АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-3450/2018

г. Белгород

16 января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 января 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 января 2019 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Шульгиной А. Н.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Управляющая компания "Анкор" (ИНН 3128094495, ОГРН1133128003425)

к ООО "АНГЕЛ РУ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: ИП ФИО2, ИП ФИО3,

о взыскании 393 826 руб. 17 коп. суммы убытков, задолженности, коммерческого кредита  по договору № А-ТЦ-63/03/45 от 31.07.2016,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО4 по доверенности № б/н от 29.12.2018 г.;

от ответчика: не явились, уведомлены надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ответчику о взыскании 188 804 руб. 72 коп. суммы понесенных расходов на устранение недостатков (ремонт) помещения, 95 595 руб. 79 коп. суммы задолженности по арендной плате по договору № А-ТЦ-63/03/45 от 31.07.2016, 109 425 руб. суммы коммерческого кредита, 10 877 руб. суммы расходов по оплате госпошлины.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ИП ФИО2, ИП ФИО3

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, указал, что после досрочного расторжении со стороны ответчика договора аренды от 31.07.2016, помещение не было возвращено истцу в надлежащем состоянии. Согласно условий договора на арендатора возложена обязанность вернуть помещение в чистом, отремонтированном виде. 15.12.2017 помещение было вскрыто и составлен акт осмотра с участием представителя ответчика, согласно которому помещение находится в неудовлетворительном состоянии. На предложения истца произвести в помещении текущий ремонт ответчик не согласился и истец своими силами произвел ремонт для дальнейшей возможности использовать помещение по его назначению. Стоимость восстановительного ремонта составила 188 804 руб. 72 коп. О необходимости согласования объема и стоимости работ ответчик был уведомлен неоднократно. Поскольку помещение было отремонтировано сторонней организацией по акту от 10.01.2018, истец также просит взыскать с ответчика упущенную выгоду в виде арендных платежей которые он получил бы в случае возврата ответчиком помещения в надлежащем состоянии. 

Ответчик в судебное заседание не явился, причины неявки не сообщил, предложения суда о предоставлении контррасчета заявленных требований не исполнил, явку свидетеля, о вызове которого ходатайствовал в предыдущем судебном заседании, не обеспечил.  Ранее отзывом иск не признал, указал, что истец уклонялся от приемки помещения по акту, по расторжении договора аренды помещение было передано истцу в том же состоянии в котором принято по акту при заключении договора. О необходимости произвести демонтаж потолка черного цвета, стен обшитых гипсокартонном, а также ламината на полу, при освобождении помещения, истец указал ответчику устно. Недостатки, на которые указывает истец в иске, имелись в помещении при его передаче в аренду. Потолок черного цвета был перекрашен предыдущим арендатором с целью создания единого стиля помещения. По мнению ответчика, все произведенные ремонтные работы связаны с желанием арендодателя в приведение помещение в то состояние, которое отвечало бы требованиям нового арендатора, но не свидетельствует о наличии недостатков. 

Третье лицо ИП ФИО2 в судебное заседание не явилось, причины неявки не сообщило, извещено надлежащим образом, отзывом указало, что как арендатор в период с 18.10.2006 по 27.04.2007 перекрасила потолок помещения в черный цвет, установила дополнительные светильники, вмонтировала в стены крепления для установки пластиковых панелей и установила сами панели. По окончании срока аренды помещение было передано арендодателю с произведенными изменениями. При приемке помещения в аренду в 2006 году, последнее было сдано с "голыми" стенами окрашенными краской, на полу была частично уложена плитка, частично бетонное покрытие. 

Третье лицо ИП ФИО3 в судебное заседание не явилось, причины неявки не сообщило, ранее поддержало позицию ответчика.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте судебного разбирательства дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела судом.

