначального иска не заявлено требования об установлении начальной цены продажи объекта, которая определяется, в частности с учетом степени готовности незавершенного строительством объекта. Управление не заявило такого требования                               и применительно к представленному им отчету об оценке объекта оценки, выполненному ООО «ЗСК-Центр». 

Установление судом начальной продажной стоимости имущества                       в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Первоначальный иск управления об изъятии объекта незавершенного строительства, имеющего степень готовности 20% удовлетворен судом исходя из того, что с такими характеристиками в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество указанный объект учтен как объект недвижимости.

При этом согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. 

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299),                 из пунктов 2, 3, 7 которого следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации          на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой, ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Исходя из заявленных управлением требований об изъятии у общества путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, учитывая положения статьи 239.1 ГК РФ и Правил № 1299,                                      не устанавливающих обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что удовлетворением требований управления                      не нарушаются права общества на получение возмещения за изымаемое имущество, исходя из его реального фактического состояния (степени готовности).

В связи с указанным следует исходить из того, что упомянутая степень готовности должна учитываться при определении начальной продажной цены продаваемого объекта с целью недопущения нарушения прав ответчика и участников торгов.

На основании изложенного суд округа отклоняет как несостоятельный довод кассационной жалобы о необоснованном отказе судами в назначении судебной экспертизы по установлению степени готовности принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства.

Судом кассационной инстанции также признается ошибочным доводы заявителя жалобы о том, что положения статьи 239.1 ГК РФ не применимы              к рассматриваемым арендным правоотношениям, возникшим до введения             в действие данной нормы права.

Действительно, в соответствии с положениями пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.04.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений                        в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) норма статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, не распространяется на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона.

Между тем общество не учитывает, что положения статьи 239.1 ГК РФ подлежат применению к случаям прекращения договора аренды публичного участка, заключенного после 01.03.2015 для завершения строительства, при этом объект не был построен.

Данная правовая позиция выражена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации                         от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Как разъяснено высшей судебной инстанцией, пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ                               не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1                   ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ                             «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»                          в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства,                                     на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции приходит                    к выводу о том, что судами обоснованно удовлетворены исковые требования управления и отказано в удовлетворении иска ООО «Афганец Плюс».

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых обществом судебных актов, судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела                  не допущено. 

В связи с указанным не имеется оснований для отмены принятых                      по делу решения и постановления.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округаот 26.11.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционногосуда от 24.02.2021 по делу № А81-2404/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            Т.А. Зиновьева