АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 45-10-16

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-4727/2022

город  Кемерово

14 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 11 апреля 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2023 года 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В. при ведении аудиозаписи, протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, Кемеровская область – Кузбасс, Кемеровский район, пос. Новостройка (ОГРНИП 320420500083591, ИНН 

<

***>)

к администрации города Кемерово, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании права собственности на объект недвижимости, 

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Аббат», город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии:

от истца – ФИО3, доверенность № 42 АА 2683754 от 25.11.2020, паспорт;

от ответчика – ФИО4, доверенность № 01-32/2721 от 29.11.2022, паспорт;

от третьих лиц – не явились, извещены;

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации города Кемерово (Администрация) о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 495,5 кв.м. (имеющее пристроенную котельную), использующееся как склад-магазин непродовольственных товаров, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:2502 по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, город Кемерово, Ленинский район, ул. Терешковой, 45/1. 

Иск со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) мотивирован приобретением истцом объекта незавершённого строительством со степенью готовности 99%, его достройкой в отсутствие разрешения на строительство на предоставленном в аренду земельном участке, полученным отказом в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

К участию в деле согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) привлечены Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (Комитет), общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Аббат».

Администрация в отзыве на иск возражала относительно удовлетворения требований, полагая, что истец не принял надлежащих мер по легализации объекта реконструкции в досудебном порядке.

Комитет в своем отзыве указал на следующее.

В рамках дела №А27-14049/2022 рассматривается требование Комитета к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101001:15094, расположенного по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, 

<

...>, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 27.09.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Кемеровской области по делу А27-4727/2022.

ООО «Аббат» поддержало иск.

Определением от 05.07.2022 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», установлен срок проведения экспертизы до 15.08.2022.

18.08.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта №06.07/2022 от 15.08.2022. 

В судебном заседании 20.10.2022 заслушаны пояснения эксперта ФИО5

Определением суда от 01.12.2022 внесенные ФИО2 на депозитный счет суда денежные средства в сумме 25000 руб. для оплаты услуг эксперта (согласно чеку-ордеру ПАО Сбербанк по операции №38 от 14.06.2022) перечислены на счет ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки».

Определением суда от 14.12.2022 по ходатайству истца  по делу назначена повторная комплексная строительно-техническая, пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы ФИО6 и ФИО7.

На разрешение эксперта судом поставлены вопросы:

1. Соответствует ли объект недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 495,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:2502 по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, город Кемерово, Ленинский район, ул. Терешковой, 45/1 (имеющее пристроенную котельную), параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки; обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в ФЗ от 30.12.2009 № 84-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», требованиям действующих строительно-технических, экологических, пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил, установленных для таких объектов (включая требования по доступности маломобильным группам граждан), разрешительной документации?

2. Нарушает ли сохранение и эксплуатация объекта капитального строительства, указанного в вопросе №1, права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли данный объект недвижимого имущества угрозу жизни и здоровью граждан?

В материалы дела 28.02.2023 поступило заключение эксперта №476 (3090)/6-3, 477(3091)/6-3 от 17.01.2022 (далее – Заключение эксперта).

После ознакомления с поступившим Заключением участниками спора представлены дополнительные письменные пояснения.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 11.04.2023.

10.04.2023 от экспертов Федерального бюджетного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы ФИО6 и ФИО7 поступили письменные пояснения относительно содержания, обоснования выводов по экспертному заключению №476 (3090)/6-3, 477(3091)/6-3 от 17.01.2022.

Заседание проведено судом в отсутствие неявившихся 3-их лиц (ст.156 АПК РФ).

Суд приобщил к материалам дела поступившие документы (ст. 41 АПК РФ). 

Истец в заседании 11.04.2023 просил суд удовлетворить иск.

Ответчик настаивал на ранее изложенном доводе о несоблюдении истцом досудебного порядка узаконивания самовольного строения, непринятии необходимых и достаточных своевременно мер (иные доводы сняты ответчиком с рассмотрения).

Дополнений, заявлений, ходатайств участники спора не заявили, спор разрешен на основании имеющихся материалов дела.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании договора купли-продажи от 01.11.2018 (т.1 л.д. 29) ФИО2 приобрёл в собственность объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, ул. Терешковой, 45/1, кадастровый номер 42:24:0101001:15094, произведена государственная регистрация права собственности 14.11.2018.Согласно выписке из ЕГРН степень готовности указанного объекта составляет 99%, площадь застройки 388,4 кв.м.

В ответ на обращение истца в декабре 2018 года Комитетом заключен договор № 11-01-1-17/19 от 21.01.2019, в соответствии с которым истцу по Акту приема-передачи от 21.01.2019 для завершения строительства передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:2502 общей площадью 1197 кв.м. по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, ул. Терешковой, 45/1. Виды разрешённого использования участка: занятого объектом незавершенным строительством (склад непродовольственных товаров S=388.4 кв.м.), о чем имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д. 30-35).

Договор прошел государственную регистрацию 30.01.2019 согласно выписке из ЕГРН от 11.02.2021 (т.1 л.д. 4043). Договор заключён сроком на 3 года (п.2.1.).

18.02.2022 в адрес ФИО2 Комитетом направлено уведомление о расторжении договора аренды с 31.01.2022.

На основании заявления от 06.03.2019 истцом получен Градостроительный план земельного участка от 20.03.2019 № RU42305000-7167 (т.1 л.д. 44-55). 

В отсутствие разрешения истец осуществил на предоставленном ему земельном участке строительство нежилого здания склада непродовольственных товаров. Согласно Техническому паспорту по состоянию на 05.10.2020, подготовленному ООО «Кадастровый инженер» (т.1 л.д. 116), общая площадь 1-этажного здания составила 495,5 кв.м., площадь застройки - 406,3 кв.м.

12.10.2020 ООО «Полярник» по запросу истца подготовлено положительное заключение негосударственной экспертизы № 42.2020.49-Э (т.1 л.д. 56-104).

Уведомлением УАиГ администрации города Кемерово от 16.10.2020 № 10-01/6069-1 (т.1 л.д. 38-39) истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию послужило непредставление документов, предусмотренных ст. 55Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а именно, отсутствие разрешения на строительство. Дополнительно указано на недопустимость размещения объекта «нежилое здание» в территориальной зоне К.

Необходимость узаконивания здания в целях его дальнейшей эксплуатации послужила основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными предусмотренными законом способами. Признание права на самовольную постройку является особым способом приобретения права собственности незаконным владельцем объекта недвижимости, созданного с нарушением установленного законодательством порядка, либо не соответствующего установленным требованиям законодательства. 

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из содержания указанных норм следует, что возникновение права собственности на самовольную постройку возможно при соблюдении ряда условий: 

- принадлежность земельного участка истцу; 

- соответствие самовольно возведенного объекта установленным нормам и правилам; 

- отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан. 

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство/реконструкцию. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22),следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Действительно, истец не обращался за разрешением на строительство.

Однако после завершения работ истец предприняты меры к легализации строения путем обращения в уполномоченный орган с заявлением на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обусловлен, главным образом, исключительно отсутствием у истца разрешения на строительство.

Как пояснил суду его представитель, поскольку приобретенный истцом объект уже имел степень готовности 99%, то ФИО2 ошибочно полагал, что необходимость получения разрешения на  строительство отсутствует.

В рассматриваемой ситуации с учетом установленных обстоятельств, как то: приобретение в собственность объекта незавершенного строительством со степенью готовности 99%; надлежащим образом оформление в пользование необходимого для завершения строительства здания земельного участка; в установленный договором аренды срок (до истечения 3-х лет) завершение работ по строительству здания (получен технический паспорт и заключение внесудебной экспертизы еще в октябре 2020 года); незамедлительное обращение в орган местного самоуправления за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; действия с октября 2020 года по узакониванию строения, суд полагает, что не имеется оснований для вывода о злоупотреблении правом со стороны истца.

Доводы ответчика в указанной части судом отклонены как несостоятельные.

Также в ходе рассмотрения спора истец надлежащим образом подтвердил наличие необходимых в силу положений ст.222 ГК РФ оснований для признания права собственности на достроенный им объект.

Так, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:2502, на котором размещен рассматриваемый объект недвижимости, на законном основании использовался истцом для строительства принадлежащего ему объекта согласно заключенному договору аренды с Комитетом.

Тот факт, что в настоящее время договор прекратил свое действие, никоим образом не свидетельствует о незаконности действий истца по строительству здания.

Следует отметить, что с иском ФИО2 обратился в Ленинский районный суд города Кемерово еще в мае 2021 года, то есть задолго до истечения срока действия договора аренды на земельный участок (определением от 11.11.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Кемеровского областного суда от 10.02.2022, дело передано на рассмотрение Арбитражного суда Кемеровской области).

Вид разрешенного использования земельного участка, отраженный в выписке из ЕГРН: занятого объектом незавершенным строительством (склад непродовольственных товаров S=388.4 кв.м.), что по своей сущности предполагает возможность размещения на указанном земельном участке предполагаемого здания склада.

Полученный истцом Градостроительный план земельного участка содержит перечень градостроительных регламентов территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, а также чертеж градостроительного плана с указанием минимальных отступов.

В соответствии с Градостроительным планом земельный участок располагается в территориальной зоне К (коммунальная зона). Установлена минимальная площадь земельного участка для размещения складов, магазинов, составляющая не менее 600 кв.м. следовательно, площадь предоставленного истцу для завершения строительства земельного участка соответствует градостроительному регламенту.

Постановлением от 16.09.2019 № 2436 (т.1 л.д. 37) Администрация предоставила истцу разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства применительно к указанному земельному участку, сокращение минимальных отступов от северной границы участка в целях определения допустимого размещения здания, строения, сооружения, за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений, с 3 м до 1 м (территориальная коммунальная зона, К).

При этом видами объектов, размещение которых соответствует виду разрешенного использования, являются, в том числе, склады (код 6.9), магазины (код 4.4.).

Поскольку в рассматриваемом случае речь идет об узаконивании истцом нежилого здания – склада непродовольственных товаров, используемого им в качестве склада – магазина, следует вывод о возможности размещения спорного объекта капитального строительства на рассматриваемом земельном участке.

Также оценка, как в отдельности, так и в совокупности представленных истцом в материалы дела документов и результатов (выводов) проведенной по делу экспертизы позволяет суду констатировать факт отсутствия нарушения сохранением спорного объекта самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам, представленным по итогам проведенной комплексной строительно-технической, пожарно-технической судебной экспертизы, изложенным в Заключении эксперта № 476/3090)/6-3, 477(3091)/6-3 от 17.02.2023, нежилое здание соответствует установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в ФЗ от 30.12.2009 N° 384-Ф3 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», требованиям действующих строительно-технических, экологических, пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил, разрешительной документации; эксплуатация здания и использование его по назначению не создает угрозу жизни и здоровью людей. 

Так, степень огнестойкости и этажность здания соответствуют требованиям статьи 87 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ). Система отопления водяная (индивидуальное от отдельно установленной котельной, расположенной у противопожарной стены с печью отопления на твердом топливе заводского изготовления) здания, а также устройство разделок и отступок от печи отопления до сгораемых конструкций здания соответствуют противопожарным требованиям по типу отопления здания. 

Техническое состояние конструктивных элементов здания (стен, фундаментов, покрытия, крыши) работоспособное. Дополнительно экспертами указано на то, что на дату осмотра доступ для маломобильных групп населения обеспечен посредством пандуса, смонтированного справа от крыльца (№ 23 фото таблицы) и внутренними путями эвакуации кроме служебных помещений.

Оснований не доверять выводам экспертов, проведенному исследованию у суда не имеется, стороны замечаний на заключение, которые бы не были устранены, не представили, ходатайств о повторной, экспертизе не заявили. Выводы экспертов основаны на представленных в дело документах.

По всем доводам, изложенным Администрацией дополнительно в отзыве, относительно  принятия в качестве надлежащего допустимого доказательства по делу Заключения эксперта № 476/3090)/6-3, 477(3091)/6-3 от 17.02.2023, проводившими исследования экспертами (ФИО6, ФИО7) представлены дополнительные пояснения и подтверждающие их квалификацию документы. После ознакомления с пояснениями ответчиком указанные возражения сняты с рассмотрения.

Следует также отметить, что исключительно положительные выводы о соответствии исследованного объекта требуемым нормам и правилам сделаны также специалистами ООО «Полярник» по результатам проведённой вне рамок настоящего процесса по запросу истца негосударственной экспертизы № 42.2020.49-Э от 12.10.2020  (т.1 л.д. 56-104) и экспертом ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» согласно заключению №06.07/2022 от 15.08.2022. 

Таким образом, поскольку земельный участок, расположенный под спорным объектом, использовался истцом в период строительства на законном основании, рассматриваемый объект капитального строительства (здание склада – магазина) соответствует виду разрешенного использования земельного участка, факт соблюдения санитарных и технических норм, отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровья граждан подтвержден материалами дела, а принятые истцом меры по внесудебной легализации спорного объекта к положительному результату не привели, суд признает иск обоснованным, подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом предмета, категории рассмотренного спора все судебные расходы по уплате государственной пошлины и услуг эксперта относятся на истца (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Признать право собственности ФИО2 (ИНН 

<

***>) на объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью 495,5 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 1192 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0201002:2502 по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, 

<

...>.

Возвратить ФИО2 (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 6900 руб. государственной пошлины, излишне перечисленной согласно чек-ордеру Сбербанк Онлайн от 20.03.2021.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко