ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-11186/2018

04 марта 2019 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  26 февраля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 марта 2019 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шиндлер Н.А.

судей  Лотова А.Н., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16632/2018) общества с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2018 по делу № А70-11186/2018 (судья Крюкова Л.А.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 306720302600140, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 793 042 руб. 37 коп. 

при участии в судебном заседании представителей:  

от общества с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт» - ФИО3 (по паспорту, по доверенности № 31/18 от 16.09.2018 сроком действия до 16.09.2022);

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (по паспорту, по доверенности б/н от 08.08.2018 сроком действия на три года).

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт» (далее – истец, ООО «ЛидерРиэлт») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании 793 042 руб. 37 коп., из которых: 717 792 руб. 85 коп.- сумма невнесенной арендной платы за период с декабря 2017 года по 25.06.2018, 75 249 руб. 52 коп.- пени за период с 05.10.2016  по 25.06.2018, начисленные в соответствии с договором за несвоевременное внесение арендной платы (с учетом уменьшенного размера исковых требований – том, 3 л.д. 107, 117). 

В судебном заседании первой инстанции 07.11.2018 представитель истца требования к ответчику поддержал, заявив ходатайство об уточнении размера исковых требований, согласно которому истец просит суд взыскать с ответчика 793 042 руб. 37 коп., из которых: 717 792 руб. 85 коп.- сумма невнесенной арендной платы за период с декабря 2017 по 25.06.2018, 75 249 руб.52 коп.- пени за период с 05.10.2016 по 25.06.2018, начисленные в соответствии с договором за несвоевременное внесение арендной платы, 22 212 руб. 22 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 07.06.2018 по 07.11.2018 в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за несвоевременное внесение арендной платы. Истец также просил суд продолжить взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга (том 3 л.д. 132).

Суд первой инстанции отказал истцу в принятии к рассмотрению дополнительного требования о взыскания 22 212 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 07.06.2018 по 07.11.2018 в соответствии со статьей 395 ГК РФ и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2018 по делу № А70-11186/2018 требования истца удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 253 914 руб. 90 коп. основного долга, 35 548 руб. 58 коп. пени и 6 884 руб. 34 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, а всего взыскано 296 347 руб. 82 коп. 

В удовлетворении оставшейся части требований отказано.

Этим же судебным актом ООО «ЛидерРиэлт» возвращено из федерального бюджета Российской Федерации 625 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 16.07.2018 № 204.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «ЛидерРиэлт» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца на сумму 495 100 руб. 62 коп. отменить.

Истец возражает в части отказа в удовлетворении требований во взыскании задолженности по оплате основной суммы арендной платы в размере 104 720 руб. 00 коп. за март – апрель 2018 года, пени за указанный период в размере 16 755 руб. 20 руб., а также пени в размере 500 719 руб. 89 коп. 

В апелляционной жалобе истец не соглашается с выводами суда первой инстанции в части отказа во взыскании арендной платы с периода введения ограничения – 07.03.2018. ООО «ЛидерРиэлт» ссылается на то, что доступ был ограничен по зависящим от ответчика обстоятельствам и на основании пункта 5.1 заключенного между сторонами договора. Податель жалобы отмечает, что ответчик после ограничения доступа не обращался к истцу за расторжением договора, оплачивал охрану помещения до 03.09.2018. По мнению подателя жалобы, ответчик ограничивал истцу право пользования принадлежащим ему имуществом.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу. 

В судебное заседание апелляционной инстанции явился представитель истца, поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу,  выслушав позиции истца и ответчика, установил следующие обстоятельства.

01.10.2016 между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений № 16/10-01 по условиям которого истец передает ответчику во временное возмездное владение и пользование часть помещений, расположенных в помещении истца (кадастровый номер 72:23:0216002:10804, этажность - 2 этажа, назначение-нежилое, расположенное по адресу: ул. Чернышевского, д. 2а, корп. 12/2), а именно помещения № 14-24, расположенные на 2 этаже общей площадью 227, 5 кв. м (далее - помещения). Помещение подключено к системе электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, отопления и водоотведения (т. 1 л.д. 25). 

Согласно пункту 2.1 договора от 01.10.2016 № 16/10-01 срок аренды - с 01.10.2016 по 30.09.2021, если действие договора не будет прекращено ранее в соответствии с условиями, установленными настоящим договором (т. 1 л.д. 16).

01.10.2016 истец по акту приема- передачи передал ответчику, а ответчик принял помещения, указанные в договоре от 01.10.2016 г. № 16/10-01, площадью 253 кв. м стоимостью 113 850 руб., из которых: 25, 5 кв. м стоимостью 11 475 руб., 227, 5 кв. м стоимостью 102 375 руб. (т. 1 л.д. 22).

