ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, 

<

...>, тел. 

<

***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-33516/2024

г. Самара

30 сентября 2025 года

11АП-9104/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Кузнецова К.М., Ястремского Л.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Николаевой А.Ю.,

с участием в судебном заседании:

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 22.10.2024,

 ФИО2 директор, паспорт,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Химторг» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 июня 2025 года по делу № А65-33516/2024 по иску общества ограниченной ответственностью «Нептун+», 

к Обществу ограниченной ответственностью «Химторг», 

о приведении в первоначальное состояние общедомового имущества собственников многоквартирного дома по адресу: РТ, 

<

...>, обязании за свой счет произвести демонтаж входных групп, установленных с внешней стороны жилого многоквартирного дома № 6 по ул. Тукая г. Менделеевск, с приведением стены жилого дома в первоначальный вид и восстановлением кирпичной кладки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Нептун+» (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Химторг» (ответчик) о приведении в первоначальное состояние общедомовое имущество собственников многоквартирного дома по адресу: РТ, 

<

...> обязать ООО «Химторг» за свой счет произвести демонтаж входных групп, установленных с внешней стороны жилого многоквартирного дома № 6 по ул. Г.Тукая г. Менделеевск с приведением стены жилого дома в первоначальный вид и восстановлением кирпичной кладки.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечен Исполком Менделеевского муниципального района РТ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 июня 2025 года исковые требования удовлетворены. Общество ограниченной ответственностью «Химторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обязано за свой счет привести в первоначальное состояние общедомовое имущество собственников многоквартирного дома по адресу: РТ, 

<

...>, путем демонтажа входных групп, установленных с внешней стороны жилого многоквартирного дома № 6 по ул. Г.Тукая г. Менделеевск, с приведением стены жилого дома в первоначальный вид и восстановлением кирпичной кладки.

Общество с ограниченной ответственностью «Химторг» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Пензенской области от 30.06.2025, по делу № А65-33516/2024.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2025 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16 сентября 2025 года.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который был приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

От ответчика поступили возражения на отзыв, которые суд, совещаясь на месте, приобщил к материалам дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Нептун+» осуществляет управление жилым фондом на основании протокола общего собрания собственников/нанимателей многоквартирного жилого дома о выборе способа управления многоквартирным домом от 17 января 2014 года (реестр протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору управляющей организации Муниципальное образование Менделеевский район, наименование Управляющей организации ООО «Нептун+) и лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № 134 от 16.04.2015 (т.1 л.д. 13-16).

ООО «Химторг», является собственником нежилого помещения торгового назначения общей площадью 601,5кв.м, этаж – 1, подземная этажность – 1, инв. № 6/83, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: РТ, 

<

...>, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 16-АК 416105 от 11.07.2012 (т.1 л.д. 12).

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что в период с августа по октябрь 2024 года ответчик самовольно, без оформления в установленном порядке проектно-сметной и разрешительной документации, произвел строительство двух входных групп к нежилому помещению первого этажа, находящемуся в его собственности. Обустроил вход через балконы, расположенные на первом этаже МКД № 6 по ул. Г.Тукая г. Менделеевск (5 и 6 подъезды, со стороны балконов), с обеих сторон прикрепил лестницы к плитам перекрытий МКД, разобрал кирпичную кладку фасадной части дома со стороны балкона (сторона 6-го подъезда), установил на отмостке жилого дома лестницу (со стороны балконов 5-го подъезда).

Истец также указал, что при установке ответчиком лестницы под балконами пятого подъезда, ответчик произвел порчу отмостки дома, которая была сделана в рамках капитального ремонта МКД в 2019 году по проектно-сметной документации, принятой комиссией и техническим надзором. Кроме того, данная лестница установлена на том же месте, где ответчиком была установлена площадка с козырьком и сварной металлической лестницей, которая была предметом рассмотрения в деле 2-184/2019 Менделеевского районного суда Республики Татарстан. Данная конструкция была демонтирована строительной организацией за счет истцов после вступления в законную силу решения суда по делу, рассмотренному судом общей юрисдикции. Таким образом, ООО «Химторг» самовольно осуществило строительство двух входных групп к нежилому помещению, находящемуся в его собственности, на не отведенном для этих целей земельном участке и без получения на это необходимых разрешений.

Входные группы возведены ООО «Химторг» на земельном участке, предназначенном для эксплуатации многоквартирного жилого дома №6 по ул. Г.Тукая город Менделеевск, который в силу п.1 ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственников данного многоквартирного дома, в связи с чем на строительство входных групп также должно быть получено согласие всех собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме.

Согласно техническим паспортам 1993 года и 2003 года, выданным Менделеевским БТИ на нежилое помещение, находящееся в собственности ответчика, указанные входные группы не были предусмотрены при строительстве и сдаче МКД в эксплуатацию (т.1 л.д. 74-103).

Кроме того, как в техническом паспорте многоквартирного жилого дома № 6 по ул. Г.Тукая, г. Менделеевск Республики Татарстан, составленном по состоянию на 25 июня 2019 года, так и в техническом паспорте на нежилое помещение ООО «Химторг», составленном по состоянию на 13.01.2020 отражены незаконные перепланировки в нежилых помещениях 1-го и подвального этажей, находящихся в собственности ответчика, в виде закладки имеющихся дверных проёмов.  

Поскольку выдача разрешений на строительство относится к вопросам местного значения в соответствии с Градостроительным кодексом и Законом об общих принципах организации местного самоуправления, собственники жилого МКД № 6 по ул. Г.Тукая, г. Менделеевск обращались в Исполнительный комитет Менделеевского муниципального района и к Главе Менделеевского муниципального района с просьбой принять меры в отношении незаконных действий ООО «Химторг» (т.1 л.д. 104, 105).

На указанные обращения был получен ответ (исх. № 2750 от 22.08.2024 – т.1 л.д. 106) о том, что Исполнительным комитетом Менделеевского муниципального района ООО «Химторг» разрешительные документы на строительство каких либо строений металлических конструкций и прочих элементов для входных групп не выдавались.

Истец 10.08.2024 направил в адрес ООО «Химторг» уведомление (исх. № 1714 от 08.08.2024 – т.1 л.д. 17, 18), в котором указал, что для устройства отдельного входа в нежилое помещение необходимо выполнить следующие определенные действия, в том числе, но не исключительно:

- получить разрешительное письмо на проектирование;

- разработать проект обустройства отдельного входа с учётом условий, приведённых в разрешительном письме;

- согласовать проект отдельного входа в уполномоченных инстанциях. Если вход планируется устраивать в помещение, расположенном в многоквартирном доме, то дополнительно требуется получение согласия от 2/3 собственников жилья этого дома;

- выполнить строительные работы по проекту и сдать выполненные работы приемочной комиссии уполномоченного органа местного самоуправления.

И просил предоставить разрешительные документы на проводимые работы по строительству входной группы, в случае отсутствия разрешительной документации на проведение работ, просил привести всё в первоначальное состояние. 

Уведомление истца ответчик оставил без удовлетворения.

Обращение в суд с иском об устранении нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома основано на выполнении ООО «Нептун+» как управляющей компанией обязанностей по оказанию услуг собственникам с учетом определенных нормативным актом стандартов, предусматривающим обязанность содержания общедомового имущества с учетом прав и интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ответчик представил письменный отзыв на иск (т.1 л.д. 128-131), требования истца не признал.

В обоснование своей позиции по спору указал, что ООО «Химторг» является собственником нежилого помещения, общей площадью 595,7 кв.м, расположенного на первом и подвальном этажах жилого дома, по адресу: РТ, 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 132-136).

Указанный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 1569 кв.м с кадастровым номером (К№) 16:27:110161:55.

На основании договора аренды земельного участка № 123 от 23.11.2021 (т.1 л.д. 137-143), заключенного ООО «Химторг» и ПИЗО Менделеевского муниципального района, ООО «Химторг» на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 6 кв.м с кадастровым номером 16:27:110161:2393 на срок до 22.11.2026. Указанный земельный участок примыкает к земельному участку с кадастровым номером 16:27:110161:55, в части расположения балкона нежилого помещения ответчика.

