Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-2583/2023

г. Нальчик

11 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 декабря 2023 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Амина-К» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

об оспаривании отказа в предоставлении в собственность земельного участка 

заинтересованные лица: местная администрация городского округа Нальчик (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местная администрация городского округа Нальчик (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от заявителя ФИО1 по доверенности от 05.06.2023

от департамента ФИО2  по доверенности от 10.01.2023

в отсутствии, уведомленной должным образом администрации, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Амина-К» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, изложенный в письме от 10.04.2023 № 45-ДГИиЗО-1-05/1789 и в порядке устранения допущенных нарушений обязать подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 общей площадью 642872 кв.м., вид разрешенного использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, расположенный по адресу: КБР, 

<

...> в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания заявителю.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены местная администрация городского округа Нальчик и муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик».

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме  и просил их удовлетворить. Требования общества основаны на том, что по договорам аренды осуществляет пользование земельного участка общей площадью 642 872 кв.м. непрерывно с 2009 года. На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу. Ни администрация ни Департамент мер по прекращению арендных отношений не принимали,  земельный участок не изымали, нарушений правил землепользования обществом не допущены. Полагая, что общество как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке обладает правом выкупа земельного участка, обратилось в адрес администрации с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. Письмом от 10.04.2023 № 45-ДГИиЗО-1-05/1789 департамент отказал в заключении договора купли-продажи земельного участка, указав на несоответствие площади испрашиваемого участка площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу. Полагая отказ заинтересованного лица несоответствующим требованиям земельного законодательства и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением.

Департамент заявленные требования не признал, указав на необоснованность заявленных требований и просил отказать в их удовлетворении.

Администрация, уведомленная о времени и месте слушания дела надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направила.  Согласно представленного ранее отзыва на заявленные требования, администрация возражала против удовлетворения, указав на несоответствие площади испрашиваемого земельного участка, площади необходимой для эксплуатации объектов недвижимости принадлежащих обществу. 

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие администрации. 

Как следует из материалов дела между департаментом и обществом заключен договор аренды от 13.03.2023 земельного участка с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 общей площадью 642872 кв.м., вид разрешенного использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости земельный участок входит в границы городского округа Нальчик, относится к категории земельных участков населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования -   выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур и образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 07:00:0000000:104 и 07:09:0103002:2049.

Судом установлено, что ранее, на основании постановления главы Администрации города Нальчика от 10 ноября 2003 г. №1450 «О временном порядке оформления документов при передаче в аренду земельных участков, находящихся на территории г. Нальчика» между Департаментом по управлению городским  имуществом г. Нальчик (правопредшественник  муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик») и обществом заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности №2158-АЗ от 29.04.2009, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: г. Нальчик, Дубки, ул. Шогенова, б/н с кадастровыми номерами 07:09:0103002:100 площадью 51,59 га и 07:09:0103002:99 площадью 64,65 га. Общая площадь передаваемого в аренду земельных участков составляет 116, 0 га, вид сельскохозяйственных угодий- пашни.

В последующем, земельный участок с кадастровым номером 07:09:0103002:99 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 07:09:0103002:158 и 07:09:0103002:159.

На основании постановления местной администрации городского округа от 11.02.2013 № 218 принято решение об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Амина-К»  земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:159 и обществу рекомендовано заключить дополнительное соглашению к договору аренды от 29.04.2009 № 2158-АЗ на площадь земельного участка 504 372 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0103002:158 и обратиться в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по КБР» для внесения соответствующих изменений в кадастр недвижимости.

Постановлением Местной администрации городского округа Нальчик №1800 от 22.08.2016 МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» постановлено заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Амина-К» договор аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:158 общей площадью 504372 кв.м. сроком на 3 года, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.09.2009 года №2158-АЗ.

На основании вышеуказанного постановления между муниципальным казенным учреждением «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» и обществом заключен договор аренды земельного участка № 4039-АЗ от 04.10.2016, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование земельный участок, в границах, указанных в его кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Срок действия договора аренды установлен сторонами с 04.10.2016 по 21.08.2019.

К окончанию срока действия договора аренды № 4039-АЗ от 04.10.2016 и обладая правом на заключение нового договора аренды без торгов как пользователь земельного участка сельскохозяйственного назначения обратился в МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» с заявлением  от 10.07.2019 года о  заключении нового договора аренды на новый срок, без проведения торгов. 

Уклонение администрации в заключении договора аренды на новый срок послужило основанием для обращения в Арбитражный суд КБР с заявлением в рамках дела №А20-5514/2019.

При рассмотрении названного дела суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 07:09:0103002:158 исключен из реестра недвижимости и поставлен на кадастровый учет под новым кадастровым номером 07:00:0000000:104. Судом также установлено, что площадь и границы земельных участков совпадают. Поскольку сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0103002:158 были исключены из ЕГРН, то при заключении договора на новый срок в договоре аренды был приведен уже иной земельный участок, а именно 07:00:0000000:104. 

