АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

    Именем Российской Федерации 

          

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А74-5490/2017

05 марта 2019 года

г. Абакан

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2019

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2019.

        Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Кирилловой Н.П., при ведении  протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора  купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного  в городе  Абакане по адресу: ул. Пушкина, 50, помещение 69Н, площадью  557,1 кв.м., 

с привлечением  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности Саяны» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

        В судебном заседании приняли участие:

от истца -   представитель ФИО3 по доверенности от 23.03.2017, 

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 10.01.2019.

 

        Индивидуальный  предприниматель ФИО2 (ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (КМЭ администрации г.Абакана) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой № 69Н площадью  557,1 кв.м. в 

<

...>. Истец  требовал принять пункт  1.5., последний абзац  пункта 1.6.,  пункты 2.1., 2.3.1.,  последний абзац пункта 2.3.9,  пункты 2.3.7, 3.2., 4.3. в редакции, предложенной им в протоколе разногласий от 27.03.2017,  исключить из договора  пункты 1.3., 2.2., 2.3.8,  3.1, 3.3,  4.2.

Определением арбитражного суда от 27.04.2017  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Экспертиза собственности Саяны», определившее рыночную стоимость  помещения, указанную в договоре купли-продажи нежилого помещения.

Заявлениями, представленными в дело 14.01.2019 и 31.01.2019,  истец частично изменил  заявленные требования, просил суд:

          - Принять   пункт 2.1. в уточненной редакции: Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет   22 100 000 руб. без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС. В счет оплаты стоимости нежилого помещения засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 5 230 000 рублей. Стоимость нежилого помещения подлежащая уплате покупателем по настоящему договору составляет 16 870  000 руб., сложившаяся в результате вычета из рыночной стоимости нежилого помещения стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений помещения в размере 5 230 000 руб.

         - Принять пункт 2.3.1. Стоимость нежилого помещения в размере 16 870 000 руб., оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.-2.3.9 настоящего договора.

- Принять пункт 1.6 в уточненной редакции: На нежилое помещение возникает право залога продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя до момента исполнения покупателем следующих обязательств:

- оплата полной стоимости нежилого помещения;

- оплата процентов, начисленных за предоставленную рассрочку.

          - Принять пункт 2.3.9 в уточненной редакции: Суммы, поступающие в счет исполнения обязательств  по настоящему договору направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе в следующей очередности:

1) на оплату процентов;

2) на оплату основного долга.

- Пункты 1.5, 2.3.7, 2.3.8, 3.2 принять в редакции,  предложенной ответчиком в протоколе согласования разногласий от 29 марта 2017 г.,

 - Исключить из договора  пункты 1.3., 2.2.,  3.1, 3.3,  4.2.

На основании статьи 49  АПК РФ  арбитражный суд принял заявление истца об уточнении исковых требований.

В заседании суда 21.02.2019  были  заслушаны  пояснения  эксперта ФИО5 по вопросам, поставленным истцом и  ответчиком  по содержанию  экспертного заключения от 20.12.2018.

В заседании суда 21.02.2019 по ходатайству ответчика объявлялся перерыв до  26.02.2019.

 Истец поддержал свои требования в уточненной редакции, просил  установить  цену выкупаемого нежилого помещения в размере рыночной стоимости   22 100 000 руб. без НДС, установленной  заключением экспертов Союза судебных экспертов «Экспертный совет» от 20.12.2018, и в  счет оплаты стоимости нежилого помещения зачесть стоимость произведенных арендатором - покупателем неотделимых улучшений в размере 5 230 000 руб., определенную экспертом  общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО6 от 17.07.2018.

          Истец заявил о согласии с редакцией спорных пунктов 1.5, 2.3.7, 2.3.8, 3.2, предложенной ответчиком в протоколе согласования разногласий от 29.03.2017 и   настаивал на исключении из договора условий,  определяющих  другой  размер цены помещения, условия о неустойке и оплате покупателем расходов на содержание помещения  за собственника в порядке статьи 313 Гражданского кодекса РФ.

          Ответчик  в пояснениях от 14.01.2019,  от 30.01.2019, от 26.02.2019 возразил против  принятия пунктов  2.1, 2.3.1 в предлагаемой истцом  редакции, просил установить  стоимость выкупаемого помещения в размере  30 200 000 руб. на основании заключения эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО7 от 09.02.2018, которое считает  соответствующим требованиям стандартов оценки, наиболее обоснованным и правильно учитывающим основной критерий  оценки коммерческой недвижимости – местоположение  объекта в районе центрального рынка города  Абакана  и торговой зоны с самой высокой проходимостью в городе. Ответчик  считает, что  заключения повторных экспертиз ФИО8 и ФИО5 выполнены таким образом, что не учитывают основной ценообразующий фактор –  местоположение  объекта, поэтому  уступают  в достоверности оценки заключению ФИО7

          Заявлением от 30.01.2019 ответчик  сообщил о согласии  на исключение из договора последних абзацев пункта 1.6 и пункта 2.3.9, на исключение пунктов 3.3 и 4.3.

          Ответчик  просил принять пункты 1.3, 1.5, 3.2  в  редакции, изложенной в договоре, поскольку они соответствуют закону, договору аренды, обстоятельствам заключения договора; пункты  3.1 и  4.2 также принять  в  редакции, изложенной в договоре, поскольку они соответствуют закону, пункт 3.1 носит  обеспечительный характер для  исполнения обязательств покупателя по уплате выкупной цены, пункт 4.2 не противоречит закону,  предусмотрен в целях защиты интересов продавца, так как предусматривает возложение  на покупателя оплаты  жилищно-коммунальных услуг в период после заключения договора до регистрации перехода права собственности, которые в случае неоплаты покупателем будут возложены на продавца.

          Ответчик на основании доводов,  приведенных в пояснениях и заявлениях, представленных в дело от 29 08.2018  и  от 26.02.2019, просил исключить из стоимости  произведенных покупателем неотделимых улучшений  133 861 руб. за работы КЛЭП по замене в 2011 году наружной кабельной  линии, принадлежащей истцу, сумму 244 847 руб.  за работы по вентиляции, которые   оценены  экспертом по проекту работ, но при проверке  ответчиком установлено отличие  от проектного решения, а также сумму  налога на добавленную стоимость (НДС), указанную экспертом в локальном  сметном расчете.

          Ответчик настаивал на том, что не имеется оснований для  включения суммы НДС в стоимость неотделимых улучшений в силу существа сделки  по отчуждению муниципального имущества, которая не облагается  НДС.

           Истец не согласился с возражениями ответчика, представив пояснения от  25.01.2019, от 31.01.2019, от 21.02.2019, от  26.02.2019.    Истец указал на то, что  повторная экспертиза,  выполненная экспертами Союза судебных экспертов «Экспертный совет» от 20.12.2018,   назначена судом и проведена с целью  устранения существенных  различий в  оценке нежилого  помещения  по заключениям эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО7 и эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО8

          По мнению истца, заключение экспертов Союза судебных экспертов «Экспертный совет» от 20.12.2018 устранило противоречия и неясности  в различиях по цене, возникшие  по ранее проведенным экспертным заключениям, выполнено без нарушений  требований Федеральных стандартов оценки, является обоснованным и достоверным.

          Истец  заявил об отсутствии снований для исключения  из стоимости неотделимых улучшений  НДС,  поскольку  истец не является плательщиком НДС по системе налогообложения,  для истца  оплата работ по реконструкции помещений  являются   уплатой цены за работы и затратами на улучшение имущества ответчика. В отношении  стоимости работ по КЛЭП и вентиляции  не имеется оснований для исключения  их из стоимости  неотделимых улучшений, поскольку  факт их выполнения проверен экспертом и оценен по всем правилам, их выполнение  документально подтверждено  истцом.

         Истец указал на то, что предложенные им  редакции пунктов 1.5. 3.2. носят уточняющий характер, не противоречат закону и другим условиям договора, их принятие обеспечит определенность и конкретность в правоотношениях сторон, без ущемления чьих-либо интересов. Поэтому настаивал на удовлетворении иска в этой части.

         Исследовав письменные доказательства, представленные в дело, заслушав устные  и письменные пояснения представителей сторон, экспертов, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО2  как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона  № 159-ФЗ от 22.07.2008   обратился  в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения № 69Н, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 557,1 кв.м. 

Администрация города Абакана приняла  постановление от 20 февраля 2017 г. № 225 об утверждении  условий  приватизации  указанного нежилого помещения, в приложении №  к которому определила цену продажи нежилого помещения.

28.02.2017 продавец Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана   письмом № 344 передал истцу проект (без даты)  договора купли-продажи нежилого помещения   с ипотекой № 69Н,  расположенного по адресу:  

<

...>.

Согласно пунктам  2.1,  2.2,  2.3.1 договора купли-продажи с ипотекой  на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости  № А 14-17, выполненного по заказу продавца,   стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 30 930 000 руб. без НДС.

         27.03.2017 истец направил ответчику договор купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, подписанный с протоколом разногласий   по пунктам  1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.9, 1.5,  1.6, 2.3.7, 2.3.8, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2,  4.3 договора, предложив иной размер выкупной цены 12 800 000 руб.  и изменение  предложенных продавцом условий.

         При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на заказанном им отчёте об оценке  рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности - Саяны».

30 марта  2017 г. продавец - ответчик направил в адрес истца письмо № 560, в котором  заявил о  несогласии  на изменение пунктов  1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 3.1, 4.2 договора со ссылкой на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  и нормы закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предложил  новую редакцию пунктов  2.3.7, 2.3.8, 3.2, 1.5,   согласился на  предложенные покупателем изменения  пунктов  1.6, 2.3.9, 3.3 и 4.3.  КМЭ г. Абакана направил с письмом истцу  для подписания  протокол согласования разногласий от 27 марта 2017 г.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана ценой и  условиями договора купли-продажи с ипотекой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору. К  исковому заявлению   истец приложил копию протокола согласования разногласий от 27 марта 2017 г. с его личной подписью (т.1 л.д. 29-30). В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что протокол согласования  разногласий от 27.03.2017 не подписал,  а в суд направил  этот протокол согласования со своей подписью для  заверения копии.

В процессе судебного  разбирательства  для разрешения разногласий сторон  по размеру  рыночной стоимости - цены  выкупаемого помещения и для определения стоимости  произведенных арендатором неотделимых улучшений  по ходатайствам сторон произведены ряд экспертиз: 

         - По заключению эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО7 от 09.02.2018 рыночная стоимость  нежилого помещения 69Н площадью 557,1 кв.м. по адресу: 

<

...>,  по состоянию на 20.12.2016 составляет  30 200 000 руб., НДС не облагается. 

         - По заключению эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО8 от 02.07.2018 рыночная стоимость  нежилого помещения 69Н  составляет  20 770 000 руб. без учета  НДС.

         - По заключению дополнительной экспертизы эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО8 от  04.10.2018 рыночная стоимость  нежилого помещения 69Н  составляет  21 570 000 руб.  без НДС.

         - По заключению экспертов Союза судебных экспертов «Экспертный совет» ФИО5 и ФИО9 от 20.12.2018 рыночная стоимость  нежилого помещения 69Н  составляет  22 100 000 руб., НДС не облагается.

         - По заключению эксперта ООО «Центр оценки и аудита»  ФИО6 от  17.07.2018 рыночная стоимость  неотделимых улучшений, фактически  произведенных в нежилом помещении, расположенном в городе Абакане по адресу: улица Пушкина, 50, помещение 69Н площадью 557,1 кв.м., при проведении реконструкции помещения утвержденной  постановлениями Мэра города Абакана от 20.06.2006 № 1212 и  от 27.11.2006 № 2431,  в соответствии с объемами проектно-технической документации по состоянию на 20 декабря 2016 г. с учетом  их  фактического состояния, степени износа и повреждения составляет  5 120 000 руб.

 Поскольку после проведенных экспертиз стороны не согласовали  разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, истец просит удовлетворить  иск и принять  спорные условия договора в его редакции.

Оценив требования истца, возражения ответчика, пояснения экспертов, представленные письменные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон  № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об  оценочной деятельности).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Согласно пунктам 5 и 6  Закона № 159-ФЗ,  если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты;  стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как следует из материалов дела, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение № 69Н, площадью 557,1 кв.м. в силу заключенного договора аренды № 271 от 16.01.2007. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 ГК РФ. 

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В процессе судебного разбирательства стороны   фактически прекратили спор и достигли согласия по редакции   пунктов 1.6. и 2.3.9. договора, так как   ответчик принял предложение истца и согласился  исключить из текста договора  последние абзацы этих пунктов.  В связи с этим суд принимает  пункты 1.6. и 2.3.9. в уточненной редакции, согласованной сторонами и изложенной   в заявлении истца.

В процессе судебного разбирательства стороны   фактически прекратили спор и достигли согласия по редакции   пунктов  1.5, 2.3.7., 2.3.8., 3.2. договора, так как  истец  согласился принять их в редакции  ответчика по тексту протокола согласования разногласий от 29.03.2017. Поскольку указанные  условия не противоречат закону и не нарушают прав сторон, суд принимает  пункты 1.5, 2.3.7., 2.3.8., 3.2. договора  в  редакции, согласованной сторонами по тексту протокола согласования разногласий от 29.03.2017.

