АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-36116/2018

19 марта 2019 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2019 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Капша,  рассмотрел дело №А60-36116/2018 

по первоначальному иску  Общества с ограниченной ответственностью "СЕРВИС-АКТИВ" (далее – ООО "СЕРВИС-АКТИВ")

к Акционерному обществу Финансово-инвестиционная компания  "ВИЗ-ИНВЕСТ"  (АО ФИК "ВИЗ-ИНВЕСТ")

о признании права собственности отсутствующим,

по встречному иску Акционерного общества Финансово-инвестиционная компания  "ВИЗ-ИНВЕСТ"  

к Обществу с ограниченной ответственностью "СЕРВИС-АКТИВ", 

третьи лица:  Общество с ограниченной ответственностью «Виз-Сталь», Администрация Сысертского городского округа 

о признании права отсутствующим

и исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Актив» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к акционерному обществу Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации Сысертского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: ФИО1, ФИО2 представители по доверенности от 20.08.2018 г.;

от ответчика по первоначальному иску: ФИО3, ФИО4 представители по доверенности от 28.01.2019 г.; ФИО5, директор;

эксперт ФИО6

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

ООО «Сервис-актив» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к АО ФИК «Виз-Инвест» о  признании  отсутствующим зарегистрированного права собственности на:

- жилой дом, общей площадью 106,8 кв.м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», регистрационная запись №66-66-19/665/2014-409 от 08.05.2014 года.  

- на земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, общей площадью 717кв.м, категория земель-земли  охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - отдых (рекреация), расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть». регистрационная запись №66:25:2702001:1663- 66/019/2017-3 от 10.05.2017 года.

Определением суда от 24.09.2018 к производству принят встречный иск АО ФИК "ВИЗ-ИНВЕСТ"  о признании отсутствующим права собственности ООО "Сервис-Актив" на объект с наименованием: здание ТП-7421; назначение: производственное; площадь: 21,3 кв.м; количество этажей:1,протяженность:0,8 км. с кадастровым номером 66:25:0000000:7334, регистрационная запись:66-66/019-66/019/312/2016-265/2 от 19.04.2016 г. для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис-Актив» обратилось в суд с иском к акционерному обществу Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест», Администрации Сысертского городского округа с требованием о признании договора купли-продажи № 127 от 28.04.2017 недействительной сделкой. Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи № 127 от 28.04.2017 в виде обязания АО Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест» возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 Администрации  Сысертского городского округа, возложении на Администрацию  Сысертского городского округа возвратить АО Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест» уплаченную по договору купли-продажи № 127 от 28.04.2017 денежную сумму в размере 5409 руб. 48 коп. (дело №А60-49908/2018).

Определением суда от 16.11.2018 г. дела №А60-36116/2018  и  №А60-49908/2018 объединены в одно производство с  присвоением объединенному делу номера №А60-36116/2018.

Определением суда от 14.12.2018г. по делу назначены две судебные строительно-технические экспертизы и  дендрохронологическая  экспертиза, производство по делу было приостановлено.

Определением от 07.02.2019г. срок проведения дендрохронологической  экспертизы продлен до 25 февраля  2019 года.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу, производство по делу возобновлено, судебное заседание отложено для вызова эксперта для дачи пояснений по представленному заключению по  результатам строительно-технической экспертизы № ЭК-2019-43/АС  в отношении сооружения (объекта) с кадастровым номером 66:25:0000000:7334, принадлежащего ООО "Сервис-Актив". 

В настоящее судебное заседание явился эксперт  ФИО6, который дал пояснения по представленному заключению № ЭК-2019-43/АС, ответил на вопросы сторон и суда.

Истец по встречному иску -  АО ФИК «Виз-Инвест»  заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, приобщив рецензию  на заключение эксперта№ ЭК-2019-43/АС.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено,  т.к. заявителем не представлено доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или сомнений в выводах эксперта, а определение обоснованности экспертного заключения является прерогативой суда, в представленной рецензии все замечания касаются формальных моментов заключения, что не может повлиять на результаты экспертизы.

В заключении имеются ответы на поставленные перед экспертом вопросы; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта не представлено; экспертное заключение является ясным и полным, противоречивых выводов заключение не содержит.

