АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-174/2022

               Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2022 года

               Решение изготовлено в полном объеме 27 апреля 2022 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 54" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании  5 273 761 руб.

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО2 (доверенность  от 18.06.2021, удостоверение адвоката);

ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2022, диплом, паспорт),

                                             установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее-истец, Арендодатель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 54" (далее-ответчик, Арендатор, ООО "ТОРГСЕРВИС 54") задолженности по договору аренды недвижимого имущества № 21 от 21.09.2019 в сумме основного долга 5 273 761 рублей за период 10 месяцев с 21.09.2019г. по 20.07.2020г.

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), было заявлено об уточнении исковых требований в сторону уменьшения. В связи с оплатой аренды за июнь-июль 2020 года, просил взыскать задолженность за период 8 месяцев с  21.09.2019г. по 31.05.2020 в размере  4 509 217 рублей.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 49, 159 АПК РФ, в протокольной форме, определил удовлетворить ходатайство, принять к рассмотрению заявление об уточнении иска.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и исковые требования поддержал.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований. Указал, что помещение было передано арендатору позднее, чем дата, с которой истец начинает расчет арендной платы; указал, что истец при расчете задолженности, не учитывает возврат части помещений арендодателю; указал, что исходя из условий договора, ему предоставлены арендные каникулы, просрочки с его стороны в оплате арендной платы не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца,  ответчика, изучив доводы искового заявления, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств, Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «ТОРГСЕРВИС 54» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 21 от 21.09.2019г. (далее по тексту-«Договор аренды»), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает нежилое помещение общей площадью 1 073,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 54:20:010165:54 в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в 26.11.2019г. о чем в ЕГРН внесена запись 54:20:010165:54-54/020/2019-9.

Доводы истца о том, что помещения по Договору аренды были переданы в пользование арендатора в момент заключения договора, опровергаются представленными ответчиком доказательствами.

Истец ошибочно основывается на форме акта приема передачи (приложение № 2 к договору аренды), данная форма по своей сути является образцом акта приема-передачи, который должен подписываться во время фактической приемки помещения. В тоже время в материалы дела представлен  подписанный Акт приема-передачи помещения от 15 января 2020, расположенного по адресу: 

<

...>.

Кроме этого, дополнительным соглашением № 1 от 30.06.2020г. к Договору аренды стороны определили уменьшение площади арендуемого помещения до 860 кв.м. 

Вопреки доводам истца, ответчиком представлены доказательства возврата части помещения площадью 213,8 кв.м. арендодателю.

Согласно указанному соглашению, стороны не устанавливали обязательную передачу части нежилого помещения по акту приема-передачи. 

Согласно ч.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Так в соглашении прямо указано, что Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает обратно из аренды часть нежилого помещения, что свидетельствует о состоявшейся передаче части нежилого помещения. 

Часть 2 ст. 431 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда правила изложенные в части первой не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе последующее поведение сторон. 

Как следует из соглашения Арендодатель своими силами и за свой счет осуществляет регистрацию данного соглашения. Указанное соглашение зарегистрировано 16 декабря 2020 года.

Таким образом, расчет арендной платы выполнен истцом неверно.

Суть спора сводится к следующему. Между сторонами возник спор, относительно того, с какой даты необходимо начислять арендную плату, поскольку договором аренды, эта дата четко не определена.

Так, согласно п. 3.2 договора аренды начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Арендатора. Поддатой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности Арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным Арендодателем и Арендатором Актом начала коммерческой деятельности.

Согласно п. 3.1.Арендная плата составляет 2 (два) % (НДС не предусмотрен) от ежемесячного товарооборота Арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. 

3.3 Оплата арендной платы производится Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения Арендатором от Арендодателя счёта на оплату арендной платы, выставленного на основании отчёта о товарообороте и согласно пункту 2.1.18 настоящего Договора. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц.

3.4.Основанием для начисление арендной платы является ежемесячный отчёт о товарообороте (приложение № 4 к Договору), составленный на основании кассовых z-отчётов (отчётов контролёров-кассиров по унифицированной форме КМ-6) и книг контролёров-кассиров Арендатора за календарный месяц. 

 Истец указывает, что ответчик, приняв помещение во владение, намеренно затягивал открытие магазина для покупателей, при этом безвозмездно пользовался помещением.

В связи с этим, истец, основывая размер арендной платы на отчете оценщика № 151-Р-21 от 27.12.2021г. об определении рыночной стоимости арендной платы, просит  взыскать арендную плату в период безосновательного пользования помещением по ставке 382 272,8 рублей за в месяц. 

В силу статьи 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В соответствии с данными положениями закона, гражданско-правовым принципом свободы договора стороны рассматриваемого спора поставили возникновение обязанности арендатора по оплате за пользование арендованным помещением в зависимость от воли одной из сторон, а именно - арендатора.

Условие договора, в котором встречное предоставление за уже полученное исполнение полностью ставится в зависимость от воли той стороны, которая такое встречное предоставление еще не произвело, само по себе закону не противоречит.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснен механизм защиты прав стороны обязательства, начало течения срока исполнения которого обусловлено наступлением определенных обстоятельств, предусмотренных договором.

Так, если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Вместе с тем, исходя из согласованного в пункте 3.2 договора условия об арендных каникулах и отсутствия в договоре согласованного срока открытия магазина, при правомерном поведении ответчика (при использовании помещения в заявленный период в целях подготовки к открытию магазина), истец не вправе требовать внесения арендной платы.

К указанному выводу, пришли также суды при рассмотрения аналогичного спора.

Следовательно, в рассматриваемом случае, суду необходимо определить разумный и справедливый срок арендных каникул, как период, в течении которого арендная плата не подлежит начислению, поскольку данное условие согласовано сторонами при заключении договора.

Из представленных в материалы дела доказательств видно, что  с момента передачи помещения Ответчик проводил подготовительные работы по приведению помещения в соответствие целям использования, указанным в договоре аренды. Эти доводы подтверждается договором подряда № ОЗ/Ор/02 от 03.02.2020г., согласно которого, Подрядчик обязуется произвести демонтаж, перевозку сборочные работы холодильной камеры в комплекте с холодильным оборудованием по адресу: Новосибирская область. 

<

...>. площадью не менее 6()м2 и не более 80м2, высотой не менее 2,7 метра, используя сэндвич панели ППУ не менее 60 мм. произвести монтаж освещения 10 точек, с проемом 2200/1200 мм 2 шт. оборудованным шторками ПВХ 200 мм на всю ширину проема в соответствии с прилагаемыми к договору техническим заданием, выполненным согласно п. 1.2 настоящего Договора (п.1.1).

Сроки выполнения работ по договору составляет 1 месяц с 03.02.2020 г. по 03.03.2020 г (п.1.6).

Отталкиваясь от этого срока, суд находит разумным и справедливым сроком, необходимым для подготовки помещения магазина к работе в 1 месяц. Иными словами, начальной датой периода начисления арендной платы будет являться 15.02.2020 года (Акт приема-передачи помещения от 15 января 2020 + 1 месяц), а конечным периодом- заявленный в уточнении месяц, за который подлежит оплата арендной платы 31.05.2020 года.

При этом, нужно указать, что часть помещения была возвращена арендодателю  после этого срока -30.06.2020г.

Доводы ответчика о том, что в указанный период, у него отсутствует обязанность оплаты арендной платы, судом не принимаются.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества является возмездным (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а следовательно,  использование помещения ответчиком за пределами разумного срока подлежит оплате. При этом, суд считает необходимым принять во внимание ставку арендной платы 382 272 рублей 80 копеек, определенную в качестве рыночной ставки за помещение площадью 1073,8 кв.м. оценочным отчетом № 151-Р-21 от 27.12.2021г.

Согласно статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации отчет об оценке объекта оценки, является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

В соответствие с требованиями законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствие со ст. 71 АПК РФ, как доказательство предусмотренное ст.ст. 64  АПК РФ, заключение специалиста содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется. Указанный отчет выполнен в соответствие с требованиями АПК РФ.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Таких доказательств представлено не было.

Таким образом, сумма задолженности по арендной плате, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 1 331 363 рублей 89 копеек (с 16.02.2020 по 29.02.2020 -184545.49 рублей  (382272.8/29х14=184545,49) +382 272,8х3 (март, апрель, май 2020) = 1 331 363,89).

В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТОРГСЕРВИС 54"   в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму задолженности в размере 1 337 954 рублей 80 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 13514 рублей.

В остальной части исковых требований -отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из  дохода федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 3823рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов