﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6159/21 

Екатеринбург

20 сентября 2021 г.

 

Дело № А50-21920/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Тороповой М.В., Полуяктова А.С.      

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Безносикова Александра Николаевича (далее – предприниматель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 03.02.2021 по делу № А50-21920/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании в здании Арбитражного суда Уральского округа приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области – Боброва А.А. (доверенность от 11.06.2021 № 8/2-15-2021);

предпринимателя – Вебер Я.В. (доверенность от 25.02.2021).

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) приняли участие представители:

Управления земельно-имущественных отношений Администрации Чайковского городского округа – Голышева О.С. (доверенность от 09.09.2021 № 24);

предпринимателя – Шерстобитов Д.Н. (доверенность от 21.12.2018 № 59/163-н/59-2018-1-822).

Управление земельно-имущественных отношений Администрации Чайковского городского округа (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка от 31.12.2014 № 55-546, возложении на ответчика обязанности вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010320:17.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Пермского края в лице Чайковской городской прокуратуры Пермского края.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.02.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы считает вывод судов о нахождении строительного мусора на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0010320:17 необоснованным, поскольку данный вывод сделан без учета имеющихся в деле доказательств, в частности: акта обследования территории (объекта) на предмет соблюдения обязательных требований от 16.12.2020 № 34-12/2020, писем предпринимателя от 26.04.2019, 06.06.2019, ответов Администрации Чайковского городского поселения от 22.05.2019, 27.06.2019. По мнению заявителя жалобы, задолженность по уплате арендных платежей не является основанием для расторжения договора, поскольку иск подан в суд первой инстанции в 2020, в то время как нарушение условий договора произошло 2015-2016 г. Кроме того, предприниматель указывает на наличие переплаты по внесению арендных платежей с 2017 г. Заявитель жалобы указывает на отсутствие в материалах дела доказательств использования земельного участка не по назначению. Вместе с тем предприниматель отмечает, что на спорном земельном участке находятся самовольные постройки, которые препятствуют строительству лодочной базы, эллингов. Предприниматель считает вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорный земельный участок находится в границах береговой полосы и пересекает границы земельного участка, на котором расположен автокооператив «Кама» ошибочным, полагая, что данные обстоятельства  в то же время не являются основанием для расторжения договора. Заявитель указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка рассмотрения спора.

В отзывах на кассационную жалобу Прокуратура Пермского края, управление просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

При исследовании обстоятельств настоящего  дела судами установлено, что между администрацией Чайковского муниципального района (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.12.2014 № 55-546 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010320:17, площадью 1943 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, Верхний Бьеф Боткинского Водохранилища, площадью 1943,0 кв. м, с разрешенным использованием - лодочные станции, яхт-клубы (пункт 1.1).

Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения 15.09.2016 с арендатором заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым изменен вид разрешенного использования земельного участка на лодочные базы, эллинги.

Постановлением администрации Чайковского городского поселения от 28.04.2017 № 762 земельному участку с кадастровым номером 59:12:0010320:17 присвоен адрес: г. Чайковский, ул. Кабалевского, 9/9.

Отделом по муниципальному контролю администрации Чайковского городского округа проведена проверка и составлен акт осмотра, обследования территории (объекта) на предмет соблюдения обязательных требований от 08.08.2019 № 159-08/2019, согласно которому на территории по адресу: Пермский край, г. Чайковский Верхний Бьеф Боткинского водохранилища, ориентиры: между Яхт-клубом «Якорь» и западной линией автокооператива «Маяк» при визуальном осмотре выявлен факт складирования строительных материалов (ломанные: бетонные плиты, бордюрные камни, кирпич и иной строительный мусор).

В 2020 году в ходе проведенной Чайковской городской прокуратурой проверки по обращению представителя гаражного кооператива «Автокооператив «Кама» о законности предоставления, использования предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010320:17 и нарушения в связи с этим прав заявителя установлено, что формирование земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010320:17 осуществлено в нарушение норм действующего законодательства без учета береговой полосы водного объекта общего пользования.