При назначении экспертизы отводов эксперту лицами, участвующими в деле, не заявлено, при проведении экспертизы стороны присутствовали.

Изложенное в ходатайстве несогласие с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимость назначения повторной экспертизы.

Истец по встречному иску -  АО ФИК «Виз-Инвест»  приобщил к материалам дела  письменные объяснения в отношении заключения дендрохронологической  экспертизы и дополнение № 2 к отзыву.

Рассмотрев материалы дела, заслушав сторон, арбитражный суд  

установил:

ООО «Сервис-Актив» является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, общей площадью 717 кв.м по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть. база отдыха «Сысерть»: здание трансформаторной подстанции ТП- 7421 с кабельной линией 6 кВ (отпайка от ф. Химмаш), кадастровый номер 66:25:0000000:7334 (трансформаторная подстанция расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, кабельная линия расположена под землей на участке 66:25:0000000:154).

При этом  трансформаторная подстанция обеспечивает электричеством объекты недвижимого имущества базы отдыха, расположенные на смежном земельном участке с кадастровым номером 66:25:2702001:282 (объекты базы отдыха - корпус для отдыха №1, здания обслуживающего персонала с котельной и гаражом, здание лечебно-санаторное, общей площадью 131.1 кв.м. здание лечебно-санаторное, общей площадью 154.6 кв.м. и земельный участок, являющиеся  собственностью ООО «Сервис-Актив»).

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, АО Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест» является собственником имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», а именно:

- жилой дом, общей площадью 106.8 кв.м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, регистрационная запись №66-66-19/665/2014-409 от 08.05.2014 года.

- земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, общей площадью 717 кв.м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - отдых (рекреация), регистрационная запись №66:25:2702001:1663-66/019/2017-3 от 10.05.2017 года.

Право собственности за АО ФИК «Виз-Инвест» на земельный участок зарегистрировано на основании Договора купли-продажи №127 от 28.04.2017 года и Постановления Администрации Сысертского городского округа №759 от 30.03.2017 года, которые приняты и оформлены во исполнение Решения Арбитражного суда Свердловской области от 25.01.2017 года по делу А60-51440/2016.

Как следует из материалов дела, в том числе акта осмотра земельного участка, на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2702001:1663  отсутствует жилой дом, общей площадью 106.8 кв.м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459. Также, не имеется фрагментов или элементов объекта капитального строительства, свидетельствующих о существовании на территории данного имущества.

При этом собственник дома не обладает сведениями о дате разрушения (сноса) объекта, ссылаясь на отсутствие доступа к объекту (территория огорожена).

Факт отсутствия жилого дома на момент рассмотрения дела подтверждается:

1. Справкой Филиала СОГУП «Областной центр недвижимости», Сысертское БТИ и регистрации недвижимости №503 от 11.05.2018 года, выданной по запросу Истца исх. №15/65 от 13.04.2018 года.

2. Геодезическими съемками предъявленными, в момент оформления разрешений на строительство объектов базы отдыха, в Администрацию Сысертского городского округа: съемка, выполненная ООО «БОН» 10.02.2011 года, направленная с заявлением для получения разрешения на ввод в эксплуатацию Корпуса для отдыха №1. съемка, выполненная ООО «БОН» 15.08.2009 года, направленная с заявлением для получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здание обслуживающего персонала с котельной и гаражом, съемка, выполненная ООО «БОН» 27.02.2018 года.

Более того по результатам проведения судебных экспертиз следует, что жилой дом отсутствовал и на момент  приобретения земельного участка в собственность (на момент заключения  договора купли-продажи №127 от 28.04.2017). 

 Из заключения по результатам судебной строительно-технической экспертизы Института строительства и архитектуры Уральского федерального университета от 01.02.2019 г.  следует, что  на земельном участке по адресу: Свердловская обл., Сысертский р-н, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть» с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 имеются признаки (следы) существовавшего ранее сооружения. Назначение сооружения и его конструктивные характеристики, а также принадлежность имеющихся признаков (следов) к предполагаемому зданию жилого дома с кадастровым номером №66:25:0000000:1459 установить не представляется возможным.

Отсутствие следов материалов, из которых по техническому паспорту были выполнены надземные конструкции жилого дома с кадастровым номером №66:25:0000000:1459 может означать, что предполагаемый дом был либо полностью демонтирован, либо не существовал.

Если предположить, что имеющиеся на земельном участке по адресу: Свердловская обл., Сысертский р-н, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть» с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 признаки (следы) имеют принадлежность к зданию жилого дома с кадастровым номером №66:25:0000000:1459, то по обнаруженным признакам время разрушения (демонтажа) здания жилого дома с кадастровым номером №66:25:0000000:1459 достоверно установить невозможно.

В результате проведенной дендрохронологической экспертизы экспертом ФИО7 дано следующее заключение:

На территории части земельного участка с кадастровым номером 66;25:2702001:1663 произрастает жизнеспособный подрост Сосны обыкновенной в возрасте от 3 до 7 лет, а также подрост Березы повислой в возрасте до 6 лет.

Происхождение хвойных и лиственных многолетних растений является естественным. Признаки искусственной пересадки данных растений отсутствуют.

Доводы ответчика по первоначальному иску о нарушениях при проведении дендрохронологической экспертизы, а именно о привлечении экспертом ФИО7  своего брата ФИО8 в качестве специалиста  судом отклоняются, т.к. привлечение экспертом для технической работы (выкапывания растений) иного специалиста не противоречит Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации, который не запрещает, а статья 17 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" наделяет эксперта правом привлекать других экспертов при проведении экспертизы. Экспертное заключение составлено и подписано непосредственно экспертом ФИО7, которая предупреждена в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Само по себе содействие иного специалиста в проведении экспертизы (выкапывание растений) о нарушении требований части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не свидетельствует.

На основании положений ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 названного Кодекса заключение эксперта является одним из видов доказательств в арбитражном процессе, оно не имеет для суда заранее установленной силу и исследуется наравне с другими доказательствами по правилам, предусмотренным в ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из  представленного ранее  заключения специалиста ФГБУН Ботанический сад УрО РАН ФИО9 от 01.02.2019 г. следует, что на участке занятом, по данным ЕГРН жилым домом, на момент учета произрастало 403 жизнеспособных экземпляра сосны высотой от 14 см и выше. Также имеется поросль лиственных пород (судя по сухим листьям, в основном, березы) в количестве 96 экземпляров, но в связи с зимним периодом в отношении лиственных пород невозможно выделить жизнеспособные и погибшие особи. Возраст подроста сосны определяли по количеству апикальных приростов с прибавлением двух лет - это период отсутствия формирования мутовок (ФИО10, А. Лесное хозяйство Северного края и лесоэксплуатация. - Архангельск: Северное краевое издательство, 1931. - 140 с; ФИО11 Дендрология. - М.: Гослесбумиздат, 1952. - 136 с. Тихонов Н.Ф. Словарь терминов и понятий работников леса. - Новосибирск, 2004. - 607 с. См. мутовки). У сосны с трех лет формируется одна мутовка в год. Определение возраста проводилось выборочно у 48 растений сосны разной высоты. Получены следующие результаты: 3-х летние — 7 шт., 4-х летние — 7 шт., 5 летние - 4 шт., 6 летние - 13 шт., 7 летние - 14 шт., 8 летние - 3 шт. Визуально признаков искусственной посадки растений сосны не наблюдается, их размещение не регулярное и аналогично смежным участкам с естественным возобновлением под пологом прилегающего древостоя.

Доводы о том, что факт наличия объекта (жилого дома)  исследовался при рассмотрении дела А60-51440/2016, судом не принимаются, т.к. факт расположения жилого дома площадью 106,8 кв. м, принадлежащего заявителю на праве собственности, подтверждался  только свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2014 серии 66 АЖ N 490349. Из ответа Администрации Сысертского городского округа  от 09.10.2018 г. следует, что визуальный осмотр земельного участка не проводился, т.к. не предусмотрен регламентом.

Поскольку, объект недвижимого имущества (жилой дом) фактически отсутствует на земельном участке более 6 лет, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в государственном реестре недвижимости по причине ее недостоверности.

