АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А53-9363/2019

11 ноября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения оглашена 3 ноября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «Шахтинский авиационно-ремонтный завод ДОСААФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

о взыскании, расторжении договора,

При участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 31.12.2019

от ответчика: ФИО3, доверенность от 13.08.2019, 

от третьих лиц: не явились, 

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу "Шахтинский авиационно-ремонтный завод ДОСААФ" (далее - общество) о взыскании 4 821 443 рублей 97 копеек задолженности по договору аренды от 30.04.2013 N 924, 722 548 рублей 70 копеек пени, о расторжении названного договора.

Решением от 06.08.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.12.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества в пользу территориального управления взыскано 4 821 443 рубля 97 копеек задолженности, 722 548 рублей 70 копеек пени, в доход федерального бюджета - 56 720 рублей государственной пошлины по иску, договор аренды от 30.04.2013 N 924 расторгнут. Судебные инстанции исходили из того, что независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Расчет, произведенный ответчиком, отклонен судами, поскольку выполнен с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка за кв. м, его кадастровой стоимости, установленной постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, признанным утратившим силу постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп - видов разрешенного использования земельных участков" (далее - постановление N 778). Кроме того, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.2016 по делу N А53-16236/2014 из постановления суда апелляционной инстанции от 07.12.2015 по названному делу исключено установление с 01.01.2015 удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 763 рублей 66 копеек за кв. м в соответствии с приложением N 3 к постановлению N 778. На основании данного постановления Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - кадастровая палата) внесло изменения в государственный кадастр недвижимости, установив прежнюю кадастровую стоимость земельного участка в размере 218 966 803 рублей 12 копеек. Поскольку новая кадастровая стоимость земельного участка обществом не оспорена, указана в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), - правовые основания для расчета арендной платы, исходя из иной кадастровой стоимости, у территориального управления отсутствовали. В этой связи суды пришли к выводам о доказанности существенного нарушения обществом обязательств арендатора относительно размера и сроков оплаты арендного пользования; соблюдении истцом претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора, определенного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), включая предоставление разумного срока для устранения нарушения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2020 N Ф08-2457/2020 по делу N А53-9363/2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 по делу N А53-9363/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд кассационной инстанции поддержал довод кассационной жалобы о том, что суды при разрешении настоящего спора не учли обстоятельства, установленные в деле N А53-16236/2014, касающиеся отнесения спорного земельного участка к 13-му виду разрешенного использования. В целях недопущения формального подхода при определении арендной платы, судам надлежало учесть обстоятельства, установленные в указанном деле, относительно вида разрешенного использования земельного участка. Такой подход направлен на устранение правовой неопределенности и обеспечение баланса интересов участников спора, позволяет не только восстановить права ущемленного лица, но также исключить возникновение негативных последствий для других лиц. Определенность в правоотношениях сторон вносится также по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии, обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов причастных к спору лиц.

Суд кассационной инстанции указал, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда приняты по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора. Для принятия обоснованного и законного судебного акта по существу спора требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, дать оценку всем доводам сторон, в том числе относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка общества, с учетом обстоятельств, установленных в деле N А53-16236/2014, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле управления Росреестра и кадастровой палаты, после чего разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании 29.10.2020 был объявлен перерыв до 03.11.2020. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Представитель истца настаивал на удовлетворении требований.

Представитель ответчика просил отказать в иске, поскольку в настоящий момент имеется переплата.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, территориальное управление (арендодатель), общество, общероссийская общественно-государственная организация "Добровольное общество содействия армия, авиации и флоту России" (арендаторы) заключили договор аренды от 30.04.2013 N 924 со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендодатель передает арендаторам земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под комплексом нежилых зданий, комплексом нежилых зданий "наземной службы", нежилыми зданиями отдела материально-технического снабжения, с кадастровым номером 61:59:0030303:24 площадью 147 437,50 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора). В силу пункта 2.1 договора срок аренды определен с 01.05.2013 по 30.04.2061.

Годовой размер арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с соглашением об определении долей земельного участка. Годовой размер арендной платы, подлежащий внесению обществом в 2013 году, составил 3 338 380 рублей 13 копеек, что соответствует 0,95 долей от общей площади земельного участка (пункт 3.1 договора) (т. 1, л.д. 25-31).

Арендаторы перечисляют арендную плату ежеквартально не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). За нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату возникновения задолженности, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

10 января 2014 года общество и общероссийская общественно-государственная организация "Добровольное общество содействия армия, авиации и флоту России" заключили договор уступки прав, по которому общество приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 29.04.2013 N 924.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.2016 по делу N А53-16236/2014 изменено постановление апелляционного суда от 07.12.2015 путем исключения из его резолютивной части абзаца по установлению с 01.01.2015 удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 763,66 рублей за кв. м в соответствии с приложением N 3 к постановлению N 778. В данной части требования оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. При этом судебными актами по названному делу установлено, что земельный участок (кадастровый номер 61:59:030303:0024), расположенный по адресу: 

<

...>, подлежит отнесению к 13-му виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов", с 01.01.2014 с удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка 797,46 рублей/кв. м в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" (далее - постановление N 212).

20 апреля 2017 года территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 29.04.2013 N 924, которым пункт 3.5 договора изложен в редакции: "Размер арендной платы изменяется при увеличении кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости". В приложение N 1 договора аренды внесены изменения, согласно которым: "В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), подпунктом "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) размер арендной платы за находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:59:0030303:24 площадью 147 437,50 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка".

Уведомлением от 03.04.2017 N 12-2543/01 территориальное управление известило общество об изменении арендной платы, которая составила 3 284 502 рубля 05 копеек (т. 1, л.д. 15). Нарушение обществом как арендатором обязательств в части оплаты аренды в период с 20.03.2016 по 12.12.2018 послужило основанием предъявления иска территориального управления в арбитражный суд.

Рассмотрев заявленные требования, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации  (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 30.04.2013 N 924 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, следовательно, размер арендной платы определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 14.07.2003 N 12-П, при рассмотрении дела необходимо исследование фактических обстоятельств дела по существу и недопустимо установление только формальных условий применения нормы права. Иной подход не может быть признан соответствующим целям судопроизводства и направленным на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Судебными актами по делу N А53-16236/2014 подтверждено, что земельный участок (кадастровый номер 61:59:030303:0024), расположенный по адресу: 

<

...>, отнесен к 13-му виду разрешенного использования.

Территориальное управление и общество заключили дополнительное соглашение от 20.04.2017 N 1 к договору от 29.04.2013 N 924 с отметкой о регистрации в ЕГРН, из которой следует, что управление Росреестра 17.05.2017 произвело его государственную регистрацию, подтверждающую внесение в ЕГРН сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030303:24 арендой по 13-му виду разрешенного использования. Из буквального толкования упомянутого соглашения следует, что оно заключено в целях приведения договора аренды от 29.04.2013 N 924 в соответствие действующему законодательству.

В этой связи, суд учитывает обстоятельства, установленные в деле N А53-16236/2014, касающиеся отнесения спорного земельного участка к 13-му виду разрешенного использования в целях недопущения формального подхода при определении арендной платы. Такой подход направлен на устранение правовой неопределенности и обеспечение баланса интересов участников спора, позволяет не только восстановить права ущемленного лица, но также исключить возникновение негативных последствий для других лиц. Определенность в правоотношениях сторон вносится также по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии, обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов причастных к спору лиц.

В соответствии с пояснениями федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области от 08.10.2020 в случае отнесения земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030303:24 к 13 группе видов разрешенного использования " земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов" его удельный показатель кадастровой стоимости будет равен 763,66 руб. кв.м. Соответственно, в случае отнесения земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030303:24 к 13 группе видов разрешенного использования его кадастровая стоимость составит 112 592 503,08 руб.

С учетом изложенного арендная плата в квартал в соответствии с расчетом ответчика и истца, представленных в материалы дела, составляет 440 908,16 руб., при этом с учетом произведенных оплат сумма долга и пени отсутствуют.

В этой связи в удовлетворении требований о взыскании надлежит отказать.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является не исполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Ввиду того, что на участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику, договор аренды земельного участка не может быть расторгнут судом.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяЮ.А. Палий