АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-26/2021

г. Биробиджан

25 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2021 года. Полный текст решения изготовлен 25 марта 2021 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи ФИО1, 

 при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области (с. Амурзет Октябрьского района Еврейской автономной области, ОГРН 1047900120290, ИНН 7905410101)

к обществу с ограниченной ответственностью "Да Син" (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 03.10.2016 № 99д, 

при участии от ответчика -  ФИО3,  представителя по доверенности от 23.03.2021;

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Да Син" (далее - Общество) о  расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 03.10.2016 №99д, по адресу: ЕАО, Октябрьский район в 11 600 м. на северо-восток от жилого здания, расположенного 

<

...>, кадастровый номер 79:02:0603003:22, площадью 1890 4028 кв.м.,

        Исковые требования мотивированы нарушением   обществом обязательств по внесению арендной платы.

Истец 18.03.2021 представил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, на удовлетворении  требований настаивал.

Через канцелярию суда 25 марта 2021 года  от истца поступил  ходатайство об  отложении, согласно которому ответчиком оплачено 5038825,06 рубля по договору № 99д.

 Представитель ответчика не возражал против отложения дела.

В силу части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 АПК РФ).

Из анализа указанной нормы права следует, что отложение судебного разбирательства возможно лишь в случае признания судом уважительными причины неявки истца и (или) ответчика, невозможности рассмотрения дела в отсутствие данного лица, а также в связи с необходимостью представления ими дополнительных доказательств, конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства.

Отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства.

Вместе с тем, представителем  истца не представлено доказательств, при наличии которых объективно отсутствует возможность рассмотрения дела в рамках настоящего процесса.

Суд в удовлетворении ходатайства отказал.

Согласно части 4 статьи 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела. 

        Ответчик иск не признал, пояснил, что  директор общества находился на территории Китая, произвести арендные платежи не имел возможности   в силу обстоятельств непреодолимой силы (коронавирусная инфекция). Страна была закрыта. В марте месяце директор общества вернулся в Россию, в разумный срок оплатил долг, который послужил основанием для предъявления данного иска, получил претензию об уплате долга  за 2021 год и готов в добровольном порядке исполнить свои обязательства.  По договору № 99д уплачено  5038825,06 рубля, платежными  поручениями от 17.03.2021 №№ 70041, 702048, 702085, 702056, от 23.03.2021 платежным поручением № 6.

         Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) 03.10.2016 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности  № 99д, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью  18904028 кв.м, с кадастровым номером: 79:02:0603003:22, имеющий адресный ориентир: Еврейская автономная область, Октябрьский район, 11600 м на северо-восток от жилого   здания, по ул. Школьной, д.8, с. Садовое  для производства сельскохозяйственной продукции.

 По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок его действия составляет  4 года 11 месяцев, с 03.10.2016 по 02.09.2021.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 26.10.2016.  

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата вносится арендатором лично, либо посредством третьего лица тремя платежами в год равными долями от годовой суммы в размере и на счет, указанные в приложении № 1 к договору, в следующие сроки:

до 01 ноября текущего года;

до 01 декабря текущего года;

до 01 февраля года следующего за текущим. 

В связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, у Общества перед Комитетом по состоянию на 10.11.2020 образовалась задолженность в размере 3 742 997 рублей 55 копеек (долг по состоянию на 10.11.2020).

В направленной ответчику претензии от 10.11.2020 № 3827 истец предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные отношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российский Федерации (далее – ЗК РФ), параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики применения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Стороны согласовали существенные условия договора аренды, договор аренды земельного участка от  03.10.2016 № 99д подписан уполномоченными представителями истца и ответчика, соответствует требованиям закона. 

Требование пунктов 1, 2 статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды соблюдено. Следовательно, основания для признания договора незаключенным или недействительным отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)  существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

         Как видно из материалов дела,  на момент подачи иска у ответчика была задолженность  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока  не внесены платежи до 01.02.2020 в сумме 1871498,78 рубля, до 01.11.2020 в сумме 1871498,77 рубля. Всего 3742997,55 рубля.  Вместе с тем, на момент рассмотрения дела суд располагает доказательствами уплаты указанного долга.

        Кроме того, судом учтено следующее.

        Директор общества  является гражданином Китайской Народной Республики.  Как пояснил представитель,  не имелось возможности исполнить договор в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, а именно наступлении эпидемиологической ситуации, вызванной вспышкой коронавирусной инфекции (COVID-19) выехать из Китая не было возможности. На дату рассмотрения иска директор прибыл в Россию, получил претензию, в которой указана сумма арендных платежей за 2021 год и которую намерен погасить в добровольном порядке.

         В п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер.

       Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

       Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы, наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью, является ее относительный характер.

        Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в ответе на вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, а  должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

        С 20 февраля 2020 года  въезд в Россию для граждан Китая был запрещен. Такое распоряжение было  подписано премьер-министром, причем запрет касался не только туристических, но также рабочих и частных визитов. Начиная с 20 февраля 2020 года,  был приостановлен пропуск через границу всех китайских трудовых мигрантов, оформление и  принятие документов для их въезда в Россию.

         Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

        В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

       С учетом конкретных обстоятельств, обстоятельств непреодолимой силы, о которых заявил ответчик не позволили исполнить обязательство в разумный срок.

 В марте 2021 года директор прибыл в Россию, ООО «Да Син»   произведена оплата долга за те периоды, которые истец указал основанием  для расторжения  договора. 

           Кроме того, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусматривает,  если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

       Вместе с тем, претензия представленная истцом от 10.11.2020 № 3827 не содержит письменное предупреждение о необходимости исполнения  ответчиком  обязательства по уплате арендных платежей  в разумный срок, а только требование о расторжении договора.

         В связи с изложенным, в удовлетворении иска следует отказать.

  Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

В удовлетворении   исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области  к обществу с ограниченной ответственностью "Да Син" о           расторжении договора аренды земельного участка от  03.10.2016 № 99д, расположенного  по адресу: ЕАО, Октябрьский район в 11 600 м. на северо-восток от жилого здания, расположенного 

<

...>, кадастровый номер 79:02:0603003:22, площадью 1890 4028 кв.м. отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

Судья

ФИО1