По смыслу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием прекращения права собственности на вещь является, в том числе, гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Иск о признании зарегистрированного права собственности АО Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест» отсутствующим заявлен ООО «Сервис-Актив» в защиту своих прав на приобретение всего земельного участка, на котором находится объект истца, без определения долей. 

Доводы о сохранении права на восстановление жилого дома судом отклоняются, т.к. пункт 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавший в период спорных правоотношений), согласно которому при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Доказательств восстановления, принадлежащего Обществу имущества, в том числе в сроки, установленные в пункте 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие мер к реконструкции спорного здания, а также эксплуатации объекта ответчик в материалы дела не представил. Следовательно, Общество утратило право пользования спорным земельным участком задолго до его выкупа.

Кроме того из поведения ответчика по первоначальному иску следует, что он не интересовался судьбой своего имущества на протяжении всего времени, требований об устранении препятствий в пользовании не заявлял.

Приобретение права на земельные участки связанного со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости,  означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка.

В данном случае на момент заключения договора купли-продажи жилой дом отсутствовал.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ПС РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Заявленное в рамках настоящего дела требование мотивировано нарушением требований земельного законодательства (статья 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)), устанавливающих исключительное права на приватизацию земельного участка собственником расположенных на нем объектов недвижимости, а также единства судьбы земельного участка и указанных объектов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 03.06.2014 № Ц52/2014 по делу № А10-78/2013, сделка, заключенная в порядке статьи 36 ЗК РФ, в случае ее несоответствия требованиям законодательства недействительна в полном объеме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, земельное законодательство не допускает возможности  предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

Кроме того, земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости (постановление Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-9979/16 от 21.11.2016 по делу № А60-41052/2015).

Более того, в силу пункта 3 Обзора судебной практики по делам, рассмотренным Арбитражным судом Уральского округа в I квартале 2016 года при рассмотрении спора, связанного с оспариванием договора купли-продажи земельного участка, заключенного в порядке ст. 36 ЗК РФ, наличие на нем объекта недвижимости, для эксплуатации которого необходим предоставленный земельный участок, входит в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Как уже отмечалось выше, на спорном земельном участке в принципе отсутствует и отсутствовал на дату совершения сделки жилой дом Ответчика (ООО ФИК «Виз-Инвест»).

Оспариваемый договор заключен с нарушением исключительных прав Истца на приватизацию. Как отметил ВАС РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 № 1152/14 по делу № А10-78/2013: «собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования».

Применение последствий недействительности сделки в рассматриваемом случае позволить Истцу реализовать в установленном порядке право на приобретение земельного участка без каких-либо прав иных лиц.

Согласно пункту 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ зашиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Иные способы защиты, в том числе иск об установлении (признании) на земельный участок права общей долевой собственности, не могут обеспечить защиту прав Истца поскольку предназначены для разрешения споров с принципиально иными фактическими обстоятельствами. В рассматриваемом же случае долевая собственность (статья 244 ГК РФ) не может возникнуть поскольку на земельном участке имеется только единственный объект, принадлежащий истцу по первоначальному иску.

В свою очередь, у Ответчика отсутствовали и отсутствуют какие-либо права или законные интересы претендовать на земельный участок.

Доводы ответчика о том, что к нему перешло право постоянного бессрочного пользования  судом отклоняются, т.к. руководствуясь положениями ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", право постоянного (бессрочного) пользования не было зарегистрировано за ответчиком, не является для ответчика ранее возникшим и приобретено не в порядке универсального правопреемства. 

 В решении суда  по делу А60-51440/2016, что между Комитетом (арендодатель) и Финансово-инвестиционной компанией "ВИЗ-ИНВЕСТ" (арендатор) 17.12.2015 заключен договор аренды земельного участка N 15_307, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 площадью 717 кв. м, сроком на 5 лет (с 17.12.2015 по 17.12.2020), расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха "Сысерть", с целевым использованием "отдых (рекреация)".

О наличии права у  Истца по первоначальному иску заявить требование о признании сделки приватизации недействительной прямо указано в Определении Верховного Суда РФ № 309-КГ18-7236 от 15.06.2018 по делу № А60-51440/2016.

