АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 октября 2018 года

Дело №

А56-48833/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,              Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Строй-Модуль» конкурсного управляющего Уткина Д.М. (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 04.07.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Невский луч» Веселова М.А. (доверенность от 20.12.2017), 

рассмотрев 10.10.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Модуль» в лице конкурсного управляющего Уткина Дениса Михайловича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                       от 06.02.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-48833/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Модуль», место нахождения: 196066, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 108, пом. 7-Н, ОГРН 1137847128011, ИНН 7810417349 (далее – ООО «Строй-Модуль»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Невский луч», место нахождения: 195248, Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 25, ОГРН 1027806871080, ИНН 7813168644 (далее – ООО «Невский луч»), обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Ризалит Санкт-Петербург», место нахождения: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 84, корп. 5, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН 1047839009602, ИНН 7840013488 (далее – Компания), о взыскании солидарно с ООО «Невский луч» и Компании 60 643 191 руб. 30 коп. задолженности по оплате выполненных работ по договору от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013, с Компании - 1 197 111 руб. 81 коп. неустойки и солидарно с ООО «Невский луч» и Компании 7 418 212 руб. 86 коп. убытков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика,               д. 10 - 12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее – Управление Росреестра), временный управляющий Уткин Денис Михайлович.

Решением суда первой инстанции от 09.03.2017 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционном и кассационном порядке данное решение не пересматривалось.

ООО «Строй-Модуль» обратилось в суд первой инстанции с заявлением о пересмотре указанного решения по вновь открывшимся обстоятельствам, ссылаясь на расторжение договора от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013, заключенного между ООО «Строй-Модуль» и ООО «Невский луч» в связи с односторонним отказом ООО «Невский луч» от данного договора и направленным им уведомлением от 02.02.2015 о прекращении договорных отношений.

Решением суда от 22.09.2017 решение от 09.03.2017 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

До вынесения судом решения по делу ООО «Строй-Модуль» уточнило предъявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просило определить нижеследующий перечень 19 квартир, подлежащих передаче ООО «Строй-Модуль» по договору от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013 и расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский административный район, на пересечении Богатырского проспекта и Зеленогорской улицы (северо-западнее дома 13, литера А по Зеленогорской улице):

- однокомнатная квартира, расположенная на 18 этаже в осях 6-9 и А-В, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади лоджии 37,97 кв.м (площадь лоджии учитывается с коэффициентом 0,5), жилая площадь 18,16 кв.м, площадь кухни 10,26 кв.м;

- однокомнатная квартира, расположенная на 16 этаже в осях 2-6 и А-В, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 38,07 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 17,82 кв.м, площадь кухни 10,61 кв.м;

- однокомнатная квартира, расположенная на 21 этаже в осях 9-11 и А-В, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 46,67 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 23,84 кв.м, площадь кухни 11,30 кв.м;

- однокомнатная квартира, расположенная на 22 этаже в осях 9-11 и А-В, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 46,67 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 23,84 кв.м, площадь кухни 11,30 кв.м;

- однокомнатная квартира, расположенная на 14 этаже в осях 1-7 и А-Г, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 53,26 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 23,84 кв.м, площадь кухни 11,30 кв.м;

- однокомнатная квартира, расположенная на 13 этаже в осях 7-12 и А-Г, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 56,76 кв.м (балконов и лоджий нет), жилая площадь 21,35 кв.м, площадь кухни 14,88 кв.м;

- двухкомнатная квартира, расположенная на 19 этаже в осях 1-5 и А-Ж, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 82,4 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 38,24 кв.м, площадь кухни 14,75 кв.м;

- двухкомнатная квартира, расположенная на 20 этаже в осях 1-5 и А-Ж, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 82,4 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 38,24 кв.м, площадь кухни 14,75 кв.м;

- трехкомнатная квартира, расположенная на 12 этаже в осях 9-12 и А-И, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 110 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 65,29 кв.м, площадь кухни 13,69 кв.м;

- трехкомнатная квартира, расположенная на 13 этаже в осях 9-12 и А-И, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 110 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь  65,29 кв.м, площадь кухни 13,69 кв.м;

- трехкомнатная квартира, расположенная на 21 этаже в осях 1-11 и М-У, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 117,78 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 63,97 кв.м, площадь кухни 16,18 кв.м;

- однокомнатная квартира, расположенная на 6 этаже в осях 1-7 и А-Г, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 53,26 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 23,84 кв.м, площадь кухни 11,3 кв.м;

- однокомнатная квартира, расположенная на 8 этаже в осях 1-7 и А-Г, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 53,26 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 23,84 кв.м, площадь кухни 11,30 кв.м;

- однокомнатная квартира, расположенная на 11 этаже в осях 7-12 и А-Г, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 56,76 кв.м (балконов и лоджий нет), жилая площадь 21,35 кв.м, площадь кухни 14,88 кв.м;

- двухкомнатная квартира, расположенная на 10 этаже в осях 2-7 и А-В, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 75,81 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 40,27 кв.м, площадь кухни 15,49 кв.м;

- двухкомнатная квартира, расположенная на 18 этаже в осях 1-12 и А-Г, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балкона 95,42 кв.м (площадь балкона учитывается с коэффициентом 0,3, площадь лоджии учитывается с коэффициентом 0,5), жилая площадь 45,1 кв.м, площадь кухни 11,49 кв.м;

- трехкомнатная квартира, расположенная на 7 этаже в осях 1-7 и Р-Т, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балконов 100,29 кв.м (площадь балконов учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 56,08 кв.м, площадь кухни 16,95 кв.м;

- трехкомнатная квартира, расположенная на 14 этаже в осях 1-7 и Р-Т, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балконов 100,29 кв.м (площадь балконов учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 56,08 кв.м, площадь кухни 16,95 кв.м;

- трехкомнатная квартира, расположенная на 15 этаже в осях 9-12 и А-И, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь с учетом площади балконов 109,53 кв.м (площадь балконов учитывается с коэффициентом 0,3), жилая площадь 65,29 кв.м, площадь кухни 13,69 кв.м,

а также признать за ООО «Строй-Модуль» право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский административный район, на пересечении Богатырского проспекта и Зеленогорской улицы (северо-западнее дома 13, литера А по Зеленогорской улице), в виде вышеперечисленных квартир.

Утонения требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Корнилова-Кутузова Екатерина Александровна, Панкратьева Елизавета Андреевна, Панкратьев Алексей Викторович, Ягирская Ольга Валентиновна.

Решением суда от 06.02.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                       от 07.06.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО «Строй-Модуль» Уткин Д.М., ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что в связи с прекращением заключенного между Компанией и ООО «Строй-Модуль» договора субподряда от 11.12.2013 № 7СМ-11/12/2013 в силу пункта 4.4 договора 11.12.2013 № 2СМ11/12/2013 у сторон наступила обязанность по изменению перечня квартир; указывает, что спорный объект завершен строительством.

В своих отзывах на кассационную жалобу ООО «Невский луч», Корнилова-Кутузова Е.А., Панкратьева Е.А., Панкратьев А.В., Ягирская О.В. просят отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО «Строй-Модуль» поддержал доводы жалобы, а представитель ООО «Невский луч» возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Невский луч» (заказчиком) и ООО «Строй-Модуль» (инвестором) был заключен договор от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013, предметом которого является инвестиционная деятельность сторон по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой в Санкт-Петербурге в границах земельного участка площадью 952 кв.м с кадастровым номером 78:5310:1, расположенного по адресу: Выборгский р-н, Зеленогорская ул., д. 13, лит. А, и земельного участка площадью 4947 кв.м с кадастровым номером 78:5310:3001, расположенного по адресу: Выборгский р-н, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее дома                   № 13, лит. А, по Зеленогорской ул.).

В соответствии с пунктом 2.1 договора заказчик обязуется собственными силами или силами третьих лиц осуществить строительство объекта в соответствии с проектом, СНиП, ТСН, и другой действующей нормативно-технической документацией обязательного характера и сдать объект государственной приемочной комиссии.

На момент заключения договора согласно пункту 3.1 размер взноса инвестора составляет 353 841 180 руб., оплата которого в силу пункта 3.2 договора производится в срок до 31.03.2014 в соответствии с регламентом (приложение 1 к договору).

Согласно пункту 1 регламента оплата взноса может быть произведена только зачетом авансового платежа в сумме 13 605 000 руб. и стоимости работ, выполненных инвестором по договору субподряда от 11.12.2013 № 7СМ-11/12/2013, либо по письму заказчика оплатой оказываемых ОАО «Управление механизации – 1» по договору от 01.07.2010 № 29 на предоставление башенного крана с обслуживающим персоналом.

В силу пункта 1.5 договора плановый срок окончания строительства объекта - 31.03.2014. При этом окончанием строительства считается дата подписания акта приемки объекта капитального строительства.

Согласно пункту 2.1.3 договора в течение 2 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии полного и своевременного исполнения инвестором платежных обязательств, предусмотренных договором, заказчик обязуется передать инвестору по акту приема-передачи квартиры общей площадью 5301,87 кв.м, перечень которых определен в пунктах 2.1.3.1 - 2.1.3.56 договора. Названным пунктом договора предусмотрено, что в настоящий перечень квартир по соглашению сторон могут быть внесены изменения.

Пунктом 4.4 договора от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013 предусмотрено, что в случае расторжения договора подряда вследствие нарушения заказчиком обязательств по договору подряда, стороны обязаны в течение 2 месяцев с момента расторжения договора подряда определить размер оплаченной инвестором части взноса по договору и перечень квартир, соответствующий оплаченной части взноса по договору, а также внести соответствующие изменения в договор.

Пунктом 4.5 данного договора предусмотрено, что в случае расторжения договора подряда вследствие нарушения инвестором обязательств по договору подряда заказчик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и возвратить инвестору денежные средства в размере 95% от суммы, оплаченной инвестором в счет взноса по договору, или в одностороннем порядке внести изменения в договор, определяющие перечень квартир, подлежащих передаче инвестору, исходя из расчета, что в счет взноса инвестора по договору засчитывается 95% от фактически оплаченной суммы взноса. Удерживаемые заказчиком 5% от суммы взноса, оплаченной инвестором, являются штрафными санкциями инвестора за расторжение договора. В случае расторжения договора заказчик обязан производить расчеты с инвестором в течение двух месяцев с момента расторжения договора.

Кроме того, между Компанией (заказчиком) и ООО «Строй-Модуль» (подрядчиком) был заключен договор субподряда от 11.12.2013                          № 7СМ-11/12/2013, согласованный и подписанный уполномоченным лицом со стороны ООО «Невский луч», по условиям которого подрядчик обязался выполнить в обусловленный договором срок по заданию заказчика предусмотренный договором комплекс работ по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой в                 Санкт-Петербурге в границах земельного участка площадью 952 кв.м с кадастровым номером 78:5310:1, расположенного по адресу: Выборгский р-н, Зеленогорская ул., д. 13, лит. А, и земельного участка площадью 4947 кв.м с кадастровым номером 78:5310:3001, расположенного по адресу: Выборгский          р-н, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее дома № 13, лит. А, по Зеленогорской ул.).

Как следует из пункта 1.2 договора № 7СМ-11/12/2013, заказчик является генеральным подрядчиком при строительстве объекта в соответствии с договором генерального подряда, заключенного с ООО «Невский луч».

В пункте 1.3 данного договора стороны согласовали перечень работ, подлежащий выполнению подрядчиком собственными силами или силами третьих лиц.

Согласно пункту 3.1 договора субподряда стоимость работ, поручаемых подрядчику, определяется в ценах ноября 2013 года (приложение № 1 сметы) и составляет 314 108 394 руб., в том числе НДС. Данная стоимость работ определена сторонами как приблизительная и может уточняться локальными сметами по каждому виду работ.

Пунктом 3.4.2 договора № 7СМ-11/12/2013 предусмотрено, что 100% стоимости выполненных подрядчиком работ оплачивается зачетом их стоимости в счет исполнения подрядчиком обязательства по оплате взноса по договору  № 2СМ-11/12/2013.

ООО «Невский луч», Компания и ООО «Строй-Модуль» подписали соглашение от 29.04.2014 о зачете встречных однородных требований, в котором признали следующее: ООО «Невский луч» является кредитором, а ООО «Строй-Модуль» - должником по договору от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013 в части внесения долевого взноса; ООО «Строй-Модуль» является кредитором, а Компания – должником по договору субподряда от 11.12.2013 № 7СМ-11/12/2013 в части выплаты аванса в размере 52 001 670 руб., срок исполнения обязательств наступил. Компания является кредитором, а ООО «Невский луч» - должником по договору генерального подряда от 02.12.2013 № ГП-2013 в части выплаты аванса в размере 52 001 670 руб., срок исполнения обязательства по выплате аванса наступил. Согласно пункту 1 названного соглашения размер погашаемого требования составляет 52 001 670 руб. В силу пункта 2 соглашения с момента его подписания ООО «Строй-Модуль» не имеет задолженности перед ООО «Невский луч» по договору от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013 в части внесения долевого взноса в отношении перечисленных в данном пункте соглашения квартир. С момента подписания соглашения Компания не имеет задолженности перед ООО «Строй-Модуль» по договору субподряда от 11.12.2013 № 7СМ-11/12/2013 в части выплаты аванса (пункт 3 соглашения), а ООО «Невский луч» не имеет задолженности перед Компанией по договору подряда от 02.12.2013 № ГП-2013 в части выплаты аванса (пункт 4 соглашения).

Аналогичное соглашение о зачете встречных однородных было подписано ООО «Невский луч», Компания и ООО «Строй-Модуль» 25.06.2014, при подписании которого стороны исходили из того, что ООО «Невский луч» является кредитором, а ООО «Строй-Модуль» - должником по договору                  от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013 в части внесения долевого взноса; ООО «Строй-Модуль» является кредитором, а Компания – должником по договору субподряда 11.12.2013 № 7СМ-11/12/2013 в части выплаты аванса в размере 42 867 230 руб., срок исполнения обязательств наступил. Компания является кредитором, а ООО «Невский луч» - должником по договору генерального подряда от 02.12.2013 № ГП-2013 в части выплаты аванса в размере 42 867 230 руб., срок исполнения обязательства по выплате аванса наступил. Размер погашаемого требования составляет 42 867 230 руб. (пункт 1 названного соглашения). В силу пункта 2 соглашения с момента его подписания ООО «Строй-Модуль» не имеет задолженности перед ООО «Невский луч» по договору от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013 в части внесения долевого взноса в отношении перечисленных в данном пункте соглашения квартир. С момента подписания соглашения Компания не имеет задолженности перед ООО «Строй-Модуль» по договору субподряда от 11.12.2013 № 7СМ-11/12/2013 в части выплаты аванса (пункт 3 соглашения), а ООО «Невский луч» не имеет задолженности перед Компанией по договору подряда от 02.12.2013 № ГП-2013 в части выплаты аванса (пункт 4 соглашения).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2017 по делу № А56-28127/2016 ООО «Строй-Модуль» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открытого конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Уткин Д.М.

В процессе исполнения возложенных на конкурсного управляющего обязанностей последний выяснил, что договор № 2СМ-11/12/2013 расторгнут в одностороннем порядке на основании уведомления ООО «Невский луч»                    от 02.02.2015, что также было подтверждено его представителем в процессе рассмотрения Московским районным судом Санкт-Петербурга гражданского дела № 2-3166/2015.

ООО «Строй-Модуль» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на исполнение им обязательств по договорам на сумму 52 001 670 руб. и 42 867 230 руб. в соответствии с соглашениями о зачете от 29.04.2014 и от 25.06.2014, которыми подтверждено право ООО «Строй-Модуль» требовать признания права собственности на доли в перечисленных в уточненном иске квартир, указанных в соглашениях о зачете.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, квалифицировали инвестиционный договор  № 2СМ-11/12/2013 как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и установили, что у продавца отсутствует недвижимое имущество, его право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке, а строительство многоквартирного дома не окончено и объект не введен в эксплуатацию. В связи с этим суды, ссылаясь на правовую позицию, сформулированную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54), отказали в удовлетворении требований о признании права собственности на долю в объекте невидимости в виде указанных истцом квартир. Помимо этого суды не удовлетворили требование истца об утверждении перечня квартир, поскольку пришли к выводу об отсутствии у истца правовых оснований требовать определения перечня подлежащих передаче ему квартир, поскольку договор подряда от 11.12.2013 № 7СМ-11/12/2013 не расторгнут, а при расторжении договора от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013 право внесения изменений в перечень квартир предоставлено ООО «Невский луч».

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 4 Постановления № 54  при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) этого права за покупателем.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В абзаце 3 пункта 6 Постановления № 54 указано, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на квартиры, суды, руководствуясь вышеприведенными разъяснениями, содержащимися в Постановлении № 54, пришли к выводу о том, что ответчик не владеет спорным имуществом, его право собственности на данное имущество не зарегистрировано, здание многоквартирного дома не введено в эксплуатацию. 

Вещные права, включая право общей долевой собственности на такие объекты недвижимости как незавершенные строительством объекты, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, в связи с чем до соответствующей регистрации невозможно установление права собственности на несозданное и незарегистрированное в определенном законом порядке имущество.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что ввиду отсутствия в материалах дела доказательств того, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, а также при отсутствии  государственной регистрации в ЕГРП права собственности ответчика на спорное имущество признание за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не представляется возможным. 

Суды, проанализировав содержание представленных в материалы дела договоров, а также исходя из положений действующего законодательства, правомерно посчитали, что в случае исполнения обязательств по оплате стоимости строительства помещений истец вправе требовать от ООО «Невский луч» как от продавца по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи встречного предоставления.

Кроме того, суды установили наличие у третьих лиц - Корниловой-Кутузовой Е.А., Панкратьевой Е.А. и Панкратьева А.В., Ягирской О.В., правопритязаний на 4 спорные квартиры, а именно: на однокомнатную квартиру, расположенную на 8 этаже в осях 1-7 и А-Г, общей площадью 53,26 кв.м, на двухкомнатную квартиру, расположенную на 19 этаже в осях 1-5 и А-Ж, общей площадью 82,4 кв.м, на двухкомнатную квартиру, расположенную на 20 этаже в осях 1-5 и А-Ж, общей площадью 82,4 кв.м, на трехкомнатную квартиру, расположенную на 12 этаже в осях 9-12 и А-И, общей площадью 110 кв.м.

Так, из представленных в материалы дела решений Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 30.11.2017 по делу № 2-5757/2017,                     от 07.06.2018 по делу № 2-291/2018 и от 25.06.2018 по делу № 2-439/2018 следует, что за указанными лицами было признано право собственности на соответствующие доли в объекте незавершенного строительства.

Применив положения статьи 431 ГК РФ, суды с учетом буквального толкования условий пунктов 4.4 и 4.5 договора от 11.12.2013 № 2СМ-11/12/2013, признали, что в данном случае установлено, что изменение перечня квартир в обязательном порядке производится сторонами при расторжении договора подряда от 11.12.2013 № 7СМ-11/12/2013, а при расторжении договора № 2СМ-11/12/2013 внесение изменений в перечень квартир является правом заказчика ООО «Невский луч».

Согласно представленному в материалы дела уведомлению от 02.02.2015 ООО «Невский луч» отказалось в одностороннем порядке от договора № 2СМ-11/12/2013 в связи с неоплатой ООО «Строй-Модуль» предусмотренных договором денежных средств.

В то же время в нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не представил относимых, допустимых и достоверных доказательств, бесспорно подтверждающих факт расторжения договора подряда № 7СМ-11/12/2013 в порядке и по основаниям, предусмотренным данной сделкой. Направление истцом в адрес ответчика претензии от 10.06.2016, содержащей требование принять выполненные работы на сумму 60 643 191 руб. и предупреждение о возможном обращении в суд с иском о расторжении договора в случае уклонения от приемки работ, а также уведомления от 11.11.2014 о наличии права расторгнуть договор субподряда не признаны судами достаточными доказательствами факта прекращения договора в согласованном ими порядке. Доказательства направления и вручения ответчику уведомления о расторжении договора либо обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора № 7СМ-11/12/2013 в материалы дела не представлены.

С учетом установленных по делу обстоятельств суды обоснованно посчитали, что на момент рассмотрения спора у истца отсутствуют какие-либо основания требовать определения перечня подлежащих передаче ему квартир в судебном порядке. В связи с этим суды правомерно отказали в удовлетворении предъявленных ООО «Строй-Модуль» требований.

Приведенные подателем жалобы доводы направлены на оспаривание выводов судов о том, что договор субподряда № 7СМ-11/12/2013 является действующим, то есть на разрешение вопросов факта и переоценку доказательств, что в силу статей 286, 288 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции и не является достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Установленные судами по делу конкретные обстоятельства не позволяют прийти к выводу о неправильном применении ими норм материального права. Неправильного применения либо нарушения судами норм процессуального законодательства судами также не допущено.

Поскольку приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о нарушениях судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 по делу № А56-48833/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Модуль» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

М. В. Захарова

Г.М. Рудницкий