АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности 

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,  

вступивших в законную силу

Дело № А14-1172/2023

г.Калуга

2 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2024  Постановление изготовлено в полном объеме 02.10.2024  

Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

Председательствующего Андреева А.В. Судей Григорьевой М.А. ФИО1 При участии в заседании: 

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель (дов. от   28.12.2023);  

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще. 

рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Агроэко-Переработка» на решение  Арбитражного суда Воронежской области от 28.11.2023 и постановление  Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 по делу  

 № А14-1172/2023, УСТАНОВИЛ: 

публичное акционерное общество «Сбербанк» обратилось в Арбитражный суд  Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «ГлавМясПром» и к обществу с ограниченной ответственностью «Агроэко- Переработка» о признании недействительным договора залога недвижимости  (ипотеки) № ЗЛ2/22/10/2021 от 22.10.2021, заключенного между ООО  «ГлавМясПром» и ООО «Агроэко-Переработка», о признании отсутствующим  обременения в виде ипотеки на здание: холодильный склад, расположенный по  адресу: Воронежская область. Борисоглебский городской округ, 

<

...>.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные  требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской  области, временный управляющий ООО «ГлавМясПром» ФИО3  

Викторович.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.11.2023 (судья  Романова Л.В.) признан недействительным договор залога недвижимости  (ипотеки) № ЗЛ2/22/10/2021 от 22.10.2021, заключенный между ООО  «ГлавМясПром» и ООО «Агроэко-Переработка». В остальной части в  удовлетворении требований отказано.  

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.03.2024 произведена замена истца ПАО «Сбербанк» на его правопреемника -  ООО «Прайм».  

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.06.2024 (судьи: Воскобойников М.С., Поротиков А.И., Кораблева Г.Н.) принятое  по спору решение оставлено без изменения.  

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО «Агроэко- Переработка» обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной  жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявленных требований.  

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что  арбитражные суды не учли, что отношения по ипотеке имеющихся и вновь  возведенных объектов регулируются отдельными нормами права. При этом Банк в  договоре ипотеки прямо не указал, что ипотека распространяется на будущие  объекты, в договоре поименованы только находящиеся объекты, что исключает  распространение ипотеки на вновь возведенные здания.  

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы  кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени  и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Дело рассмотрено без  их участия в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.  

Проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражными  судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального  права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных  актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия  приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов, исходя из  следующего.  

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела,  28.06.2019 между ООО «ГлавМясПром» и ПАО «Сбербанк» заключен договор об  открытии не возобновляемой кредитной линии № 957419305АСРМ, в  соответствии с которым кредитор обязуется открыть заемщику не возобновляемую  кредитную линию на срок по 28.06.2024 на сумму 35 000 000 руб.  

В обеспечение кредитного договора между ПАО «Сбербанк» и ООО  «ГлавМясПром» заключен договор ипотеки № 957419305АСРМ/И1 от 13.11.2019.  Предметом данного договора ипотеки является недвижимое имущество, указанное  в Приложении № 1 к договору ипотеки, в том числе:  

земельный участок - кадастровый номер: 36:04:1700011:4 площадью 27 603  кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, Борисоглебский городской  округ, с Ульяновка, ул. Ворошилова, д. 70, принадлежащий ООО «ГлавМясПром»  на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.  

Согласно пункту 1.1 договора ипотеки от 13.11.2019 и в силу статьи 64 ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», право залога распространяется на все  находящиеся на земельных участках, указанных в Приложении № 1 договора,  здания/сооружения залогодателя.  

Кроме того, в силу пункта 4.1.2 названного договора ипотеки последующий  залог предмета залога без согласования с залогодержателем не допускается.  

В дальнейшем на земельном участке, переданном Банку в ипотеку возведено  здание - холодильный склад площадью 602,6 кв.м.  

22.10.2021 между ООО «ГлавМясПром» и ООО «Агроэко-Переработка»  заключен договор ипотеки недвижимого имущества № ЗЛ-222/10/2021. Предметом  данного договора ипотеки является:  

здание - холодильный склад кадастровый номер 56:04:1700011:159 площадь  602,6 кв.м., расположенный по адресу Воронежская область Борисоглебский  городской округ 

<

...>, принадлежащий ООО  «ГлавМясПром».  

В ЕГРН была внесена запись о наличии обременения по договору ипотеки  сроком действия с 29.11.2021 до 22.05.2023 в пользу ООО «Агроэко-Переработка»  на основании договора от 22.10.2021, запись регистрации 36:04:1700011:15936/074/2021-3 от 29.11.2021.  

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 30.05.2023 по  делу № А14-1063/2023 в отношении ООО «ГлавМясПром» введена процедура  наблюдения сроком на 6 месяцев.  

Временный управляющим утвержден ФИО3.  

ООО «Агроэко-Переработка» обратилось в Арбитражный суд Воронежской  области с исковым заявлением, в соответствии с которым просило, в том числе,  обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное ООО «ГлавМясПром»  по договору ипотеки № ЗЛ-2 22/10/2021 от 22.10.2021 (дело № А14-17634/2022).  

В свою очередь, ПАО «Сбербанк» 28.12.2022 обратилось в управление  Росреестра по Воронежской области с заявлением об осуществлении действий по  государственной регистрации прав (ипотеки) в отношении здания с кадастровым  номером 36:34:1700011:159.  

Уведомлением от 11.01.2023 управление Росреестра по Воронежской области  отказало ПАО Сбербанк в государственной регистрации прав (ипотеки) в связи с  запретом регистрационных действий с объектом недвижимости на основании  Постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Борисоглебскому и  Терновскому районам УФССП России по Воронежской области 177797/22/36021- ИП от 16.12.2022, вынесенного на основании исполнительного листа по делу  

 № А14-17634/2022, выданного Арбитражным судом Воронежской области. Также  управление Росреестра по Воронежской области указало, что в ЕГРН имеется  запись об ипотеке 36:04:1700011:159-36/074/2021-3 от 29.11.2021, что  препятствует регистрации ипотеки ПАО Сбербанк.  

Ссылаясь на то, что договор ипотеки недвижимого имущества № ЗЛ- 222/10/2021 от 22.10.2021 является недействительной сделкой на основании  ст.ст.166-168 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»,  ПАО Сбербанк обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Разрешая спор, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций,  руководствуясь ст.ст. 12, 166, 168, 329, 334 ГК РФ и ст.ст. 64, 65, 69 Закона об  ипотеке, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения  

заявленных требований.  

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует  установленным арбитражными судами обстоятельствам и нормам права,  регулирующим спорные отношения.  

Положениями пункта 2 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого  имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.  

В силу пункта 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора.  

Из материалов дела усматривается, что обращаясь с исковыми требованиями  о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, истец указывает, что  договор ипотеки № ЗЛ-2/22/10/2021 от 22.10.2021, по условиям которого вновь  возведенное здание было передано в залог ООО «Агроэко-Переработка» без  ипотеки земельного участка и без согласия истца на ипотеку соответствующего  земельного участка с кадастровым номером 36:04:1700011:4, нарушает права и  законные интересы ПАО «Сбербанк», как залогодержателя, и лишает последнего  возможности удовлетворить свои требования за счет заложенного по договору  ипотеки № 957419305АСРМ/И1 от 13.11.2019 недвижимого имущества.  

Согласно пункту 1 статьи 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого  имущества)» (далее Закон № 102-ФЗ) при ипотеке земельного участка право  залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном  участке здание или сооружение залогодателя.  

Положение названой нормы о распространении при ипотеке земельного  участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание  или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного  законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно  связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных  объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на  обеспечение стабильности гражданского оборота, равно как и статьи 218 и 219 ГК  РФ, содержащие основания приобретения права собственности и связывающие  возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество  с моментом его государственной регистрации, которые направлены также на  реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и  интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской  Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от  28.05.2013 № 741-О, от 24.10.2013 № 1673-О).  

Судами справедливо учтено, что по смыслу статей 64 и 65 Закона № 102-ФЗ,  стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только  в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве  должно толковаться (статья 431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений  в ипотеку (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2016  

 № 305-ЭС15-15840). 

При этом арбитражными судами отмечено, что вновь построенный объект  недвижимости мог быть исключен из залогового режима только в случае прямого  волеизъявления в договоре, которое в рассматриваемом случае отсутствует.  

Поскольку в договоре залога отсутствует условие об исключении из  залогового режима вновь создаваемых объектов недвижимости, то право залога на  вышеуказанный объект должно возникнуть у ПАО «Сбербанк» на основании  договора ипотеки № 957419305АСРМ/И1 от 13.11.2019.  

Более того в соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона № 102-ФЗ и пунктом 3  статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с  одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором  находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права  аренды этого участка.  

С учетом изложенного, арбитражные суды первой и апелляционной  инстанции пришли к верному выводу о том, что договор залога недвижимости  (ипотеки) № ЗЛ-2/22/10/2021 от 22.10.2021 между ООО «ГлавМясПром» и ООО  «Агроэко-Переработка», заключен с нарушением пункта 2 статьи 69 Закона об  ипотеке, в связи с чем, является недействительным.  

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правомерность  выводов, изложенных в решении суда первой инстанции и постановлении суда  апелляционной инстанции в обжалуемой части, являлись предметом исследования  судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении  судами норм права, в связи с чем отклоняются.  

Оснований для переоценки установленных судами фактических обстоятельств  и имеющихся в деле доказательств, у суда кассационной инстанции в силу статьи  286 АПК РФ не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с  частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не  установил.  

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.11.2023 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024  по делу № А14-1172/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.  

Председательствующий А.В. Андреев  

Судьи М.А. Григорьева 

 ФИО1