Решением суда от 20.01.2020 по делу №А20-5514/2019 заявление общества с ограниченной ответственностью  «Амина-К» удовлетворено в полном объеме, на МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» возложена обязанность подготовить в трех экземплярах проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:00:0000000:104, подписать и направить для подписания ООО "Амина-К"  в течение 15 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по делу.

На основании судебного акта по делу №А20-5514/2019 между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» и обществом заключен договор №4634-АЗ от 16.03.2020 аренды земельного участка, предметом которого уже являлся земельный участок с кадастровым номером 07:00:0000000:104, общей площадью 504 372 кв.м.

При этом, осталась неопределенной правовая судьба земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:159. После раздела земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:99, общей площадью 64,65 кв.м., который являлся предметом договора аренды №2153-АЗ от 29.04.2009, стороны названного договора не заключали каких-либо новых договоров в отношении оставшейся его части, которой сперва был присвоен кадастровый номер 07:09:0103002:159, и на сегодняшний день она (часть) имеет кадастровый номер 07:09:0103002:2049, с общей площадью 138 501 кв.м.

Общество обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило заключить с ним новый договор аренды на оставшуюся часть земельного участка с предыдущим номером 07:09:0103002:99 с общей площадью 138 501 кв.м., и которому присвоен кадастровый номер 07:09:0103002:2049. Письмом №45-ДГИиЗО-1-05/1119 от 16.03.2022 МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» отказало в заключении нового договора аренды указав, что для заключения договора аренды отсутствуют основания, установленные Земельным кодексом РФ.

Полагая названный отказ незаконным, нарушающим права общества в предпринимательской деятельности последнее обратилось в суд с заявлением в рамках дела №А20-1277/2022. 

Решением суда от 27.06.2022 по делу №А20-1277/2022 на администрацию и Департамент возложена обязанность подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:2049, общей площадью 138 501 кв.м., расположенного по адресу: КБР, 

<

...> в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Амина-К».

На основании названного судебного акта между обществом и департаментом заключен договор аренды от 03.10.2022 №4901-АЗ, по условиям которого обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:09:0103002:2049, общей площадью 138 501 кв.м., расположенного по адресу: КБР, 

<

...>

При рассмотрении дела №А20-1277/2022, суд установил, что согласно представленного в материалы дела схемы расположения земельных участков, составленного кадастровым инженером ФИО3 следует, что земельный участки с кадастровыми номерами 07:09:0103002:158 и 07:09:0103002:159 образованы в результате раздела большемерного земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:99 общей площадью 646 373 кв.м. Координаты земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:104 повторяют часть контура земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:158 и часть контура земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:159, а координаты земельного участка с кадастровым номером 07:09:01103002:2049 повторяют оставшуюся часть контура земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:158 и часть контура земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103002:159. При совмещении координат земельных участков с кадастровыми номерами 07:09:0103002:158, 07:09:0103002:159, 07:09:0103002:104 и 07:09:0103002:2049 образуется первоначальный земельный участок с 07:09:0103002:99, из которого и образован спорный земельный участок.

В последующем земельные участки с кадастровыми номерам 07:09:01103002:2049 общей площадью 138 501 кв.м. и 07:09:0103002:104 общей площадью 504 372 кв.м. объединены в один земельный участок, новому земельному участку присвоен кадастровый номер 07:00:0000000:3476 общей площадью 642 872 кв.м. Указанное обстоятельство послужило основанием для заключения соглашений от 13.03.2023 о расторжении договоров аренды от 16.03.2020 № 4634-АЗ и от 03.10.2022 № 4901-АЗ. В тот же день между обществом и департаментом заключен договор аренды от 13.03.2023 № 4933-АЗ, по условиям которого, обществу предоставлен земельный участок, находящийся в собственности городского округа Нальчик, с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 общей площадью 642 872 кв.м. вид разрешенного использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, расположенный по адресу: КБР, 

<

...>  на срок с 13.03.2023 по 12.03.2048.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу:

- нежилое здание с кадастровым номером 07:00:0000000:3444, общей площадью 87 кв.м., адрес: КБР, 

<

...> б/н;

- нежилое здание с кадастровым номером 07:00:0000000:3445, общей площадью 625 кв.м., адрес: КБР, 

<

...> б/н.

 Общество как собственник объектов недвижимости обратилось к администрации с заявлением от 03.04.2023, в котором просило заключить с ним договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 в преимущественном порядке, без проведения торгов.

Письмом №45-ДГИиЗО-1-05/1789 от 10.04.2023 МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» отказало в продаже земельного участка по причине отсутствия обоснования испрашиваемой площади земельного участка.

Полагая названный отказ незаконным, нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением.

Для разрешения разногласий сторон по вопросу о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем, по ходатайству заявителя судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова площадь и координаты земельного участка необходимого и достаточного для эксплуатации по назначению имущественного комплекса общества с ограниченной ответственностью «Амина-К», расположенного на земельном участке площадью 642872 кв.м., с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 по адресу 

<

...> в соответствии с видом разрешенного использования указанного земельного участка.

В материалы дела представлено экспертное заключение от  10.11.2023  № 225 по настоящему делу, из содержания которого следует, что площадь земельного участка необходимого и достаточного для эксплуатации по назначению имущественного комплекса общества с ограниченной ответственностью «Амина-К» составляет 642 872 кв.м. Экспертом также определены координаты земельного участка с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 по адресу 

<

...>.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные 

полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Пунктом 1 статьи 27 ЗК РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса. Сведения, которые должны содержаться в соответствующем заявлении заинтересованного (физического, юридического) лица, закреплены в пункте 1 названной статьи. К заявлению прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия. 

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 (зарегистрирован в Минюсте России 27.02.2015 N 36258).

Оспариваемый отказ не содержит указания на непредставление необходимых документов, отказ мотивирован несоответствием площади испрашиваемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип определения правового режима земель исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Кабардино-Балкарской Республики, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован Закон Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 N 23-РЗ (ред. от 12.10.2020) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике" (принят Парламентом КБР 08.07.2004) (далее - Закон №23-РЗ). Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной и муниципальной собственности, расположенных на территории Кабардино-Балкарской Республики, может осуществляться по истечении 49 лет с момента вступления в силу настоящего Закона (статья 3 Закона № 23-РЗ).

Из содержания статьи 1 следует, что Закон Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 N 23-РЗ регулирует отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике. Предметом регулирования Закона N 101-ФЗ также являются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения

По смыслу пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, хотя и с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование", не относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

Как следует из материалов дела спорный земельный участок с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 отнесен к категории земель населенных пунктов, к рассматриваемым правоотношениям по обороту земельного участка из земель данной категории нормативных положений Закона N 101-ФЗ и Закона Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 N 23-РЗ, регулирующего общественные отношения по обороту земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (как отдельной категории земель) не применимы.

Так, пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1), земли населенных пунктов (подпункт 2).

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В силу пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса), который устанавливает на федеральном уровне единые правила использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленные на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России.

Вместе с тем, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования (подпункт 6 пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах представляют собой земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного и иных видов использования земельных участков). Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единственным и единообразно понимаемым для всех возможных правоотношений (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

В силу статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. Градостроительный регламент, в силу п. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является составной частью правил землепользования и застройки, которые, в свою очередь, согласно пункту 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, утверждаются представительным органом местного самоуправления. Кроме того, правила землепользования и застройки также включают в себя порядок их применения, который в том числе содержит положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков.

В силу требований статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования в силу части 9 статьи 35 ГрК РФ могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В силу изложенного определение в границах населенного пункта в результате градостроительного зонирования зоны сельскохозяйственных угодий положениям земельного и градостроительного законодательства не противоречит.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, без проведения торгов осуществляется продажа в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 39.3 Земельного кодекса) и земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу (пункт 9 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Согласно Рекомендациям Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Кавказского округа" (утвержденным постановлением Президиума Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 6 июля 2018 года (в редакции от 8 октября 2018 года) при ответе на вопрос №2, совет пришел к выводу, что положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) распространяются на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".

Таким образом, по общему правилу положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса могут быть применены к земельным участкам сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, поскольку в рассматриваемой норме отсутствует указание на ее относимость к земельным участкам определенной категории земель, перечень которых содержится в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса.

При этом суд должен исследовать действующие генеральный план и правила землепользования и застройки населенного пункта, так как в силу пункта 11 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с документами территориального планирования.

Аналогичную позицию суд округа поддержал и в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.07.2021 N Ф08-5774/2021 по делу N А53-32516/2020 отклонив доводы подателя жалобы, что спорные земельные участки не могут быть предметом купли-продажи, как  земли отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения.

Так, суд округа указал, что возражения подателя жалобы, обусловленные положениями пунктов 1, 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обоснованы, так как спорные земельные участки не относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. В то же время, ошибочная ссылка судов на Закон N 101-ФЗ, не свидетельствует о принятии неправильных судебных актов, поскольку подлежащий применению к спорным отношениям подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, не содержит ограничений по категории земель.

