569/2023-31532(2) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25 http://www.kursk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-10275/2022

15 марта 2023 года

г. Курск

 

Резолютивная часть объявлена 13 марта 2023 года.  

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при  

ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  

ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому  

заявлению 

Заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов  

неопределенного круга лиц, в защиту интересов муниципального образования  

«город Льгов» Курской области в лице главы города Льгова Курской области к Администрации города Льгова Курской области, 

обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная  

компания «Добрый Дом» 

о признании недействительными (ничтожными) пунктов 8.1, 8.2, 8.3 договора  

аренды земельного участка от 10.03.2022 № 9. В открытом судебном заседании приняли участие представители: от истца: ФИО2- по удостоверению № 234559, от ответчика (Администрации г Льгова»): не явился, уведомлен, от ответчика (ООО «ИСК «Добрый Дом»): не явился, извещен. 

Заместитель прокурора Курской области в защиту неопределенного круга  лиц в интересах муниципального образования «город Льгов» Курской области в  лице главы Администрации города Льгова Курской области обратился в  Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации города  

Льгова Курской области, обществу с ограниченной ответственностью  «Инвестиционно-строительная компания «Добрый Дом» о признании  недействительными (ничтожными) пунктов 8.1, 8.2, 8.3 Договора аренды  земельного участка от 10.03.2022 № 9, находящегося в государственной  собственности, заключенного между администрацией города Льгова Курской  области и ООО «ИСК «Добрый Дом».  

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что  договор аренды земельного участка был заключен с нарушением норм  действующего законодательства в части условий, регулирующих заключение и  действие договора субаренды, в силу чего является ничтожной сделкой.  

Администрация города Льгова Курской области письменного отзыва и  дополнительных документов не представила. Представитель ответчика в судебное  заседание не явился, не явился, извещен надлежащим образом надлежащим  образом.  

Общество с ограниченной ответственностью «ИСК «Добрый Дом»  возражало в удовлетворении заявленных требований. Представитель ответчика в  судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.  

С учетом положений ст. ст. 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие  представителей надлежащим образом извещенных ответчиков.  

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав доводы  истца, суд установил следующее.  

В соответствии с протоколом о рассмотрении заявок на участие в торгах от  28.02.2022 № 1 в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 46:32:010101:12416 ООО «ИСК  «Добрый Дом» признан единственным участником аукциона.  

На основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее - ЗК РФ) принято решение о признании торгов  несостоявшимися с предложением ООО «ИСК «Добрый Дом» заключить  договор аренды по начальной цене аукциона с единственным участником.  

Между Администрацией города Льгова Курской области (Арендодатель) и  ООО «ИСК «Добрый Дом» (Арендатор) заключен договор аренды земельного  участка № 9 от 10.03.2022 (далее – договор № 9 от 10.03.2022).  

Срок аренды установлен согласно п. 2.1 договора № 9 от 10.03.2022 с  10.03.2022 по 10.07.2023.  

Договор аренды земельного участка № 9 от 10.03.2022 зарегистрирован  17.03.2022 Управлением Росреестра по Курской области за № 46:32:010101:1241646/065/2022-1.  

По акту приема-передачи от 10.03.2022 земельный участок с кадастровым  номером 46:32:010101:12416, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 10в, площадью 3000 кв.м., категория земель – земли  населенных пунктов, с видом разрешенного использования «малоэтажная  многоквартирная жилая застройка» передан ООО «ИСК «Добрый Дом».  

Пунктом 4.3.1 Договора № 9 от 10.03.2022 установлено, что Арендатор имеет  право использовать земельный участок на условиях, установленным Договором.  

Из пункта 8.1 Договора № 9 от 10.03.2022 следует, что договор субаренды  земельного участка, а также договор передачи Арендатором своих прав и  обязанностей по Договору направляются Арендодателю.  

Пунктом 8.2 Договора № 9 от 10.03.2022 установлено, что срок действия  договора субаренды не может превышать срок действия настоящего Договора.  

При досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного  участка прекращает свое действие (п. 8.3 договора № 9 от 10.03.2022).  

Ссылаясь на нарушение администрацией положений земельного  законодательства при заключении договора аренды земельного участка по  результатам проведения аукциона, заместитель прокурора Курской области  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Арбитражный суд считает заявленные исковые требования подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.  

Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) предоставляет заинтересованному лицу право  обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или  оспариваемых прав и законных интересов.  

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами,  предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки  

недействительной и применения последствий ее недействительности, применения  последствий недействительности ничтожной сделки.  

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в  арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных  органами государственной власти Российской Федерации, органами  государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного  самоуправления, государственными и муниципальными унитарными  предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в  уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля  участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных  образований  

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок  недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной  собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).  

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского  кодекса Российской Федерации и иными законами, одним из которых является  признание сделки недействительной. Право прокурора требовать признания  недействительной сделки предполагает, что обращение с иском преследует цель  защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и  сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или  общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.  

Статья 153 ГК РФ признает сделками действия граждан и юридических лиц,  направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и  обязанностей.  

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие  требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного  правового результата.  

По правилам статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении  договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не  предусмотренный законом или иными правовыми актами, также стороны могут  заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров,  предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).  

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым  актам, действующим в момент его заключения.  

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,  установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом  (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая  требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не  устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных  последствий нарушения.  

Исходя из содержания пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, статьи 168  ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов,  ничтожна независимо от признания ее таковой судом.  

В пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений  раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено,  что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного  правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и  охраняемые законом интересы третьих лиц.  

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в  частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение  безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности  государства, охраны окружающей природной среды. Посягающей на публичные  интересы является, в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно  выраженный запрет, установленный законом.  

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного  участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев,  предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.  

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и  обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные  

права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если  иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми  актами.  

В силу статьи 3 ЗК РФ нормы земельного законодательства, регулирующие  имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению  земельными участками, а также по совершению сделок с ними, имеют приоритет  над нормами гражданского законодательства.  

Частью 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного  участка, за некоторыми исключениями, вправе передать свои права и обязанности  по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора  аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его  уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.  

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более  чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено  федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка  передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе  права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия  арендодателя при условии его уведомления.  

Вместе с тем положения статьи 22 ЗК РФ не регулируют вопросов  распоряжения правами и обязанностями в отношении арендуемого земельного  участка, приобретенного на торгах.  

Данные отношения регламентируются нормами гражданского  законодательства.  

Согласно части 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом  заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель  торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному  обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из  заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть  исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.  

Таким образом, названные положения ограничивают правомочия победителя  торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному  

по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить  обязательство лично.  

Введенное названной нормой правило направлено, в конечном счете, на  обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и  недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не  участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на  исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по  договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов  предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление  правом.  

Суд отмечает, что произвольная замена стороны в обязательстве  посредством заключения договора уступки права в данном случае является  недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему  усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо, без учета  требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих  правоотношений.  

Из материалов дела следует, что ООО «ИСК «Добрый Дом» являлось  единственным участником аукциона на право заключения договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 46:32:010101:12416.  

Правовым последствием признания торгов несостоявшимися при условии  соответствия заявки, поданной единственным допущенным к участию лицом,  требованиям документации, является заключение с таким участником договора по  результатам торгов (пункт 34 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 07.04.2021).  

На основании статей 39.11 (пунктов 1,9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) ЗК РФ  решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного  участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или  юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом  исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.  

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе  подана только одна заявка или не подано ни одной заявки на участие в нем,  аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в  аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем  требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона,  уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной  заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора  аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или  размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка  определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.  

Протоколом рассмотрения заявок № 1 от 28.02.2022 ООО «ИСК «Добрый  Дом» признано единственным участником торгов, как единственное подавшее  заявку.  

По результатам проведения торгов между Администрацией города Льгова  Курской области (Арендодатель) и ООО «ИСК «Добрый Дом» (Арендатор)  заключен договор аренды земельного участка № 9 от 10.03.2022.  

Вместе с тем, пункты 8.1, 8.2, 8.3 договора № 9 от 10.03.2022 содержат  положения, регулирующие заключение и действие договора субаренды.  

При этом согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального  закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015, действовавшей на дату  заключения спорного договора, если в соответствии с законом заключение  договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе  уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из  заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть  исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с  законом.  

Согласие Арендодателя на перенаем, в рассматриваемом случае, не имеет  правового значения в силу установленного законом запрета на уступку прав и  обязанностей.  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 83 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О  применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской  Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление  Пленума ВС РФ № 7), положения Гражданского кодекса в измененной  

Федеральным законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и  обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу  (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует  руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом  сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4  статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).  

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании  договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение  договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК  РФ (в вышеприведенной редакции), арбитражный суд приходит к выводу о том, что  на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.  

Таким образом, принимая во внимание ограничение на перенаем земельного  участка, предоставленного по заключенному на торгах договору, содержащееся в  пункте 7 статьи 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на  обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и  недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов,  необоснованных преимуществ, суд приходит к выводу о том, что замена стороны в  обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах  договора, в данном случае является недопустимой.  

С учетом установленных обстоятельств, доводы истца о нарушении  администрацией земельного законодательства путем включения спорных пунктов в  договор аренды № 9 от 10.03.2022, признаются судом обоснованными.  

Приведенный подход не противоречит правовой позиции Верховного Суда  Российской Федерации, поддержанной им в определениях от 04.12.2017 № 308- ЭС17-17485, от 24.04.2019 № 306-ЭС18-17130.  

Возражения ООО «ИСК «Добрый Дом» относительно того, что при  заключении договора субаренды не происходит ни уступки прав, ни перевода  долгов, судом отклоняются ввиду вышеизложенного, а также как основанные на  неверном толковании норм действующего законодательства.  

Ссылка ответчика на письмо Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22 также  отклоняется судом в связи с тем, что указанное письмо не является нормативным  правовым актом, так как оно официально не опубликовано и не содержит в себе  указаний, что изложенные в нем пояснения обладают нормативными свойствами.  

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,  полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле  доказательств.  

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по  своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого  доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь  доказательств в их совокупности.  

Принимая во внимание изложенное выше, оценив в совокупности  представленные в дело доказательства и пояснения сторон, арбитражный суд  признает заявленное истцом требование о признании недействительными пунктов  8.1, 8.2, 8.3 договора № 9 от 10.03.2022 законным, обоснованным и подлежащим  удовлетворению.  

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего спора в силу ст. 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на  ответчиков в равных долях.  

Вместе с тем, ответчик – Администрация города Льгова Курской области, в  соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса  Российской Федерации от уплаты государственной пошлины также освобождена.  

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

Исковые требования заместителя прокурора Курской области удовлетворить.  

Признать недействительными (ничтожными) пункты 8.1, 8.2, 8.3 договора   № 9 от 10.03.2022 аренды земельного участка, заключенного между администрацией  города Льгова Курской области и обществом с ограниченной ответственностью  «Инвестиционно-строительная компания «Добрый Дом».  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Добрый Дом» в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере 3000 руб. 00 коп.  

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в  Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его  

принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух  месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было  предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд  апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи  апелляционной жалобы.  

Судья В. А. Захарова 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 05.03.2022 5:46:00

 Кому выдана Захарова Валентина Александровна