ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2356/2023

г. Челябинск

21 марта 2023 года

Дело № А07-20333/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2022 по делу № А07-20333/2021.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Зоодоктор» (далее – ООО «Зоодоктор», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.03.2021 в отношении нежилого помещения, расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...>, общей площадью 44,5 кв. м., в котором просило:

- пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 1 526 000 (один миллион пятьсот двадцать шесть тысяч) рублей, без учета НДС 20 %. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта № 44, выполненным ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ»;

- пункт 3.3. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 152 600 (сто пятьдесят две тысячи шестьсот) рублей, перечисляемый на счет указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца» (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 2 л.д. 68-69).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2022 (резолютивная часть от 14.12.2022) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, имеется несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению апеллянта, статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ, Закон № 159-ФЗ) позволяет сделать вывод об обязательном характере величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права. Такая оценка не может носить рекомендательный характер, она носит обязательный характер для государственного органа. В этом случае достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве, чего истцом сделано не было. В рамках настоящего дела при назначении судебной экспертизы судебный эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке федеральным стандартам оценки, однако достоверность оценки истцом не оспорена в самостоятельном порядке, требование истца в рамках настоящего спора не было направлено на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости, определенной оценщиком. Апеллянт полагал, что ООО «Аудит-Безопасность» должно было выступать соответчиком по делу.

Апеллянт не согласился с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, указал в жалобе, что в заключении судебного эксперта не отражено, по каким параметрам отчет об оценке, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, какие именно нарушения допущены ООО «Аудит-Безопасность» при осуществлении оценочной деятельности. В заключении экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, отсутствует надлежащая корректировка. Экспертом не применялась корректировка на местоположение, в экспертном заключении отсутствует единообразный подход по местоположению объектов.

Податель апелляционной жалобы указал, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Управления о назначении по делу повторной экспертизы, не принял во внимание доводы ответчика о ненадлежащем применении экспертом объектов-аналогов по ценообразующему фактору — местоположение объекта. Апеллянт также отметил, что ответчиком в материалы дела были представлены сведения о наличии в отношении привлеченного судом эксперта мер дисциплинарного взыскания в виде предупреждения 12.03.2020 по жалобе на выполненный отчет об оценке, так как в ходе внеплановой проверки был выявлен факт нарушения законодательства об оценочной деятельности при подготовке отчета об оценке.

Апеллянт также сослался на то, что суду первой инстанции следовало проверить на соответствие/несоответствие федеральным стандартам оценки и федеральному законодательству об оценочной деятельности не только отчету об оценке, подготовленному ООО «Аудит-Безопасность», но и представленному истцом в материалы дела отчету об оценке, подготовленному ООО «Пробизнес», однако отчеты об оценке не направлялись в Саморегулируемую организацию оценщиков (СРО) в целях выяснения их соответствии Федеральным стандартам оценки Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «ЗооДоктор» на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 20410.6 от 17.02.2017 на праве аренды пользуется нежилыми помещениями 1 этажа по адресу: 

<

...>, общей площадью 44,5 кв.м. 

ООО «ЗооДоктор» обратилось к Управлению с заявлением о намерении приобрести арендуемое помещение в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2021 № 154 утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа двухэтажного жилого здания, (кадастровый номер 02:55:010710:681) по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Менделеева, 173/2а (далее также – Условия приватизации, т. 1 л.д. 14-17, 20-21).

Согласно п. 1.5. Условий приватизации рыночная стоимость объекта согласно отчёту об оценке № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020, составленному ООО «Аудит-безопасность», составляет 2 679 886,57 руб., в том числе НДС 20 % – 446 674,76 руб. Стоимость объекта без учёта НДС составляет 2 233 238,81 руб. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта без учёта НДС.

Письмом от 15.03.2021 № 73-121 Управление (продавец) направило ООО «ЗооДоктор» (покупатель) для подписания проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.03.2021 на приобретение в собственность арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Менделеева, 173/2а.

Пунктом 3.1 проекта договора предусмотрено, что стоимость объекта по настоящему договору составляет 2 233 238,81 руб., без учёта НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Согласно 3.3. проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 223 323,88 руб., перечисляемый на счёт, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

ООО «ЗооДоктор» обратилось к ООО «Пробизнес» за проведением независимой оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда: нежилое помещение первого этажа двухэтажного нежилого здания, общей площадью 44,5 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Менделеева, д. 173, корп. 2а, лит. А, по результатам которой был составлен отчет об оценке № 322 от 08.04.2021 (приложение № 7 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», т. 1 л.д. 6-11).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость приватизируемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Менделеева, д. 173, корп. 2а, лит. А, составляет 925 000 руб., за вычетом НДС.

ООО «ЗооДоктор» направило Управлению проект договора, подписанный с протоколом разногласий от 12.04.2021, в котором предложило свою редакцию п.п. 3.1 и 3.3 договора купли-продажи:

- пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 925 000 (девятьсот двадцать пять тысяч) рублей, без учета НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом № 22 от 08.04.2021, составленным ООО «Пробизнес»;

- пункт 3.3. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 92 500 (девяносто две тысячи) рублей, перечисляемый на счет указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца» (т. 1 л.д. 18, 19).

Письмом от 30.04.2021 № 11103 Управление отказало ООО «ЗооДоктор» в заключении договора купли-продажи на условиях, указанных в протоколе разногласий от 12.04.2021 (т. 1 л.д. 24).

Не согласившись с редакцией договора, предложенной Управлением в части вышеуказанных пунктов, с уклонением от подписания договора в предложенной истцом редакции, ООО «ЗооДоктор» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора судом первой инстанции, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству сторон на основании статьи 82 АПК РФ определением от 15.11.2021 была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда, нежилых помещений первого этажа двухэтажного жилого здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 44,5 кв.м, кадастровый номер 02:55:010710:681, без НДС 20 %, по состоянию на 06.02.2020, а также определения того, соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки отчет об оценке № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020, выполненный ООО «Аудит – безопасность», по оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа двухэтажного жилого здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 44,5 кв.м, кадастровый номер 02:55:010710:681. Производство судебной экспертизы было поручено эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО2.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 44 от 03.06.2022, согласно которому рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 44,5 кв.м, кадастровый номер 02:55:010710:681, без учёта НДС 20 %, по состоянию на 06.02.2020, с учётом округления составляет 1 526 000 руб.  Отчёт об оценке № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020, выполненный ООО «Аудит-безопасность», по оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 44,5 кв.м., кадастровый номер 02:55:010710:681, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (т. 2 л.д. 8-58).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, определенной в проекте договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.03.2021, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы. 

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете д оговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, будет достигнута цель внесения определенности в правоотношения сторон.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в виду обращения истца в Управление с заявлением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и арендуемого ООО «ЗооДоктор», постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2021 № 154 были утверждены Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа двухэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010710:681), по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Менделеева, 173/2а. Выкупная стоимость объекта муниципального нежилого фонда определена Управлением на основании отчёта об оценке № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020, подготовленного ООО «Аудит-безопасность», в размере 2 233 238,81 руб.

Соответствие ООО «ЗооДоктор» условиям для приватизации указанного объекта муниципального нежилого фонда, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, Управлением при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривалось (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

ООО «ЗооДоктор», не согласившись с указанной выкупной стоимостью недвижимого имущества, получило собственный отчет об оценке № 322 от 08.04.2021, согласно которому рыночная стоимость приватизируемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Менделеева, д. 173, корп. 2а, лит. А, составляет 925 000 руб., за вычетом НДС.

В силу изложенного, имеющихся между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда первой инстанции от 15.11.2021 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО2.

Согласно экспертному заключению № 44 от 03.06.2022 (т. 2 л.д. 8-58) рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 44,5 кв.м, кадастровый номер 02:55:010710:681, без учёта НДС 20 % по состоянию на 06.02.2020, с учётом округления составляет 1 526 000 руб. Эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020 не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования. 

Результаты судебной экспертизы Управлением опровергнуты не были.

Доводы подателя апелляционной жалобы, заключающиеся в несогласии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, мотивированные отсутствием в заключении судебного эксперта того, по каким параметрам отчет об оценке, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, какие именно нарушения допущены ООО «Аудит-Безопасность» при осуществлении оценочной деятельности, отклонены судебной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности.

В экспертном заключении № 44 от 03.06.2022 указано, что по итогам проверки отчета об оценке № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и существенных нарушений были выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности: нарушены требования пункта 10 ФСО № 1; пункта 22в ФСО № 7, имеется арифметическая ошибка в определении весовых коэффициентов в расчете итоговой рыночной стоимости объекта, что привело к неверному итоговому результату.

В силу изложенных обстоятельств судебный эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, что выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Указанные обстоятельства Управлением также опровергнуты не были.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы. Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не предоставлено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения № 44 от 03.06.2022 не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

Экспертом ФИО2 в материалы дела были представлены письменные пояснения (т. 2 л.д. 91-107), которые снимают замечания Управления к экспертному заключению № 44 от 03.06.2022.

Довод апеллянта о том, что в заключении экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, отсутствует надлежащая корректировка, не соответствует действительности, поскольку экспертом ФИО2 были применены при оценке соответствующие поправочные коэффициенты, а также обосновано их примененное значение. 

Ссылки апеллянта на то, что экспертом не применялась корректировка на местоположение, в экспертном заключении отсутствует единообразный подход по местоположению объектов, что экспертом ненадлежащим образом были  применены объекты-аналоги по ценообразующему фактору, отклонены судебной коллегией, так как из экспертного заключения № 44 от 03.06.2022 следует, что подбор всех объектов-аналогов экспертом осуществлялся исходя из местоположения – условный район «Зеленая роща».

Выводы судебного эксперта Управлением опровергнуты документально не были.

Апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Управления о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку ответчиком не было представлено убедительных оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ для назначения повторной экспертизы.  С аналогичным ходатайством к суду апелляционной инстанции Управление не обращалось.

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела иного суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение № 44 от 03.06.2022 надлежащим и допустимым доказательством по делу и разрешил преддоговорной спор между сторонами, установив рыночную стоимость объекта (цену продажи имущества) в размере 1 526 000 руб., без учета НДС, установленном по результатам судебной экспертизы.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

Довод апеллянта о том, что в силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ величина стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права, носит общеобязательный характер, в силу чего достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве, чего истцом сделано не было, признан судебной коллегией несостоятельным, так как доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ. В силу изложенного предъявления отдельного иска об оспаривании достоверности отчета об оценке № № 20-344/4/9-Н от 22.10.2020, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», а также привлечения ООО «Аудит-Безопасность» в качестве соответчика по делу, в рассматриваемой ситуации не требовалось.

Ссылка апеллянта на то, что отчеты об оценке, полученные истцом и ответчиком, не направлялись в саморегулируемую организацию оценщиков в целях выяснения их соответствия федеральным стандартам оценки, отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку указанное соответствие отчета об оценке № 21-647/5/10-Н, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», было проверено судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ посредством назначения по делу судебной экспертизы. Отчет об оценке, полученный истцом, при разрешении настоящего спора судом первой инстанции не применялся, в силу чего его проверка предложенным апеллянтом способом не требовалась.

Преддоговорной спор был разрешен судом первой инстанции верно, при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 265, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2022 по делу № А07-20333/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

В.А. Томилина