Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5172/2017

24 октября 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года.Полный текст  постановления изготовлен 24 октября 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Вертопраховой Е.В.

судей  Харьковской Е.Г., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс": представитель не явился;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области:  представитель не явился;

от Администрации  Райчихинского сельсовета: представитель не явился;

от Прокуратуры Амурской области: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс"

на решение от  20.07.2017

по делу № А04-1621/2017

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Варламовым Е.А. 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" (ИНН  

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к Управлению  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

о  признании недействительным уведомления  об отказе в государственной регистрации 

третье  лицо: Администрация Райчихинского сельсовета

заинтересованное лицо: Прокуратура Амурской области

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью  "Амурагрокомплекс" (далее – ООО "Амурагрокомплекс"; общество; заявитель) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением, с учетом принятых уточнений,  о признании недействительным уведомления Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – Управление Росреестра  по Амурской области; Управление; регистрирующий орган; уполномоченный орган) об отказе  в государственной регистрации  от 23.01.2017  № 28/301/049/2016-135; об обязании Управления совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2  к заявителю  по договору купли-продажи земельных долей от 24.01.2011 № 120/121 на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности  на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское, с кадастровым номером  28:11:000000:121, площадь земельной доли 14 гектар.

К участию в деле привлечены: в качестве заинтересованного лица – Прокуратура  Амурской области; в качестве третьего лица – Администрация Райчихинского сельсовета.

Решением суда от 20.07.2017 отказано в удовлетворении требований заявителя.

Суд первой инстанции не установил несоответствия оспариваемого отказа Управления   в государственной регистрации права закону или иному нормативному правовому акту, а также – не усмотрел  нарушений прав и законных интересов заявителя в сфере  предпринимательской и иной экономической деятельности.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Амурагрокомплекс" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований общества в полном объеме.

Заявитель жалобы, в том числе, ссылаясь на судебную практику арбитражного суда по делу № А04-6812/2016,  выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что: отсутствие продавца не является единственным препятствием  для регистрации перехода права; расходный кассовый ордер с достоверностью не подтверждает оплату по представленному на государственную регистрацию права  договору купли-продажи; в настоящем деле имеется спор о праве; договор купли - продажи, представленный заявителем на государственную регистрацию права в совокупности с другими документами не подтверждает фактического перехода права владения земельной долей; отказ в государственной регистрации права соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

В представленных в суд возражениях на апелляционную жалобу, Управление Росреестра по Амурской области и Прокуратура Амурской области считают, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно, которое в связи с этим, подлежит оставлению без изменения.

В представленном в суд отзыве на апелляционную жалобу, Администрация Райчихинского сельсовета просит решение суда первой инстанции  оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

До начала судебного заседания от заявителя, Управления Росреестра по Амурской области и Администрации Райчихинского сельсовета  в суд поступили ходатайства о рассмотрении настоящего дела в отсутствие их представителей.

Суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Постановлением Главы  Бурейского района от 04.07.1994 № 362  принято решение о выдаче свидетельств на право собственности на землю всем собственниками земельных долей в количестве 729 человек ТОО "Райчихинское" с коллективно-долевой формой собственности, оставшуюся площадь земли, нераспределенную под земельные доли в количестве 6235 га решено передать в аренду ТОО «Райчихинское»; на основании свидетельства от 15.02.1995 № 657163, выданного в соответствии с Постановлением Главы Бурейского района от 04.07.1994 № 362, гражданин ФИО2 владел правом общей долевой собственности на землю ТОО «Райчихинское» сельскохозяйственного назначения, общей площадью 14 га, земельная доля расположена на землях ТОО «Райчихинское» Бурейского района.

29.01.2013 ФИО2  умер.

Нотариус Бурейского нотариального округа Амурской области сообщил о том, что наследственное дело к имуществу ФИО2  не заводилось.

06.12.2016 ООО «Амурагрокомплекс» в лице представителя ФИО3 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности по договору купли продажи земельных долей от 24.01.2011 № 120/121 от ФИО2 к ООО «Амурагрокомплекс» на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадью 14 гектар, приложив к нему: свидетельство о праве общей долевой собственности ФИО2 на землю от 15.02.1995 № 657177; договор купли-продажи земельных долей от 24.01.2011 № 120/121, доверенность от 24.01.2011 (зарегистрирована в реестре за № 867); справку Администрации Райчихинского сельсовета от 23.11.2015 за № 491 и  иные документы.

По договору  купли-продажи земельных долей от 24.01.2011 № 120/121 ФИО2, от имени которого действовала ФИО3, продал, а общество «Амурагрокомплекс» приобрело в собственность земельную долю общей площадью 14 гектар, входящую в земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО "Райчихинское", с кадастровым номером 28:11:000000:121.

Согласно доверенности от 24.01.2011, зарегистрированной в реестре за  № 867, удостоверенной специалистом Администрации Райчихинского сельсовета ФИО4, ФИО2. уполномочил ФИО3, в частности, на представление его интересов в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с правом получения свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе на земельный участок и (или) долю на земельный участок, расположенный на территории с. Безозерное Бурейского района Амурской области, с правом подписания, представления и получения соответствующих документов, для чего предоставил право, в частности, подписания договоров купли-продажи земельного участка и доли на земельные участки, включая дополнительные соглашения к ним, любые акты, в том числе, акты приема-передачи и т.д.

В соответствии со справкой, выданной Администрацией Райчихинского сельсовета 23.11.2015 за № 491, земельные доли, принадлежащие физическим лицам, в частности ФИО2, не были признаны невостребованными, документы на признание указанных долей невостребованными в суд передаваться не будут.

22.12.2016  государственная регистрация права  приостановлена на срок до 21.01.2017, с указанием в качестве  причины  для приостановления государственной регистрации, на возникшие у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также на следующие обстоятельства:  в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права общей долевой собственности продавца (ранее возникшее, если оно возникло до вступления в силу Закона о регистрации) на объект недвижимости, что является обязательным в силу положений Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (действовал Федеральный закон от 21.07.1997                        № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним"); в представленных на государственную регистрацию документах отсутствует заявление второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности, что противоречит действующему законодательству. 

23.01.2017 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015                       № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственным регистратором принято решение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности по мотиву того, что  в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Также заявитель представил суду Соглашение от 07.08.2010, заключенное между ООО «Амурагрокомплекс» и ФИО2, в соответствии с которым последний обязался передать в собственность  ООО  «Амурагрокомплекс» земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО «Райчихинское», а ООО «Амурагрокомплекс» -  выплатить ему денежную сумму в размере 5000 рублей, а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 процентов размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна; обязательство по выдаче

ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО2

По расходному кассовому ордеру от 07.08.2010 № 937 ФИО2 получил 5000 рублей, в качестве основания указано «за земельную долю по соглашению».

Не согласившись с отказом Управления  в проведении государственной регистрации права от 23.01.2017, общество  обратилось  в арбитражный суд с настоящим  заявлением.

Из анализа положений статей 198 и 201  АПК РФ следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо в совокупности наличие двух условий – несоответствие актов, решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В силу положений статей 1 и 3 Федерального закона                                    № 218-ФЗ (в редакции, действующей в рассматриваемый период) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Постановлением Правительства Российской Федерации  от 01.06.2009                          № 457 утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, которым предусмотрено, что такая служба  (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; она осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Следовательно,  Управление Росреестра  по Амурской области наделено соответствующими полномочиями по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2  к ООО «Амурагрокомплекс» по договору купли-продажи земельной доли было отказано в связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации права не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, которыми являлись отсутствие записи о регистрации ранее возникшего права общей долевой собственности продавца, а также отсутствие заявления второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности и о проведении государственной регистрации перехода права.

На момент обращения  ООО «Амурагрокомплекс» с заявлением  о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на  момент оспариваемого  отказа в государственной регистрации права,  вступил в силу Федеральный закон  № 218-ФЗ, из которых следует, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на него возникли до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ, часть 3 статьи 69 Федерального закона  № 218-ФЗ).

По  статье 14 Федерального закона  № 218-ФЗ  основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьей 15 Федерального закона  № 218-ФЗ  определены лица, по заявлению которых осуществляется государственная регистрация прав.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона  № 218-ФЗ государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется по заявлениям сторон договора.

Статьей 26 Федерального закона  № 218-ФЗ  предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав; осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;  не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. 

Аналогичные положения содержал и  Федеральный закон от 21.07.1997                      № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно статье 27 Федерального закона  № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Незарегистрированное право ФИО2  на земельную долю в общей долевой собственности на землю ТОО «Райчихинское», возникло до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. 

Сделка купли-продажи земельной доли (договор от 24.01.2011 № 120/121) совершена после дня вступления в силу указанного Федерального закона, следовательно, должна была быть произведена государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

На государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ООО «Амурагрокомплекс» по договору купли-продажи земельных долей от 24.01.2011 № 120/121 заявление и документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества представлены не были, как и заявление ФИО2  о регистрации перехода права. Доверенность от 24.01.2011 о наделении ФИО3 полномочиями по подаче заявлений на государственную регистрацию,  выдана сроком на три года, следовательно,

действие доверенности прекратилось в 2014 году.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что  у Управления  имелись  законные  основания, как для приостановления государственной регистрации права, так и для отказа в такой регистрации, а  вышепоименованные документы и не могли быть представлены при подаче ООО «Амурагрокомплекс» заявления на регистрацию права 06.12.2016, поскольку ФИО2  умер 29.01.2013.

При исследовании доводов  заявителя о том, что продавцом  по сделке была полностью исполнена обязанность по передаче имущества, также как и исполнена обязанность покупателя   по оплате, и  в настоящий период общество  фактически использует весь земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121,  суд первой инстанции, проанализировав  пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правомерно руководствовался следующим.

По условиям представленного на государственную регистрацию договора купли- продажи земельных долей от 24.01.2011 № 120/121 продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять у продавца продаваемую по настоящему договору земельную долю, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, не известным покупателю, в состоянии - как она есть на день подписания настоящего договора (пункт 4.1 договора); обязанность продавца, предусмотренная пунктом 4.1 настоящего договора, считается исполненной с момента подписания обеими сторонами настоящего договора, акт приема-передачи земельных долей не составляется (пункт 4.2 договора).

Однако, представленная заявителем справка Администрации Бурейского района Амурской области от 05.02.2014 № 17, подтверждает факт использования ООО «Амурагрокомплекс» земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121 по состоянию на дату ее выдачи. Сведения об уплате обществом налогов не подтверждают уплату обязательных платежей за земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:11:000000:121.

Документы, подтверждающие наличие права на использование земельного участка в 2010 году на законных основаниях, обществом не представлены.

По пункту 2.1 рассматриваемого договора купли-продажи земельная доля оценена по соглашению сторон в 5000 рублей, а в   пункте 2.3 этого договора оговорено, что продавец получил деньги от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Из содержания  расходного  кассового  ордера  от 07.08.2010 № 937 следует, что ФИО2  получил от ООО «Амурагрокомплекс» 5000 рублей «за земельную долю по соглашению».

По представленному  Соглашению от 07.08.2010 ФИО2  обязался передать в собственность ООО «Амурагрокомплекс» земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО «Райчихинское», а ООО «Амурагрокомплекс» выплатить ФИО2  денежную сумму в размере 5000 рублей, а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 процентов размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна; обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО2

То есть, в силу положений главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации данное Соглашение имеет признаки договора ренты, которое  на государственную регистрацию права не представлялось.

Следовательно, верен вывод суда первой инстанции о том, что  расходный кассовый ордер от 07.08.2010 № 937 с достоверностью не подтверждает оплату по представленному на государственную регистрацию права договору купли-продажи земельных долей от 24.01.2011 № 120/121, соответственно, нет оснований считать полностью исполненными  обязанности по сделке: продавца  по передаче имущества, а покупателем  -  по его оплате.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается и с выводом суда первой инстанции о том, что представленный заявителем на государственную регистрацию права договор купли-продажи в совокупности с иными документами, а также с установленным  фактом длительного неосуществления перехода  права собственности  на такое имущество  (договор купли-продажи земельной доли датирован 24.01.2011, а  с заявлением о государственной регистрации права общество «Амурагрокомплекс» обратилось в декабре  2016 года),  не подтверждает фактического перехода прав владения земельной долей.

На основании изложенного выше, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что  оспариваемое уведомление   Управления об отказе в государственной регистрации  является законным, обоснованным и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Ссылка общества  на судебную арбитражную практику (по делу                   № А04-6812/2016), не принимается арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства с учетом представленных лицами, участвующими в деле, доказательств.

Иные доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с решением суда первой инстанции, но не опровергают выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, поэтому не могут служить основаниями для отмены или изменения  этого судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, Шестым арбитражным апелляционным судом не установлено.

Излишне уплаченная 27.07.2017 обществом государственная пошлина в сумме 1500 руб., подлежит возврату последнему из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьями 333.21, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 20 июля 2017 года по делу № А04-1621/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 руб., как излишне уплаченную согласно платежного поручения              № 5730 от 27.07.2017. Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийЕ.В. Вертопрахова

Судьи   Е.Г. Харьковская

      Е.А. Швец