АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А09-1321/2020

г. Калуга

17 мая 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 17.05.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи                        

 

при участии в заседании

от ИП ФИО1 

 

от ООО «Белорусская продовольственная компания»

 

от третьего лица:

ФИО2

ФИО3,

ФИО4,

ФИО5,

 

ФИО6,

 

представитель ФИО7 (дов. от 21.06.2022);

 

представитель ФИО8 (дов. от 21.06.2022);

 

представитель ФИО7 (дов. от 17.01.2023);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Белорусская продовольственная компания» на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.10.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 по делу № А09-1321/2020, 

 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истица) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Белорусская продовольственная компания» (далее - ООО «Белорусская продовольственная компания», ответчик) о взыскании 545 439 руб. 68 коп., в том числе: 131 485 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, 129 600 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы и 284 354 руб. убытков в размере затрат по восстановительному ремонту помещения (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своей обязанности по внесению арендных платежей в рамках договора аренды, также не приведением арендованного помещения в надлежащее состояние после его возврата арендодателю.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.10.2023, оставленным без изменения постановлением  Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024, иск удовлетворен в полном объёме.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу решения и постановления судов, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы истец указывает на неправильную оценку судами фактических обстоятельств дела и ошибочное толкование условий договора, что привело к принятию неправомерных судебных актов. Ответчик полагает, что суд первой инстанции неправомерно принял к своему рассмотрению требование предпринимателя о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, т.к. изначально истица просила взыскать штрафную санкцию за нарушение срока возврата арендованного имущества. Данные действия суда свидетельствуют о том, что истице была предоставлена возможность одновременно изменить предмет и основание исковых требований, что является недопустимым. Суды неправомерно в основание своих судебных актов положили заключение повторной судебной экспертизы, которое является недопустимым доказательством по делу по мотиву нарушения экспертом порядка проведения экспертного исследования. Суды необоснованно отказали в применении к спорным правоотношениям норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда округа представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, по делу принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Представитель истицы и третьего лица возражала против доводов кассационной жалобы, просила обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено нижестоящими судами, 01.03.2018 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Белорусская продовольственная компания» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 45 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору нежилое помещение общей площадью 103,1 кв.м., расположенное по адресу 

<

...> (номер на поэтажном плане Y) для использования под офис на срок с 01.03.2018 по 31.01.2019 включительно (раздел 1 договора).

Плата за пользование помещением была согласована в размере 54 000 руб. в месяц (пункт 2.1 договора).

Платежи в счет компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг арендатор обязался осуществлять дополнительно по отдельным счетам арендодателя, исходя из установленных тарифов (пункт 2.5 договора).

В качестве меры обеспечения исполнения обязательств по внесению платы за пользование помещением сторонами в договоре была согласована неустойка за просрочку внесения арендных платежей в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день (пункт 4.1 договора) и за просрочку оплаты коммунальных платежей в размере 0,2% в день (пункт 4.2 договора).

Кроме того, пунктом 4.4 договора была установлена неустойка за просрочку возврата арендатором помещения после прекращения договора в размере 1% от ставки месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора арендодатель передала нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2018 (приложение № 1 к договору).

Акт подписан представителями арендодателя и арендатора без замечаний к техническому состоянию помещения.

Письмом от 26.09.2018 № 18/338 (получено арендодателем 28.09.2018) арендатор известил арендодателя о расторжении договора и фактическом освобождении помещения 01.09.2018 и просил подписать акт приема-передачи помещений.

Мотивируя свои действия фактическим освобождением помещения, арендатор прекратил внесение арендных платежей с сентября 2018 года. 

24.10.2018 арендодатель направил в адрес арендатора претензию, в которой просил уплатить задолженность по арендной плате, неустойку за просрочку возврата помещения и устранить недостатки технического состояния помещения либо возместить убытки в размере стоимости их устранения.

При проверке состояния арендуемого помещения в целях оформления акта приёма-передачи арендодателем были выявлены следующие недостатки: повреждены установленные арендатором рольставни, в результате чего невозможно их открытие и закрытие, требуется демонтаж; после демонтажа системы видеонаблюдения в гипсовиниловых панелях на стенах остались отверстия разного диаметра, многочисленные отверстия от саморезов и гвоздей; стёрт рисунок и защитный слой ламината (акт осмотра от 31.10.2018).

Поскольку указанные недостатки помещения арендатор, по мнению истицы, так и не устранил, акт приёма-передачи к договору подписан не был.

