ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-29516/17-109-169

г. Москва

23 октября 2017 года

Резолютивная часть объявлена 17.10.2017

Полный текст решения изготовлен 23.10.2017

Арбитражный суд в составе: судьи  А.А.Гречишкина, 

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

к ООО "КРАСНЫЙ ДОМ"

о взыскании задолженности в размере 382 800 руб.

и встречное исковое заявление ООО "КРАСНЫЙ ДОМ" 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о признании договора аренды нежилых помещений № 16/10-9 от 17.10.2016 г. расторгнутым с 08.02.2017 г., о взыскании задолженность по арендной плате в сумме 101 811 руб. 60 коп., о взыскании 169 911 руб. за восстановительный ремонт помещения, о взыскании 128 569 руб. 13 коп. за проведение перепланировки помещения, о взыскании задолженности за пользование чужими денежными средствами

при участии:

от истца –  ФИО3 по доверенности от 06.12.2016 г. 

от ответчика – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

1. Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "КРАСНЫЙ ДОМ" о взыскании задолженности в размере 382 800 руб.

Определением суда от 08.08.2017 принято к рассмотрению с первоначальным иском  встречное исковое заявление ООО «КРАСНЫЙ ДОМ» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды нежилых помещений № 16/10-9 от 17.10.2016 г. расторгнутым с 08.02.2017 г., о взыскании задолженность по арендной плате в сумме 101 811 руб. 60 коп., о взыскании 169 911 руб. за восстановительный ремонт помещения, о взыскании 128 569 руб. 13 коп. за проведение перепланировки помещения, о взыскании задолженности за пользование чужими денежными средствами.

Истец подержал требования, предъявленные встречные требования не признал.

Ответчик предъявленные исковые требования не признал, поддержал встречные требования в полном объеме.

Суд, выслушав доводы сторон, рассмотрев первоначальные и встречные требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает, что первоначальные требования подлежат частичному удовлетворению,  встречные требования не подлежат удовлетворению в связи с нижеследующим.

2. Как следует из материалов дела, 17.10.2016 между ООО «Красный дом» и ИП ФИО2 заключен договор аренды нежилых помещений № 16/10-9, согласно которому (п. 1.1 и п. 3.1.1. Договора), арендодатель (ООО «Красный дом») обязан в срок до 01.12.2016 передать арендатору (ИП ФИО2) в аренду Объект - нежилые офисно-складские помещения общей площадью 191,4 кв м, расположенные на 1 этаже в здании, находящемся по адресу: Москва, Колодезный пер, д. 3, стр. 3. 

Срок аренды – до 31 июля 2017 г.

19.10.2016 платежным поручением № 79 арендатор оплатил арендодателю обеспечительный взнос в размере 191 400 руб., а платежным поручением № 80 оплатил арендную плату за декабрь 2016.

3. Из позиции истца по первоначальному иску следует.

После заключения договора аренды выяснилось что  помещения, которые арендодатель обязался передать Арендатору, имеют площадь не 191,4 кв.м, а меньше 170 кв.м.

Невозможность передать помещения в связи с тем, что они уже арендованы третьим лицом.

Согласно п. 1.4 Договора, «арендодатель гарантирует, что данный объект недвижимости на дату заключения настоящего договора … не обременен иным образом».

При этом, часть помещений, которые должны были быть переданы в аренду, находилась в момент заключения договора аренды и находится сейчас в аренде у третьего лица (ООО «Веста трейд»).

В нарушение условий договора площадь, которая не сдана иным лицам (порядка 113 кв. м) арендодатель до настоящего момента не передал арендатору.

Истец 08.12.2016 вручил ответчику претензию, в которой уведомил, что в связи с невозможностью получить в аренду помещения, арендатор расторгает договор аренды, а также потребовал в срок не позднее 12.12.2016 вернуть уплаченные 19.10.2016 платежными поручениями № 79 и 80 денежные средства в размере 382 800 руб.

До настоящего момента денежные средства не возвращены.

4. По встречному исковому заявлению ООО «КРАСНЫЙ ДОМ» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды нежилых помещений № 16/10-9 от 17.10.2016 г. расторгнутым с 08.02.2017 г., о взыскании задолженность по арендной плате в сумме 101 811 руб. 60 коп., о взыскании 169 911 руб. за восстановительный ремонт помещения, о взыскании 128 569 руб. 13 коп. за проведение перепланировки помещения, о взыскании задолженности за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование данного требования ООО «КРАСНЫЙ ДОМ» указало  следующее.