На основании ст.ст.121-123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежаще уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.07.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор №А-ТЦ-63/03/45 аренды нежилого помещения, согласно условий которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилое помещение №1 (павильон №301) площадью 45,23 кв.м, расположенное на третьем этаже торгового центра «Оскол» в г. Ст. Оскол, мкр. Олимпийский,63, для осуществления деятельности (л.д. 11-18 том 1).   

Срок аренды помещения установлен п. 1.2 договора и составил с 01.08.2016 по 30.06.2017. 

Пунктом 2.1.6 договора предусмотрена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещения в случае его необходимости.    

Согласно пункту 2.3.8 договора арендатор обязан поддерживать помещение в исправном состоянии, своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, переустройство и переоформление витрин, в том числе по требованию арендодателя.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено право арендатора в любое время отказаться от договора, письменно уведомив об этом другую сторону за 60 дней до предполагаемой даты расторжения договора путем вручения письменного уведомления арендодателю нарочно либо направления его по реквизитам последнего.

Также пунктом 2.3.38 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не менее, чем за 60 календарных дней о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном освобождении.

По акту приема- передачи от 01.08.2016 ответчик принял от истца помещение площадью 45,23 кв.м, без претензий и возражений к состоянию помещения (л.д. 19 том 1).

Как указал истец в иске и не оспаривается ответчиком, последний 05.09.2017 направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды в порядке п. 4.2, а также сообщил о том, что 08.11.2017 в помещении будут производиться демонтажные работы (л.д. 74 том 1).

07.11.2017 истец с участием сторонних лиц составил акт осмотра помещения из которого следует, что помещение в момент осмотра открыто, в помещении находятся привлеченные арендатором третьи лица, которые осуществляют работы по монтажу оборудования и улучшений. В помещении были выявлены недостатки, которые, по мнению комиссии, сделали помещение не пригодным для осуществления коммерческой деятельности. Представителю общества ответчика директору- ФИО3 предложено устранить выявленные недостатки помещения в кратчайшие сроки и возвратить помещение в надлежащем состоянии по акту приема- передачи. Как указано в акте, представить ответчика от подписания акта отказался. Также в процессе составления акта стороной истца произведена фотосъемка, состояние помещения на фотографиях, представленных в материалы дела, ответчиком признано (л.д. 111-114, 118 том 1).     

Как указал истец, после произведенных ответчиком демонтажных работ, помещение по акту приема- передачи не было возвращено, помещение было закрыто и доступ к нему ограничен.

Ответчик пояснил, что ключи от помещения были переданы на пост охраны торгового центра, документов об этом не имеет. Акт приёма- передачи помещения предлагал подписать истцу, однако он отказывался от его подписания, в связи с этим направил акт по почте (л.д. 78-80 том 1).

04.12.2017 истец направил ответчику претензию о необходимости устранения выявленных недостатков состояния помещения и передаче его в надлежащем виде по акту приема- передачи (л.д. 31, 34 том 1).

Поскольку предложения истца ответчиком не были выполнены, истец в присутствии иных арендаторов торгового центра, а также представителя ответчика 15.12.2017 провели вскрытие и осмотр помещения, о чем составлен акт и согласно которому, в помещении выявлены те же недостатки, указанные в акте от 07.11.2017. ответчик с актом не согласился, сделал отметку о том, что недостатки помещению не причинены. При проведении осмотра также проводилась фотосъемка. Состояние помещения на представленных в материалы дела фотографиях ответчиком не оспаривается и признается (л.д. 107-110, 117 том 1). 

Как указал истец, поскольку ответчик отказался привести помещение в надлежащее состояние, в том состоянии, которое имелось на дату осмотра 07.11.2017  и 15.12.2017 помещение не могло быть использовано в коммерческих целях для передачи в аренду, помещение требовало текущего ремонта, истец 10.01.2018 заключил с ООО «Строй Флагман» договор подряда №01.18-10, согласно условий которого, общество «Строй Флагман» выполнило комплекс работ  по проведению текущего ремонта (л.д. 26-28 том 1).

Сторонами договора подряда №01.18-10 от 10.01.2018 согласована смета на сумму 188 804 руб. 72 коп.

По акту о приемке выполненных работ формы КС-2 от 17.01.2018 истец принял от общества «Строй Флагман» результат выполненных ремонтных работ на общую сумму 188 804 руб. 72 коп. (л.д. 38-40 том 1).

Выполненные работы по ремонту помещения оплачены истцом платежными поручениями на сумму 188 804 руб. 72 коп. (л.д. 26-37 том 1).

14.02.2018 истец направил ответчику претензию с требованием возместить все расходы по ремонту и уборке помещения на сумму 188 804 руб. 72 коп., а также оплатить арендную плату до даты фактического возврата помещения, проценты за пользование коммерческим кредитом (л.д. 32-34 том 1).

Направленные в адрес ответчика претензии о необходимости возмещения расходов на проведение текущего ремонта и погашения задолженности, ответчик оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пунктах 1, 2, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее- постановление №7) разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещения в момент его передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между выявленными недостатками и действиями ответчика. 

Сторонами не оспаривается и из материалов дела следует, что ранее указанное помещение передавалось прежним собственником ОАО «КМАпроектжилстрой» в аренду ИП ФИО2 в рамках заключенного договора аренды на срок с 18.10.2006 по 27.04.2007, далее, в рамках заключенного прежним собственником договора аренды №3ар-07-ТЦ-63/144 от 27.04.2007 арендатором помещения была ИП ФИО3 (л.д. 168-174 том 1). Истцу на основании протокола заседания Совета директоров ОАО «КМАпроектжилстрой» в счет оплаты доли в уставном капитале, было передано нежилое здание общей площадью 14733,8 кв.м, в котором расположено спорное помещение. Переход права собственности истца зарегистрирован в ЕГРН 30.10.2013 (л.д. 176 том 1). На основании соглашения от 18.09.2013 об изменении стороны договора аренды №3ар-07-ТЦ-63/144 от 27.04.2007, арендодателем стал истец (л.д. 164-165 том 1).

Соглашением от 01.11.2013 договор аренды заключенный с ИП ФИО3 расторгнут с 01.11.2013 (л.д. 166 том 1).

В последующем, в рамках заключенного договора № А-ТЦ/63/00-3 от 25.11.2013 арендатором помещения являлось ООО «Оскол-Плюс» на срок до 31.07.2015(л.д. 155-163 том 1).

В период с 01.08.2015 по 31.07.2016 помещение было передано в аренду ИП ФИО3 по договору аренды № А-ТЦ-63/03/03 от 01.08.20015 (л.д. 133-153 том 1).

С 31.07.2016 помещение было передано ответчику по договору аренды №А-ТЦ-63/03/45.

Из пояснения истца не оспоренных ответчиком следует, фактически в спорном помещении начиная с 01.08.2015 располагался магазин одежды, ИП ФИО3 являющаяся арендатором помещения также является директором и учредителем общества ответчика. Возражений по состоянию помещения при его передачи в аренду у сторон договора не возникало, согласно условий договоров аренды обязанность по поддержанию нормального технического состояния помещения и проведению текущего ремонта лежала на арендаторе.  

Как указал ответчик, помещение при передаче ему по акту приема- передачи от 01.08.2016 находилось в ненадлежащем состоянии, потолок в черный цвет был перекрашен прежним арендатором ИП ФИО2 в 2006 году с согласия арендодателя. В связи с необходимостью использования помещения по назначению (магазин) произвел ремонтно- отделочные работы: устройство стеновых конструкций из гипсокартона, устройство напольного покрытия из ламината, окраску гипсокартонных стен краской с предварительной грунтовкой и выравниванием поверхностей стен на общую сумму 81 000 руб. (л.д. 1-3 том 2).

Как указано выше, спорное помещение было передано истцом и принято ответчиком по акту приема- передачи от 01.08.2016 подписанному сторонами без претензий и возражений. Акт не содержит сведений о неудовлетворительном состоянии помещения на момент его передачи, наличия недостатков, необходимости проведения ремонта и т.д. Наоборот, в акте указано, что помещение осмотрено ответчиком и признано соответствующим требованиям, обычно предъявляемым к объектам такого рода. Арендатор не имел претензий к техническому состоянию помещения. После принятия помещения в аренду и в период срока действия договора аренды от 31.07.2016 ответчик претензий истцу относительно состояния помещения не предъявлял. 

Таким образом, у суда оснований полагать, что на момент передачи ответчику в аренду помещения, оно находилось в неудовлетворительном состоянии, не имеется.    

Отсутствие в акте приема- передачи отметок об этом свидетельствует, что помещение было осмотрено ответчиком на соответствие его условиям договора аренды и полностью удовлетворяло его интересам.   

Непосредственное проведение ответчиком текущего ремонта помещения после заключения договора аренды не является бесспорным доказательством того, что помещение находилось в неудовлетворительном состоянии. 

По мнению суда, проведение такого ремонта отвечало интересам ответчика в целях осуществления им предпринимательской деятельности в арендуемом помещении.   

В абзаце 3 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (абзац 2 пункта 12 постановления № 25).

Заявленные истцом требования основаны на факте ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды, выразившимся в оставлении после досрочного расторжении договора аренды помещения в ненадлежащем состоянии. По мнению истца, дальнейшая эксплуатация нежилого помещения в существующем виде была невозможна без проведения восстановительных работ, понесенные расходы на которые квалифицированы истцом как убытки.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу вышеизложенных норм бремя содержания имущества в исправном состоянии в период действия договора аренды должен нести арендатор.

В данном случае ответчиком не доказано, что помещение на момент досрочного расторжения договора аренды находилось в состоянии, с учетом нормального износа, соответствующего состоянию, отраженному в передаточном акте от 01.08.2016.

Поскольку уведомление о досрочном расторжении договора аренды от 31.07.2016 было получено истцом 05.09.2017, то согласно п. 4.1 договора аренды, договор считает расторгнутым с 07.11.2017, на ответчике, в силу положений ст. 622 ГК РФ, лежит обязанность по истечении срока досрочного расторжения договора вернуть арендодателю (истцу) нежилое помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В п. 2.3.27 договора согласовали, что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан освободить арендуемое помещение и сдать его арендодателю по акту приема- передачи в том состоянии, в котором оно было получено, а также осуществить платежи, предусмотренные договором. Все произведенные в помещении неотделимые улучшения передаются арендодателю без возмещения их стоимости, даже если они были произведены с согласия арендодателя. Если требуется текущий ремонт освобождаемого помещения, арендатор возмещает арендодателю стоимость ремонта по смете, согласованной сторонами.      

Пунктами 4.3, 4.4, 4.6 договора предусмотрено, что в последний день срока аренды, арендатор обязан освободить помещение от принадлежащих ему материальных ценностей, в том числе отделимых улучшений и передать помещение арендодателю с произведенными неотделимыми улучшениями по акту приема- передачи в состоянии, соответствующем зафиксированному сторонами на дату подписания акта приема- передачи при передаче помещения в аренду с учетом нормального износа. В случае обнаружения арендодателем несоответствия состояния помещения требованиям, указанным в п. 4.3 договора, арендодатель имеет право отказаться от подписания акта приема- передачи помещения и/или потребовать от арендатора устранения недостатков (с указанием сроков их устранения) за счет арендатора, либо устранить недостатки самостоятельно с возложением всех расходов на арендатора. Арендатор обязуется вернуть помещение в чистом и отремонтированном состоянии или возместить арендодателю все расходы по ремонту и уборке помещения (в случае, если ремонт и уборку выполняет арендодатель или уполномоченная им организация) на основании предоставленных арендатору заверенных копий документов, подтверждающих понесенные арендодателем расходы.     

