/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2727/18 

Екатеринбург

20 июня 2018 г.

 

Дело № А71-9794/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой  М.В.,

судей Лазарева С.В., Семеновой З.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи               Копаневой М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации  города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.11.2017 по делу № А71-9794/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 26.02.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Удмуртской  Республики. Материальный носитель видеозаписи приобщен к материалам дела.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства – Мундян П.В. (доверенность от  17.04.2018);

общества с ограниченной ответственностью «СтройПолимер»  –  Душмакина С.А. (доверенность от 14.04.2018).

 

Общество с ограниченной ответственностью «СтройПолимер» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее - Администрация) о расторжении договора аренды земли  от 04.05.2016 № 6008 и взыскании 1 898 284 руб. 93 коп. убытков (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации).

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации к участию в данном деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее - общество «Альтаир») и общество с ограниченной ответственностью Земельный кадастровый центр «Релиз» (далее – общество «Релиз»).

Решением суда от 15.11.2017 (судья Конькова Е.В.) заявление удовлетворено в  полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда            от 26.02.2018 (судьи Жукова Т.М., Полякова М.А., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельства дела, неверное применение ими норм материального права. 

Заявитель  жалобы указал,  что истцу была передана вся имеющаяся у ответчика информация в отношении земельного участка, а возможные ограничения в пользовании земельным участком не носили скрытый характер, поскольку доступ к информации был открытым. Полагает, что у общества имелась возможность самостоятельно произвести осмотр земельного участка на предмет выявления наличия или отсутствия свободного доступа к нему, а внесение недостоверной информации в схему расположения земельного участка о возможности подъезда к нему лежит на кадастровом инженере, подготовившим ее. С учетом изложенного Администрация считает, что у нее не было оснований на момент заключения договора аренды предполагать, что к спорному земельному участку нет свободного доступа, в связи с чем вывод судов о существенном нарушении ею условий договора аренды от 04.05.2016  № 6008 является необоснованным. По мнению Администрации, отказ общества «Альтаир» в установлении сервитута не является безусловным основанием для вывода, что все способы организации доступа к арендуемому земельному участку исчерпаны, учитывая  возможность организации проезда  вдоль территории  данного общества. Ответчик также отметил,  что истец не обращался в суд с исковым заявлением об установлении сервитута в обязательном порядке, в связи с чем, им не исчерпаны возможности по организации доступа к арендуемому земельному участку. Администрация считает, что ею при подготовке к аукциону по  продаже права аренды спорного земельного участка была собрана вся  необходимая документация, из содержания которой  не было выявлено отсутствие доступа к земельному участку, в связи с чем ее вина в причинении убытков  обществу отсутствует, равно как и причинно-следственная связь между поведением Администрации и заявленными убытками. Ответчик также просит исключить из мотивировочной части постановления суда от 26.02.2018 слова «в суде апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что действительно конкурсная документация была составлена без выхода на место и отражала не актуальные сведения о наличии проезда, тогда как в действительности проезда к участку не имелось». 

В отзыве на кассационную жалобу общество «СтройПолимер» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что в соответствии с условиями договора от  04.05. 2016 № 6008 (далее - договор аренды), заключенного в связи с признанием несостоявшимся аукциона, оформленного протоколом от  27.04.2016 № 39, администрация предоставила обществу в пользование земельный участок с кадастровым номером 18:26:020016:957, общей площадью 19263 кв.м, с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, г.Ижевск, Индустриальный район, в 380 метрах на северо-запад от здания проходной, расположенной по адресу: Воткинское шоссе, 31, с разрешенным использованием: ПД1-зона многофункциональной производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки; склады и оптовые базы IV и V классов.

Договор заключен сторонами на 10 лет с даты подписания и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.1. договора аренды); государственная регистрация сделки произведена 09.07.2016 за номером 18-18/001-18/001/017/2016-3928/1.

Между сторонами подписан акт приема-передачи 01.06.2016 земельного участка, где указано, что земельный участок передан в состоянии пригодном для его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

Между тем, фактически проезд к земельному участку, необходимый для его эксплуатации по назначению, отсутствует.

Земельный участок с кадастровым № 18:26:020016:957 является смежным с земельными участками, на которых расположен завод «Альтаир» (правообладатель - общество «Альтаир»), чья территория огорожена бетонным забором, вдоль которого нет проезда и не имеется возможности его организовать.

Истец  09.08.2016 обратился к Администрации с просьбой рассмотреть вопрос внесения изменений в генплан города Ижевска в части обустройства въезда на переданный в аренду земельный участок.

На просьбы истца выдать разрешения на вырубку зеленых насаждений для обустройства подъездных путей к спорному земельному участку администрация ответила отказом (от 10.10.2016 исх. № 06-02-1957,  от 11.11.2016 исх. №06-02/224718).

В свою очередь, общество «Альтаир» отказало истцу в установлении сервитута для организации проезда через земельные участки, на которых расположен завод «Альтаир».

Учитывая, что договором аренды определено разрешенное использование земельного участка - для складов и оптовых баз, в отсутствии дороги, предназначенной для свободного проезда неограниченного круга лиц и транспорта, истец не может использовать арендованный земельный участок по назначению.