17.10.2016 года, договор аренды подписан, одновременно с подписанием договора Арендатором подписаны его приложения: №3 Порядок пропускного режима и правила нахождения на территории, № 2 План помещения, также Арендатор ознакомлен с Порядком пропускного режима и правилами нахождения на территории, о чем свидетельствует подпись на странице № 9 договора в специальной строке.

В тот же день ИП ФИО2 обратился с Техническим заданием на перепланировку помещений, данная перепланировка была произведена, работы выполнены на сумму 128 569 руб. 13 коп.

Начиная с 24.11.2016 года, на основании выданных пропусков, Арендатор и его сотрудники стали использовать помещение, осуществляя ввоз и вывоз товаров, выдачу товаров клиентам.

При этом без объяснения причин, 06.12.2016 арендатор вывез всё свое имущество.

07.12.2016 года от ИП ФИО2 поступила претензия о возврате перечисленных средств в том числе со ссылкой на то, что помещение Арендатору не передавалось.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку арендатор уклонялся от подписания Акта приема-передачи помещения, в качестве такого документа выступают:

1. Заявки о допуске в арендованное помещение выступают в качестве передаточного документа, так как были подписаны ИП ФИО2 именно для реализации своих прав по отношению к арендованному имуществу (аналогичный выводы сделаны в Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2011 по делу N А17-2311/2010).

2. Разовые пропуска, подписанные ИП ФИО2 с проставлением печати, даты, времени въезда и въезда с территорию Арендодателя.

Согласно п. 9.3 заключенного договора аренды, договор может быть расторгнут досрочно -путем направления письменного уведомления другой стороне не позднее, чем за 60 дней до даты растворения договора.

Рассматривая претензию от 07.12.2016 года в качестве такого уведомления, договор аренды нежилых помещений № 16/10-9 от 17.10.2016 года считается расторгнутым с 07.02.2017 года. Расчет арендной платы:

Начислено

Арендная плата

Оплачено

Итого

постоянная

переменная

с 24 ноября 2016 г.

по 30 ноября 2016г.

с 1 декабря 2016 г.

по 31 декабря 2016г.

191.400

с 1 января 2017 г.

по 31 января 2017г.

191.400

с 1 февраля 2017 г.

по 7 февраля 2017г.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), п. 2.3. договора аренды установлен порядок оплаты - ежемесячно в течении первых пяти рабочих дней расчетного месяца.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

За весь период исполнения договора арендатор ни разу не обращался к арендодателю с претензиями относительно размера и состояния помещения, в связи с чем, доказательств непригодности помещения для его использования ответчиком не представлено.

Между тем, при вскрытии помещения 07.02.2017 года арендодателем установлено, что в помещении оторваны потолочные панели, не включается верхний свет, кондиционер вскрыт и находится в нерабочем состоянии.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

В силу ст. 622 ГК ФР помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором Арендатор его получил. В соответствии с п. 4.10. договора - Арендатор несет ответственность за ухудшение помещения, в соответствии абзацем 2 п. 3.2.4. помещение подлежит восстановительному ремонту за его счет. Актом осмотра помещения от 07.12.2016 года, выявлено нарушение целостности навесного потолка в местах выгрузки. 

Согласно сметы от 07.12.2016 стоимость восстановительного ремонта помещения после его освобождения ИП ФИО2  составляет 169 911 руб.

5. Суд пришел к следующим выводам  по первоначальному иску.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1.3. договора помещения передаются Арендодателем и принимаются Арендатором по Акту приема-передачи, который подписывается Сторонами и является неотъемлемой частью Договора. Кроме того, п. 3.1.1. Договора устанавливает обязательство ООО «Красный Дом» передать нежилые помещения общей площадью 191,40 кв. м. не позднее 01.12.2016 года.

Суд пришел к выводу о том, что арендодатель не выполнил  возложенной на него  обязанности по передаче имущества арендатору. 

В деле отсутствуют доказательства передачи имущества арендатору. Акт приема-передачи  помещений  сторонами не составлялся и не подписывался.

Нет  также доказательств того, что арендодатель  предпринимал какие-либо действия, направленных на передачу помещений Арендатору. Такими действиями могло бы быть  направление акта приема-передачи по почте в  адрес арендатора, или вручение акта приема-передачи Арендатору нарочным. В случае, если бы арендатор  уклонялся от принятия  документов от арендодателя существует возможность составления актов с участием свидетелей и понятых. Кроме того, в случае, если бы арендатор использовал помещения, арендодатель мог бы доказать такие обстоятельства фото и/или видео материалами.