Вопрос о площади, необходимой для эксплуатации каждого из объектов, находящихся на земельном участке, в данном деле не  имеет принципиального значения, т.к. судом установлено физическое отсутствие  одного из объектов - жилого дома.

Таким образом, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью   «Сервис-актив»   о признании  отсутствующим зарегистрированных прав собственности Акционерного общества Финансово-инвестиционная компания  "ВИЗ-ИНВЕСТ" и о признании договора  недействительным  подлежат удовлетворению.

Что касается встречного иска  о признании права собственности ООО «Сервис-Актив» на трансформаторную подстанцию ТП-7421 номер 417451 с кадастровым номером 66:25:0000000:7334 отсутствующим, то он удовлетворению не подлежит исходя из следующего.

Истец по встречному полагает, что  трансформаторная подстанция ТП-7421 номер 417451 с кадастровым номером 66:25:0000000:7334 не обладает признаками недвижимого имущества, поскольку в марте 2000 г. была перемещена с Земельного участка на территорию 18 энергетического цеха ООО «ВИЗ-Сталь» и что ответчик не может являться ее собственником, т.к. в марте 2000 г. трансформаторная подстанция ТП-7421 номер 417451 с кадастровым номером 66:25:0000000:7334 на основании решения суда по делу А60-33988/2007 была изъята у ООО «Управление Активами» (правопредшественника ООО «Сервис-Актив») ООО «ВИЗ-Сталь.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Из выписки из ЕГРН от 09.06.2018 г. следует, что ООО «Сервис-Актив» является собственником объекта недвижимого имущества:  комплекс зданий и сооружений кадастровый номер 66:25:0000000:7334, расположенный по  адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», в особых отметках указано, что ТП-7421 с кабельной линией 6 кВ (отпайка от ф. Химмаш) состоит из здания ТП- 7421 общей площадью 21, 3 кв.м. Литер III, этажность: 1.2., КЛ 6 кВ (участок ЛЭП-6 кВ ф. Химмаш), протяженностью 0,8 км. Литер: 2.

Из заключения эксперта № ЭК-2019-43/АС следует, что сооружение (объект) с кадастровым номером 66:25:0000000:7334, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 имеет все признаки, которые классифицируют данное сооружение как объект капитального строительства.  Сооружение трансформаторной подстанции прочно связано с землей и невозможно её перемещение без несоизмеримого ущерба для неё. «Сооружение» смонтировано на специально возведенном под неё фундаменте. Сведения по геодезической привязке фундамента к местности  отсутствуют. По характеру проведенных работ в строительном аспекте возведённый фундамент строился непосредственно под обследуемое сооружение с учетом рельефа местности. К сооружению подведены стационарные кабельные инженерные коммуникации. Определить дату постройки в рамках проводимой строительно-технической экспертизы не представляется возможным, ввиду отсутствия методик и нормативных документов в данной области.

Из экспликации к техническому паспорту   (выписка от 21.08.2007 г.) следует, что объект  ТП-7421 с кабельной линией 6кВ (отпайка от ф. Химмаш) состоит из здания ТП-7421, 1995 года  постройки, общая площадь 21,3 кв.м.,  площадь застройки 24,9 кв.м., фундамент бетон, стены – пеноблок, перекрытия – ж/б, крыша – шифер и ТП с кабельной линией, протяженностью 800 метров от опоры № 127 ф Химмаш до ТП-7421, 1995 г. постройки.

Доводы о том, что  трансформаторная подстанция ТП-7421 по решению суда в 2008 г. была изъята из собственности ООО «Закат» и передана в собственность ООО «Виз-Сталь», следовательно, Истец не мог в 2016 г. приобрести указанную трансформаторную подстанцию у ООО «Управление Активами», первоначальным продавцом которой являлось ООО «Закат», судом не принимаются во внимание, т.к.  имеющиеся в регистрационном деле договоры купли-продажи от общества  «Забота» к  обществу «Закат», от общества «Закат» к  обществу «Лазурит», от  общества «Лазурит» к ООО «Управление Активами»  никем не оспорены.

Из пояснений третьего лица следует, что изъятая  по решению суда Трансформаторная подстанция ТП-7421 номер 417451 была списана ООО «ВИЗ-Сталь» в связи с физическим износом (гибелью) 12.01.2015 г. Однако в представленном акте  о списании 40000899 от 12.01.2015 г. указано  иное наименование объекта:  Комплексная трансформаторная подстанция КТП-40/10, 2000 года выпуска.

Стороны не оспаривают, что в здании   ТП- 7421 общей площадью 21, 3 кв.м. Литер III, этажность: 1.2. находится иная трансформаторная подстанция, имеющая следующее наименование: «Подстанция комплексная трансформаторного типа ТК-630 – 10/0,4 -71 – У1 IP23 № 118 год выпуска 2008, производитель Курганский ЭМЗ».

Замена оборудования, являющегося составной частью трансформаторной подстанции как сложной вещи, предполагает возможность ремонта, либо реконструкции трансформаторной подстанции с заменой оборудования.

Ремонт и реконструкция существующего объекта не означают создания нового объекта недвижимого имущества. Согласно пунктам 1.3.1, 1.3.2, 3.4.4 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных Приказом Министерства топлива и энергетики Российской Федерации от 13.01.2003 N 6, новые или реконструированные электроустановки и пусковые комплексы должны быть приняты в эксплуатацию в порядке, изложенном в названных Правилах и других нормативных документах. Определение термина "капитальный ремонт" и "реконструкция электроустановки" содержится в ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения".

Из содержания указанных актов, а также положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к капитальному ремонту могут быть отнесены работы, выполняемые для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса работоспособности электроустановки, с восстановлением отдельных единиц оборудования или заменой приборов на более современные, дополнительной установкой устройств и приборов при сохранении или незначительном изменении общих характеристик и показателей работы электроустановки. Реконструкцией электроустановки могут быть признаны работы (в том числе строительные), изменяющие параметры и характеристики электроустановки в целом (включая технико-экономические показатели).

По смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) правом на данный иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП.

Поскольку истец не является обладателем вещного права на спорный объект (ТП-7421),  у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца ввиду избрания им ненадлежащего способа защиты. 

Истец по встречному иску  не подтвердил нарушения его законных прав и интересов со стороны ответчика, а потому при изложенных фактических обстоятельствах, согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не является лицом, которое может получить судебную защиту своих прав и интересов. При удовлетворении данного иска не могут быть восстановлены отсутствующие права истца  как на объект так и на земельный участок.

Исходя из изложенного, установленных судом обстоятельств, первоначальный иск подлежит удовлетворению, а основания для удовлетворения встречного  иска у суда отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении первоначального иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кроме того на ответчика по первоначальному иску относятся все судебные издержки по проведению судебных экспертиз.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  Общества с ограниченной ответственностью   «Сервис-актив»  удовлетворить.

Признать  отсутствующим зарегистрированное право собственности Акционерного общества Финансово-инвестиционная компания  "ВИЗ-ИНВЕСТ" на:

- жилой дом, общей площадью 106,8 кв.м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», регистрационная запись №66-66-19/665/2014-409 от 08.05.2014 года;  

- на земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, общей площадью 717кв.м, категория земель-земли  охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - отдых (рекреация), расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть». регистрационная запись №66:25:2702001:1663- 66/019/2017-3 от 10.05.2017 года.

Признать договор купли-продажи № 127 от 28.04.2017, заключенный между акционерным обществом Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест» и  Администрацией Сысертского городского округа недействительным.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи № 127 от 28.04.2017 в виде возврата сторон в первоначальное положение  с обязанием АО Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест» возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 Администрации  Сысертского городского округа, и взысканием с  Администрации  Сысертского городского округа в пользу  АО Финансово-инвестиционная компания «Виз-Инвест» уплаченной по договору купли-продажи № 127 от 28.04.2017 денежной суммы в размере 5409 руб. 48 коп.

2. Взыскать с Акционерного общества Финансово-инвестиционная компания  "ВИЗ-ИНВЕСТ"   в пользу Общества с ограниченной ответственностью   "СЕРВИС-АКТИВ"   в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме   18000  рублей  и судебные издержки в сумме  120000 рублей.

3. В удовлетворении исковых требований Акционерного общества Финансово-инвестиционная компания  "ВИЗ-ИНВЕСТ"   отказать.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяВ.В. Парамонова