Письмом от 24.05.2017 (вх. от 25 мая 2017 года) истец обратился к администрации с требованием расторгнуть договор аренды и вернуть уплаченную арендную плату.

Несогласие Администрации с предъявленными требованиями послужило обществу основанием для обращения истца в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с администрации убытков в общей сумме 1 898 284 руб. 93 коп., составляющих сумму внесенных арендных платежей.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суды  исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 , подп. 1 и абз. 1 подп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений п. 2 и 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской  Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами в договоре аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской  Федерации, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель,  даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из   положений ст. 612, 614, п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Судами установлено, что прилегающие к арендуемому земельному участку с северной стороны земельные участки с кадастровыми номерами 18:26:020016:804 и 18:26:020016:801 находятся в пользовании общества «Альтаир» и существующий проезд по территории завода перекрыт правообладателем земельных участков бетонным забором, данным обществом на территории завода установлен контрольно-пропускной режим, не допускающий возможность свободного доступа неограниченного круга лиц и транспорта.

Судами также установлено, что с восточной стороны смежный земельный участок с кадастровым номером 18:26:020016:88 относится к землям населенных пунктов: городские леса, лесопарки (Р2), на которых размещение линейных объектов, в том числе дорог, запрещено.

С учетом вышеизложенного суды  пришли к обоснованному  выводу о том, что на момент обращения в арбитражный суд истцом исчерпаны возможности по организации доступа к арендуемому земельному участку, в связи с чем он фактически, не может реализовать право на использование спорного земельного участка по указанному в договоре аренды назначению, что является основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательства, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно подп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды  пришли к обоснованному выводу о том, что при проведении торгов на право заключения договора аренды Администрацией была предоставлена недостоверная информация о наличии проезда к земельному участку и возможности организации проезда через смежные земельные участки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Поскольку отсутствие доступа и свободного проезда к спорному земельному участку исключает его эксплуатацию в соответствии с видом разрешенного использования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для возложения на администрацию ответственности в виде возмещения истцу убытков, составляющих сумму перечисленных в счет арендной платы денежных средств в размере   1 898 284 руб. 93 коп.

С учетом вышеизложенного, суды правомерно удовлетворили заявленные требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции признал необоснованными и противоречащими материалам дела доводы ответчика о том, что истцу была передана вся имеющаяся у ответчика информация в отношении земельного участка, а возможные ограничения в пользовании земельным участком не носили скрытый характер, поскольку доступ к информации был открытым.

При этом суд  апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно плану «Технико-экономические показатели (в границах земельного участка)» организован въезд с восточной стороны, на плане обозначена дорога с существующим асфальтовым покрытием.

Из пояснений общества «Релиз» следует, что основой для исполнения кадастровым инженером схемы расположения спорного земельного участка послужила информация, предоставленная Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска о районе проведения кадастровых работ в соответствии с топографическим планом города Ижевска, хранящимся в единственном экземпляре.

Согласно предоставленным администрацией сведениям, подъезд к спорному земельному участку возможен с восточной стороны по имеющейся там дороге. Фактически этой дороги на момент проведения аукциона и заключения договора не существовало, так как она заросла лесом и кустарником. Данные обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела фотографиями.

Письмом от 18.11.2016 №06-02/2247 Управлением природных ресурсов и охраны окружающей среды подтверждено отсутствие возможности организации подъездных путей с восточной стороны, так как прилегающие к земельному участку территории относятся к землям населенных пунктов, Городские леса, лесопарки (Р2).

При этом информации о необходимости установления частного сервитута для обеспечения прохода и проезда к спорному земельному участку по территории завода «Альтаир» в конкурсной документации не имелось.

Как отмечено судом, возможность установления частного сервитута на смежном земельном участке в целях организации проезда к земельному участку истца при наличии возможности организации проезда иным путем (через земельный участок, находящийся в распоряжении ответчика, с восточной стороны) ответчиком не обоснована и противоречит целевому назначению прилегающего земельного участка, а установление такого сервитута предполагает возмездность.

Судом также к установлено, что ответчиком были отклонены просьбы истца выдать разрешения на вырубку зеленых насаждений для обустройства подъездных путей к спорному земельному участку (от 10.10.2016 исх. № 06-02-1957 и  от  11.11.2016 № 06-02/224718).

Принимая во внимание непредставление ответчиком доказательств, опровергающих предъявленные к нему исковые требования, в том числе  об информированности истца о недостатках переданного имущества на момент участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка, суд  апелляционной инстанции согласился с выводом суда  первой инстанции о том,  что администрация (арендодатель) не исполнила принятых на себя обязательств по передаче обществу земельного участка, пригодного для использования в соответствии  целями его предоставления.

Довод заявителя о несоответствии содержания высказываний представителей ответчика, данным им в судебном заседании, в том числе о том, что документация была составлена без выхода на место и отражала не актуальные сведения о наличии проезда,  изложенному в постановлении суда апелляционной инстанции, опровергается аудиозаписью судебного заседания от 19.02.2018, кроме того,  не опровергает правильности выводов судов, основанных на совокупности иных имеющихся в материалах дела доказательств.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, установить иные фактические обстоятельства и переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального и права, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.11.2017 по делу     № А71-9794/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 26.02.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации  города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            С.В. Лазарев 

 

                                                                                             З.Г. Семенова