Оставление ответчиком претензии без ответа и отсутствие оплаты фактического пользования имуществом послужили основанием для обращения истицы с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, нижестоящие суды правомерно исходили из следующего.

Обращаясь с заявленными требованиями, истица ссылалась на то, что к спорным правоотношениям подлежат применению условия пункта 3.4.10 договора, в соответствии с которыми арендатору предоставлено право на досрочное расторжение договора с письменным уведомлением арендодателя о предстоящем отказе от аренды помещений не менее, чем за 45 календарных дней. Исходя из указанных условий договора, истица начислила плату за пользование помещением по 12.11.2018 (за 45 календарных дней с момента получения уведомления арендатора 28.09.2018).

Ответчик ссылался на то, что оснований для взыскания платы в заявленный период не имеется, ввиду своевременного возврата помещения арендодателю, в подтверждение чего представил приложение к акту приема-передачи помещения с рукописной отметкой на нём о дате возврата помещения 31.08.2019, поскольку к спорным правоотношениям подлежат применению условия пункта 5.4 договора, устанавливающего тридцатидневный срок для обязательного уведомления арендодателя об одностороннем внесудебном расторжении договора.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Факт принятия ответчиком имущества во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 01.03.2018 и, как следствие, возникновения обязательства по внесению арендной платы, не оспаривается сторонами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса, согласно которого по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом обе стороны сделки при указании в договоре условий, имеющих многосмысленность и вариативность их толкования, несут риск того, что при возникновении спора такие условия будут истолкованы судом в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в силу вышеназванных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений пленума ВС РФ, суды не связаны с толкованием условий договора его стороной и должны самостоятельно истолковать условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора установлены в пункте 5.3 договора.

Согласно положениям пункта 5.4 договора согласовано условие об обязательном письменном уведомлении другой стороны об одностороннем расторжении договора не менее, чем за 30 дней.

Исходя из пункта 3.4.10 договора арендатору предоставляется право досрочного расторжения договора без каких-либо оснований при условии письменного уведомления арендодателя о предстоящем отказе от аренды помещений не менее чем за 45 дней.

ООО «Белорусская продовольственная компания» не представило доказательств существования оснований для досрочного отказа от исполнения договора по мотиву ненадлежащего исполнения арендодателем своих договорных обязательств перед арендатором, поименованных в пункте 5.3 договора.

Приняв во внимание данное обстоятельство и истолковав условия договора, суды пришли к обоснованному выводу об установлении в договоре права арендатора отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением срока предупреждения за 45 дней до прекращения обязательства. Следовательно, ответчик воспользовался правом на односторонний отказ от исполнения договора без указания причин, предусмотренным в пункте 3.4.10 договора, направив в адрес арендатора письмо от 26.09.2018. Доказательства более ранней даты уведомления арендодателя не представлено.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что истица была уведомлена об одностороннем отказе общества от исполнения сделки посредством телефонного звонка 16.07.2018, как не подтверждённый достоверными доказательствами по делу. Также является необоснованным и утверждение ответчика о том, что ИП ФИО1 приняла арендованное помещение по акту от 31.08.2018 (в материалах дела отсутствует подлинник указанного акта, подписанный со стороны предпринимателя, составленный 31.08.2018).

Согласно пункту 3.4.11 договора оплата за фактическое пользование помещением и потребление коммунальных услуг начисляется до даты подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Исходя из указанных условий договора, истица начислила плату за пользование помещением по 12.11.2018 (за 45 календарных дней с момента получения уведомления арендатора 28.09.2018).

Учитывая приведенные обстоятельства суды правомерно взыскали основной долг, который по расчету истицы за период с 01.09.2018 по 12.11.2018 (с учетом 45 дней с момента получения уведомления арендатора об отказе от договора) составляет 131 485 руб. 68 коп. (задолженности по арендной плате и коммунальным платежам).

Поскольку факт просрочки внесения арендной платы подтвержден материалами дела и ответчиком надлежащим образом не оспорен, то суды обоснованно взыскали 129 600 руб. договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы, размер которой добровольно уменьшен истцом применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При расчёте штрафной санкции истица учла срок исковой давности, периоды действия мораториев, при которых неустойка не подлежала начислению.

Суд кассационной инстанции критически оценивает довод ответчика о том, что, принимая к своему рассмотрению требование истицы о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, суд фактически допустил одновременное изменение предпринимателем основание и предмет исковых требований, т.к. изначально ИП ФИО1 просила взыскать штрафную санкцию за нарушение сроков возврата арендованного имущества.