Судом установлено, что Решением Совета местного самоуправления городского округа Нальчик КБР от 01.11.2017 № 110 утвержден генеральный план городского округа Нальчик на период до 2040 года

В соответствии с Решением Совета местного самоуправления городского округа Нальчик КБР от 01.11.2017 N 111 "Об утверждении нормативного правового акта "Правила землепользования и застройки городского округа Нальчик" (далее по тексту Правила) установлено положение о порядке градостроительного зонирования и применении градостроительных регламентов, согласно которым определены территориальные зоны городского округа Нальчик.

Согласно карте границ территориальных зон городского округа Нальчик (Приложение к Правилам землепользования и застройки городского округа Нальчик, утвержденным решением Совета местного самоуправления городского округа Нальчик от 1 ноября 2017 г. N 111), испрашиваемый земельный участок по ул. Шогенова, б/н., с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 расположен в зоне сельскохозяйственного использования - СХ-1.

Таким образом право на приобретение в собственность спорного земельного участка возникло у общества на основании специальной нормы Земельного кодекса Российской Федерации (подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3) и перечень оснований, указанных в статье 39.16 Земельного кодекса, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является исчерпывающим.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что предусмотренный этими нормами специальный механизм приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще используют без нарушений земельного законодательства предоставленные им земельные участки, в целях их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства.

Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям, в том числе и в части использования каждого участка в целях сельскохозяйственного производства и возможности использовать участок в этих целях в дальнейшем.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность и у которых нет намерения использовать участки в дальнейшем для данного вида деятельности (либо появился нормативный акт, устанавливающий невозможность использования участков по данному виду), что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 N 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).

Из материалов дела следует и судом установлено, что общество арендует земельный участок общей площадью 64 га непрерывно с 2009 года (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование), что подтверждено судебными актами по делам №А20-5514/2019 и А20-1277/2022 и не оспаривается заинтересованными лицами. На дату обращение с заявлением о выкупе земельного участка между сторонами действует договор аренды от 13.03.2023, заключенный на срок до 12.03.2048. 

В материалы дела заявителем представлены доказательства использования земельного участка в соответствии с установленным в отношении него видом разрешенного использования - сельскохозяйственное использование. При постановке земельного участка на кадастровый учет 01.02.2023 (после объединения земельных участков с кадастровыми номерами 07:09:01103002:2049 общей площадью 138 501 кв.м. и 07:09:0103002:104 общей площадью 504 372 кв.м.), вид разрешенного использования указан -для выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур. Доводы о нарушении обществом правил землепользования заинтересованными лицами не заявлены, доказательств выявления в рамках государственного земельного надзора, проведенного в соответствии с нормами главы XII ЗК РФ нарушений законодательства Российской Федерации при использовании данного земельного участка на момент обращения общества с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, в материалы дела территориальным управлением не представлено.

Отказ заинтересованного лица мотивирован тем, что земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, не отвечают требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу в отношении площади такого участка.

Однако согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования объекта недвижимости, правомерно размещенного на таком участке.

На основании указанных обстоятельств суд приходит к выводу о наличии у общества права на выкуп спорного земельного участка без проведения торгов на основании пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая решение по настоящему делу суд также учитывает, что общество является собственником объектов недвижимости, размещенных на испрашиваемом земельном участке.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Отказывая в предоставлении земельного участка администрация указала на несоответствие площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем.

Вместе с тем, судебная экспертиза, проведенная по ходатайству истца подтверждает, что площадь земельного участка необходимого и достаточного для эксплуатации по назначению имущественного комплекса общества с ограниченной ответственностью «Амина-К» составляет 642 872 кв.м.

Заключение экспертизы не оспорена сторонами, изучив составленное экспертом заключение от 10.11.2023 № 225, суд считает его ясным и полным, содержащим понятные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения. Основания для вывода о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличии в заключении противоречивых или неясных выводов, отсутствуют. Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, не представлено.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ заинтересованное лицо не представило доказательств невозможности предоставления обществу спорного земельного участка в собственность, следовательно, оспариваемый отказ, изложенный в письме от 10.04.2023 № 45-ДГИиЗО-1-05/1789 не соответствует действующему земельному законодательству и нарушает права и законные интересы общества на его приобретение.

На основании изложенного в порядке устранения нарушений суд считает необходимым местную администрацию городского округа Нальчик и муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик» подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 общей площадью 642872 кв.м. из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, расположенный по адресу: КБР, 

<

...> в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу.

При обращении в суд предприниматель уплатил государственную пошлину в размере  3000 рублей по чеку о безналичной оплате услуг от 05.06.2023.

Требования о  возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

1. Признать недействительным отказ муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик» в предоставлении в собственность земельного участка, изложенный в письме от 10.04.2023 № 45-ДГИиЗО-1-05/1789,  как противоречащий положениям пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

2. Обязать местную администрацию городского округа Нальчик и муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик» подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:00:0000000:3476 общей площадью 642872 кв.м. из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, расположенный по адресу: КБР, 

<

...> в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Амина-К». 

3. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов