186/2017-73999(2) 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863)  

218-60-27 E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-22107/2012

город Ростов-на-Дону

27 июля 2017 года

15АП-10501/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.  

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2017 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Шимбаревой Н.В. судей Герасименко А.Н., Емельянова Д.В. при ведении протокола судебного заседания Бабаян В.Г. при участии: 

арбитражный управляющий Долженко А.Ю., лично, по паспорту;  

от Лазарева Дмитрия Сергеевича: представитель Лазарева В.С. по доверенности от  07.06.2017 г.;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Лазарева Дмитрия  Сергеевича  

на определение Арбитражного суда Ростовской области 

от 13.06.2017 по делу № А53-22107/2012 об обязании выдать акт приема-передачи  по заявлению Лазарева Дмитрия Сергеевича  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества  «Южная электрическая компания» (ИНН 6164202208, ОГРН 1026103294271),  

принятое в составе судьи Комурджиевой И.П., 

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного  общества «Южная электрическая компания», Лазарев Д.С. обратился в суд с заявлением, в  котором просил обязать закрытое акционерное общество «Южная электрическая  компания» представителем которой является конкурсный управляющий Долженко А.Ю.  подписать (выдать) участнику строительства Акт (передаточный) на квартиру № 66 в доме   № 105 «Г» расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт Ленина в котором указать  несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в Приложении   № 11 к договору, а именно отсутствие: внутриквартирных перегородок, стяжки на полах,  штукатурки на стенах, электрической разводки по квартире (с учетом уточнений  первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).  

Определением суда от 13.06.2017 в удовлетворении заявления отказано.  

 Определение мотивировано тем, что погашение требований участников  строительства осуществлено на основании судебного акта, вынесенного в рамках дела о  

банкротстве, в связи с чем, составление акта передачи жилых помещений носит  формальный характер.  

Лазарев Дмитрий Сергеевич обжаловал определение суда первой инстанции в  порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил определение отменить.  

Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции не учел, что в случае, если  при приемке квартир участником долевого строительства обнаружены недоделки или  недостатки, участник долевого строительства обязан письменно сообщить застройщику о  выявленных недоделках и вправе отказаться от подписания акта приема-передачи  (передаточного акта) до момента устранения указанных недоделок (недостатков).  Конкурсный управляющий предложил подписать акт приемки-передачи с указанием, что  претензий по техническому состоянию, площади объекта и других претензий  имущественного характера не имеется. Лазарев Дмитрий Сергеевич отказался от  подписания акта с таким пунктом, неоднократно направлял письма с просьбой устранить  недоделки или подписать акт без данного пункта. Бездействие управляющего нарушает  права участника долевого строительства. Кроме того, отсутствие акта лишает  возможности зарегистрировать право собственности на квартиру.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым  арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд  апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению в части по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда Ростовской  области от 08.08.2012 в отношении закрытого акционерного общества «Южная  электрическая компания» введена процедура применяемая в деле о банкротстве -  наблюдение. При банкротстве закрытого акционерного общества «Южная электрическая  компания» судом применены правила 7-го параграфа главы IX Федерального закона от  26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)». Временным управляющим утверждена  кандидатура Колоденко Виктора Викторовича, из числа членов Некоммерческого  партнерства «Национальная гильдия арбитражных управляющих».  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2013 в отношении  должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - внешнее управление  сроком на восемнадцать месяцев.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2016 ЗАО «Южная  электрическая компания» признано несостоятельным (банкротом). В отношении ЗАО  «Южная электрическая компания» открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве-  конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Утвержден исполняющим обязанности  конкурсного управляющего должника Долженко Анатолий Юрьевич, являющийся членом  НП СРО АУ «РАЗВИТИЕ» - Некоммерческого партнерства Саморегулируемая  организация арбитражных управляющих «РАЗВИТИЕ».  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2016 конкурсным  управляющим должника утвержден Долженко Анатолий Юрьевич.  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2012  (резолютивная часть судебного акта оглашена 31.10.2012) требование Лазарева Дмитрия  Сергеевича о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры № 66, общей  площадью 58,97 кв.м. на 10 этаже, в доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105г  включены в реестр требований кредиторов закрытого акционерного общества «Южная  электрическая компания».  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного  общества «Южная электрическая компания» в Арбитражный суд Ростовской области  обратился управляющий должника Долженко Анатолий Юрьевич с заявлением о передаче  

в собственность участникам строительства жилых помещений в многоквартирном доме по  адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина,105 «Г» в порядке отступного (согласно  представленному списку передаваемых жилых помещений), признании требований  участников строительства погашенными путем передачи им в собственность жилых  помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина,105 «Г».  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2016 в  удовлетворении данного заявления было отказано.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного суда апелляционной инстанции от  14.01.2017 определение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2016 отменено.  