На основании договора аренды земельного участка № 4 от 14.01.2022 (т.1 л.д. 144-150), заключенного между ФИО2 (директор и учредитель ООО «Химторг») и ПИЗО Менделеевского муниципального района, ФИО2 на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 4 кв.м с кадастровым номером 16:27:110161:2398 на срок до 13.01.2027. Указанный земельный участок примыкает к земельному участку с кадастровым номером 16:27:110161:55 в части расположения балкона нежилого помещения ответчика.

В соответствии с Проектом № 2192-24 АС перепланировки нежилого помещения (т.2 л.д. 1-13) ООО «Химторг» произвело работы по устройству лестниц в нежилые помещения (пом.12-16, 27, 23, 24) путем частичного демонтажа своих балконных ограждений.

Размещение лестниц произведено на земельных участках с кадастровыми номерами 16:27:110161:2393 (принадлежит на праве аренды ООО «Химторг») и 16:27:110161:2398 (принадлежит на праве аренды ФИО2).

Согласно Проекту № 2192-24 АС перепланировки нежилого помещения:

-вход в нежилое помещение (пом. 12-16, 27) является единственным (п.2 стр. 3 Проекта);

-вход в нежилое помещение (пом.23, 24) является единственным (п.2 стр. 3 Проекта);

-проектируемая перепланировка помещений не ухудшает и не нарушает несущей способности конструкций (п.2 стр. 3 Проекта).

Согласно экспертному заключению № 379-12/24 от 04.12.2024 (т.2 л.д. 14-47), устройство ответчиком лестниц в нежилые помещения (пом.12-16, 27, 23, 24) соответствует действующим нормам и правилам, санитарным и противопожарным нормам, сохранение установленных лестниц не угрожает здоровью и жизни граждан.

Ответчик полагает, что доводы истца противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Со ссылкой на п.66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Постановления Пленумов № 10/22) ответчик считает, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В рассматриваемом случае, многоквартирный жилой дом № 6 по ул. Г.Тукая г.Менделеевск расположен на земельном участке общей площадью 1569кв.м, который поставлен на кадастровый учет 22.07.2009, с присвоением ему кадастрового номера 16:27:110161:55.

Соответственно, право общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений вышеуказанного жилого дома только в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:27:110161:55.

Между тем, истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что при установке лестниц в свои нежилые помещения, ответчиком был использован земельный участок с кадастровым номером 16:27:110161:55.

Напротив, из материалов дела следует, что для устройства лестниц в нежилые помещения ответчик предварительно взял в аренду у муниципального образования «Менделеевский муниципальный район РТ» два земельных участка с кадастровыми номерами 16:27:110161:2393 и 16:27:110161:2398, то есть земельный участок с кадастровым номером 16:27:110161:55 ответчиком не использовался.

В указанной связи ответчик считает довод истца о том, что входные группы возведены на земельном участке, предназначенном для эксплуатации многоквартирного жилого дома № 6 по ул. Г. Тукая город Менделеевск, который является общим имуществом собственников данного многоквартирного дома, противоречат материалам дела.

Также ответчик считает ошибочным довод истца о том, что на строительство входных групп должно быть получено согласие всех собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме, поскольку устройство лестниц в свои нежилые помещения произведено ответчиком путем частичного демонтажа ограждений балконов, являющихся частью нежилого помещения ООО «Химторг» и в результате устройства ответчиком лестниц в свои нежилые помещения, права собственников помещений МКД не затронуты, площадь и конфигурация общего имущества собственников помещений МКД не изменились.

Частично демонтированные ответчиком балконные ограждения, не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД, работы по устройству лестниц выполнены в соответствии с действующими нормами и правилами, санитарными и противопожарными нормами, сохранение лестницы не угрожает здоровью и жизни граждан, а доводы истца о необходимости получения согласия на устройство лестниц всех собственников помещений в указанном МКД, ответчик считает необоснованными.

При этом факт демонтажа балконных ограждений ответчиком не оспаривается; доказательства получения разрешений и необходимых согласований на проведение работ по переустройству нежилого помещения суду не представлены.