Из комиссионных актов осмотра арендованного помещения от 07.11.2017 и от 15.12.2017, оставленного после даты расторжения договора, следует, что помещение имеет недостатки, а именно: в стенах присутствуют многочисленные отверстия, окраска стен нарушена, частично отсутствует штукатурка и шпаклевка, подвесной потолок «Грильято» перекрашен в черный цвет, требует замены (окрашивания), на стенах присутствуют остатки гипсокартонных конструкций черного цвета, в помещении отсутствует электрическое освещение, частично отсутствует напольное покрытие, местами остатки поврежденной плитки, цвет профиля витража перекрашен в черный цвет, в стенах оставлены крепежи для профилей гипсокартонных конструкций. Комиссия пришла к выводу, что помещение на дату осмотра 15.12.2017 находится в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, не пригодно для осуществления коммерческой деятельности, недостатки возникли в результате действий арендатора и привлеченных им для демонтажа оборудования и произведенных улучшений третьих лиц. 

Также в материалы дела представлены фотографии спорного помещения, состояние помещения отраженное на фотографиях признается ответчиком. Из представленных фотографий усматривается наличие дыр в стенах помещений, после демонтированных конструкций; штукатурка на стенах частично отсутствует до бетонного основания стен; из стен и потолка видны провода; на стенах присутствуют остатки гипсокартонных конструкций; в стенах оставлены крепежи для профилей гипсокартонных конструкций; батареи (обогреватели), розетки «выдернуты» из стен; потолок имеет механические повреждения; на полу частично отсутствует покрытие (ламинат, плитка) (л.д. 105-114 том 1).

Как указал ответчик, истец потребовал от него произвести демонтаж гипсокартонных конструкций и пришедшего в негодность ламината на полу, поскольку такое состояние помещение его не устраивало. Однако доказательств об этом в материалы дела не представил, как и доказательств того, что на момент прекращения договора аренды помещение находилось в состоянии, с учетом нормального износа, соответствующего состоянию, отраженному в передаточном акте от 01.08.2016.

Истец пояснил, что состояние помещение до произведенных ответчиком демонтажных работ его устраивало, однако ответчик демонтируя со стен гипсокартонные конструкции, напольное покрытие, электротехническое оборудование (светильники, лампы и т.д.) привел своими действиями помещение в состояние не позволяющее использовать для последующей передачи в аренду.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела акты, фотографии помещения на дату его освобождения ответчиком, арбитражный суд приходит к выводу, что произведенные ответчиком действия по демонтажу гипсокартонных конструкций стен, напольного покрытия, электротехнического оборудования и т.д. привели помещение в состояние не позволяющее использовать для коммерческих целей и такое состояние помещение не соответствует требованиям нормального износа. 

Ответчик требования истца о проведении ремонта по устранению недостатков помещения не исполнил, в связи с этим, истец воспользовавшись правом предусмотренным п. 4.4 договора, самостоятельно устранил недостатки и предложил истцу возместить расходы на проведение ремонтных работ. 

Из представленной в материалы дела Спецификации работ и материалов №1 на проведение ремонты помещения следует, что в помещении были проведены следующие работы: демонтаж потолков, устройство потолков, очистка поверхности стен, облицовка стен ГКЛ по металлическому каркасу, заделка отверстий, тещин по стенам, грунтовка поверхности стен, шпаклевка поверхности стен, окраска поверхности стен, грунтовка поверхности пола, выравнивание поверхности пола, устройство покрытий из линолеума, устройство плинтусов ПВХ, очистка профиля ПВХ от цветной плитки, разгрузка- погрузка материала, уборка и вынос строительного мусора. Также были использованы соответствующие материалы для проведения указанных работ, а всего на сумму 188 804 руб. 72 коп.  

