ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело №  А54-3286/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  11.05.2022

Постановление изготовлено в полном объеме   18.05.2022

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Грошева И.П., судей Егураевой Н.В. и Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Рязани» – представителя ФИО2 (доверенность от 14.04.2021), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Рязани» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.02.2022 по делу № А54-3286/2021 (судья Афанасьева И.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Рязани» (г. Рязань, ИНН 

<

***>,                              ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Рязаньвест»                  (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: ФИО3 (г. Рязань), ФИО4 (г. Рязань), ФИО5 (г. Рязань) о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость Рязани» (далее –                        ООО «Недвижимость Рязани», истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рязаньвест» о взыскании задолженности в сумме 400 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 726 руб. 03 коп. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: ФИО3, ФИО4, ФИО5 

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.02.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование поданной апелляционной жалобы указывает, что факт оказания риэлтерских услуг подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, в том числе:

– распечаткой объявления о продаже объектов, размещенного истцом на интернет ресурсе «Авито»;

– аудиозаписью телефонного разговора 22.07.2020 (11:32:42) между оператором ООО «Недвижимость Рязани» и Лосем В.В., позвонившим в агентство недвижимости с номера телефона 

<

***> по объявлению о продаже объектов недвижимости ответчика ООО «Рязаньвест», размещенному истцом в интернет ресурсе «Авито»;

– пояснениями третьего лица ФИО5 от 11.11.2021, согласно которым: «22.67.2020 в агентство позвонил ФИО3 и выразил желание осмотреть территорию и здания, расположенные на ней объекты. Я перезвонил ФИО6 (руководитель ответчика ООО «Рязанъвест») и он назначил просмотр на 23 июля 2020 г. на 9 часов утра. В назначенное время состоялась встреча по адресу 

<

...>. На встрече оказалось, что ФИО6 и ФИО3 ранее были знакомы, при этом я предупредил их, что все переговоры по данному объекту необходимо вести в моём присутствии...»;

– детализацией звонков по номеру телефона ФИО5 8-900-610-75-03 за 22.07.2020, согласно которой ФИО5 со своего номера мобильного телефона 22.07.2020 в 11:35:34 перезвонил покупателю на номер 

<

***>, а также в 11:38:04 22.07.2020 позвонил руководителю ООО «Рязаньвест» ФИО6 на номер телефона 

<

***> (что соответствует объяснениям ФИО5 об организации путем этих телефонных переговоров просмотра объектов недвижимости на 23 июля 2020 г.);

– актом по просмотру объектов недвижимости от 23.07.2020 (который ФИО3 отказался подписывать);

– фактом одновременного нахождения ФИО5, Лося В.В. и ФИО6               23 июля 2020 года в период с 8 час. 45 мин. по 09 час. 37 мин. в месте расположения производственной базы ООО «Рязаньвест», выставленной на продажу, по адресу:                

<

...>.

Ссылаясь на пункты 4.1, 4.2 заключенного сторонами договора, ответчик полагает, что оказанные услуги должны быть оплачены. 

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик полагает, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Кодекса жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.  

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Кодекса в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, а также доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.  

В обоснование заявленных требований истец указывает, что между ООО «Недвижимость Рязани» и ООО «Рязаньвест» заключен договор № 48 КН/НР об оказании риэлтерских услуг от 23.03.2020 (далее – договор; т. 1, л. д. 10), согласно которому ООО «Недвижимость Рязани» (исполнитель) обязалось за плату оказать ООО «Рязаньвест» (заказчик) услуги по поиску покупателя и организации проведения сделки купли-продажи следующих объектов, расположенных по адресу: 

<

...>: здание лит. А, химический цех, площадь 540,9 кв. м, кадастровый номер 62:29:0030037:461; здание лит. Б, площадь 90,4 кв. м, кадастровый номер 62:29:0030037:460; здание лит. В, площадь 56,6 кв. м, кадастровый номер 62:29:0030037:458; здание лит. Г, металлический склад, площадь 989,5 кв. м, кадастровый номер 62:29:0030037:462; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадь 5 068 кв. м, кадастровый номер 62:29:0030037:72 (далее – объекты недвижимости, объекты). 

Согласно пункту 2.1 договора заявленная заказчиком стоимость объектов составила 20 000 000 руб.  

Согласно пункту 4.1 договора базовый размер оплаты услуг исполнителя (цена договора) был установлен в размере 4% от стоимости объекта, указанной в пункте 2.1 договора. Стороны также согласовали, что факт заключения заказчиком сделки является подтверждением оказания услуги исполнителя в полном объеме.  

