Дело № А32-39879/2017

г. Краснодар

01 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.10.2018. 

Полный текст мотивированного решения изготовлен 01.11.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе:

судьи Купреева Д.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению:

Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Краснодар,

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Юг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Краснодар,

о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – доверенность от 19.12.2017 № 69-19691/17-04;

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом;                       

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о приостановлении осуществления деятельности общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Юг», связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении объекта: «Многоквартирный жилой дом по ул. Душистая, 54/А в Краснодаре, 1-й этап строительства» (16-этажный с подвалом 2-секционный жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:7750.

Решение

м Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.04.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2018 по делу № А32-39879/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В связи с чем дело повторно рассматривается в суде первой инстанции.

При новом рассмотрении дела представитель заявителя присутствовал, заявленные требования поддержал. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Юг» имеет статус юридического лица и осуществляет деятельность по строительству жилых и нежилых зданий.

Пунктом 6 части 6 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (пункт 3 Правил) предусмотрено предоставление застройщиками в уполномоченный орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

Согласно отчетности застройщика за 1 квартал 2017 года, срок передачи вышеуказанного объекта долевого строительства, предусмотренный условиями договоров участия в долевом строительстве, заключенными ООО «Строительная Компания Юг» с участниками долевого строительства, по объекту «Многоквартирный жилой дом по ул. Душистая, 54/А в Краснодаре, 1-й этап строительства» (16-этажный с подвалом 2-секционный жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:7750, устанавливался – 1 квартал 2016 года, 2 квартал 2017 года.

Вместе с тем информация о воде объекта в эксплуатацию, а также о заключении дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве в части изменения сроков передачи объектов, в Департамент не представлена. 

Ввиду чего контролирующим органом сделан вывод о нарушении обществом обязанности по передаче объекта долевого строительства в установленные сроки, что послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение по данному делу, суд руководствовался следующим.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 21.10.2015 № 3255-КЗ «О системе исполнительных органов государственной власти Краснодарского края и структуре высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края – администрации Краснодарского края», постановлениями главы администрации от 27.10.2015 № 993 «О совершенствовании деятельности исполнительных органов государственной власти Краснодарского края», от 21.12.2015 № 1245 «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» с 01.01.2016 признано утратившим силу Постановление главы администрации Краснодарского края от 28.07.2014 № 769, управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края присоединено к управлению государственного строительного надзора Краснодарского края, которое, в свою очередь, переименовано в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

С 01.01.2016 департамент является правопреемником управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, то есть органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Краснодарского края.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Частями 1, 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно частям 1, 2, 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом статьей 8 Закона № 214-ФЗ определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что суды не оценили довод департамента о том, что приостановление деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств для строительства спорного многоквартирного дома, не ограничивает право общества на осуществление иной предпринимательской деятельности, в том числе, на завершение строительства и привлечение инвестиций в строительство иным способом, установленным гражданским законодательством. Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что суд не проверил довод департамента о том, что заявленные требования направлены на защиту государственных интересов и интересов потенциальных участников строительства.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции Арбитражный суд Краснодарского края повторно изучил представленные в материалы дела документы и пришел к следующим выводам. 

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО «Строительная Компания Юг» является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительство, а именно осуществляет строительство объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Душистая, 54/А в Краснодаре, 1-й этап строительства» (16-этажный с подвалом 2-секционный жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:7750.

Разрешение на строительство № RU 23306000-3557-р выдано обществу 20.08.2014.

Строительство (создание) указанного объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:7750, который находится в собственности у ответчика в соответствии со свидетельством серии АА № 364999.

Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 10.10.2014.

Согласно отчетности застройщика за 1 квартал 2017 года, срок передачи вышеуказанного объекта долевого строительства, предусмотренный условиями договоров участия в долевом строительстве, заключенными ООО «Строительная Компания Юг» с участниками долевого строительства, по объекту «Многоквартирный жилой дом по ул. Душистая, 54/А в Краснодаре, 1-й этап строительства» (16-этажный с подвалом 2-секционный жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:7750, устанавливался – 1 квартал 2016 года, 2 квартал 2017 года.

Вместе с тем объект капитального строительства ответчиком не введен в эксплуатацию, что, согласно правовой позиции контролирующего органа, является основанием для приостановления осуществления ответчиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении объекта: «Многоквартирный жилой дом по ул. Душистая, 54/А в Краснодаре, 1-й этап строительства» (16-этажный с подвалом 2-секционный жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:7750.

Кром того, заявитель указывает, что к ООО «Строительная Компания Юг» неоднократно применялись меры воздействия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, в адрес общества департаментом направлялись предписания от 17.02.2017 № АДС-82-ВК, от 16.08.2017 № ГНК-84-АЗ и от 24.03.2017 № ГКН-24-МБ, а также общество привлекалось к административно ответственности по части 4 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (постановление о назначении административного наказания от 24.08.2017 № 86-вп/2017/352).

В соответствии с пунктами 3, 4 части 15 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщиком не удовлетворены требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполнена обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности; не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о грубом и систематическом нарушении со стороны ООО «Строительная Компания Юг» норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящем под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости.

Исследовав и оценив, в соответствии с требованиями, содержащимися в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд считает доказанными нарушения, допущенные ООО «Строительная Компания Юг» при ведении деятельности в качестве застройщика, и приходит к выводу о том, что приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не ограничивает общество в осуществлении иной хозяйственной деятельности, не препятствует в извлечении доходов от продолжения иной деятельности.

Заявленная департаментом мера воздействия является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и инструментом государственного воздействия на нарушителей для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства; данная мера воздействия является необходимой в целях недопущения увеличения количества лиц, перед которыми общество не исполнит обязательства в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ.

В обоснование своей правовой позиции общество ссылалось, что приостановлением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства спорного МКД, будут существенно ущемлены права и законные интересы третьих лиц - участников долевого строительства, желающих переуступить свои права требования по заключенным ими договорам, равно как и расторгнуть их, так как по сведениям Управления Росреестра по Краснодарскому краю, в таком случае, запрет налагается на все сделки по кадастровому номеру земельного участка.

Вместе с тем, данная мера воздействия на общество направлена и на защиту государственных интересов Российской Федерации и интересов потенциальных участников долевого строительства.

Кроме того, направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что суду первой инстанции необходимо выяснили обстоятельства, имеющие существенное значение для вывода о формальном характере допущенных обществом нарушений Закона № 214-ФЗ: по чьей инициативе и в связи с чем возникла объективная/субъективная необходимость увеличения объема строительства (дополнительное строительство еще одного этажа в спорном МКД), воспрепятствовавшая исполнению договоров долевого участия с физическими лицами в изначально установленный срок сдачи в эксплуатацию спорного МКД; в связи с чем субподрядные организации нарушили договорные обязательства, что вновь увеличило срок сдачи в эксплуатацию спорного МКД, и какие меры в этой связи принимало общество в целях недопущения нарушения этого срока.

Также, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что констатировав факт истечения сроков договоров долевого участия и отсутствие у участников долевого строительства намерений расторгнуть договоры или продлить срок их действия (по 76 договорам участники долевого строительства отказались от подписания дополнительных соглашений о продлении сроков сдачи объекта в эксплуатацию), что препятствует обществу перестраховать гражданскую ответственность в соответствии со статьей 15.1 Закона № 214-ФЗ), суд первой инстанции не установил причины такого поведения участников долевого строительства и не выяснил (с учетом доводов департамента о повышенном контроле за спорным МКД со стороны администрации Краснодарского края), является ли это следствием действий общества.

Во исполнение указаний Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, суд неоднократно предлагал ООО «Строительная Компания Юг» представить дополнение к отзыву с учетом постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2018 по данному делу. Вместе с тем, определения суда ответчиком не исполнены, необходимые пояснения по вопросам, указанным в постановлении вышестоящей судебной инстанции, суду не представлены.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С целью исполнения указаний Арбитражного суда Северо-Кавказского округа о необходимости проверки включен ли спорный МКД в Перечень объектов жилищного строительства Краснодарского края, застройщики которых нарушили сроки исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, суд запросил указанные сведения у Департамента по надзору в строительной сфере по Краснодарскому краю.

Из представленных департаментов сведений следует, что объект ООО «Строительная Компания Юг» «Многоквартирный жилой дом по ул. Душистая, 54/А в Краснодаре, 1-й этап строительства» (16-этажный с подвалом 2-секционный жилой дом) по состоянию на 01.09.2018 включен в Реестр проблемных объектов для целей реализации закона Краснодарского края от 04.05.2018 № 3792-КЗ «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края».

Документальные доказательства принятия обществом мер, направленных на  завершение строительства спорного МКД и сдаче его в эксплуатацию, при новом рассмотрении ответчиком в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, требования Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Приостановить на 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление ООО «Строительная Компания Юг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении объекта: «Многоквартирный жилой дом по ул. Душистая, 54/А в Краснодаре, 1-й этап строительства» (16-этажный с подвалом 2-секционный жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:7750.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.    

Судья                                                                                                                  Д.В. Купреев