﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-61480/2020

Дело № А65-23181/2019

г. Казань

08 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца – Шамсутдинова Т.И. (доверенность от 10.09.2019), Сибгатуллина Л.Р. (доверенность от 12.12.2018),

ответчика – Мавзютовой Ю.В. (доверенность от 23.01.2020),

в отсутствие:  

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Консенсус"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.11.2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2020

по делу № А65-23181/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Консенсус" к обществу с ограниченной ответственностью "Майлондри-прачечная Казань", г. Казань, к акционерному обществу "Комбытсервис" о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, заключенного между ответчиками, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Консенсус» (далее – ООО «НПП «Консенсус», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Майлондри-прачечная Казань» и акционерному обществу «Комбытсервис» (далее - ответчики) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, заключенного между ответчиками, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.08.2019, от 29.08.2019, от 16.09.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью КБЭР «Банк Казани», Ахмадуллин Радик Элькомович, общество с ограниченной ответственностью «Комплектация и поставки», общество с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛИНВЕСТГРУПП», общество с ограниченной ответственностью «Мейкгуд», Игнатьева Мария Николаевна, Канафиев Ильнур Ринатович, Желтухина Евгения Александровна. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2020, в удовлетворении иска отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. 

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права. 

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.1997, зарегистрированного БТИ Вахитовского района г. Казани 30.05.1997, истцу принадлежала часть нежилого помещения, расположенного на первом и втором этажах в доме № 27 по ул. Товарищеская Вахитовского района г. Казани общей площадью 282,7 кв.м. 

На основании данного договора и технического паспорта от 19.01.2007 регистрирующим органом 10.04.2018 выдано свидетельство о праве собственности на помещения общей площадью 549,8 кв.м, этаж 1, 2 с мансардой, номера на поэтажном плане 1, 4, 5, 5а, 1а, 42, 43; 1-16, 5а, 6а; 1,2. 

На основании технического паспорта от 01.03.2017, технического заключения по результатам обследования помещений № О-060/2017, технического плана от 29.05.2017 помещению, находящемуся в собственности истца, распоряжением исполнительного комитета муниципального образования города Казани № 1536р от 05.05.2017 присвоен адрес: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 27, корп. 2, пом. 2017.

Постановлением исполнительного комитета муниципального образования города Казани № 10953 от 13.12.2013 в общую долевую собственность истцу - общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Консенсус" и ответчику -  АО «Комбытсервис» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 площадью 5 868 кв.м, занимаемый зданиями бани № 12, котельной, склада, гаража, прачечной по ул. Товарищеская, д. 27, в долях без выдела в натуре: истцу – 15/100 долей в праве, ответчику – 85/100 долей в праве. 

Между истцом и Комитетом земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани 19.11.2015 заключен договор купли-продажи 15/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером16:50:011015:194. 

Право общей долевой собственности зарегистрировано за истцом 18.12.2015. 

Истцом произведено отчуждение 1/2 доли в праве собственности на помещение № 2017 в пользу третьего лица - Ахмадуллина Р.Э. по договору купли-продажи от 18.10.2017, в связи с чем в данный момент оно является объектом долевой собственности истца и третьего лица (по 1/2 доли в праве), что подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером № 16:50:011015:139 площадью 491,8 кв.м.

Также на основании соглашения об отступном от 16.05.2016 истцом третьему лицу передана доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194, в связи с чем а данный момент по 75/100 доли в собственности на земельный участок принадлежит истцу и третьему лицу.

При этом 85/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 принадлежит ответчику АО «Комбытсервис», что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Указанное право возникло на основании договора купли-продажи 85/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером16:50:011015:194, заключенного между Комитетом земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани и АО «Комбытсервис» 03.06.2016 во исполнение постановления исполнительного комитета муниципального образования города Казани № 10953 от 13.12.2013.

Ответчиками 24.03.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого АО «Комбытсервис» обязуется передать в собственность ООО «Майлондрипрачечная» нежилое помещение площадью 938,7 кв.м, этаж 1, 2, номера н поэтажном плане 1 этажа № 2, 3, 6-10, 14-18, 18а, 19-28, 30-41, 2 этажа № 12, 12а, 12б, 12в, 12г, 13-22, 24-26, кадастровый номер 16:50:011015:195. 

Переход права собственности зарегистрирован согласно отметке на договоре 13.04.2017. 

Истец указал, что АО «Комбытсервис» при отчуждении нежилого помещения по договору купли-продажи от 24.03.2017 в нарушение ч.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не произведено отчуждение ООО «Майлондри-прачечная» соответствующей доли в праве на земельный участок, в связи с чем данный договор, по мнению истца, является недействительной (ничтожной) сделкой. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. 

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 

В соответствии с пунктами 1, 3 и 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. 

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. 

Судами установлено, что право собственности АО «Комбытсервис» на 85/100 доли земельного участка кадастровым номером 16:50:011015:194 возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 03.06.2016. 

Согласно пункту 4.2.4 договора купли-продажи АО «Комбытсервис» обязалось с момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на земельном участке. 

При этом, право собственности АО «Комбытсервис» на спорный земельный участок было зарегистрировано только 14.02.2018, а оспариваемый истцом договор был заключен 24.03.2017. 

При указанных обстоятельствах, оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу, что поскольку при отчуждении помещений в здании прачечной выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, то с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на помещения в здании у покупателя помещений возникло право владения долей в праве на земельный участок, а с момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок – право собственности на соответствующую долю. 

Руководствуясь положениями статьи 552 ГК РФ, суды указали, что установленная договорами купли-продажи помещений в здании цена включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявленных требований судебными инстанциями отказано правомерно, со ссылкой на то, что наличие разногласий в пользовании земельным участком не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи помещения. 

Доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. 

Нарушение АО «Комбытсервис» условий договора купли-продажи земельного участка, несвоевременная регистрация права собственности на долю в праве на земельный участок не могут служить основанием для легального обхода закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

В результате заключения оспариваемого истцом договора помещения в здании прачечной принадлежат истцу, ООО «Майлондри-прачечная Казань» и Ахмадуллину Р.Э. 

Несмотря на то, что земельный участок и проданные помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, в данном случае в обороте они участвовали совместно. 

Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца. Поскольку при отчуждении помещений в здании прачечной выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не мог в связи с невозможностью его образования. 

Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ в таких случаях земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

В силу закона с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на помещения в здании у покупателя помещений возникло право владения долей в праве на земельный участок, а с момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок – право собственности на соответствующую долю. 

При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная договорами купли-продажи помещений в здании цена включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок. 

Аналогичные выводы содержатся в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.11.2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2020 по делу № А65-23181/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья                                   В.В. Александров

Судьи                                                                           Н.Н. Королева

                                                                                     Р.А. Нафикова