ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-1077/2016

14 декабря  2017 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2017 года

В полном объёме постановление изготовлено 14  декабря 2017 года

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей  Остаповой Е.А., Сикорской Н.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1,

при участии:

            от Общества с ограниченной ответственностью «Ажур» – ФИО2, доверенность № 92АА0330047 от 02.06.2017,

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО3, доверенность № 1088 от 04.10.2017, 

- иные лица  участвующие в деле не явились,  о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Департамента  по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя  от 07 сентября  2017 года по делу № А84-1077/2016 (судья Васильченко О.С.) 

по иску  Общества с ограниченной ответственностью «Ажур» (ул. Молодых строителей, д. 12, кв. 11, 

<

...>; ул. Косарева, 6, 

<

...>)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям 

<

...> ,

<

...>; ул. Ленина, д. 2, 

<

...>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно 

предмета спора, на стороне истца:

индивидуального предпринимателя ФИО4 (ул. Ленина, д. 68, кв. 6, 

<

...>)

ФИО5 (ул. Декабристов, д. 86, 

<

...>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно 

предмета спора, на стороне ответчика:

Управления земельного контроля 

<

...>, 

<

...>)

Департамента  архитектуры и градостроительства 

<

...>, 

<

...>)

Правительства Севастополя (ул. Ленина, д. 2, 

<

...>)

о понуждении совершить определенные действия, 

установил:

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.09.2016 года по делу № А84-1077/2016, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016 года, в удовлетворении исковых требований ООО «Ажур» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о возложении обязанности в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда внести изменения в договор аренды земли от 03.10.2003 года № 973 отказано в полном объёме.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 года, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал на необходимость оценить доводы истца об отсутствии у ООО «Ажур» возможности осуществлять строительные работы в период действия распоряжения и.о. Губернатора города Севастополя в силу прямого запрета, а также исследовать и дать надлежащую правовую оценку доводам истца относительно наличия совокупности условий, перечисленных в подпунктах 1-4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе оценить, возможно ли в сложившихся отношениях сторон возлагать риск изменения обстоятельств на арендатора, имеются ли какие-либо основания утверждать, что арендатор мог предвидеть наступление рассматриваемых обстоятельств запрета строительства и имел возможность их преодолеть.

Также, суд кассационной инстанции не согласился с выводами судов относительно недоказанности истцом неблагоприятных последствий и возможности причинения убытков изменившимися обстоятельствами, а также указал, что в связи с невозможностью осуществления истцом строительства в указанные в договоре сроки, связанной с вынесением распоряжения о запрете капитального строительства, без внесения изменений в договор, истец будет вынужден по истечении срока строительства уплачивать арендную плату в трехкратном размере, что повлечет непредвиденные значительные затраты для Общества и понесенные в связи с этим убытки. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 года по делу № А84-1077/2016 исковые требования ООО «Ажур» удовлетворены частично.

Суд внёс изменения в договор аренды земли № 973 от 03.10.2003 года, изложив пункты договора в следующей редакции:

1. Пункт 4.3 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: «При этом нормативно денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу». 

2. Пункт 8.1 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: 

3. «На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства на земельном участке в срок с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу». 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить в части удовлетворённых исковых требований и принять в этой части по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при принятии решения нарушены нормы материального и процессуального права.

Кроме того, податель жалобы указывает на то, что договор аренды земли не может быть изменен при отсутствии совокупности условий, необходимых для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

По мнению Департамента, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии совокупности указанных условий только на основании позиции суда кассационной инстанции, изложенной в Постановлении АС ЦО от 11.04.2017 года. 

Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поддержал, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

ООО «Ажур» представило отзыв на апелляционную жалобу, просило решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя без удовлетворения.

В судебном заседании 11.12.2017 представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поддержал апелляционную жалобу, просит ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, информация о рассмотрении дела размещена в сети «Интернет» на общедоступном сайте Арбитражных судов Российской Федерации http://arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел». 

При таких обстоятельствах в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены  в порядке статей 266, 268 АПК РФ,  при этом судом  апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Между Севастопольским городским Советом (арендодателем) и Частным предприятием "АЖУР" (арендатор) 03.10.2003 года заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды), в соответствие с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 1,1149 га для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, расположенный по адресу: 

<

...> (том 1, л.д. 13-18).

30.01.2014 года между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Малым частным предприятием "Ажур" (арендатор) заключен дополнительный договор № 1 о внесении изменений в договор аренды земли от 03.10.2003 года, в соответствии с которым содержание Договора изложено в следующей редакции: арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 04.06.2003 года № 1112 предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которая находится по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район по ул. Косарева (том 1, л.д. 184-188).

Пунктом 2.1. договора аренды в редакции дополнительного договора предусмотрено, что в аренду передается земельный участок (кадастровый номер 8536400000:01:010:0003) площадью 1,1149 га.

В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположены незавершенные строительством нежилые здания (пункт 2.2. договора аренды в редакции дополнительного договора).

Договор заключен сроком до 01.05.2028 (пункт 3.1. договора аренды в редакции дополнительного договора).

Пунктами 4.1.-4.3. договора аренды в редакции дополнительного договора установлен порядок расчета и размер годовой арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды в редакции дополнительного договора на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 03.04.2009 года до 03.02.2015 года согласно решению Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 № 5575.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2. договора аренды в редакции дополнительного договора, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению земельного участка в срок, установленный пунктом 8.1 договора аренды земли.

В силу подпункта "д" пункта 9.2.2. договора аренды в редакции дополнительного договора, арендатор обязан производить строительство только в соответствии с проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, с момента оформления соответствующего документа разрешительного характера на выполнение строительных работ.

Для выполнения строительных работ по строительству комплексного здания общественно-торгового центра по ул. Косарева в г. Севастополе истец получал в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора разрешения № 11471 от 08.10.2007, № 1171 от 169.05.2008, № 1171 от 03.04.2009, последнее из которых, от 03.04.2009 № 1171, сроком действия - до 31.12.2009 года (том 1, л.д. 181-183).

Распоряжением и.о. губернатора города Севастополя от 17.04.2014 № 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" установлен запрет осуществления любого капитального строительства на территории города Севастополя вплоть до особого распоряжения (том 1 л.д. 37).

Актом проверки Севгосстройнадзора от 30.07.2014 года № 92-01-03, предметом которой являлось соответствие технического состояния ограждения объекта согласно действующим строительным нормам и правилам, установлено, что на момент проверки застройщиком строительные работы не ведутся; ограждение строительной площадки закреплено без разрывов (том 1, л.д. 97).

Согласно протоколу заседания комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 27.05.2015 № 40 решено разрешить обществу возобновить строительные работы при условии уточнения границ земельного участка, а также корректировки плана благоустройства и согласования его с Управлением градостроительного развития Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя до ввода объекта в эксплуатацию (том 1, л.д. 33-36).

Письмом от 25.01.2016 № 27 истец обратился в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с предложением внести изменения в Договор аренды земли путем подписания дополнительного соглашения к нему в части продления срока учета нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства, указывая при этом на то, что в период с 17.04.2014 по 27.05.2015 года истец лишен возможности производить строительные работы ввиду принятия и.о. губернатора города Севастополя распоряжения от 17.04.2014 № 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", что, по мнению истца, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора (том 1, л.д. 28-29).

Как следует из Свидетельства о государственной регистрации права, выданного 28.03.2016 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства общей площадью 3228,9 кв. м, степень готовности объекта 43%, по адресу ул. Александра Косарева, 23, г. Севастополь (том 1, л.д. 64).

Полагая, что принятие распоряжения "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" от 17.04.2014 № 46 является причиной существенного изменения обстоятельств, причинившей истцу убытки, ООО "Ажур" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам. 

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных исковых требований, истец ссылается на то, что распорядительным актом высшего должностного лица субъекта Российской Федерации был установлен запрет на осуществление капитального строительства в г. Севастополе, который стороны при заключении договора аренды земельного участка не могли предвидеть, и истец никоим образом не мог преодолеть по характеру Договора и условиям оборота, а поэтому ООО «Ажур» считает, что договор подлежит изменению в части продления сроков освоения (застройки) арендуемого земельного участка на период, в течение которого действовал запрет на осуществление капитального строительства.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьей 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, изменение и расторжение договора возможно в исключительных случаях при достижении соглашения сторон, а при отсутствии соглашения в судебном порядке.

Как следует из Определения Верховного Суда РФ от 30.07.2013 №18-КГ13-70, применяя положения статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определять факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. 

Только при установлении этих обстоятельств судом может быть правильно разрешен вопрос о применении положений названной статьи.

Как было указано выше, Распоряжением и.о. губернатора Севастополя № 46 от 17.04.2014 года «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя», было запрещено осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя до особого распоряжения, что в свою очередь лишило возможности ООО «Ажур» в период с 17.04.2014 по 27.05.2015 года исполнить обязательства в установленные в договоре аренды земельного участка сроки.

Кроме того, на рассмотрении в Арбитражном суде города Севастополя находится дело № А84-604/2017 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО «Ажур» о расторжении договора аренды от 03.10.2003 года в связи с нарушением сроков отведенных на освоение земельного участка, и понуждении к освобождению данного земельного участка.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что ООО «Ажур» по условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка построило, а также оформило право собственности на объект незавершенного строительства, 43% готовностью, однако уже в апреле 2014 года и.о. губернатора Севастополя было издано распоряжение о запрете любого капитального строительства на территории города до получения особого распоряжения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что в силу прямого запрета истец фактически был лишен возможности осуществлять строительство, тем самым были существенно ограничены его права.

Кроме того, ООО «Ажур» обращалось в комиссию по вопросу предоставления разрешения на возобновление строительных работ, во исполнение решения которой истцом был получен кадастровый паспорт на земельный участок и осуществлено обращение орган архитектуры и градостроительства города Севастополя относительно выполнения иных условий, указанных в решении Комиссии, связанного с корректировкой плана благоустройства территории, находящейся за пределами границ арендуемого земельного участка.

Таким образом, ООО «Ажур» предпринимались меры, направленные на выполнение условий Комиссии в пределах своих обязательств, определенных договором аренды земельного участка.

Также, по мнению судебной коллегии, является обоснованным вывод суда о том, что  на ООО «Ажур» как на арендатора земельного участка не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые Общество не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

С учётом вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы Департамента об отсутствии совокупности условий, необходимых для изменения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, судебная коллегия считает безосновательными. 

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя  от 07 сентября  2017 года по делу № А84-1077/2016 оставить без изменения,  апелляционную жалобу Департамента  по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийИ.В. Евдокимов

СудьиЕ.А. Остапова

Н.И. Сикорская