В соответствии с пунктом 4.2 договора оплата исполнителю за оказанные услуги осуществляется в течение 3 банковских дней с момента подписания сторонами акта выполненных работ. Если Заказчик заключил сделку и при этом уклоняется от подписания акта выполненных работ, вознаграждение в сумме, определенной пунктом 4.1 договора, подлежит уплате исполнителю в течение 3 банковских дней с момента предъявления исполнителем соответствующего требования. 

Пунктом 4.3 договора стороны согласовали, что в случае, если в течение 3 месяцев с момента расторжения или завершения срока действия договора заказчик заключит сделку с потенциальным покупателем, информация о котором ему была предоставлена исполнителем, заказчик обязуется выплатить размер оплаты услуг в полном объеме.   

В целях исполнения условий заключенного договора истец ООО «Недвижимость Рязани» регулярно публиковал рекламные объявления о продаже объектов недвижимости в СМИ, производил рассылку коммерческих предложений клиентам из своей базы данных, осуществлял показы продаваемых зданий, организовывал переговоры с потенциальными покупателями. В частности, истец осуществил размещение объявлений о продаже объектов недвижимости на рекламной площадке «Авито» в сети «Интернет».  

22.07.2020 в ООО «Недвижимость Рязани» обратился покупатель объектов недвижимости – ФИО3, позвонивший на принадлежащий истцу номер телефона 

<

***> со своего номера телефона 

<

***>.    

Входящий телефонный звонок от названного покупателя с номера телефона 

<

***> на номер колл-центра агентства недвижимости зафиксирован 22.07.2020 в 11:32:42. Далее номер телефона покупателя Лося В.В. передан сотруднику агентства недвижимости ФИО5, который непосредственно занимался продажей принадлежащих заказчику объектов недвижимости. ФИО5 со своего номера мобильного телефона 

<

***> в 11:35:34 22.07.2020 перезвонил покупателю на номер 

<

***>, а также в 11:38:04 22.07.2020 позвонил руководителю ООО «Рязаньвест» ФИО6 на номер телефона 

<

***> в целях согласования даты и времени показа объекта. В 11:39:48 22.07.2020 ФИО5 повторно позвонил покупателю Лосю В.В. на номер телефона 

<

***>, согласовав дату и время показа объекта.   

23.07.2020 ФИО5 в присутствии руководителя ООО «Рязаньвест» ФИО6 осуществлен показ объекта потенциальному покупателю Лосю В.В.  

Впоследствии руководитель ответчика ФИО6 сообщил, что самостоятельно осуществил продажу объектов недвижимости, в связи с чем в дальнейшем в оказании риэлтерских услуг ООО «Рязаньвест» не нуждается. 

Из выписки из ЕГРН от 11.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:29:0030037:72 стало известно, что собственниками этого объекта недвижимости являются ФИО3 и ФИО4, право долевой собственности которых было зарегистрировано в ЕГРН 15.09.2020, по ½ доле в праве за каждым.  

Факт перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 62:29:0030037:461 (здание лит. А, химический цех, площадь 540,9 кв. м), 62:29:0030037:462 (здание лит. Г, металлический склад, площадь 989,5 кв. м) и 62:29:0030037:72 (земельный участок площадью 5 068 кв. м) от ООО «Рязаньвест» к Лосю В.В. и ФИО4 подтверждается выписками из ЕГРН от 22.04.2021 о переходе прав на названные объекты. 

Таким образом, ответчик ООО «Рязаньвест» заключил с найденным истцом покупателем - ФИО3 сделку, по которой продал ему объекты недвижимости, в отношении которых истцом оказывались риэлтерские услуги. В связи с изложенным, у ответчика возникла обязанность по оплате оказанных услуг (т. 1, л. д. 51,52).   

19.02.2021 истец направил в адрес ответчика 2 экз. акта об оказании риэлтерских услуг от 16.09.2020, согласно которому размер оплаты услуг исполнителя за оказанные услуги составляет 400 000 руб., т.к., по сведениям ООО «Недвижимость Рязани», сделка между ООО «Рязаньвест», с одной стороны, и ФИО3 и ФИО4, с другой стороны, была совершена по цене 10 000 000 руб., а согласно пункту 4.1 договора базовый размер оплаты услуг исполнителя составляет 4% от стоимости объектов.  

Указанный акт ответчик не подписал.   

В соответствии с пунктом 4.2 договора оплата исполнителю за оказанные услуги осуществляется в течение 3 банковских дней с момента подписания сторонами акта выполненных работ. Если заказчик заключил сделку и при этом уклоняется от подписания акта выполненных работ, вознаграждение в сумме, определенной пунктом 4.1 договора, подлежит уплате исполнителю в течение 3 банковских дней с момента предъявления исполнителем соответствующего требования. 