По акту формы № КС-2 от 17.01.2018 истец принял результат работ по ремонту помещения. Стоимость работ была отплачена истцом, о чем в материалы дела представлены платежные поручения № 26 от 18.01.2018 на сумму 72 027 руб. 18 коп. и № 80 от 14.02.2018 на сумму 116 777 руб. 54 коп. (л.д. 36, 37 том 1). 

Также истцом в материалы дела представлен отчет о расходе основных материалов в строительстве в сопоставлении с производственными нормами, который ответчиком не оспорен (л.д. 13 том 2).  

Исходя из представленных документов, по мнению суда, при производстве восстановительных работ в помещении истцом были использованы материалы отвечающие критерию экономичные, расчет стоимости работ также не превышает разумные пределы.  

В пункте 13 постановления № 25 разъяснено, если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Согласно правовой позиции отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 7-КГ17-11, именно на причинителя вреда возлагается бремя доказывания возможности восстановления поврежденного имущества без использования новых материалов, а также неразумности избранного потерпевшим способа исправления повреждений.

Таким образом, расходы на приобретение новых материалов, необходимых для восстановления поврежденного имущества, входят в состав убытков, подлежащих возмещению причинителем вреда (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2018 N 20-КГ17-21). 

Доказательств того, что обнаруженные при приемке дефекты относятся к нормальному износу помещения, либо возникли не по его вине, ответчиком вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Довод ответчика об отсутствии его вины в выявленных повреждениях арендованного помещения, отклоняется.

В данном случае ответственность в виде убытков применяется к ответчику как стороне договора, нарушившей возложенное на нее обязательство сдачи имущества в надлежащем состоянии (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 2 названной статьи отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 5 постановления №7 вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное.

В связи с изложенным, применяя правовой подход, изложенный в абзаце 2 пункта 13 Постановления № 25, учитывая, что истцом проведены ремонтные работы, которые позволят достичь нужного результата - приведение помещения в надлежащее состояние для использования по его назначению, суд приходит к выводу о том, что размер стоимости проведенного восстановительного ремонта по устранению повреждений составляет сумму 188 804 руб. 72 коп., которая не оспорена ответчиком. Указанная сумма убытков является достаточной для восстановления нарушенного права, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено. 

Также истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 07.11.2017 по 17.01.2018 (дата передачи помещения в отремонтированном виде).

Как указано выше, согласно п. 4.1 договора аренды, последний считается досрочно расторгнутым с 07.11.2017.

После истечения срока расторжения договора ответчик помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа не вернул, в связи с этим истец был лишен возможности его сдавать в аренду иным лицам.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7  "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности общества истца является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.

В состав упущенной выгоды на сумму  95 595 руб. 79 коп. включены неполученные истцом доходы от возможного использования помещения другим арендатором, исходя из стоимости аренды, установленной условиями договора от 31.07.2016. 

Представленный истцом расчет упущенной выгоды, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).

Поскольку иной порядок расчета понесенных истцом убытков не представлен в материалы дела, суд принимает представленный истцом расчет и считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании ущерба и упущенной выгоды в заявленном размере 284 400 руб. 51 коп. (188 804 руб. 72 коп.+95 595 руб. 79 коп.).

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 109 425 руб. суммы коммерческого кредита, начисленного на сумму упущенной выгоды в виде арендной платы.

В пункте 3.10 договора стороны согласовали, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы по настоящему договору, вся сумма задолженности по арендной плате, признается сторонами коммерческим кредитом, предоставленный арендодателем арендатору с установленными процентами по кредиту в размере 1% от суммы задолженности за каждый день пользования кредитом. Проценты на сумму предоставленного кредита начисляются по требованию арендодателя с момента нарушения до момента исполнения обязательств по оплате арендатором.  

В соответствии  с пунктом 1 статьи 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Из разъяснений, данных пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", следует, что согласно статье 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации). Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами.