Арендодатель считает, что выдача пропусков на  его территорию является доказательством передачи имущества. 

Суд не может с этим согласиться.

Приложением № 3 к договору установлен Порядок пропускного режима и правила нахождения на территории Арендодателя. С данным Порядком ИП ФИО2 ознакомлен 17.10.2017, о чем свидетельствует его подпись и печать на последней странице Порядка.

Пунктом 2.1. договора,  предусмотрен порядок, согласно которому проход на территорию сотрудников и клиентов арендатора осуществляется на основании постоянных и разовых пропусков, выданных администрацией ООО «Красный Дом». Пункт 3.1 Порядка устанавливает, что проезд автотранспорта арендатора на территорию осуществляется по пропускам установленного образца.

Для простого нахождения на территорию ООО «Красный Дом» необходимо подавать заявки на пропуска как для клиентов, так и для самих Арендаторов. Без подачи указанных заявок ИП ФИО2 не имел возможности попасть на территорию к Арендодателю. Именно это и было сделано, по словам  арендатора,  с целью осмотра и принятия арендуемых помещений в том случае, если бы они соответствовали Договору.

Суд соглашается  с утверждением  арендатора о том, что арендодатель не смог подготовить и передать согласованное сторонами помещение в аренду. Выдача пропусков на территорию арендодателя, согласованная сторонами,   не может являться доказательством передачи арендатору конкретного помещения.

В настоящее время  договор аренды прекращен.

Истцом были уплачены денежные средства в сумме 382 800 руб. в качестве обеспечительного взноса и в  счет уплаты арендной платы.

Поскольку арендодатель не предоставил арендатору помещения, арендатор  потребовал возврата денежных средств. Денежные средства не были возвращены.

Суд считает,  сумма  в размере 382 800 руб.  подлежит  возврату   арендатору.

6. Суд пришел к следующим выводам по встречному иску.

Арендодатель заявил о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 101 811 руб. 60 коп.

Арендная плата по договору начисляется с момента передачи арендованных помещений. Поскольку  суд пришел к выводу о том, что помещения не передавались  арендатору, оснований для взыскания арендной  платы не имеется.

Арендодатель заявил о взыскании  169 911 руб. за восстановительный ремонт помещения.

Поскольку  суд пришел к выводу о том, что помещения не передавались  арендатору, оснований для взыскания восстановительного  ремонта не имеется.

Арендодатель заявил о взыскании 128 569 руб. 13 коп. за проведение перепланировки помещения.

Во встречном исковом заявлении ООО «Красный Дом» ссылается на п. 2.5. договора,  согласно которому арендодатель оказывает арендатору дополнительные  услуги.

Между тем,  суд отмечает, что стороны  согласовали как необходимость оказания дополнительных услуг, так и стоимость тарифов, по которым такие услуги оказываются.

В доказательство исполнения  услуг ООО «Красный Дом» представило счет-фактуру № 929 от 07 февраля 2017г. и локальную смету № 34/12-2016 вовсе без даты. Все эти документы составлены в одностороннем порядке, не содержат подписи и печати Арендатора, как того требует п. 2.5. договора.

Суд считает, что указанные документы не могут являться надлежащим доказательством оказания услуг, поскольку  они не согласованы сторонами.

Арендодатель заявил о признании договора аренды нежилых помещений № 16/10-9 от 17.10.2016 г. расторгнутым с 08.02.2017 г.

Суд отказывает в удовлетворении данного требования, поскольку считает, что оно является ненадлежащим способом  защиты  права, так как не влечет восстановление  имущественных прав   арендодателя.

Следует отметить, что заявленные арендодателем требования о взыскании арендной платы,  стоимости восстановительного ремонта помещений,  стоимости услуг (работ) за проведение перепланировки помещения, напротив,  направлены к восстановлению прав  арендодателя,  были заявлены в рамках   данного дела и  судом  рассмотрены.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 19, 64-66, 71, 75,  167-171 АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить первоначальный иск.

Взыскать с ООО «КРАСНЫЙ ДОМ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 основной долг в размере 382 800 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 10 656 руб. 

Отказать в удовлетворении встречного иска.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                                                                               А.А. Гречишкин