По результатам проверки Чайковской городской прокуратурой главе г. Чайковского внесено представление от 07.02.2020 № 22-21-2020, в котором изложено требование о принятии мер по устранению нарушение земельного, водного и природоохранительного законодательства, по расторжению договора аренды земельного участка от 31.12.2014 № 55-546 по вышеприведенным обстоятельствам.

Ссылаясь на то, что в процессе проверки исполнения обязательств контрагентов со стороны ответчика выявлены нарушения сроков внесения арендных платежей по вышеуказанному договору аренды, начиная с 2015 года  ответчиком не своевременно более двух раз подряд вносилась арендная плата, кроме того, проведенной проверкой Чайковской городской прокуратуры в 2018-2019 годы выявлены факты неиспользования земельного участка и не надлежащее исполнение условий договора, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды и передаче земельного участка истцу.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что арендатор допускал неоднократное нарушение условий договора в части внесения арендной платы в 2015-2016 годах, не использует земельный участок по назначению - для строительства лодочной базы, эллингов, арендатором ухудшается состояние земельного участка в связи с захламлением участка строительным мусором, бетонными плитами, бордюрным камнем. Кроме того, суды указали на то, что ответчиком не доказан факт невозможности начала строительства лодочной станции по вине иных лиц, согласованный проект строительства в материалы дела не представлен, земельный участок большей частью является свободным.

Кроме того, поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что спорный земельный участок сформирован в границах береговой полосы и пересекает границы земельного участка, на котором расположен автокооператив «Кама».

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив законность состоявшихся судебных актов, суд округа приходит к выводуо наличии оснований для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Из материалов дела усматривается, что договор заключен сроком на 49 лет с 10 июня 2014 года по 09 июня 2063 года.

Таким образом, арендодатель имеет право расторгнуть договор только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Одним из заявленных истцом оснований для расторжения договора аренды явился факт несвоевременного внесения арендной платы более двух раз.

По правилам пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено судами и следует из материалов дела, подпунктом «а» пункта 6.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно в случае просрочки внесения арендной платы более двух раз независимо от ее последующего внесения; при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования; при ухудшении арендатором состояния земельного участка.

Признавая факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды о внесении арендной платы, суды исходили из того, что данное обстоятельство подтверждается актом сверки, представленным истцом. 

Между тем, возражая против расторжения договора по указанному основанию, ответчик также сослался на акты сверки (т. 1 л. д. 13-14, 93-94), из которых, по его мнению, следует, что на 15.11.2017 у предпринимателя имелась переплата по платежам в сумме 19 041 руб. 51 коп. и в дальнейшем нарушений по оплате арендных платежей не было допущено.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 5 мая 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Вместе с тем, согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Рассматривая спор, суды не установили, за какой период ответчиком допущены нарушения условий договора о своевременном внесении платежей, имелись ли такие нарушения на момент направления уведомления о расторжении договора.

Данное обстоятельство, с учетом ранее изложенной правовой позиции, имеет существенное значение для оценки обоснованности требований истца, предъявившего иск в 2020 году, в то время как, по утверждению ответчика, нарушения имели место в 2015-2016 годах.

Условие пункта 6.2 договора аренды о праве арендодателя расторгнуть договор досрочно в случае просрочки внесения арендной платы более двух раз независимо от ее последующего внесения,  из которого исходили суды при принятии решения, также подлежит применению с учетом позиции о реализации такого права в разумный срок.

Кроме того, принимая решение о расторжении договора, суды пришли к выводу о нарушении арендатором условия договора, предусмотренного в пункте 4.2.3, которым предусмотрена обязанность арендатора не допускать захламления арендуемого участка бытовым и строительным мусором.

При этом суды первой и апелляционной инстанции отклонили доводы ответчика о не доказанности истцом нахождения строительного мусора на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0010320:17, ссылаясь на акты прокурорских проверок от 22.06.2018, 17.07.2018, а также на акт осмотра обследования территории (объекта) на соблюдение обязательных требований от 08.08.2019 № 159-08/2019, составленный отделом по муниципальному контролю Управления финансов и экономического развития администрации Чайковского городского округа (далее -  акт осмотра от 08.08.2019).

Между тем из содержания акта осмотра от 08.08.2019 следует, что складирование строительных материалов осуществлено на территории  между клубом Якорь» и западной линией автокооператива «Маяк».

Ссылаясь на указанный акт в качестве доказательства складирования мусора на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0010320:17, суды не указали, по каким основаниям, учитывая его содержание, пришли к выводу о складировании мусора на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0010320:17.

Между тем, возражая относительно указанного обстоятельства, предприниматель указывал, что строительный мусор находился на иных земельных участках, что следует, по его мнению, из переписки с администрацией (т.1 л.д. 97-100).

Так, из имеющихся в материалах дела писем предпринимателя следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами: 59:12:010320:10, 59:12:0010320:11, 59:12:0000000:537 находился строительный мусор, оставленный после реконструкции «Горбатого моста».

Из письма Администрации Чайковского городского округа от 10.09.2019 № 241-06-01-07-435вн (т. 1 л. д. 45) также следует, что факт складирования строительного мусора зафиксирован в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:12:0010320:11, 59:12:0010320:10, 59:12:0010320:16.

Указывая на акты прокурорских проверок от 22.06.2018, 17.07.2018, которые отсутствуют в материалах дела, судами на раскрыто их содержание.

Из имеющихся в деле представления и отзывов прокурора следует, что требование прокуратуры о расторжении договора основано на формировании земельного участка с включением в его границы береговой полосы и принятии предпринимателем мер по обращению в собственность земельного участка в обход действующего законодательства.

Между тем указанные обстоятельства не заявлялись истцом в качестве оснований для расторжения договора.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что спорный земельный участок сформирован в границах береговой полосы и пересекает границы земельного участка, на котором расположен автокооператив «Кама».

Делая такой вывод, суд апелляционной инстанции не указал, какими имеющимися в деле доказательствами подтверждаются указанные обстоятельства, и какое правовое значение данные обстоятельства имеют к предмету рассматриваемого спора о расторжении договора в связи с существенными нарушениями условий договора.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен акт обследования территории (объекта) на предмет соблюдения обязательных требований от 16.12.2020 № 34-12/2020 (т.1 л. д. 144) из которого следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010320:17 нарушений Правил благоустройства территории муниципального образования «Чайковский городской округ», утвержденных решением Думы Чайковского городского округа от 20.03.2019 № 165, земельного законодательства не установлено.

Указанный акт не являлся предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций.

На наличие строительного мусора и нарушение арендатором положений пункта 4.2.3 договора нет указаний и в досудебном уведомлении о расторжении договора. 

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций при установлении значимых для дела обстоятельств не дали оценку имеющимся в деле доказательствам. Надлежащей оценки доводам и возражениям ответчика о том, что на спорном земельном участке строительный мусор не складировался, суды первой и апелляционной инстанций также не дали.

Кроме того, удовлетворяя требования и признавая наличие существенных нарушений условий договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что предприниматель не использует по назначению земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010320:17. 

Из материалов дела усматривается, что видом разрешенного использования земельного участка, с учетом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, является лодочные станции, эллинги.

Делая вывод о том, что предприниматель не приступил к строительству лодочной базы, эллингов, суды первой и апелляционной инстанций не обосновали вывод о том, что вид разрешенного использования – лодочные станции, эллинги, предполагает возведение (строительство) объектов недвижимого имущества. 

Кроме того, ответчиком представлялись возражения относительно указанного обстоятельства со ссылкой на возведение на земельном участке объекта, не являющего недвижимым имуществом, что было установлено при рассмотрении дела № 2076/2019 Чайковского городского суда, что также не получило оценки судов.

Поскольку выводы судов о наличии существенных нарушений арендатором условий договора основаны на неполном исследовании значимых для дела обстоятельств, а указанные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции и требуют нового рассмотрения спора по существу, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, всесторонне исследовать представленные доказательства, суду необходимо дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются стороны по настоящему делу в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 03.02.2021 по делу № А50-21920/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                     А.С. Полуяктов