Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-5853/2022

город Брянск

25 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 октября 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 25 октября 2023 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи  Прудниковой М. С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Солдатенковой К. А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г.Серпухов Московской области, ИНН 

<

***>), ОГРНИП 307324133200057) к Новозыбковской городской администрации (г.ФИО3 Брянской области, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество «Россетти Центр» (г. Москва, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) филиал «Брянскэнерго»

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 представителя по доверенности от 21.05.2020,

от ответчика: не явился,

от третьего лица: не явился,

УСТАНОВИЛ:

Дело рассмотрено 19.10.2023, после перерыва объявленного в судебном заседании 18.10.2023 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Новозыбковской городской администрации (далее - ответчик) о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости нежилое здание «Кафе Встреча» Лит А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, а, а1 общей площадью 855, 3 кв.м., из которых 508,4 кв.м. основная площадь и 346,9 кв.м. подсобная, кадастровый номер: 32:31:0020103:130, расположенный по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено публичное акционерное общество «Россетти Центр» филиал «Брянскэнерго» (далее- ПАО «Россети Центр»).

Ответчик и третье лицо в отзывах на исковое заявление возражений относительно удовлетворения требований истца не заявили; в судебное заседание представителей не направили.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, просил судебные расходы по делу отнести на истца.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание «Кафе Встреча» с кадастровым номером 32:31:0020103:130 площадью 288,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (запись о регистрации права №32-32-06/006/2007-404 от 30.08.2007). Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 32:31:0020103:166, вид разрешенного использования: предприятия питания, рестораны, кафе, столовые общей площадью 800 +/-10 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, предоставленном истцу на основании договора аренды №1 от 09.03.2022 сроком действия с 01.01.2022 по 01.01.2032 (запись о регистрации №32:31:0020103:166-32/080/2022-1 от 15.04.2022).

ИП ФИО1 произвел реконструкцию принадлежащего ему объекта недвижимости.  В результате произведенной реконструкции возведены пристройки Лит. А.2, А.3, А.4, А.5, А.6, а, а.1, площадь здания составила 855,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, подготовленным ООО «Кадастровое бюро».

Истец обратился в Новозыбковскую городскую администрацию с заявлением о выдаче разрешительной и приемочной документации на произведенную реконструкцию.

Письмом от 08.06.2022 №2-2453 Новозыбковская городская администрация отказала в выдаче испрашиваемой документации в связи с тем, что в соответствии с действующим законодательством выполненные работы по реконструкции являются самовольными и подлежат узаконению в судебном порядке.

07.09.2022 ИП ФИО1 обратился в Новозыбковскую городскую администрацию для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Письмом от 18.10.2022 №2-4643 Новозыбковская городская администрация отказала в проведении публичных слушаний по заявленному вопросу, указав на то, что  отклонение от предельных параметров разрешенного строительства есть ни что иное, как принятие решения судебным органом, после которого не требуется разрешений по градостроительным регламентам. 

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости в административном порядке, предприниматель обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском. 

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

 - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума №10/22) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума №10/22).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает застройщиков от обязанности соблюдения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения (реконструкции) объектов недвижимости.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине не смогло получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный (реконструированный) объект в установленном законом порядке. Указанные обстоятельства обязан доказать истец, как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект.

По смыслу изложенного, условиями признания права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, является установление факта соответствия постройки установленным градостроительным и строительным нормам и правилам; отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан; принятия мер по легализации самовольной постройки.

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 32:31:0020103:166, на котором расположен спорный объект, предоставлен истцу в аренду по договору аренды №1 находящего с государственной собственности земельного участка от 09.03.2022.

В пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

При применении указанной правовой позиции особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление этого участка для строительства на нем определенного объекта, в связи с чем при рассмотрении дел данной категории необходимо учитывать условия договора аренды земельного участка и устанавливать наличие определенно выраженной воли собственника на предоставление участка в аренду для возведения строений конкретного типа (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051 и от 19.12.2019 № 308-ЭС19-14740).

В данном случае земельный участок, на котором возведена спорная постройка, имеет вид разрешенного использования: предприятия питания, рестораны, кафе, столовые общей площадью 800 +/-10 кв.м.

Назначение спорной постройки соответствует назначению объекта, для возведения которого предоставлен земельный участок.

Администрации известно, что истцом произведена самовольная реконструкция объекта, однако какие-либо меры для его сноса Администрацией не принимаются, напротив ее размещение на арендуемом земельном участке как объекта капитального строительства согласовано сторонами.

В пункте 26 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

По смыслу статей 49 и 51 Градостроительного Кодекса  Российской Федерации (далее - Гр РФ) застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения соответствующего разрешения, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. 

При этом получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

Из материалов дела следует, что истец предпринимал меры к получению разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию, в которых ему было отказано.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2018 года № 127-КГ18-5, недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и сам по себе не является основанием для отказа в иске. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом. 

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен установить допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил и не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении такого иска только при установлении существенности и неустранимости данных нарушений, которая устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. 

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

В качестве доказательства того, что на день обращения в суд реконструированный объект соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан истцом в материалы дела представлено техническое заключение №12/22-ТО, выполненное ООО «Проф-проект» (регистрационный номер 155, выданный Саморегулируемой организацией Ассоциация проектировщиков «Брянское региональное объединение проектировщиков») о состоянии строительных конструкций и возможности эксплуатации после реконструкции нежилого здания, согласно которому техническое состояние строительных конструкций нежилого здания «Кафе Встреча» с кадастровым номером 32:31:0020103:130, расположенное по адресу: 

<

...>, исправное, все конструкции имеют необходимую конструктивную надежность, видимых дефектов, повреждений и деформаций несущих стен, перекрытий, перемычек не обнаружено; реконструкция выполнена без изменения конструктивной схемы здания; нагрузка на перекрытия, несущие стены и фундаменты от выполненной реконструкции не превышают допустимых. Реконструкция не повлияла на безопасную эксплуатацию здания; угрозу жизни и здоровью граждан не создает, интересы третьих не нарушает.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авторитет» ФИО4.

На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли реконструированный объект недвижимости - здание «Кафе Встреча» Лит А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, а, а1 общей площадью 855,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> строительным, градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам? 

2) Создает ли угрозу жизни и здоровью людей сохранение и эксплуатация реконструированного объекта?

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении №67/2022 от 26.12.2022, реконструированный объект недвижимости - здание «Кафе Встреча» Лит A, Al, А2, А3, А4, А5, А6, а, а1 обшей площадью 855.3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> соответствует строительным, противопожарным и иным нормам и правилам. Реконструированный объект недвижимости - здание «Кафе Встреча» Лит A, Al, А2, А3, А4, А5. А6, a, al площадью застройки 826.6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. не соответствует градостроительным требованиям в части превышения максимального процента застройки в границах земельного участка установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Новозыбковский городской округ Брянской области». Сохранение и эксплуатация реконструированного объекта - здание «Кафе Встреча» Лит A, Al, А2, А3, А4, А5, А6, а, а1 общей площадью 855.3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. не создает угрозы жизни и здоров здоровью людей.

Для установления, является ли превышение предельных параметров площади застройки существенным нарушением интересов смежных землепользователей и оказывает ли существенное влияние на градостроительную ситуацию допущенное превышение предельных параметров площади застройки спорного объекта судом была назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авторитет» ФИО4.

На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1) Является ли превышение предельных параметров площади застройки (ОКС с кадастровым номером 32:31:0020103:130 расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 855,3 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 32:31:0020103:166 расположенного по адресу: 

<

...> существенным нарушением интересов смежных землепользователей? 

2) Оказывает ли существенное влияние на градостроительную ситуацию допущенное превышение предельных параметров площади застройки (ОКС с кадастровым номером 32:31:0020103:130 расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 855,3 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 32:31:0020103:166 расположенного по адресу: 

<

...>? 

3) Возможна ли дальнейшая эксплуатация здания с учетом допущенных нарушений без их устранения и соблюдения при этом прав смежных землепользователей? 

4) Существуют ли способы устранения выявленных нарушений параметров разрешенного использования спорного объекта?

Согласно заключению эксперта №44/2023 от 17.08.2023 превышение предельных параметров площади застройки (ОКС с кадастровым номером 32:31:0020103:130 расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 855,3 кв.м) земельного участка с кадастровым номером 32:31:0020103:166 расположенного по адресу: 

<

...> не является существенным нарушением  интересов смежных землепользователей; допущенное превышение предельных параметров площади застройки не оказывает существенного влияния на градостроительную ситуацию; дальнейшая эксплуатация здания с учетом допущенных нарушений без их устранения и соблюдения при этом прав смежных землепользователей возможна; способы устранения выявленных нарушений параметров разрешенного использования спорного объекта не определены. 

Оценив представленные заключения эксперта, суд полагает, что они соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, представляют собой объективное и обоснованное исследование, исследовательские части экспертных заключений являются полными, ясными и мотивированными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Ответы на поставленные перед экспертом вопросы являются четкими и определенными, неоднозначного толкования не вызывают. У суда не имеется оснований ставить под сомнение выводы, к которым пришел эксперт в результате проведенных исследований.

Ответчик возражений относительно заявленных исковых требований, не представил. 

Третье лицо, являющее арендатором смежного земельного участка, также не представило возражений по существу заявленных требований.

Изучив и оценив отраженные в экспертном заключении несоответствия объекта  градостроительным требованиям в части превышения максимального процента застройки, в границах земельного участка установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Новозыбковский городской округ Брянской области», суд приходит к выводу, что выявленное несоответствие является нарушением носящим несущественный характер, поскольку не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанный вывод суда основан на разъяснениях, изложенных в п. 7 Обзора 11 судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 16.11.2022, согласно которым с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. 

Таким образом, истцом представлены надлежащие доказательства соответствия спорного здания градостроительным, строительным нормам и правилам, иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории Российской Федерации, а также доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан построенным объектом; так же установлено, что интересы смежных землепользователей не нарушаются.

Сохранение спорного объекта в имеющемся на текущее время состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, а также необходимость устранения правовой неопределенности в отношении спорного объекта недвижимости и обеспечения возможности соединения права и фактического владения, суд считает требование ИП ФИО1 о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости нежилое здание «Кафе Встреча» Лит А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, а, а1 общей площадью 855, 3 кв.м., из которых 508,4 кв.м. основная площадь и 346,9 кв.м. подсобная, кадастровый номер: 32:31:0020103:130, расположенный по адресу: 

<

...> подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с подп.4 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче искового заявления неимущественного характера, в том числе о признании права, госпошлина составляет 6 000 руб. 

При подаче в арбитражный суд иска истец по чеку-ордеру от 27.06.2022 (СУИП 502879753651SWDL) уплатил в доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины.

Определением суда от 06.10.2022 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, размер вознаграждения эксперту определен в размере 78 000 руб. 

По чеку-ордеру от 06.10.2022 (СУИП 503130850546SNWW) ИП ФИО1 перечислил 78 000 руб. за проведение экспертизы по делу на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области. 

Определением суда от 03.07.2023 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, размер вознаграждения эксперту определен в размере 30 000 руб. 

По чеку-ордеру от 28.06.2023 (СУИП 102701324121SNWW) ИП ФИО1 перечислил 30 000 руб. за проведение дополнительной экспертизы по делу на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области. 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Учитывая, что предъявление истцом настоящего иска вызвано не нарушением его прав и законных интересов со стороны ответчика, а возможностью в судебном порядке зарегистрировать его право собственности на объект недвижимости, а также ходатайство истца об отнесении на него судебных расходов по делу, 6 000 руб. государственной пошлины и 108 000 руб. расходов на проведение экспертизы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на самовольно реконструированный объект недвижимости нежилое здание «Кафе Встреча» Лит А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, а, а1 общей площадью 855, 3 кв.м., кадастровый номер: 32:31:0020103:130, расположенный по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                                               М.С. Прудникова