ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-54394/2021

город Ростов-на-Дону

29 июня 2022 года

15АП-9382/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2022 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, 

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился, извещен;

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 06.12.2021, паспорт;

от третьего лица – представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи  на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 12.04.2022 по делу № А32-54394/2021, 

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Лазурный берег»,

при участии третьего лица: акционерного общества «Санаторий «Волна»,

о расторжении договора аренды, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лазурный берег» (далее - общество, ООО «Лазурный берег») о расторжении договора аренды от 20.05.1998 N 4900000932 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 2 500 кв. м (с кадастровым номером 23:49:0304018:1007), расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Краснополянская, 6, об указании в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 26.12.2011 г. N 23-23-19/192/2011-472 об обременении в виде договора аренды от 20.05.1998 N 4900000932 в Едином государственном реестре недвижимости (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Санаторий «Волна».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

В обоснование жалобы истец указал, что при проведенного визуального осмотра установлено, что спорный земельный участок не огорожен, на участке расположены: сооружение из металлоконструкций, двухэтажный объект капитального строительства. Указанный объект используется в коммерческих целях. Также на указанном земельном участке расположен пляж. Ввиду того, что указанные нарушения по требованию администрации не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 10.08.2021 №12886/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды. В установленный в претензии срок арендатор для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

02.06.2022 через канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против доводов истца и просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему «Мой арбитр» 16.06.2022 от третьего лица поступил отзыв, в котором третье лицо указало, что принятое решение не нарушает прав и не затрагивает его законные интересы, однако при отмене судебного акта права третьего лица могут быть нарушены.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, указал на несостоятельность доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ЗАО «Санаторий «Волна» (арендатор) (далее - санаторий) согласно постановлению главы администрации города Сочи от 16.09.1997 N 651/1 заключен договор аренды от 20.05.1998 N 4900000932 (далее - договор) о предоставлении в пользование земельного участка площадью 54 418 кв. м: из них площадью 49 278 кв. м, с видом разрешенного использования «санаторий круглогодичного действия» и площадью 5 140 кв. м, с видом разрешенного использования «фактически занимаемый пляжной полосой санатория «Волна», расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Краснополянская, 6. Срок действия договора установлен до 01.01.2046. 

Договором о передаче прав и обязанностей от 30.12.2011 санаторий передал ООО «Лазурный берег» свои права и обязанности по договору в части предоставления в пользование выделенного из общего земельного участка земельного участка площадью 2 500 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0304018:1007, расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Краснополянская, 6. 

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1007 (далее - земельный участок 1007) является муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись от 26.12.2011 N 23-23-19/192/2011-475. 

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведен осмотр вышеуказанного земельного участка. 

По мнению администрации, выявленные нарушения свидетельствуют о несоблюдении условий договора аренды и требований к использованию муниципального имущества, переданного ответчику, как арендатору, в связи с чем Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края в адрес арендатора направлена претензия от 15.06.2021 N 9254/02.01-45 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок. 

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес общества направлена претензия от 10.08.2021 N 12886/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды, которая последним оставлена без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 606, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. 

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса). 

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом. 

Установление приведенных оснований расторжения договора земельным законодательством есть элемент публично-правового регулирования в земельных отношениях и форма реализации публичного интереса в эффективном и качественном использовании земель как общего достояния и необходимого условия экономической деятельности, который не может ограничиваться внесением арендной платы. 

Условиями пункта 3.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в случаях неисполнения арендатором его условий.

Заявленные администрацией требования мотивированы нецелевым использованием земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1007. 

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации исходя из следующего. 

Из материалов дела следует, между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ЗАО «Санаторий «Волна» (далее - санаторий) согласно постановлению главы администрации города Сочи от 16.09.1997 N 651/1 заключен договор аренды от 20.05.1998 N 4900000932. 

Срок действия договора установлен до 01.01.2046. 

27.05.2009 администрация и санаторий подписали дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы. 

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке. 

На основании постановления администрации города Сочи от 23.06.2011 N 1179 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:24» 15.12.2011 администрация и санаторий подписали дополнительное соглашение, на основании которого данный земельный участок площадью 5 140 кв. м был разделен на два земельных участка. 

По результатам исполнения данного постановления на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0304018:1007 площадью 2 500 кв. м (дата постановки на учет 11.02.2011), а также 23:49:0304018:1008 площадью 2 640 кв. м (дата постановки на учет 11.02.2011) и 23:49:0304018:23 площадью 49 278 кв. м (дата постановки на учет 12.12.2003). 

Сторонами не оспаривается, что правообладателем всех земельных участков является муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, а на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0304018:1007 и 23:49:0304018:1008 расположен объект капитального строительства общей площадью 839,5 кв. м, пляжный корпус литера Е кадастровый номер 23:49:0:0:1496/10:1006/Е, в настоящее время принадлежащий на праве общей долевой собственности обществу и санаторию. 

Судом обоснованно установлено, что объект недвижимого имущества был размещен на основании разрешения органа местного самоуправления. 

Следовательно, данный объект был одобрен собственником земельных участков. 

Данное обстоятельство подтверждено и сторонами в данном дополнительном соглашении от 30.12.2011. 

Таким образом, на данный объект фактически расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0304018:1007 и 23:49:0304018:1008. 

30.06.2011 санаторий (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилых помещений 1-24, 33, 48-59, 72 площадью 476,90 кв. м, (кадастровый номер 23:49:0302024:1702). Данный договор зарегистрирован в установленном порядке. 

В дальнейшем, 30.12.2011 администрация, санаторий и общество заключили дополнительное соглашение к договору, по которому санаторий с согласия администрации передал обществу право пользования на условиях аренды вновь образованным земельным участком 23:49:0304018:1007. 

Стороны также указали, что на данном земельном участке располагаются помещения площадью 476,90 кв. м. 

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке. 

Таким образом, суд установил, на земельном участке 23:49:0304018:1007 располагаются помещения ответчика общей площадью 476,9 кв. м, этаж - 1,2, с адресом: г. Сочи, Хостинский район, ул. Краснополянская, 6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.07.2011 N 23-АК 053750, а на земельном участке 23:49:0304018:1008 располагаются помещения третьего лица общей площадью 393,9 кв. м, этаж - 1,2, с адресом: г. Сочи, Хостинский район, ул. Краснополянская, 6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2015 N 23-АН 428321. 

Следовательно, на момент заключения дополнительного соглашения от 30.12.2011 к спорному договору аренды, данный объект (помещения в котором принадлежат обществу) уже был размещен на земельных участках. 

В соответствии с положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное материальное право или законный интерес. 

Обращаясь с иском или заявлением, заинтересованное лицо в первую очередь должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранный способ защиты приведет к восстановлению его нарушенного права. 

Если удовлетворение иска (заявления) не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск (заявление) у заинтересованного лица отсутствует (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 101 от 22.12.2005, постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.01.2004 N 10623/03 и от 23.08.2005 N 3668/05). 

Последствием расторжения договора аренды является восстановление арендодателем фактического владения объектом аренды. 

Вместе с тем, как верно отмечено судом,  расторжение договора аренды, ни при каких обстоятельствах не приведет к передаче спорного земельного участка администрации и восстановлению владения таковым, ввиду нахождения на спорном земельном участке легального объекта недвижимости, помещения в котором принадлежат на праве собственности обществу. 

Кроме того, в силу положений пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники легальных объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, имеют преимущественное право на оформление своих прав в отношении спорного земельного участка, являются его законными владельцами. 

В связи с чем независимо от мотивов и оснований расторжения договора аренды, собственник объекта недвижимости вправе незамедлительно обратиться с требованием о заключении договора аренды и администрация города обязана будет таковой заключить. 

Фактическая передача (возврат) истцу земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости. Возврат спорного участка без разрешения судьбы расположенного на нем объекта невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса. 

Аналогичная правовая позиция отражена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15-8731 и от 23.03.2017 по делу N 308-ЭС15-18307, а также постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-24291/2018. 

Требование о сносе недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за обществом и санаторием, признании отсутствующим права собственности правообладателей или объекта самовольной постройкой в рамках настоящего дела не заявлено. 

Квалифицируя нарушение ответчиком условий договора аренды в качестве существенного, администрация ссылается на использование земли не по целевому назначению, однако, документальные доказательства данного факта в деле отсутствуют. 

Доказательства, опровергающие соразмерность площади исследуемого земельного участка, истец не представил, соответствующие аргументы по данному вопросу не привел. 

В то же время, расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным. 

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка заключен на длительный срок и его расторжение, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, то избранная истцом мера ответственности несоразмерна балансу интересов сторон. 

Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда, что истец не доказал обстоятельств существенного нарушения ответчиком условий договора, а также нарушения законных интересов собственника имущества (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанные им обстоятельства не свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды, которое может явиться основанием для его расторжения. 

Кроме того, судом установлено, что исковое заявление администрации подано в суд 25.11.2021, тогда как 29.11.2021 администрация направила на подписание как обществу, так и АО «Санаторий «Волна», дополнительное соглашение об изменении (увеличении) размера арендных платежей. Указанное дополнительное соглашение подписано сторонами и зарегистрировано в установленном порядке. Таким образом, данные действия можно расценивать как заинтересованность сторон в сохранении договора аренды. 

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом апелляционной инстанции отклоняется по тем основанием, что требование истца о расторжении договора аренды является его субъективным правом и может быть заявлено в любой период времени действия договора.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, правовые основания для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции отсутствовали. 

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции не имеется, доводы истца в апелляционной жалобе не конкретизированы, отсутствуют ссылки на доказательства, представленные в материалы дела.

Суд апелляционной инстанции полагает, что апелляционная жалоба истца носит формальный характер и не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений, основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 по делу № А32-54394/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                                         П.В. Шапкин

 

Судьи                                                                                                           Ю.И. Баранова

 

                                                                                                          М.Г. Величко