АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-29404/2023

22 августа 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.08.2024.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Камановой М.Н., Трубниковой Е.Ю.,

 

при участии представителя

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 01.12.2023), 

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя –

общества с ограниченной ответственностью «Артан»

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.03.2024 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024

по делу № А43-29404/2023

 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Артан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Артан» (далее – ООО «Артан», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 4340 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080002:27, расположенного по адресу Нижегородская область, город Нижний Новгород, Приокский район, проспект Гагарина, дом 57, выраженного в решении Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) от 05.04.2023 № Исх-326-166999/23.

В качестве правовосстановительной меры заявитель просил суд обязать Министерство в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес ООО «Артан» проект договора аренды земельного участка площадью 4340 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080002:27.

Заявление основано на статьях 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что оспариваемым решением нарушаются права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены администрация города Нижнего Новгорода, акционерное общество «Нижегородский водоканал».

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 05.03.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суды посчитали, что оспариваемое решение является законным, поскольку доказательства, свидетельствующие о необходимости предоставления земельного участка площадью 4340 квадратных метров, отсутствуют.

ООО «Артан» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

Кассатор считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, включающей, в том числе, вопрос установления необходимого размера земельного участка, который заявитель имеет право приобрести в аренду. По мнению заявителя, суды не исследовали надлежащим образом представленные в материалы дела доказательства.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе. Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, окружной суд принял постановление с учетом следующего.

Как следует из материалов и установлено судами, 21.04.2008 Правительство Нижегородской области в лице заместителя губернатора Нижегородской области и общество с ограниченной ответственностью «МТМ» (инвестор) заключили соглашение № 50 о реализации инвестиционного проекта по строительству торгового центра на земельном участке площадью 4340 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080002:27, с ориентировочным объемом инвестиций 55 000 000 рублей.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется осуществить строительство торгового центра и ввести объект в эксплуатацию не позднее трех лет с момента регистрации договора аренды земельного участка.

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО «МТМ» заключили договор от 02.06.2008 № 18-713с аренды земельного участка площадью 4340 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080002:27, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию торгового центра, сроком действия по 28.04.2011.

ООО «МТМ» и ООО «Артан» 20.04.2012 заключили соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.06.2008 № 18-713с и соглашению о реализации инвестиционного проекта по строительству торгового центра от 21.04.2008 № 50.

Министерство и ООО «Артан» 05.05.2022 заключили договор аренды земельного участка № 18-6298, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4340 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080002:27, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для строительства торгового центра», местоположение: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Приокский район, улица Гагарина, дом 57.

Цель использования – завершение строительства объекта незавершенного строительства, а именно торгового центра, расположенного по адресу город Нижний Новгород, Приокский район, улица Гагарина, дом 57 (1-я очередь строительства), в рамках реализации инвестиционного проекта.

Срок аренды – три года с даты подписания акта приема-передачи.

ООО «Творческая мастерская архитекторов ФИО2 и ФИО3», ЗАО «Инком», ООО «ПТП «Кров» разработали проектную документацию торгового центра.

Министерство строительства Нижегородской области выдало Обществу разрешение на строительство № 52-РУ523030002005001-06/07/499-2021 от 05.02.2021, согласно которому Обществу разрешено построить торговый центр по адресу 

<

...> (1-я очередь строительства) на основании проектной документации, разработанной вышеуказанными организациями (раздел 3.3 разрешения на строительство).

Срок действия разрешения – до 05.02.2022.

Согласно проектной документации площадь застройки составляет 1140 квадратных метров (1-я и 2-я очереди строительства).

Здание торгового центра (1-я очередь строительства) включает в себя на первом этаже: торговые залы «Автомобили с пробегом» и «Автошины и аксессуары», в которых имеются собственные главный вход, служебный вход и санузлы; помещения автомойки с подсобными помещениями; технические помещения; на антресольном этаже расположены открытый балкон с выходом на него административных помещений и клиентская зона.

Для первой очереди строительства общая площадь здания составляет 582,9 квадратного метра, площадь застройки – 441,9 квадратного метра.

На территории запроектировано 50 машиномест, в том числе, три машиноместа для маломобильных групп населения, что обеспечит 1-ю и 2-ю очереди строительства.

Согласно проектной документации вторая очередь строительства предполагает осуществление строительства торгового центра и складов торгового центра.

В соответствии с пояснительной запиской (раздел 4, лист 1.5) здание торгового центра разделено на две очереди строительства (по заданию на строительство).

В стыке зданий первой и второй очереди выполнена глухая стена толщиной 200 миллиметров из газосиликатных блоков D600 (В3.5). На втором (антресольном) этаже предусмотрен разбираемый проем в районе балкона для перехода во вторую очередь строительства с последующей эвакуацией через лестничные клетки наружу. Металлическая эвакуационная лестница разбирается.

Общество 28.09.2022 ввело в эксплуатацию построенный объект недвижимости.

Правительство Нижегородской области в лице начальника Управления по предоставлению земельных участков для строительства Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ООО «Артан» 20.03.2023 подписали соглашение о расторжении соглашения от 21.04.2008 № 50 о реализации инвестиционного проекта по строительству торгового центра в связи с исполнением сторонами принятых на себя обязательств.

ООО «Артан» зарегистрировало право собственности на объект недвижимости – нежилое здание площадью 611 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:008002:235, торговый центр (1-я очередь строительства), расположенное по адресу 

<

...>.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080002:27.

ООО «Артан» обратилось 05.05.2022 в Министерство с заявлениями о расторжении действующего договора аренды земельного участка № 18-6298 и о смене вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080002:27, с вида – «для строительства торгового центра» на вид – «Магазины (4.4.)».

Распоряжением Министерства от 10.03.2023 № 326-11-180648/23 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080002:27 изменен на вид «Магазины (4.4.)»,

Общество 23.03.2023 обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080002:27.

Письмом от 05.04.2023 № Исх-326-166999/23 Министерство отказало заявителю в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку Общество не обосновало необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объекта недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с соответствующим заявлением.

В силу части 1 статьи 198, статей 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 названного кодекса оснований.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Перечень оснований, при наличии которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Системное толкование вышеназванных положений действующего законодательства позволяет заключить, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 указал, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-О).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан экономически обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.

Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций пришли к правомерному выводу о законности оспариваемого решения.

Суды исходили из того, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080002:27 находится объект недвижимости «Торговый центр (1-я очередь строительства)» площадью 611 квадратных метров. Между тем заявитель не обосновал функциональную необходимость в предоставлении ему в аренду земельного участка площадью 4340 квадратных метров для использования здания значительно меньшей площадью.

Довод заявителя о неправомерном отказе судов в проведении судебной экспертизы отклоняется судом округа на основании следующего. 

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Суды, разрешая вопрос о назначении судебной экспертизы, установили, что в материалах дела имеются достаточные документальные доказательства, необходимые для правильного разрешения спора, в связи с чем правомерно не усмотрели оснований для ее проведения.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении требований Общества.

Оснований для иного вывода у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном толковании действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами дела, не опровергают выводов судов, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств, и не свидетельствуют о наличии в решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права. 

Несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и сделанными выводами достаточным основанием для отмены состоявшихся судебных актов не является, поскольку направлено на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустима.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.03.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024 по делу № А43-29404/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Артан» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

Е.Ю. Трубникова