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 01.10.2016 № 16/10-01 размер арендной платы состоит из двух частей:

 - фиксированная часть в размере 113 850 руб. в месяц, из которых: 25, 5 кв. м стоимостью 11 475 руб., 227, 5 кв. м стоимостью 102 375 руб. 

- переменная часть включающая в себя оплату коммунальных и эксплуатационных затрат на содержание помещений (услуги связи, интернет, энергоснабжение, водоснабжение, канализация, отопление) (т. 1 л.д. 16). 

В пунктах 3.2., 3.3 договора от 01.10.2016 № 16/10-01 сторонами установлен размер арендной платы: 

- в период с 01.10.2016 по 30.09.2017 в связи с проведением ремонтных и отделочных работ в арендуемых помещениях, размер фиксированной части арендной платы составляет 12 650 руб. в месяц (НДС не предусмотрен); 

- фиксированная часть арендной платы может быть индексирована не чаще одного раза в год в размере ежегодной инфляции путем подписания сторонами дополнительного соглашения (т. 1 л.д. 16-17).

Дополнительным соглашением от 24.07.2017 № 2, вступившим в силу с 24.07.2017, стороны внесли изменения в пункты 3.1., 3.2 договора от 01.10.2016 № 16/10-01, изложив его в следующей редакции: размер арендной платы состоит из двух частей:

 - фиксированной части арендной платы в размере 113 850 руб. в месяц, исходя из площади 227, 5 кв. м стоимостью 113 850 руб.; 

- переменной части, которая включает в себя: компенсацию затрат истца на коммунальные услуги (холодная и горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами) согласно индивидуальным приборам учета: водоснабжения (счетчики СВУ-15 №8440327 16, № 8440215 16, № 8434070 16, № 8450986 16, №8429926 16, № 8438825 16), электроснабжения (счетчик Энергомера ЦЭ68038);

 компенсацию 55% затрат истца на коммунальные услуги за пользование всеми арендаторами общим имуществом: помещениями № 14-16, расположенными на 1 этаже и помещением II, расположенным на 1 и 2 этаже, указанные в Приложении № 1.1 к Договору (электрическая энергия, согласно счетчика Меркурий 23 0АМ-01 № 03912757-10г, тепловая энергия, согласно счетчика ТЭМ-104 № 1543734); 

компенсацию 55% затрат истца за содержание общего имущества многоквартирного дома - общедомовые нужды (услуги по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, холодная и горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме).

В период с 01.10.2016 по 31.10.2017 в связи с проведением ремонтных и отделочных работ в арендуемых помещениях, размер фиксированной части арендной платы составляет 12 650 руб. в месяц (т. 1 л.д. 25). 

Дополнительным соглашением от 19.10.2017 № 3, вступившим в силу с 19.10.2017, стороны внесли изменения в пункт 3.2 договора от 01.10.2016  № 16/10-01, изложив его в следующей редакции: 

в период с 01.10.2016 по 31.10.2017 в связи с проведением ремонтных и отделочных работ в арендуемых помещениях, размер фиксированной части арендной платы составляет 12 650 руб. в месяц. В период с 01.11.2017 по 30.11.2017 в связи с предоставлением ответчику 30% скидки от фиксированной части арендной платы - оплата за арендуемые помещения составит 79 695 руб. в месяц (т. 1 л.д. 31). 

Таким образом, с 01.11.2017 по 30.11.2017 размер фиксированной части арендной платы составляет 79 695 руб.

Согласно пункту 5.1. договора от 01.10.2016 № 16/10-01 истец вправе прекратить настоящий договор, передав письменное уведомление о расторжении настоящего договора ответчику. По получении уведомления о расторжении договора, предусмотренного настоящим пунктом, ответчик обязан освободить помещения в течение 7 дней. С момента получения ответчиком уведомления договор считается расторгнутым (т. 1 л.д. 18). 

08.06.2017 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора аренды от 01.10.2016 № 16/10-01 (почтовый идентификатор 62504923000906) (т. 1 л.д. 41).

07.06.2018 истец направил ответчику претензию с требованием о погашении образовавшейся задолженности.

Письмом от 01.07.2018 ответчик не признал требования истца, что послужило основанием для обращения ООО «ЛидерРиэлт» в суд с настоящими требованиями.

14.11.2018 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое в апелляционной порядке истцом решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).

Как указывалось выше, 01.10.2016 между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений № 16/10-01.

08.06.2017 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора аренды от 01.10.2016 № 16/10-01 (почтовый идентификатор 62504923000906) (т. 1 л.д. 41). 

Из информации, размещенной на сайте «Почта России», следует, что 25.06.2018 г. указанное уведомление ответчиком получено. Возражений относительно факта получения указанного уведомления ответчиком не заявлено. 

Таким образом, с 25.06.2018 г. договор от 01.10.2016 № 16/10-01 считается расторгнутым (т. 3 л.д. 135).

Истец, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, указывал, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по фиксированной части арендной платы в размере 664 125 руб., из которых: 

113 850 руб. за январь 2018 г., 

113 850 руб. за февраль 2018 г., 

113 850 руб. за март 2018г.; 

113 850 руб. за апрель 2018 г., 

113 850 руб. за май 2018 г., 94 875 руб. за июнь 2018 г., 

а также задолженность по переменной части арендной платы в размере 53 667 руб., из которых:

21 598, 86 руб. за март 2018 г., 

18 447, 45 руб. за апрель 2018 г., 

13 621, 54 руб. за май 2018 г. (т. 1 л.д. 9).

Согласно пункт 5.1. договора от 01.10.2016 № 16/10-01, если вся или часть арендной платы, причитающаяся к оплате истцу, не оплачена ответчиком в срок, указанный в пункте 3.5, 3.6 настоящего договора, истец по своему усмотрению может запретить доступ ответчика в помещения, пользование ими и находящимся в них имуществом.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что истец 07.03.2018  вручил ответчику уведомление о введении ограничений с 17 час. 00 мин. 07.03.2018 г., а именно о введении запрета доступа ответчику в арендуемые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, а также удержания находящегося в арендуемых помещениях имущества (т. 1 л.д. 36). 

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец вправе взыскать с ответчика арендную плату за период с декабря 2017 г. по 06.03.2018, исключив период ограничения пользования арендным помещением.  

В апелляционной жалобе ООО «ЛидерРиэлт» ссылается на то, что доступ был ограничен по зависящим от ответчика обстоятельствам и на основании пункта 5.1 заключенного между сторонами договора. Податель жалобы отмечает, что ответчик после ограничения доступа не обращался к истцу за расторжением договора, оплачивал охрану помещения до 03.09.2018. По мнению подателя жалобы, ответчик ограничивал истцу право пользования принадлежащим ему имуществом.

Апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции, исходя из нижеследующего. 

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения. 

Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Возможность ограничения доступа к арендованному имуществу предусмотрена нормами ГК РФ и заключенным между сторонами договором от 01.10.2016 № 16/10-01. Однако арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договоров. 

Факт ограничения допуска истцом ответчика в арендуемые помещения ООО «ЛидерРиэлт» не оспаривается. 

Наличие в помещении охранной сигнализации, установленной ответчиком, обосновывается тем, что в данном помещении находится движимое имущество ответчика, доступ к которому истцом прекращен, до момента прекращения обязательств по аренде ответчик в силу статьи 616 ГК РФ отвечал за сохранность арендованного имущества. Доводы истца в данной части являются необоснованными и не дают истцу право на получение с ответчика арендной платы с 07.03.2018.

Таким образом, суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы, как основанный на ошибочном толковании норм права. 

Истец также просил суд взыскать с ответчика 75 249 руб. 52 коп. пени за период с 05.10.2016 по 25.06.2018, начисленные в соответствии с договором за несвоевременное внесение арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 6.3 договора от 01.10.2016 № 16/10-01 за неуплату ответчиком арендной платы в сроки, установленные настоящим договором истец вправе начислить пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа (т. 1 л.д. 19). 

Согласно пункту 3.5 договора от 01.10.2016  № 16/10-01 в течение трех дней с момента заключения настоящего договора ответчик вносит фиксированную часть арендной платы за текущий месяц пропорционально количеству дней месяца с даты заключения договора. Далее фиксированная част арендной платы по настоящему договору перечисляется ответчиком на расчетный счет истца ежемесячно н позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц (т. 1 л.д. 17). 

Согласно пункту 3.5 договора от 01.10.2016 г. № 16/10-01 в редакции дополнительного соглашения от 24.07.2017 № 2, действующей с 24.07.2017, фиксированная часть арендной платы по настоящему договору перечисляется ответчиком на расчетный счет истца ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца за текущий месяц (т. 1 л.д. 25). 

В соответствии с пунктом 3.6 договора от 01.10.2016 г. № 16/10-01 переменная часть арендной платы по настоящему договору перечисляется ответчиком на расчетный счет истца ежемесячно не позднее 5 рабочих дней с момента предоставления счета на оплату (т. 1 л.д. 17).

Требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 35 548 руб. 58 коп. пени за период с 05.10.2016 по 25.06.2018.

Апелляционная жалоба не содержит возражений и доводов в указанной части, в связи с чем данные выводы суда не являются предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции  (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

С учетом вышеизложенного, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, с учетом отсутствия иных доводов апелляционной жалобы, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика суд апелляционной инстанции не усматривает.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы, то есть на ООО «ЛидерРиэлт».

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2018 по делу № А70-11186/2018 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

А.Н. Лотов

 О.А. Сидоренко