АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-14197/2023

г. Тюмень

05 декабря 2024 года

Резолютивная часть объявлена 22.11.2024г. 

В полном объеме изготовлено 05.12.2024г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой В.Ю., рассмотрев в судебном заседании иск 

ООО «Проектно-строительная фирма «СТАР» (далее – истец)

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – ответчик)

об обязании совершить определенные действия

о взыскании 1514701,57 рублей

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 21.12.2023 №б/н

от ответчика: ФИО2, доверенность от 10.01.2023 №16/08-1-Д

установил:

ООО «Проектно-строительная фирма «СТАР» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области:

- об обязании произвести перерасчет (сторнирование) арендной платы начисленной за период с 01.07.2020 по 31.10.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 в размере 1514701,57 рублей, согласно расчету: 3 квартал 2020 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2020 года – 180070,40 рублей, 1 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 2 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 3 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 1 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 2 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 3 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2022 года – 43427,92 рублей (01.10.2022-31.10.2022),

- о взыскании неосновательного обогащения в размере 1514701,57 рубktq.

Исковые требования истца мотивированы ссылками на ст.ст.12, 307, 309, 310, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и обстоятельством, что на стороне истца имеет место переплата арендных платежей по прекращенному договору аренды земельного участка от 10.03.2017 №23-20/3428, поскольку ответчик создавал истцу препятствия во вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45. Застройщик (истец) обратился в Департамент имущественных отношений Тюменской области с претензией от 03.04.2023 №12 о перерасчете начислений арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:45 за период с 01.07.2020 по 31.10.2022 и возврате уплаченных арендных платежей в сумме 1514701,57 рублей. Изложенные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу судебным актом по делу №А70-15178/2020.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился в полном объеме, считает, что в период с 01.07.2020 по 31.10.2022 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:45 находился в фактическом владении и пользовании истца (в связи с нахождением на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0219002:408), основания для перерасчета и возврата платы за пользование земельным участком отсутствуют. Также ссылается на отсутствие причинно-следственной связи между признанными Арбитражным судом Тюменской области в рамках дела №А70-15178/2020 незаконными действиями департамента об отказе в заключении соглашения об установлении сервитута и нарушением истцом сроков завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45.

Как указывает ответчик из акта обследования №21/а-151 от 25.01.2021 земельного участка 72:23:0219002:45 усматривается, что помимо размещения на земельном участке нескольких объектов капитального строительства, земельный участок обнесен забором, что свидетельствует об использовании истцом всей площади земельного участка. Указанное зафиксировано в акте обследования №20/а-1214 от 16.07.2020. За весь период пользования участком истец разногласий относительно площади земельного участка, образованного и поставленного на кадастровый учет именно в таких границах по инициативе самого истца не заявлял. Кроме того, как следует из карточки лицевого счета, что с 01.07.2020 истец своевременно вносил платежи за пользование земельным участком, что подтверждают признание им использование всей площади земельного участка в спорный период. В решении суда по делу №А70-15178/2020 указано, что общество является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 72:23:0219002:408. Из этого следует, что нахождение объекта недвижимости в границах земельного участка подразумевает его использование. Отсутствие договорных отношений по земельному участку не является основанием для освобождения истца, как владельца расположенного на участке объекта недвижимости, от обязанности по оплате фактического использования такого земельного участка в сумме, соответствующей размеру арендной платы. Доказательств невозможности использования земельного участка по назначению истцом не представлено.

Истец представил возражения на отзыв ответчика и дополнений к нему, указав на то, что в заявленный период для перерасчета начисленной арендной платы (с 01.07.2020 по 31.10.2022) работы на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45 не осуществлялись, земельный участок для целей, указанных в договоре аренды от 10.03.2017 №23-20/3428, не использовался по причинам, зависящим от ответчика, в связи с отказом последнего предоставить истцу смежный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:6772 для организации ввода в эксплуатацию тепловой сети кадастровый номер 72:23:0219002:6981 и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости «ГП-7 здания многофункционального назначения (

<

...>) расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45. Работы на смежном земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:6772 в период 02.09.2022 по 30.10.2022 осуществлялись на основании установленного за плату сервитута на названный земельный участок в силу вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области от 24.03.2021 по делу №А70-15178/2020, что не являются основанием для взимания с истца арендной платы за смежный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:45. Объект капитального строительства с кадастровым номером 72:23:0219002:408 в период, за который по настоящему делу заявлен иск о перерасчете арендной платы (01.07.2020– 31.10.2022) не использовался истцом в целях, указанных в договоре аренды от 10.03.2017 №23-20/3428, по причинам, не зависящим от истца.

В судебном заседание представитель истца на исковых требованиях настаивал; представитель ответчика - возражал по доводам отзыва и дополнениям к нему.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, а доводы ответчика отклонению.

Как следует из материалов дела, 10.03.2017 между заявителем и департаментом заключен договор аренды №23-20/3428 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 для строительства здания многофункционального назначения ГП-7, сроком действия до 09.03.2020 года. На дату заключения поименованного договора аренды на земельном участке расположен объект строительства кадастровый номер 72:23:0219002:408 адрес объекта: 

<

...>. Застройщиком – ЗАО «Проектно-строительная фирма «Стар» (ИНН 

<

***>) на основании выданных Администрацией города Тюмени: распоряжения на строительство от 25.10.2002 №3802, продленного в форме разрешения на строительство от 09.04.2013 №RU72304000-104-рс, в пределах срока действия заключенного договора аренды №23 20/3428 от 10.03.2017 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45, завершено строительство объекта недвижимости с кадастровым номером 72:23:0219002:408, расположенного по адресу 

<

...>. Общество является правопреемником ЗАО «Проектно-строительная фирма «Стар» реорганизованного в форме преобразования в ООО «Проектно-строительная фирма «Стар» (ИНН 

<

***>), что подтверждается выписками ЕГРЮЛ. 

В связи с необходимостью перекладки части построенной тепловой сети к объекту капитального строительства, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45, перекладка части тепловой сети необходима по территории смежных земельных участков с кадастровыми номерами: 72:23:0219002:6771; 72:23:0219002:6772. Причиной перекладки части тепловой сети явилось незаконное возведение ТСЖ «Январь» детской площадки на построенной тепловой сети, что является нарушением требований пункта 4.24 СП 41-105-2002 и п.5 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей.

Истец обратился в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением от 27.03.2020 №005/20/364569 о предоставлении доступа к земельному участку с кадастровым номером 72:23:0219002:6772, на что получил отказ от 22.04.2020 №567-о.

Спор разрешен Арбитражным судом Тюменской области по делу №А70-15178/2020 с участием в качестве ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области, создающего препятствия застройщику в доступе к земельному участку с кадастровым номером 72:23:0219002:6772.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.03.2021 по делу №А70-15178/2020, установлен сервитут в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0219002:6771, 72:23:0219002:6772.

Работы на земельных участках с кадастровыми номерами: 72:23:0219002:6771, 72:23:0219002:6772 осуществлены истцом в период с 01.10.2022 по 31.10.2022 года.

Поскольку ответчик создавал истцу препятствия во вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45, застройщик обратился в Департамент имущественных отношений Тюменской области с претензией от 03.04.2023 №12 о перерасчете начислений арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:45 за период с 01.07.2020 по 31.10.2022 и возврате уплаченных арендных платежей в сумме 1514701,57 рублей. Департамент имущественных отношений Тюменской области на претензию истца от 03.04.2023 №12 ответил отказом от 28.04.2023 №07446/15-2, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п.1 ст.614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12 по делу №А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст.328 ГК РФ). 

Согласно разъяснению, содержащемуся в п.10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Таким образом, арендодатель вправе потребовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. 

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, исходя из выводов решения суда по делу №А70-15178/2020, суды, удовлетворяя исковые заявления застройщика по делу №А70-15178/2020 об установлении сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами: 72:23:0219002:6771, 72:23:0219002:6772, исходили из обстоятельства невозможности ввода в эксплуатацию тепловой сети и ее последующей эксплуатации при наличии на ней детской площадки, так как это будет являться нарушением требований п.4.24 СП 41-105-2002 и п.5 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей. Работы на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0219002:6771, 72:23:0219002:6772 осуществлены истцом в период с 01.10.2022 по 31.10.2022 года. Из чего следует, что невозможность использовать земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:45 по его целевому использованию, а именно, для целей строительства, является существенным ухудшением условий пользования земельным участком, за которые истец, как арендатор, не отвечает в связи с возникновением таких препятствий не по вине последнего. Нахождение объекта капитального строительства в фактическом владении истца как застройщика на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45 в спорный период связано исключительно в связи с невозможностью передать построенный объект до ввода в эксплуатацию инвестору - собственнику, по вине Департамента имущественных отношений Тюменской области, являющемуся выгодоприобретателем арендных платежей за названный земельный участок.

С четом указанного, департамен как арендодатель вправе потребовать от истца как арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за исключением спорного периода с 01.07.2020 по 31.10.2022, так арендные платежи не подлежали начислению в обозначенные периоды. 

Исходя из того, что в настоящем случае истец не мог пользоваться земельным участком по независящим от него обстоятельствам, за весь период действия правоотношений переплата составила в общем размере 1514701,57 рублей, согласно расчету: 3 квартал 2020 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2020 года – 180070,40 рублей, 1 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 2 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 3 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 1 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 2 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 3 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2022 года – 43427,92 рублей (01.10.2022-31.10.2022).

Так, получение ответчиком и зачисление поступивших от истца арендных платежей в размере суммы 1514701,57 рублей (составляющей разность между уплаченными и подлежащими оплате за спорный период платежами) является не обоснованным в силу нарушения принципа встречного предоставления с учетом положений ст.ст.328, 606, 614 ГК РФ. 

Иного ответчиком не доказано (ст.ст.9, 65 АПК РФ). 

Как установлено судом из материалов дела, договор от 10.03.2017 №23-20/3428 прекратил свое действие. 

Кроме того ответчик в отзыве от 30.08.2023 №15577/08-1 пояснил, что договор аренды от 10.03.2017 №23-20/3428 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 прекращен, ответчик отрицает факт возобновления договора аренды на тех же условиях на новый срок. 

Следовательно, отсутствуют основания для применения п.2 ст.621 ГК РФ и вывода о продолжении пользования истцом земельным участком на тех же условиях и правах, что и в период действия договора аренды, несмотря на подписанный сторонами акт приема- передачи земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

Из п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что положения п.4 ст.453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Поскольку в настоящее время договор от 10.03.2017 №23-20/3428 прекратил свое действие право сохранить за собой излишне перечисленные арендные платежи с момента прекращения договора аренды земельного участка прекратилось и на основании п.1 ст.1102 ГК РФ и возникло обязательство по их возврату обществу. 

Таким образом, заявленные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 1514701,57 рублей заявлены правомерно и подлежат удовлетворению в порядке ст.ст.328, 606, 614, 1102 ГК РФ.

Требование истца об обязании произвести перерасчет (сторнирование) арендной платы начисленной за период с 01.07.2020 по 31.10.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 в размере 1514701,57 рублей, согласно расчету: 3 квартал 2020 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2020 года – 180070,40 рублей, 1 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 2 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 3 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 1 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 2 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 3 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2022 года – 43427,92 рублей (01.10.2022-31.10.2022), также является обоснованным, поскольку начисление указанной суммы является неправомерным, подлежит исключению и необходимо в целях правовой определенности начислений арендных платежей.

Поскольку иск удовлетворён в полном объеме, соответственно в порядке ст.110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 34147,00 рублей.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области произвести перерасчет (сторнирование) арендной платы, начисленной за период с 01.07.2020 по 31.10.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 в размере 1514701,57 рублей, согласно расчету: 3 квартал 2020 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2020 года – 180070,40 рублей, 1 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 2 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 3 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2021 года – 180070,40 рублей, 1 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 2 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 3 квартал 2022 года – 180070,40 рублей, 4 квартал 2022 года – 43427,92 рублей (01.10.2022-31.10.2022);

Взыскать с Департамента имущественных отношений в пользу ООО «Проектно-строительная фирма «СТАР» 1514701,57 рублей неосновательного обогащения, 34147,00 рублей госпошлины.

Исполнительные листы выдать в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Маркова Н.Л.