АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-64113/2022

 

Резолютивная часть решения оглашена 25.06.2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19.07.2024 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: Администрация города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

ответчик: ООО «Чайка Премиум Плюс»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды от 31.10.2012 №4900008260 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, 

об указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды ООО «Чайка Премиум Плюс»,

 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности, 

 

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Чайка Премиум Плюс» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 31.10.2012 №4900008260 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, об указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды ООО «Чайка Премиум Плюс».

Определением суда от 28.12.2022 заявление принято судьей Вороновой И.Н., возбуждено производство по делу.

В соответствии с определением и. о. председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2023 дело № А32-64113/2022 передано на рассмотрение судье Савину Р.Ю. 

Суд в составе судьи Р.Ю. Савина принял к рассмотрению дело № А32-64113/2022.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях.

Ответчик представил отзыв, пояснил, что задолженность за период с 01.10.2019 по 31.12.2022 погашена, представил платежные поручения, сослался на решение суда по делу № А32-51601/2022 о взыскании задолженности, просил в иске отказать.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 31.10.2012 № 4900008260 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, расположенного по адресу г. Сочи, 

<

...> с видим разрешенного использования – «для эксплуатации зданий, сооружений и строительства аквапарка, категория земель – «земли населенных пунктов, территориальная зона Ж-3» (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора аренды с момента его государственной регистрации до 29.08.2061 (п. 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения № 1 от 21.02.2013 к договору аренды от 31.10.2012 №4900008260).

Пунктом 5.2.3 договора, предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала.

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей выполнил не в полном объёме и с нарушением срока внесения арендной платы.

Истец в адрес общества направил претензии от 16.05.2022 № 6752/02.01-30 с требованием незамедлительно ликвидировать образовавшуюся задолженность.

В связи с дальнейшим уклонением от устранения выявленных нарушений истец в адрес ответчика направил претензию от 01.09.2022 № 12847/02.01-30 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендной платы и неустойки послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). 

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

В силу ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Определением от 06.03.2023 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-51601/2022.

Судом установлено, что в рамках дела № А32-51601/2022 администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.10.2012 №4900008260.

Общество заявило встречный иск к администрации, в котором просило суд: – произвести перерасчет арендной платы и пени с 01.01.2021 по 31.12.2022 по договору от 31.10.2012 № 4900008260; – признать сумму 2 874,87 руб., переплаченную обществом по договору аренды от 31.10.2012 № 4900008260 неосновательным обогащением администрации (уточненные требования в порядке статьи 49 Кодекса). Встречные требования основаны на обстоятельствах, ранее установленных судами при разрешении между сторонами спора по делу № А32-54951/2019, согласно которым арендуемый земельный участок площадью 24 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, ограничен в обороте. Следовательно, администрация ошибочно рассчитывает арендную плату по договору, при правильном определении размера которой на стороне общества имеется переплата. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024, первоначальный иск удовлетворен в части, с общества в пользу администрации взысканы пеня по договору от 31.10.2012 № 4900008260 с 11.11.2021 по 12.01.2023 в размере 197 873,54 руб. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 28.05.2024 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 по делу № А32-51601/2022 оставлены без изменения.

В вышеуказанном решении суда сделан вывод об ограниченности спорного земельного участка в обороте и необходимости выполнения расчета исходя из ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, а поскольку спорный используется для размещения объектов санаторно-курортных организаций, то для земельных участков рекреационного и лечебнооздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений налоговая ставка определена в размере 0,7%.

Кроме того, в решении указано, что сумма арендной платы за период с 01.10.2019   по 31.12.2022 составила 4 635 582 руб., при этом, платежным поручением № 2 от 12.01.2023 общество оплатило арендные платежи на сумму 4 635 582 руб.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011         № 30-П также указал, что признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа  опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 17.01.2017 № 36-КГ16-26 указал, что правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в рассмотрении соответствующего дела. 

Оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, в том числе путем предъявления новых исков, запрещается.

Пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке вступившего в законную силу решения суда недопустим.

Из вышеизложенного суд пришел к выводу, что администрация неверно начисляла арендую плату обществу, в связи с чем, за обществом образовалась задолженность, которую ответчик погасил в полном объеме.

В судебном заседании 25.06.2024 представитель ответчика представил  платежное поручение от 12.01.2023 № 3 на сумму 307 735 руб., платежное поручение от 12.01.2023 № 2 на сумму 4 635 582 руб., чек от 08.05.2024 на сумму 300 000 руб., чек от 08.05.2024 на сумму 197 873,54 руб.

Основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора послужило нарушение ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Пунктом 5.2.3 договора, предусмотрено условий договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

В соответствии с подп. В п. 4.1.1. договора аренды арендодатель имеет право принимать решение о досрочном расторжении договора при невнесении арендной платы более 6 месяцев.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была погашена обществом и иных нарушений договорных условий им не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Принимая во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2023 по делу № А32-51601/2022, суд приходит к выводу об отсутствии существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем в удовлетворении требований следует отказать. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.          

 

Судья                                                                                                                            Р.Ю. Савин