Третье лицо - Исполком Менделеевского муниципального района РТ, представило письменные пояснения (т.2 л.д. 122), в которых указало, что Исполнительным комитетом Менделеевского муниципального района Республики Татарстан разрешений на реконструкцию входных групп, лестниц со стороны улицы по адресу: РТ, 

<

...> не выдавалось, разрешительная документация на данный объект отсутствует; 12.12.2024 Административной комиссией Менделеевского муниципального района Республики Татарстан ФИО2 был привлечен к административной ответственности в виде предупреждения за нарушение п.200 Правил благоустройства г. Менделеевск.

Исполнительным комитетом Менделеевского муниципального района Республики Татарстан на запрос суда представлены сведения о том, что проектная документация, которая была согласована и на основании которой вынесено решение № 15 от 17.12.2020 по объекту, расположенному по адресу: РТ, 

<

...>, в Исполнительном комитете Менделеевского муниципального района Республики Татарстан отсутствует.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п.4 ст. 244 ГК РФ).

Статьей 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с п.1 ст. 290 ГК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ.

Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

Кроме того, состав общего имущества в здании или сооружении установлен ст. 287.5 ГК РФ.

Согласно п.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила содержания общего имущества, Правила № 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В соответствии с п.2 Правил № 491 в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 ЖК РФ, включаются также:

- технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Исходя из вышеизложенных норм, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что демонтированные балконные ограждения не относятся к общему имуществу собственников МКД.

В силу п.45 Постановления Пленумов № 10/22 иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. 

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке или ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (Постановление № 64), собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Аналогичный правовой режим имеет земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Предусмотренное ч.2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п.3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст. 36 ЖК РФ).

В силу ч.2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п.47 Постановления Пленумов № 10/22, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Из технического паспорта на объект «магазин» по состоянию на 07.12.1993, экспликации на объект «магазин» (т.1 л.д. 74-83); технического плана на здание «магазин» инвентарный № 6/83 от 2003г. (т.1 л.д. 84-92), следует что к нежилому помещению общей площадью 386,9 кв.м. предусмотрена входная группа (крыльцо) площадью 66.7 кв.м., состоящее из квадратной площадки размером 6.35м и лестницы (с учетом лестницы длина входной группы составляет 10.5м).

Согласно техническому паспорту нежилого помещения № 1001 инвентарный № 6/83 дома 6 по ул. Г.Тукая в г. Менделеевске, составленного по состоянию на 13.01.2020 (т.1 л.д. 93-103) в нежилых помещения 1-го и подвального этажах выявлена незаконная перепланировка: 

- в подвальном этаже в помещении № 1 выявлена закладка междуэтажного лестничного проема; в пом. № 8 выявлена закладка оконного проема; в пом. № 10 выявлена пробивка дверного проема и частичная закладка другого дверного проема; в пом. № 14,29 выявлена частичная закладка оконного проема; в пом. № 22 выявлена пробивка дверного проема; 

- на 1-ом этаже в пом. № 23 выявлена пробивка дверного проема и закладка другого дверного проема; в пом. № 8,9,10,18 выявлена перепланировка перегородок, в пом. № 16 выявлена закладка дверного проема; в пом. 11 выявлена перепланировка перегородок; в пом. № 4 выявлена закладка дверного проема и перепланировка перегородок.

Из экспертного заключения ООО «Трио» от 04.12.2024 № 379-12/24, представленного истцом, следует, что произведены изменения лоджий МКД. 

Так, ответчиком в помещениях 23-24 (общая площадь 52 кв.м.) выполнен частичный демонтаж кирпичной перегородки лоджии и устройство лестницы для входа в нежилое помещение, лестница выполнена из металла, ступени -металлический лист рифленый 6мм, опора лестницы - мелкозаглубленная бетонная площадка; в помещениях 12-16, 27 (общая площадь 49.9 кв.м.) выполнен частичный демонтаж кирпичной перегородки лоджии и устройство лестницы для входа в нежилое помещение, лестница выполнена из металла, ступени - металлический лист рифленый 6мм, опора лестницы - мелкозаглубленная бетонная площадка, что видно и на представленных фотоматериалах (т.1 л.д. 24-28).

Суд первой инстанции указал, что анализ плана нежилого помещения от 07.12.1993, 2003 года, 2020 года и экспертного заключения свидетельствуют о наличии реконструкции спорного нежилого помещения, следствием которой стало изменение внешнего вида фасада МКД, а именно демонтаж лоджий с двух сторон от крыльца МКД, установка дверей (входных групп) с примыканием металлической лестницы с выносом лестниц над земельный участок МКД.

Доказательств, свидетельствующих о получении согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию общего имущества многоквартирного дома ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено.

Поскольку реконструкция произведена при отсутствии необходимых документов, без согласия собственников многоквартирного дома, следовательно, их права и законные интересы нарушены.

При отсутствии согласия собственников помещений в многоквартирном доме на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома указанные лица вправе обратиться с требованием о приведении спорного объекта в первоначальное состояние, реализовав право, гарантированное статьей 304 ГК РФ.

Для устранения установленных нарушений объект должен быть приведен в первоначальное состояние.

Суд первой инстанции, с учетом установленного факта незаконной самовольной реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме, что привело к изменению внешнего вида фасада МКД, а именно: демонтаж лоджий с двух сторон от крыльца МКД, установка дверей (входных групп) с примыканием металлической лестницы с выносом лестниц на земельный участок МКД, пришел к выводу, что требования истца об обязании ответчика привести общедомовое имущество собственников многоквартирного дома в первоначальное состояние обосновано и правомерно и возлагает на ответчика обязанность провести работы за свой счет.

Довод ответчика о том, что перепланировка согласована ООО «Нептун+» в акте от 23.05.2022 (т.2 л.д.86), суд первой инстанции признал несостоятельным, поскольку перепланировка согласована в соответствии с проектом составленным ООО «Земельное Бюро» №СРО-П-180-06022013 20.20 – ПЗ, АС, в котором спорные лестницы и входная группа не оговорены (т.2 л.д.124-142).

Довод истца о том, что проведенное ответчиком собрание 24.04.2025 по вопросу согласования перепланировки первого этажа с жильцами дома, нельзя считать состоявшимся, поскольку количество голосов участвовавших собственников МДК было менее 2/3 всех жильцов, суд первой инстанции признал не относящимся к периоду рассматриваемого спора. Более того, доказательства получения ответчиком согласия от собственников МКД до проведения реконструкции в материалах дела отсутствуют.

Довод ответчика об отсутствии иного способа попасть в нежилые помещения первого этажа, принадлежащих ООО «Нептун+», кроме как через входную группу преобразованной из балконов первого этажа, принадлежащих ответчику нежилых помещений, суд первой инстанции признал несостоятельным, поскольку данная ситуация сложилась по вине самого ответчика, ввиду последовательных действий по перепланировке и реконструкции помещений первого этажа.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

Суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что действия ответчика по демонтажу частей лоджий и установке металлических лестниц являются реконструкцией здания. В нарушение требований ст. 51 ГрК РФ ООО «Химторг» не получил разрешения на реконструкцию и не согласовал свои действия с органом местного самоуправления, а также не получил согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, как того требует ч. 3 ст. 36 ЖК РФ в срок до начала работ.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015 фасад здания, а также элементы, определяющие его архитектурный облик, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, любые изменения внешнего вида фасада дома, включая демонтаж лоджий и установку лестниц, требуют предварительного согласия всех собственников. Ответчик не представил доказательств получения такого согласия, что подтверждает незаконность его действий.

Собрание собственников, на которое ссылается ООО «Химторг», было проведено после фактического завершения спорных работ. Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ для принятия решения о распоряжении общим имуществом требуется единогласное согласие всех собственников, чего достигнуто не было. Предоставленный протокол общего собрания собственников не имеет кворума.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 июня 2025 года по делу № А65-33516/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий В.А. Копункин

Судьи К.М. Кузнецов

 Л.Л. Ястремский