В рассматриваемом случае ИП ФИО1 изменила только основания требования о взыскании штрафной санкции, при том что предмет искового требования - взыскание договорной неустойки остался неизменным.

Как указывалось ранее, ИП ФИО1 в добровольном порядке уменьшила ставку начисления договорной неустойки за нарушение срока внесения повременных платежей (до 0,13% в день от суммы долга), при таких обстоятельствах суды не усмотрели оснований для ещё большего снижения штрафной санкции посредством применения к спорным правоотношениям норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В своей кассационной жалобе ООО «Белорусская продовольственная компания» не привело нормативного обоснования необходимости дополнительного снижения размера неустойки, не обосновало наличия нарушений, допущенных со стороны судов, при отказе в применении к спорным правоотношениям норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К взысканию с ответчика в рамках настоящего дела были также заявлены убытки в размере расходов, необходимых для приведения помещений в надлежащее состояние.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно выводам повторной экспертизы стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения выявленных дефектов и повреждений гипсовиниловых панелей в спорном нежилом помещении составляет 175 086 руб., стоимость восстановительного ремонта напольного покрытия - 109 382 руб., стоимость демонтажа нерабочей рольставни - 6 390 руб. При этом эксперт в заключении отразил, что в стоимость ремонтных работ и стен, и пола включены расходы по демонтажу и последующему монтажу плинтуса пола в размере 6 504 руб., и в случае одновременного устранения выявленных недостатков общая стоимость восстановительного ремонта составит 277 964 руб.

Оценив экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и может быть использовано для определения стоимости восстановительного ремонта поврежденного помещения.

С учетом выводов экспертного исследования истец размер требований уточнил, заявив о взыскании с ответчика убытков в заявленном размере.

Отклоняя возражения ответчика об отсутствии доказательств его вины по возникновению указанных недостатков, суды правильно отметили, что помещения осматривались сторонами до вывоза мебели арендатором, а доказательств того, что спорное помещение на момент передачи арендатору имело указанные недостатки или сдавалось истцом в аренду после освобождения его ответчиком, либо использовалось самим собственником не имеется.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что согласно выводам повторной судебной экспертизы причиной повреждения ламината в виде потертостей является механическое воздействие мебели, оборудованной колесиками, без каких-либо предохраняющих элементов, в виде вздутия и разбухания - в результате воздействия воды. Восстановление первоначального состояния помещения ввиду особенности стеновых панелей и ламината возможно лишь при условии полной их замены. 

Довод ответчика о том, что спорные нежилые помещения занимались им с 2013 года, в связи с чем недостатки напольного покрытия образовались в результате его ненадлежащего качества и эксплуатационного износа, подлежит отклонению. В акте приёма-передачи помещений от 01.03.2018 к рассматриваемому договору, подписанному ответчиком без замечаний и возражений, отсутствуют указания на наличие тех или иных технических недостатков помещения, в том числе напольного покрытия. Доказательства образования указанных недостатков до составления указанного акта в материалы дела не представлены. Общество не опровергло выводы заключение повторной судебной экспертизы о том, что данные недостатки образовались ввиду механическое воздействие мебели, не оборудованной какими-либо предохраняющими элементами.

При таких обстоятельствах, суды правомерно пришли к выводу о том, что имеющиеся повреждения помещений не могут быть отнесены к категории естественного износа и возникли в период нахождения в помещениях арендатора, их образование имеет прямую причинно-следственную связь с деятельностью арендатора в помещениях.

Довод о том, что при проведении повторной судебной экспертизы была нарушена процедура проведения экспертного исследования, т.к. истица непосредственно эксперту передала фотоматериалы, содержащие сведения о техническом состоянии помещений, подлежит отклонению судом кассационной инстанции. 

Из содержания исследовательской части заключения повторной судебной экспертизы следует, что эксперт непосредственно получил сведения о техническом состоянии помещений в ходе проведённого осмотра, с последующим сопоставлением полученных сведений с данными нормативной литературы, материалами дела (в том числе с приобщёнными к материалам дела фотоматериалами).

Учитывая изложенное суды правомерно удовлетворили исковое требование о взыскании убытков, причиненных истцу порчей имущества.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая положения статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из фактических обстоятельств дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении иска.

Несогласие заявителя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены судебного акта в суде кассационной инстанции.

Фактически доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Брянской области от 20 октября 2023 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2024 года по делу № А09-1321/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Белорусская продовольственная компания» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Судьи

 

ФИО3

 

ФИО4

 

ФИО5