12.03.2021 истцом в адрес ответчика направлено требование-претензия исх. № 02/03 от 12.03.2021, которым ООО «Недвижимость Рязани» предложило ООО «Рязаньвест» в течение 3 банковских дней выплатить вознаграждение за услуги, оказанные по договору № 48 КН/НР об оказании риэлтерских услуг от 23.03.2020 в размере 400 000 руб. (т. 1, л. д. 11).  

Оплата услуг истца в размере 400 000 руб. должна была быть произведена ответчиком до 22.03.2021, с 23.03.2021 у ответчика возникла просрочка исполнения денежного обязательства и были начислены проценты за просрочку уплаты задолженности в размере 1 726,03 руб. 

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. 

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, при этом суд обоснованно руководствовался следующим.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 

Согласно пункту 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре.  

Судом установлено, что в течение нескольких лет начиная с начала 2019 года ответчик предпринимал действия, направленные на продажу производственной базы, самостоятельно размещал объявления о продаже в сети Интернет, разместил баннер о продаже на воротах производственной базы. 

23 марта 2020 г. между ООО «Недвижимость Рязани» и ООО «Рязаньвест» заключен договор об оказании риэлтерских услуг № 48 кн/нр по продаже производственной базы (т. 1, л. д. 10). 

Согласно пункту 2.1 договора заявленная заказчиком стоимость объектов составила 20 000 000 руб. 

В рамках заключенного между истцом и ответчиком договора истец обязался оказывать ответчику услуги по поиску покупателя и организации проведения сделки купли продажи (пункт 1.1. договора), отчитываться о ходе работ (пункт 3.1.7. договора), организовывать встречи потенциальных покупателей и присутствовать на переговорах (пункт 3.1.5. договора), подготовить проект договора купли-продажи и организовать процесс заключения сделки покупателем (пункт 3.1.8. договора), осуществлять показ объекта потенциальным покупателям (пункт 3.1.4. договора). 

Оплата услуг исполнителя осуществляется заказчиком в течение 3-х дней, со дня подписания акта выполненных работ (пункт 4.2 договора). 

Следовательно, документом, свидетельствующим о полном завершении услуг по настоящему договору, является акт выполненных услуг.  

Проанализировав условия заключенного сторонами договора, суд пришел к выводу о том, что оплате подлежат оказанные истцом услуги в случае, когда в результате действий истца по поиску покупателя ответчиком заключена сделка по продаже объекта недвижимости.  

При обращении с требованием о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг истец должен доказать наличие между сторонами правоотношений, вытекающих из договора, фактическое оказание им услуг, а также их объем и стоимость. 

Как указывает истец, в результате оказания услуг им найден покупатель -                   ФИО3, с которым ООО «Рязаньвест» впоследствии заключило договор купли-продажи объектов недвижимости.  

Из пояснений ответчика данных в процессе рассмотрения дела следует, что летом 2020 года в ООО «Рязаньвест» обратился гражданин ФИО3 Он сообщил, что увидел баннер с объявлением о продаже производственной базы, размещенный на ее воротах. Охрана, находившаяся на объекте, направила его в офис ООО «Рязаньвест». В результате переговоров была совершена сделка по продаже объекта, который перешел в долевую собственность ФИО4 и Лося В.В. В течение всего времени, начиная от переговоров и заканчивая регистрацией перехода права собственности на объект, истец в этом процессе никакого участия не принимал. 

Осуществлять показ объекта покупателям без представителя ООО «Рязаньвест», истец не мог, так как объект огорожен сплошным бетонным забором и охранялся ЧОП. С просьбой показать покупателям объект истец к ответчику не обращался. Кроме того, в соответствии с условиями договора, представлять интересы ООО «Рязаньвест» в отношениях с потенциальными покупателями представитель истца мог только на основании доверенности, выданной ООО «Рязаньвест», доверенность истцу не выдавалась.  

Акт осмотра объекта должен заполняться истцом и подписываться после каждого показа объекта потенциальному клиенту. 

Суд области обоснованно не принял представленный акт осмотра объекта недвижимости от 23.07.2020, поскольку в нем отсутствует подпись заказчика и паспортные данные покупателя.   

В подтверждение оказания услуг истцом представлены аудиозапись и письменная расшифровка телефонных переговоров Лося В.В. и ООО «Недвижимость Рязани» от 22.07.2020. Вместе с тем, указанная запись и расшифровка переговоров не приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств, поскольку не позволяют с достаточной степенью достоверности установить лиц, которые их вели, а так же место и время их проведения. 

При этом суд области исходил из того, что телефонный номер 89206374739, на который ссылается истец, как принадлежащий Лосю В.В., является корпоративным и принадлежит юридическому лицу. 

В подтверждение оказания услуг истец ссылался на факт заключения договора купли-продажи объектов недвижимости между ООО «Рязаньвест» и ФИО3 

В договоре об оказании риэлтерских услуг № 48 кн/нр, стороны пришли к соглашению о цене продажи объектов составляющей 20 000 000 руб. 

ООО «Недвижимость Рязани» не смогло найти покупателя по указанной цене, его представители не предлагали скорректировать стоимость продажи, как это следовало из пункта 2.2. договора для более быстрой реализации имущества. 

ООО «Рязаньвест», заключая договор с ООО «Недвижимость Рязани», имело намерение продать объекты недвижимости именно по цене 20 000 000 руб.  

Объекты были проданы ответчиком самостоятельно в два раза ниже указанной цены.   

Судом также установлено, что данные потенциального покупателя (Лося В.В.) ответчику не передавались, отчет (предусмотренный договором) в адрес истца с результатами работы не направлялся, подготовку и проведение сделки по отчуждению объектов истец не осуществлял, проект договора купли-продажи объекта не разрабатывал и не представлял ответчику, акт просмотра объекта потенциальным покупателем, не составлялся, акт об оказании риэлтерских услуг ответчиком не подписывался.  

Учитывая изложенное суд пришёл к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют безусловные доказательства того, что данный договор купли-продажи объектов недвижимости был заключен ответчиком именно в результате действий истца. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам              статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о том, что факт оказания истцом риэлтерских услуг ответчику, их объём и стоимость не доказаны, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. Оснований для иной оценки фактических обстоятельств дела у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Ссылки истца на распечатку объявления о продаже объектов, размещенного истцом на интернет ресурсе «Авито», а также на детализацию звонков по номеру телефона ФИО5 8-900-610-75-03 за 22.07.2020, не принимаются судебной коллегией во внимание, поскольку данные обстоятельства не свидетельствуют о полном исполнении истцом принятых по договору обязательств и наступлении условий для оплаты по договору. 

Ссылки истца на аудиозапись телефонного разговора 22.07.2020 между оператором ООО «Недвижимость Рязани» и Лосем В.В., позвонившим в агентство недвижимости по объявлению о продаже объектов недвижимости ответчика ООО «Рязаньвест», размещенному истцом на интернет ресурсе «Авито», не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку не позволяют достоверно установить лицо, звонившее в ООО «Недвижимость Рязани».   

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции также критически относится к пояснениям третьего лица ФИО5 от 11.11.2021, являющегося работником                   ООО «Недвижимость Рязани».   

 Ссылки истца на акт просмотра объектов недвижимости от 23.07.2020, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указанный акт составлен истцом в одностороннем порядке.

Ссылки истца на одновременное нахождение ФИО5, Лося В.В. и              ФИО6 23 июля 2020 года в период с 8 час. 45 мин. по 09 час. 37 мин. в месте расположений производственной базы ООО «Рязаньвест», выставленной на продажу, по адресу: 

<

...>, являются несостоятельными, поскольку носят предположительный характер и не подтверждены документально.

То обстоятельство, что согласно представленным в материалы дела операторами сотовой связи сведениям подключение абонентских номеров ФИО5, Лося В.В. и ФИО6 к мобильной сети и сети «Интернет» 23.07.2020 с 08 час. 26 мин. и по 11 час. 49 мин. осуществлялось через базовые станции расположенные в районе места нахождения  спорного объекта недвижимости, само по себе не свидетельствует о нахождении указанных лиц в одном месте и ведении ими каких либо переговоров.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что                  истец, являясь коммерческой организацией и профессиональным участником рынка услуг связанных с переходом прав на объекты недвижимости, действуя добросовестно и разумно, мог и должен был документировать факты оказания услуг, в том числе составлять соответствующие акты и направлять их ответчику в соответствии с положениями статей 720, 753, 783 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако не делал этого в связи с чем несёт риск наступления связанных с этим последствий.  

Учитывая, что при рассмотрении дела суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства спора, всесторонне и полно исследовал представленные сторонами доказательства, не допустил существенных нарушений норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.  

Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы на решение арбитражного суда  в силу пункта  1 статьи 110 Кодекса относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.02.2022 по делу                                        № А54-3286/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. 

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции. 

ПредседательствующийИ.П. Грошев

СудьиН.В. Егураева

И.Г. Сентюрина