Следовательно, проценты по коммерческому кредиту являются платой за правомерное, обусловленное договором, пользование денежными средствами и отличаются от неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства, имеющей санкционный характер и применяющейся при нарушении срока исполнения денежного обязательства.

Поскольку из смысла пункта 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что проценты по коммерческому кредиту являются платой за правомерное пользование денежными средствами, то применение положений данной нормы не может быть связано с обстоятельством, свидетельствующим о нарушении срока исполнения денежного обязательства, а включение такого условия в договор позволяет его применительно к статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицировать как прикрывающее соглашение о неустойке, предусмотренное статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом стремление участников гражданского оборота при формулировании условий договора обойти положения закона путем искажения традиционных функций гражданско-правовых институтов объясняется рациональностью обеспечения собственного экономического интереса при исполнении сделки в случае нарушения ее условий контрагентом.

Вместе с тем, коммерческий кредит представляет собой плату за использование денежных средств, полученных предварительно либо сохраняемых до наступления срока платежа после получения товара, и является в экономическом смысле платой за правомерные действия по использованию финансового или материального ресурса, позволяя цену сделки разделить на постоянную, указанную в фиксированной сумме, и переменную, рассчитываемую за период правомерного пользования товарами и денежными средствами.

При этом неустойка вследствие своей правовой природы является финансовой санкцией за нарушение исполнения обязательства, предусмотренного договором, и подлежит квалификации в таком качестве вне зависимости от формы поименования соответствующих процентов в тексте договора, поскольку содержание правоотношений сторон устанавливается исходя из их правовой природы и действительного волеизъявления при заключении сделки.

Из буквального содержания пункта 3.10 договора следует, что начисление предусмотренной названным пунктом платы за пользование коммерческим кредитом обусловлено нарушением сроков исполнения обязательства по внесению арендной платы и поставлено в прямую зависимость от суммы неисполненного обязательства, что не соответствует правовой природе коммерческого кредита и при таких обстоятельствах данное условие является притворным, прикрывающим соглашение сторон о неустойке.

Таким образом, установленная пунктом 3.10 договора мера ответственности по своей правовой природе не является платой за пользование коммерческим кредитом и статья 823 Гражданского кодекса Российской Федерации в данному случае не подлежит применению.

Согласно пунктов 1, 3 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 8.8 договора предусмотрено, что окончание срока действия договора или его досрочное расторжение не освобождает стороны от исполнения обязательств, не исполненных на дату его окончания и от ответственности за их нарушение.

Требование о взыскании коммерческого кредита заявлено за период, следующий после даты расторжения договора и начислено на сумму упущенной выгоды. 

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Требований о взыскании с ответчика суммы пени, предусмотренной п. 5.2 договора, истцом не заявлено.

Суд неоднократно предлагал истцу уточнить заявленные требования, однако истец настаивал на заявленных требованиях о взыскании коммерческого кредита.  

Таким образом, требование о взыскании с ответчика коммерческого кредита удовлетворению не подлежит.

С учетом всех обстоятельств дела, заявленный иск подлежит удовлетворению частично в размере 284 400 руб. 51 коп. суммы убытков.

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Судом удовлетворены требования в сумме 284 400 руб. 51 коп., что составляет 72,21% от суммы заявленных требований. От суммы заявленных требований 393 826 руб. 17 коп. госпошлина составляет 10 877 руб., которая уплачена истцом

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме 7 854 руб. Остальная часть госпошлины относится на истца.    

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «АНГЕЛ РУ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Белгородская область, г. Старый Оскол) в пользу истца общества с ограниченной ответственностью  «Управляющая компания «Анкор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> Белгородская область г. Старый Оскол) 284 400 руб. 51 коп.- сумму убытков, 7 854 руб.- сумму расходов по оплате государственной пошлины, а всего 292 254 руб. 51 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

2. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Шульгина А. Н.