АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-42068/2018

Нижний Новгород          23 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.04.2019

Полный текст решения изготовлен 23.05.2019

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 2-561) Мясниковой Екатерины Николаевны (протокол судебного заседания ведет помощник судьи Блиткина Е.А.)

при участии представителей 

истца: ФИО1 по доверенности от 11.01.2019 № 01-14/Д,

ответчика: ФИО2 по доверенности от 18.12.2018,

рассмотрел в судебном заседании иск

администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «Высоково» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени; о расторжении договора аренды и обязании ответчика передать по акту приема - передачи земельный участок.

и установил:

администрация города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Высоково» (далее - ООО «Высоково», Общество) (с учетом уточнения иска):

- о взыскании 976 737 рублей 38 копеек задолженности за период с 01.07.2017 по 30.06.2018, 161 746 рублей 48 копеек пени за период с 26.03.2018 по 11.07.2018 по договору аренды земельного участка от 28.12.2017 № 17679/06;

- о расторжении договора аренды земельного участка от 28.12.2017 № 17679/06 с даты вступления решения в законную силу и обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок (кадастровый номер 52:18:0060214:3264).

Заявленные требования основаны на статьях 309, 310, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Общество не в полном объеме и с нарушением сроков вносило платежи по упомянутому договору аренды, за что должно нести имущественную ответственность; просрочка оплаты платежей более двух раз подряд является основанием для расторжения сделки.

Ответчик против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве; пояснил, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 28.12.2017 № 17679/06 в период с 28.12.2017 по 4 квартал 2018 года оплачена им в полном объеме; просил применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация против снижения неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, суд удовлетворяет иск частично, исходя из следующего.

Из документов видно, что 28.12.2017 Администрация (арендодатель) и ООО «Высоково» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 17679/06, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 15.12.2021 земельный участок (кадастровый номер 52:18:0060214:3264), общей площадью 7 149 квадратного метра, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, улица им. Композитора ФИО3, напротив дома 12 - под строительство здания для размещения продовольственного магазина, мастерской по ремонту бытовой техники, ателье, парикмахерской (салона красоты), аптеки.

В пунктах 4.2, 4.1, 4.4, 5.3, 6.3 сделки и приложении № 3 к ней определены:

- срок действия договора (с 28.12.2017 по 15.12.2021);

- дата начисления арендной платы (с даты подписания акта приема-передачи земельного участка);

- размер арендной платы (она менялась) и порядок ее внесения (ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября);

- ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в виде пени (0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки);

- основания досрочного расторжения договора по требования арендодателя (в том числе в случае наличия задолженности по арендной плате за 2 квартала и более).

Согласно пункту 2.3 договора его действия применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования земельного участка.

Земельный участок (кадастровый номер 52:18:0060214:3264) передан арендатору по акту приема - передачи от 28.12.2017.

28.12.2017 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.12.2017 № 17679/06 которым установили, что плата за фактическое использование земельного участка начисляется с 15.12.2016 по дату предшествующую подписанию акта приема - передачи земельного участка (акт подписан 28.12.2017) и должна быть внесена Обществом в срок до 29.03.2018.

01.08.2018 истец направил в адрес ответчика претензию от 30.07.2018 №20-07/1-12083/18-ис с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и пени, которая оставлена последним без удовлетворения.

Обратившись в суд с настоящим иском истец просил взыскать с ответчика задолженность, пени, а также расторгнуть упомянутый договор арены и обязать ответчика возвратить земельный участок по акту. 

Согласно статьям 309, 330 (пункту 1), 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет 976 737 рублей 38 копеек задолженности за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 и 161 746 рублей 48 копеек пени за период с 26.03.2018 по 11.07.2018 в материалах дела имеется, однако признается судом ошибочным в связи со следующим.

Из представленного расчета видно, что в сумму задолженности 976 737 рублей 38 копеек входит задолженность за фактическое пользование земельным участком в период с 01.07.2017 по 27.12.2017 и задолженность по арендной плате за период с 28.12.2017 по 30.06.2018.

Из материалов дела видно, что Общество платежными поручениями от 05.02.2019 № 354, № 355 оплатило задолженность по арендной плате за период с 28.12.2017 по 2 квартал 2018 года в полном объеме, однако данные денежные средства были ошибочно отнесены Администрацией в счет платежей за фактическое пользование земельным участком, что следует признать не верным, поскольку в названных платежных документах указано конкретное назначение платежа с указанием периодов.

Таким образом у ООО «Высоково» не имеется задолженности по арендной плате за период с 28.12.2017 по 30.06.2018.

С учетом изложенного, суд самостоятельно рассчитал задолженность ответчика по платежам за фактическое использование земельным участком в период с 01.07.2017 по 27.12.2018, получилось - 663 269 рублей 03 копейки.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании 161 746 рублей 48 копеек пени за период с 26.03.2018 по 11.07.2018 начисленные, в том числе и на сумму задолженности за фактическое землепользование до момента заключения договора аренды земельного участка (28.12.2017).

В соответствии со статьей 425 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора условий об обязанности арендатора по внесению платежей за фактическое использование предметом аренды арендодателю,  свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка, на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Поскольку в период с декабря 2016 года до момента заключения договора аренды имели место фактические отношения, у суда не имеется оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства. В связи с этим, суд находит не подлежащим удовлетворению требования о взыскании договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности, образовавшейся за период, предшествовавший заключению договора, то есть с 01.07.2017 по 27.12.2018.

Пункт 5.3 договора аренды земельного участка от 28.12.2017 № 17679/06 распространяет свое действие только на арендные платежи, возникшие с момента заключения сторонами договора, что следует из буквального толкования его текста во взаимосвязи с пунктом 4.2. договора, по которому арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 4.3. данного договора размер и порядок уплаты арендной платы за период фактического использования участка определяется дополнительным соглашением (приложение № 5).

Условиями подписанного сторонами дополнительного соглашения (приложения № 5) начисление неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению платы за фактическое землепользование не предусмотрено.

Таким образом, пени подлежат начислению в сумме 16 159 рублей 38 копеек за период с 26.03.2018 по 11.07.2018 на образовавшуюся задолженность в период действия договора аренды.

Ввиду того, что факт несвоевременного внесения платежей по договору аренды земельного участка за период с 28.12.2017 по 30.06.2018 со стороны ответчика имел место и доказан материалами дела, суд считает требование о взыскании пени правомерным в сумме 16 159 рублей 38 копеек.

Ответчиком заявлено о несоразмерности неустойки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 указанной статьи).

Согласно положениям пункта 69  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки не представил.

Таким образом, оснований для удовлетворения данного ходатайства не имеется.

Кроме того, Администрацией заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 28.12.2017 № 17679/06 с даты вступления решения в законную силу и обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок (кадастровый номер 52:18:0060214:3264).

В соответствии со статьями 450 (пунктом 2), 619 (пунктом 3), Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В обоснование данных исковых требований Администрация ссылается на неисполнение Обществом своих обязанностей по внесению арендной платы.

Однако судом установлено, что задолженность по арендной плате по спорному договору отсутствует. У ООО «Высоково» имеется лишь задолженность за фактическое землепользование, к которой предусмотренная договором ответственность за неисполнение сторонами обязательств не применяется.

Таким образом оснований для расторжения договора от 28.12.2017 № 17679/06 и обязания ответчика возвратить земельный участок не имеется.

Доводы Общества о ничтожности дополнительного соглашения от 28.12.2017 № 5 в связи с тем, что земельного участка (кадастровый номер 52:18:0060214:3264) до 12.10.2017 не существовало, поскольку он не был поставлен на кадастровый учет, судом отклоняется, поскольку при подписании данного соглашения у сторон не возникло возражений или разногласий относительно площади и расположения земельного участка, в отношении которого стороны распространили свое действие.

Отсутствие постановки на кадастровый учет спорного земельного участка в период времени, на который распространено действие настоящего договора аренды, не исключает обязанности пользователя земельного участка производить оплату за фактическое пользование.

При таких обстоятельствах по делу суд удовлетворяет иск частично.

На основании статей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску относятся только на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Высоково» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 663 269 рублей 03 копейки задолженности и 16 159 рублей 38 копеек пени.

Отказать администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в удовлетворении остальной части иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Высоково» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 14 553 рубля государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья           Е.Н. Мясникова