Суд апелляционной инстанции постановил удовлетворить ходатайство внешнего  управляющего закрытого акционерного общества «Южная электрическая компания»  Долженко А.Ю. о погашении требований участников строительства путем передачи им в  собственность жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону,  пр. Ленина, 105 «Г»; погасить требования участников строительства, в том числе  заявителя.  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2017  (резолютивная часть судебного акта оглашена 17.04.2017) суд определил закрытому  акционерному обществу «Южная электрическая компания» передать Лазареву Дмитрию  Сергеевичу квартиру № 66 в жилом доме 105 «Г» расположенном по пр. Ленина, г. Ростов- на-Дону в соответствии с договором долевого участия в долевом строительстве № 03- СД//ЗО «СК» от 19 марта 2008 года.  

Лазарев Д.С. обратился в суд с заявлением, в котором просил обязать закрытое  акционерное общество «Южная электрическая компания» представителем которой  является конкурсный управляющий Долженко А.Ю. подписать (выдать) участнику  строительства Акт (передаточный) на квартиру № 66 в доме № 105 «Г» расположенном по  адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт Ленина в котором указать несоответствие объекта  долевого строительства требованиям, указанным в Приложении № 11 к договору, а именно  отсутствие: внутриквартирных перегородок, стяжки на полах, штукатурки на стенах,  электрической разводки по квартире  

В обоснование заявленного требования заявитель ссылается на то, что в  соответствии с договором участия в долевом строительстве жилья и постановлением  Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2017 по  делу № А53-22107/2012 конкурсный управляющий закрытого акционерного общества  «Южная электрическая компания» Долженко А.Ю. обязан передать Лазареву Дмитрию  Сергеевичу в собственность жилое помещение в виде: однокомнатной квартиры № 66,  площадью 59,6 кв.м., расположеннойна 10 этаже многоквартирного жилого дома по  адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 «Г».  

09.02.2017 конкурсным управляющим был обеспечен заявителю доступ в  передаваемую квартиру № 66 для осмотра.  

При осмотре были выявлены недостатки в строительстве квартиры в виде:  отсутствие внутриквартирных перегородок; отсутствие стяжки на полах; отсутствие  штукатурки на стенах; отсутствие электрической разводки по квартире.  

09.03.2017 заявителем были сданы документы на государственную регистрацию  квартиры № 66 в доме расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт Ленина, 105  «Г».  

27.03.2017 заявитель получил уведомление о приостановлении государственной  регистрации квартиры № 66 в связи с непредставлением на государственную регистрацию  права собственности передаточного акта или иного документа о передаче объекта  долевого строительства.  

В связи с тем, что между конкурсным управляющим и заявителем не подписан Акт  (передаточный) на квартиру № 66 в доме расположенном по адресу г. Ростов-на-Дону, пр- 

кт Ленина, 105 «Г» заявитель обратился с настоящим требованием в Арбитражный суд  Ростовской области.  

В силу статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными  законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

Согласно пунктов 1, 3 и 4 статьи 201.11 Закона о банкротстве вопрос о погашении  требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых  помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, подлежит  разрешению арбитражным судом. При этом положительное его разрешение возможно  судом лишь при одновременном соблюдении условий, перечисленных в п. 3 ст. 201.11  Закона о банкротстве.  

 В числе таких условий законодатель указал и условие о том, что всем участникам  строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров,  предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений  достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства; при этом с  согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения,  отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения,  соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.  

Таким образом, наличие согласия участника строительства на передачу ему  отличного от указанного в договоре помещения входит в круг тех условий, при которых  возможно разрешение арбитражным судом вопроса о погашении должником- застройщиком требований участников строительства путем передачи им в собственность  жилых помещений в многоквартирном доме.  

В случае соблюдения вышеуказанных условий в соответствии с п. 4 ст. 201.11  Закона о банкротстве арбитражным судом принимается определение о передаче  участникам строительства жилых помещений.  

На основании такого определения согласно п. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве  арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых  помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в  соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов.  

Лазаревым Д.С. было подписано соглашение об отступном № 66 от 16.01.2017,  согласно которому полностью погашаются требования Лазарева Д.С. путем передачи  квартиры квартиры № 66 в жилом дома № 105 «Г» по пр-кту Ленина г. Ростова-на-Дону.  

Как следует из материалов дела, вопрос о погашении требований участников  строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирном  доме разрешен судом, принято определение от 24.04.2017, которым, в частности,  погашены требования участника строительства Лазарева Д.С. к закрытому акционерному  обществу «Южная электрическая компания» путем передачи ему в собственность  квартиры № 66 в жилом дома № 105 «Г» по пр-кту Ленина г. Ростова-на-Дону.  

В силу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ «О  судебной системе Российской Федерации» и статьи 16 АПК РФ вступившие в законную  силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов  государственной власти, местного самоуправления, иных органов, организаций,  должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской  Федерации.  

Согласно положениям абзаца 6 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от  21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации прав на объекты  недвижимого имущества являются вступившие в законную силу судебные акты.  

В статье 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплена обязанность  регистрирующего органа совершить действия по государственной регистрации прав,  установленных решением суда.  

Пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  установлено общее требование о том, что передача объекта долевого строительства  застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по  подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.  

Данный документ подтверждает исполнение застройщиком своих обязательств по  договору по передаче объекта участникам строительства.  

В силу п.5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до  подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого  строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором  указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в  части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания  передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до  исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего  Федерального закона.  

Установлено, что конкурсным управляющим Долженко А.Ю. был составлен акт  приема-передачи соответствующего жилого помещения в п.3 которого указано, что  Лазарев претензий по техническому состоянию, площади объекта и других претензий  имущественного характера не имеет.  

 Лазарев Дмитрий Сергеевич отказался от подписания акта с таким пунктом, в  обоснование указал на недостатки в передаваемой квартире, а именно об отсутствии в  квартире № 66, в доме № 105 «Г» расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт  Ленина внутриквартирных перегородок; стяжки на полах; штукатурки на стенах;  электрической разводки по квартире.  

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан  передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество  которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов,  проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным  требованиям.  

В соответствии с ч. 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае,  если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от  условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований,  приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые  делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник  долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе  потребовать от застройщика:  

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Согласно ч. 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к  качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в  установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого  строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и  потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в  соответствии с ч. 2 ст. 9 данного федерального закона.  

Учитывая, что Лазаревым Д.С. при осмотре квартиры были выявлены недостатки,  Лазарев Д.С. как участник долевого строительства был вправе потребовать составления  акта, в котором указывается техническое состояние объекта долевого строительства.  

С учетом изложенного, следует обязать конкурсного управляющего Долженко  А.Ю. передать квартиру № 66 с кадастровым номером 61:44:0011122:2864 общей  площадью 59,9кв м, расположенную на 10 этаже здания, Лазареву Дмитрию Сергеевичу  по акту приему передачи с отражением фактического технического состояния квартиры  на момент передачи.  

Управляющий не вправе обязывать Лазарева подписать акт приема передачи  квартиры с указанием не отсутствие недостатков и претензий.  

При этом, наличие акта является существенным условием для проведения  процедуры государственной регистрации права, которая в настоящий момент  приостановлена.  

Доводы управляющего о том, что иные участники подписали аналогичные акты без  возражений, не могут быть приняты во внимание.  

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ любое заинтересованное лицо вправе  обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и  законных интересов.  

Лазаревым Д.С. правомерно заявлено требование об обязании конкурсного  управляющего Долженко А.Ю. подписать (выдать) участнику строительства Акт  (передаточный) на квартиру № 66 в доме № 105 «Г» расположенном по адресу: г. Ростов- на-Дону, пр-кт Ленина, в котором указать несоответствие объекта долевого строительства  договору.  

Доводы управляющего о том, что у него отсутствуют необходимые познания в  сфере строительства для вывода о несоответствии квартиры соответствующим  требованиям, не могут быть приняты во внимание.  

Недостатки, на которые указывает Лазарев Дмитрий Сергеевич,в частности  отсутствие стяжки, возможно установить и в отсутствие специальных познаний в сфере  строительства. Кроме того, заявитель пояснил, что не возражает против привлечения  специалиста в указанной сфере, с отнесением на него соответствующих затрат.  

С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Ростовской области от  13.06.2017 следует отменить, обязать Долженко А.Ю. передать квартиру № 66 с  кадастровым номером 61:44:0011122:2864 общей площадью 59,9 кв м, расположенную на  10 этаже здания, Лазареву Дмитрию Сергеевичу по акту приему передачи с отражением  фактического технического состояния квартиры на момент передачи.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.06.2017 по делу № А53- 22107/2012 отменить в части.  

Обязать конкурсного управляющего Долженко А.Ю. передать квартиру № 66 с  кадастровым номером 61:44:0011122:2864 общей площадью 59,9кв м, расположенную на  10 этаже здания, Лазареву Дмитрию Сергеевичу по акту приему передачи с отражением  фактического технического состояния квартиры на момент передачи.  

В остальной части определение Арбитражного суда Ростовской области от  13.06.2017 по делу № А53-22107/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу –  без удовлетворения.  

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его  принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном  статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Н.В. Шимбарева 

Судьи А.Н. Герасименко 

Д.В. Емельянов