﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А46-17751/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             Щанкиной А.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый двор «Восточный» на постановление от 10.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-17751/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый двор «Восточный» (644047, г. Омск, ул. 5-я Северная, д. 200, ОГРН 1025500983199, ИНН 5504073173) к Министерству имущественных отношений Омской области (644043, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 5, ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) о признании незаконным отказа. 

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) в заседании участвовал представитель Министерства имущественных отношений Омской области Черных Д.В. по доверенности от 11.01.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый двор «Восточный» (далее – ООО «ТД «Восточный», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Минимущество Омской области, министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным изложенного в письме от 16.09.2020 № ИСХ-20/МИО/04-02/9876 отказа в продления срока действия договора аренды земельных участков от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 на три года; о возложении обязанности на Минимущество Омской области без проведения торгов заключить дополнительное соглашение с ООО «ТД «Восточный» о продления срока действия договора аренды земельных участков от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 на три года в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением от 04.12.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Кливер Е.П.) требования общества удовлетворены. 

Признан незаконным изложенный в письме от 16.09.2020 № ИСХ-20/МИО/04-02/9876 отказ министерства, адресованный обществу, в продлении срока действия договора аренды земельных участков от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 на три года как не соответствующий Федеральному закону от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). На заинтересованное лицо возложена обязанность без проведения торгов заключить дополнительное соглашение с заявителем о продлении срока действия договора аренды земельных участков от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 на три года в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу. С Минимущества Омской области в пользу ООО «ТД «Восточный» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., понесенные в связи с подачей заявления в арбитражный суд.

Постановлением от 10.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 04.12.2020 суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, в удовлетворении заявления общества к министерству о признании незаконным изложенного в письме от 16.09.2020 № ИСХ-20/МИО/04-02/9876 отказа в продлении срока действия договора аренды земельных участков от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 на три года отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой на постановление от 10.02.2021 суда апелляционной инстанции, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Общество полагает, что в случае истечения срока действия договора аренды земельного участка, если при этом арендодателем в судебном порядке не заявлено требование о расторжении такого договора, арендатор признается соответствующим предусмотренному пунктом 2 части 6 статьи Закона № 98-ФЗ условию для продления срока действия договора аренды земельного участка. Арендодатель не уведомлял общество о возможности продления срока действия договора, в отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, предусмотренных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Такие же последствия должны наступить и при решении вопроса о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу министерство просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель министерства доводы отзыва поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «ТД «Восточный» (арендатор) и министерством (арендодатель) заключен договор аренды от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 земельных участков, находящихся в собственности Омской области, с кадастровыми номерами 55:36:040114:7150, 55:36:040114:7151, 55:36:040114:7152, сроком на три года для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Государственная регистрация договора произведена 30.06.2017.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что договор считается заключенным с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 30.04.2017.

10.09.2020 общество обратилось в министерство с письмом (№ ВХ-20/МИО-19894) о продления срока действия договора на три года на основании части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

16.09.2020 Минимущество Омской области письмом № ИСХ-20/МИО/04-02/9876 сообщило заявителю о том, что в связи с прекращением действия договора у заинтересованного лица отсутствуют основания для продления срока его действия в порядке, установленном Законом № 98-ФЗ.

Полагая, что отказ в продлении срока действия договора аренды является незаконным и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из того, что в случае истечения срока действия договора аренды земельного участка, если при этом арендодателем в судебном порядке не заявлено требование о расторжении такого договора, арендатор признается соответствующим предусмотренному пунктом 2 части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ условию для продления срока действия договора аренды земельного участка. Учитывая, что материалами дела подтверждается факт соблюдения заявителем всех предусмотренных частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ условий для продления срока действия договора, доказательств обратного министерством не представлено, суд счел, что у заявителя возникло право требовать от министерства продления договорных отношений.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, мотивировав это тем, что в настоящем случае законом установлен пресекательный срок действия договора, в связи с чем по истечении 30.06.2020 действие договора прекращено в полном объеме без изъятий, и в силу положений гражданского законодательства и условий договора потенциальная возможность реализации арендодателем такого способа защиты нарушенного права как расторжение договора, не является возможной. Таким образом, предусмотренное Законом № 98-ФЗ условие, при котором срок действия договора аренды истек, и арендодатель не инициировал процесс расторжения договора в судебном порядке, не соблюдено, что является основанием для отказа в удовлетворении требований общества.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Судом апелляционной инстанции установлено, что между Минимуществом Омской области и ООО «ТД «Восточный» в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ заключен договор аренды земельных участков от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 сроком на три года для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Действие договора с учетом положений его пункта 1.1 и обстоятельств государственной регистрации прекращено 30.06.2020.

О прекращении срока действия договора аренды, а также о необходимости возвратить земельный участок заявитель уведомлен 06.07.2020.

Из приведенных положений ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ следует, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок по общему правилу возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, заключенный после 01.03.2015.

Кроме того, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (статья 425 ГК РФ).

Положениями пункта 3 статьи 610 ГК РФ предусматривается, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Статьей 39.8 ЗК РФ определены максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды,

Таким образом, в настоящем случае законом установлен пресекательный срок действия договора. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 срок аренды установлен три года, пунктом 1.6 предусмотрено, что договор считается заключенным с даты государственной регистрации (30.06.2017).

Таким образом, действие договора аренды земельного участка от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 прекращено в полном объеме 30.06.2020.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что законом установлен пресекательный срок действия договора аренды земельного участка, действие договора аренды прекращено 30.06.2020 в полном объеме, в связи с чем после указанной даты по прекращенному договору у арендодателя отсутствует какая-либо возможность реализовать такой способ защиты нарушенного права как требование о расторжении договора, влекущее прекращение его действия. 

Статьей 19 Закона № 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (дата публикации на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 08.06.2020, в Российской газете – 11.06.2020, в Собрании законодательства Российской Федерации – 15.06.2020) в статью 19 Закона № 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1)  договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2)  на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3)  на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии со статьей 11 указанного выше Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ в редакции Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ губернатором Омской области издано распоряжение от 17.03.2020 № 19-р «О мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Омской области», правовыми последствиями чего послужило введение на территории Омской области режима повышенной готовности.

Спорный договор аренды заключен ООО «ТД «Восточный» и министерством 14.06.2017, то есть до издания губернатором Омской области распоряжения о введении режима повышенной готовности на территории Омской области, что свидетельствует о соблюдении заявителем в рассматриваемой ситуации предусмотренного пунктом 1 части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ условия для продления срока действия договора.

Вместе с тем, апелляционный суд правильно установил несоблюдение всех необходимых условий, предусмотренных Законом № 98-ФЗ, поскольку договор аренды земельных участков от 14.06.2017 № АЗ-36-007-2017 прекратил действие 30.06.2020 в соответствии с условиями пункта 1.1 договора. В свою очередь, арендатор не обратился в министерство с заявлением о продления срока действия договора аренды до указанной даты. Заявление подано обществом 10.09.2020, то есть за пределами срока действия договора аренды.

По смыслу пункта 2 части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ одним из условий для продления срока действия договора аренды является то обстоятельство, что по состоянию на дату обращения арендатора с рассматриваемым требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

Судом первой инстанции установлено и заинтересованным лицом не опровергается, что Минимущество Омской области не обращалось в суд с требованием о расторжении заключенного с ООО «ТД «Восточный» договора, равно как и с требованием об освобождении земельных участков, переданных ранее заявителю по договору, от недвижимого имущества, возведенного обществом на них в период действия договора.

С учетом того, что срок действия договора аренды является в данном случае пресекательным, договор аренды прекращен 30.06.2020, само обращение арендодателя с требованием о расторжении договора не представляется возможным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что предусмотренное пунктом 2 части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ условие, при котором срок действия договора аренды не истек либо арендодатель не инициировал процесс расторжения договора в судебном порядке, не соблюдено, что является препятствием в удовлетворении требований общества.

Довод заявителя о том, что министерство не уведомило арендатора о возможности продления срока действия договора аренды, не имеет значения, поскольку законом установлен пресекательный срок действия договора, министерство, кроме того, уведомляло общество о прекращении договора 30.06.2020.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно подпунктам 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), пункту 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при обжаловании судебных актов в кассационном порядке по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными государственная пошлина для юридических лиц составляет 1 500 руб.

На основании статьи 104 АПК РФ, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 10.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-17751/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговый двор «Восточный» из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 15.02.2021 № 55.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                            А.В. Щанкина