﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6947/21 

Екатеринбург

12 октября 2021 г.

Дело № А60-25864/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Купреенкова В.А., Суспициной Л.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» (далее – общество «ТРИКС») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2021 по делу № А60-25864/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «ТРИКС» – Яроменок Ю.В. (доверенность от 01.02.2021).

Общество «ТРИКС» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа верхняя Пышма (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - встроенного помещения площадью 190 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Феофанова, д. 4, путем заключения с истцом договора купли - продажи указанного нежилого помещения по цене, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (с учетом уточнения заявленных требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гусев Дмитрий Сергеевич, общество с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс». 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2021 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 1/20 купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: встроенное помещение площадью 184,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Феофанова, д. 4, п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена объекта устанавливается в размере 5 272 000 руб.». С ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2021 решение суда изменено в части распределения расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «ТРИКС» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой.

В кассационной жалобе общество «ТРИКС» просит указанные судебные акты отменить в части установления цены объекта в размере 5 272 000 руб. и принять по делу новое решение с установлением цены выкупаемого объекта в размере 4 217 600 руб., без учета НДС, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов кассационной жалобы, заявитель указывает на то, что рыночная стоимость коммерческих объектов недвижимости включает НДС, поскольку данная стоимость формируется с учетом динамики рынка коммерческих объектов, которая основывается на сделках между юридическими лицами, обязанными уплачивать НДС при реализации договора купли-продажи. Полагает, что при расчете наиболее вероятной цены продажи таких объектов на открытом рынке, необходимо определять и сумму НДС, которая является составной частью этой цены. По мнению заявителя жалобы, суды при определении стоимости выкупного имущества фактически включают НДС, что в приводит к неосновательному обогащению Администрации, так как у истца возникает обязанность по оплате НДС в связи с приобретением объекта.

В возражениях на кассационную жалобу просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «ТРИКС» на основании договора на аренду объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма № 1-780 от 29.08.2006 арендует встроенное помещение площадью 190 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Феофанова, д. 4. 

Общество «ТРИКС» является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, общество «ТРИКС» обратилось в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность. 

Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 02.03.2020 № 168 утверждены условия приватизации нежилого помещения с кадастровым номером 66:36:0103013:212 площадью 184,2 кв. м, в том числе цена объекта – 6 134 190 руб. без учета НДС, рассрочка по уплате цены на 7 лет. 

Комитет 12.03.2020 направил обществу проект договора купли-продажи о недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого

имущества с указанием цены объекта в размере 6 134 190 руб. без НДС в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс» № 003-09012020/НП от 15.01.2020. 

Общество «ТРИКС», считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. 

Согласно отчету НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» от 25.03.2020 № 39/2020 рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений на 25.03.2020 составляет 3 702 500 руб. без НДС. 

Общество «ТРИКС» 07.04.2020 направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору купли-продажи, предложив цену выкупаемого имущества в размере 3 702 500 руб. без НДС (п. 2.1 договора). 

Комитетом протокол разногласий не подписан. 

Наличие спора относительно условий о цене выкупаемого помещения явилось основанием для обращения общества «ТРИКС» с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий в арбитражный суд.

Таким образом, рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажи в отношении муниципального имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что в преддверие направления ответчиком истцу проекта договора купли-продажи ответчик поручил проведение оценки помещения третьему лицу обществу «Авант-Альянс». Третьим лицом цена помещения определена на дату 10.01.2020, не соответствующую дате обращения истца с заявлением о выкупе помещения. Учитывая данное обстоятельство, судом первой инстанции принято определение о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено Черкасову Д.С., на разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости помещения на дату 07.10.2019.

Согласно заключению по результатам судебной экспертизы от 22.01.2021, выполненному Черкасовым Д.С. (общество с ограниченной ответственностью «Грант Оценка»), рыночная стоимость помещения по состоянию на 07.10.2019 составляет 5 272 000 руб. В заключении эксперт указал, что определенная рыночная стоимость включает в себя все налоги и пошлины, характерные для объекта, в том числе НДС. Согласно заключению расчет рыночной стоимости осуществлен экспертом с использованием сравнительного и доходного подхода, а также согласования результатов исследования. 

Эксперт был вызван судом в судебное заседание, дал объяснения относительно выполнения заключения, ответил на вопросы суда и участвующих в деле лиц, в том числе пояснил, что в рыночную стоимость помещения размер НДС не включен.

Суд первой инстанции, урегулирую возникшие разногласия, руководствовался положениями статей 5, 9 Федерального закона N 159-ФЗ, статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и экспертным заключением с учетом пояснений эксперта, согласно которого рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена по состоянию на дату подачи заявки (07.10.2019) в общей сумме 5 272 000 руб. без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа оснований для их отмены не усматривает.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулирует Федеральный закон N 159-ФЗ. Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Федерального закона N 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая предмет и основания иска, приведенные сторонами доводы в обоснование своих правовых позиций по делу, суд первой инстанции при определении величины рыночной стоимости недвижимого имущества правомерно не принял представленный ответчиками отчет об оценке общества «Авант-Альянс» исходя из того, что оценка была произведена на неправильную дату (10.01.2020), и назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости имущества по состоянию на дату подачи заявки 07.10.2019.

Результаты судебной экспертизы оформлены экспертным заключением, согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 07.10.2019 составляет 5 272 000 руб. без учета НДС.

Оценив экспертное заключение от 22.01.2021 с учетом пояснений эксперта по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что оно соответствует требованиям действующего в Российской Федерации законодательства о судебно-экспертной деятельности и законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене определенной экспертом без учета НДС.

Кроме того, в силу статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) (с учетом изменений вступивших в силу 01.04.2011) не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 № Д05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.

Закон № 159-ФЗ не наделяет органы государственной власти и органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Рыночная стоимость не включает в себя НДС, является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки является плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются объектами налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Учитывая, что покупатель в данном деле не является плательщиком НДС, совершаемая операция не признается объектом налогообложения, цена определена экспертом без учета НДС.

Изменяя решение суда первой инстанции в части распределения расходов по уплате государственной пошлины, суд апелляционной инстанции исходил из того, что понесенные истцом при обращении в суд расходы по уплате государственной пошлины подлежали отнесению на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В указанной части, доводов кассационная жалоба не содержит.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 названного Кодекса.

Несогласие заявителя жалобы с произведенной судебными инстанциями оценкой обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2021 по делу № А60-25864/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Краснобаева 

Судьи					           В.А. Купреенков 

                                                                                             Л.А. Суспицина