В процессе судебного разбирательства стороны   фактически прекратили спор по условиям  пунктов 3.3., 4.3 договора, так как  ответчик заявил  о согласии с предложением истца исключить их из договора.

         Разногласия сторон по пунктам  2.1. и 2.3.1. договора возникли  относительно стоимости нежилого помещения 69Н, указанной в договоре купли-продажи нежилого помещения с ипотекой. Ответчик – продавец предложил цену -  30 930 000 руб., истец – покупатель предложил цену  12 800 000 руб.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

         По итогам судебного разбирательства истец просит  установить в договоре рыночную стоимость 22 100 000 руб. в соответствии с  заключением повторной экспертизы - заключением экспертов Союза судебных экспертов «Экспертный совет» ФИО5 и ФИО9 от 20.12.2018, а ответчик  - продавец  просит установить выкупную цену  за нежилое помещение  в размере 30 200 000 руб., определенном заключением эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО7 от 09.02.2018.

          На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

           В силу  статьи 71 АПК РФ  каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность   каждого   доказательства   в   отдельности,   а   также   достаточность   и   взаимную

         Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования     выясняется,     что     содержащиеся     в     нем     сведения     соответствуют

действительности.

Оценив  исковые требования по пунктам 2.1. и 2.3.1 договора на основе совокупности представленных  доказательств, арбитражный суд пришел к выводу,  что  заключение экспертов Союза судебных экспертов «ЭС» ФИО5 и ФИО9 от 20.12.2018, установившее рыночную стоимость  нежилого помещения  в размере 22 100 000 руб.,  является наиболее достоверным и обоснованным. 

Указанное заключение экспертов принято судом  как  результат  проверки  обоснованности существенных различий в рыночной стоимости  помещения 69Н, обнаружившихся  в результате определения стоимости в размере 30 300 000 руб. по  заключению эксперта ФИО7  от 09.02.2018  и в размере 21 570 000 руб. по  заключению эксперта ФИО8  от 04.10.2018.

Арбитражный суд отклоняет доводы ответчика о том,  что заключению эксперта ФИО7  от 09.02.2018  является  наиболее достоверным и должно быть принято судом для утверждения договорной цены. 

Истец не согласился с заключением  эксперта ФИО7 и обосновал в  представленных в дело пояснениях замечания по нарушению экспертом требований Федеральных стандартов оценки. Суд признал эти замечания обоснованными в определении о назначении повторной экспертизы от 04.06.2018.

При оценке заключения эксперта ФИО7  от 09.02.2018    у суда  возникли сомнения  в его обоснованности в связи с отсутствием в нем данных, подтверждающих соблюдение  требований  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Пунктами 10, 11 ФСО № 7  установлено, что  для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При этом  анализ рынка недвижимости выполняется в  такой  последовательности, при которой первичное значение имеет определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, после чего производится дальнейший  анализ фактических данных о ценах сделок и  предложений с объектами недвижимости, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение, цены сопоставимых объектов недвижимости  именно  по  сегментам рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

ФСО № 7  в пунктах  12, 13, 16  предусматривает, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность  и которое физически возможно, юридически разрешено на дату определения стоимости объекта оценки и финансово оправдано; анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям.

          С учетом требований пунктов  10, 11, 12, 13, 16   ФСО № 7  суд пришел к выводу, что в  заключении эксперта от 09.02.2018 было произведено исследование рынка в части альтернативного использования помещения (как помещения свободного назначения, которое может использоваться как торговое, офисное и иное),  но  нет достаточных данных об  исследовании рынка в той его части, которая  непосредственно связана с  фактическим использованием  помещения как  кафе - объекта общественного питания, которое имеет свои особенности, могло быть исследовано в связи с наличием  соответствующей информации  и подлежало исследованию в силу требований ФСО № 7.  Анализ наиболее эффективного использования помещения  проведен экспертом без учета объемно-планировочных и конструктивных решений, определяющих  и ограничивающих возможности  использования. Отступления от требований ФСО № 7  вызвали сомнения в обоснованности  проведенных  исследований рынка на  основе подобранных аналогов и обоснованности  результата оценки по заключению эксперта ФИО7  от 09.02.2018, в связи с чем была назначена повторная экспертиза.  

Результаты оценки  нежилого помещения, полученные после  назначения двух повторных и одной дополнительной экспертиз, не подтвердили  выводы   заключения эксперта ФИО7  от 09.02.2018, а опровергли их.

        С заключением  повторной экспертизы эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО8 от 02.07.2018 о рыночной стоимости  помещения 69Н  в размере  20 770 000 руб.  не были согласны ни истец, ни ответчик, поскольку были установлены подбор ненадлежащих аналогов и  неполнота проведенного исследования в связи с отказом эксперта  от проведения  анализа наиболее эффективного  использования объекта оценки, что  не соответствует  требованиям пунктов  12, 13, 16  ФСО № 7. Суд согласился с замечаниями  сторон и назначил дополнительную экспертизу по оценке  определением  от 13.09.2018.

         Заключение  дополнительной экспертизы эксперта ФИО8 от 04.10.2018  о рыночной стоимости  помещения 69Н  в размере 21 570 000 руб.  было принято истцом, но не принято ответчиком, так как оно не обеспечило устранение замечаний и не существенно  изменило рыночную стоимость.

          Для устранения  противоречий в оценке объекта в виде  существенной разницы в определении стоимости  нежилого помещения по  заключениям экспертов  ФИО7 и ФИО8 суд удовлетворил ходатайство истца о назначении повторной экспертизы определением от 29.11.2018, поручил проведение повторной экспертизы экспертам Союза судебных экспертов «Экспертный совет»  ФИО5 и ФИО9

  В качестве экспертов привлечены лица, обладающие специальными знаниями, которые необходимы для дачи заключения по оценке нежилого помещения; экспертами дана подписка о том, что они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Заключением экспертов Союза судебных экспертов «Экспертный совет» ФИО5 и ФИО9 от 20.12.2018 определена рыночная стоимость  нежилого помещения 69Н  в размере   22 100 000 руб. С заключением согласился  истец.

         Ответчик высказал замечания,  по которым эксперт ФИО5  дал пояснения и ответы на  поставленные сторонами вопросы в судебном заседании 21.02.2019. 

Как видно из указанного заключения от 20.12.2018, экспертами проведен анализ наиболее эффективного использования помещения, сделан вывод о наиболее эффективном использовании по фактическому использованию под  размещение кафе;  объект отнесен к сегменту рынка коммерческой недвижимости – торгово-офисному помещению свободного назначения. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения; методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

На основе  анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из аналогичного сегмента рынка при фактическом и альтернативном использовании произведено определение  рыночной стоимости сравнительным и доходным  подходами и согласованы результаты оценки.

Суд с участием сторон исследовал экспертное заключение в судебном заседании,   изучил доводы ответчика  о занижении стоимости объекта, доводы истца относительно обоснованности заключения от  20.12.2018 и пришел к выводу, что экспертами не допущено нарушений  требований Федеральных стандартов оценки – ФСО № 1, ФСО № 3 и ФСО № 7, заключение основано на достоверной  информации и расчетах, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и статей 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Заключение экспертов от 20.12.2018  является ясным и полным, не вызывающим сомнений в его обоснованности, не содержит неточности или противоречия. Основания подвергать сомнению обоснованность данного заключения судом не установлены.

Арбитражный суд пришел к выводу, что пояснения эксперта  ФИО5 и представленные истцом  в дело статистические  сведения о неактивности рынка коммерческой недвижимости в городе Абакане на дату оценки  обоснованы и подтверждены. 

Поэтому доводы  ответчика о занижении рыночной  стоимости объекта в заключении от 20.02.2018  путем анализа малого числа предложений  и отсечения объектов с минимальной и максимальной стоимостью из перечня предложений по  аренде и продаже не нашли своего подтверждения в судебном разбирательстве.

Довод ответчика, что  экспертами не  учтен основной ценообразующий фактор – место- положение  помещения 69Н, обеспечивающее высокую ликвидность объекта,   суд не может принять как опровергающий   результат оценки, проведенной специалистами  в соответствии с требованиями  Закона  об оценочной деятельности и требований ФСО.

         Суд учитывает, что  в силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

         В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

        Арбитражный суд  считает, что ответчиком не  доказана необоснованность заключения экспертов от 20.12.2018, а также не доказано наличие превосходства в достоверности и обоснованности   заключения эксперта ФИО7 от 09.02.2018.

       С учетом изложенного, арбитражный суд признал подлежащим удовлетворению требование истца об определении стоимости выкупаемого помещения в пунктах 2.1.  и 2.3.1. договора в размере 22 100 000 руб.  на основании заключения экспертов от 20.12.2018.

        Оценив требования истца и возражения ответчика о зачете при выкупе помещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных  истцом-арендатором за свой счет, суд пришел к следующим выводам.

        Материалами дела подтверждается реконструкция  нежилого помещения 69Н арендатором – истцом за свой счет  под кафе с согласия  и под контролем  собственника – муниципалитета, в связи с чем  истец обоснованно ставит вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений при выкупе помещения в порядке  статьи 5 Закона № 159-ФЗ. 

        Арбитражный  суд  признал  несостоятельным требование ответчика  исключить из установленной экспертами стоимости неотделимых улучшений сумму налога на добавленную стоимостью. Это требование  обосновано  существом сделки, обусловленное тем,  что  в силу  подпункта 12  пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Однако в этой части спора  применение указанной  нормы права суд  считает неоправданным.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога НДС. 

Из этого следует, что арендатор  при оплате работ по созданию неотделимых улучшений  производит оплату цены (стоимости)  неотделимых улучшений, в силу закона увеличенную на НДС. 

В данном случае арендатор ИП ФИО2, который не является плательщиком НДС как субъект налогообложения по системе налога на вмененный доход,  не имеет возможности какого-либо возмещения НДС  и  оплата им  стоимости  создания неотделимых улучшений является уплатой цены и его прямыми расходами.

         Суд  при постановке своего вывода опирается также  на  разъяснения, изложенные в пункте 26  Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»  о следующем:

         - В тех случаях, когда капитальные вложения в объект аренды осуществляются арендатором помимо уплаты арендодателю арендной платы, арендатор вправе принять к вычету предъявленные ему суммы налога в общем порядке, поскольку в целях применения статьи 171 НК РФ он должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности. 

        - В случае же компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы налога предъявляются им арендодателю применительно к положениям пункта 1 статьи 168 Кодекса.

 По смыслу приведенных разъяснений ВАС РФ не имеется оснований для  уменьшения стоимости неотделимых улучшений на сумму НДС при выкупе нежилого помещения арендатором по закону  № 159-ФЗ,  предусматривающем право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений, что равнозначно  компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений на соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе.

          Требование ответчика   об исключении из определенной экспертом ФИО6 стоимости  произведенных арендатором - покупателем неотделимых улучшений  суммы 133 861 руб. за работы по замене в 2011 году наружной кабельной  линии, принадлежащей истцу, суд принял как обоснованное, поскольку  кабельная линия, расположенной  вне  стен нежилого помещения, не может признаваться  частью самого нежилого помещения или его инженерного оборудования. Истец не представил в дело доказательств нахождения указанной кабельной линии в нежилом помещении. 

           Арбитражный суд   считает затраты истца - арендатора на создание этой кабельной линии связанными с его предпринимательской деятельностью, а не с улучшением  арендуемого помещения.  Поэтому довод истца о том, что  выполненные  работы  по сооружение КЛЭП привели к качественному улучшению имущества,  ответчика  суд  признал  необоснованным  и  отклонил.

         Требование ответчика   об исключении из  определенной экспертом стоимости  произведенных арендатором - покупателем неотделимых улучшений  суммы 244 847 руб.  за работы по вентиляции  арбитражный суд признал необоснованным, ничем нем подтвержденным. Материалами дела доказывают, что   реконструкция  нежилого помещения производилась за счет арендатора с согласия собственника – арендодателя по утвержденному  проекту и  предусматривала выполнение работ по оборудованию вентиляции помещения, что и было выполнено. Этот факт  подтверждают  проект ООО «ПКБ Универсал-проект» и заключение ООО «Архстрой «Енисей»   от  21.02.2011, подготовленное  по результатам обследования помещения  по заявке Комитета муниципальной экономики г.Абакана.   Заключением эксперта ООО «Центр оценки и аудита»  ФИО6 от  17.07.2018  проверен  и установлен факт  выполнения работ по вентиляции и их рыночная стоимость.

         При фактическом выполнении работ по оборудованию вентиляции, что ответчик не оспаривает, довод ответчика   выполнении арендатором  иного объема работ, чем  предусмотрено проектом,  суд расценил как предположительный, а значит не доказанный.

         Ответчик не представил суду  акта о расхождениях между проектом и выполненными работами по вентиляции, не представил перечня не выполненных работ и обоснования их стоимости. С учетом этого  у суда не имеется  достаточных оснований для исключения из стоимости неотделимых улучшений  суммы 244 847 руб.  за работы по вентиляции.

 Доводы истца о необходимости включения в стоимость неотделимых улучшений  сумм 110 000 руб. и 118 000 руб.  на оплату ремонтно-строительных работ и работ по ремонту отопления, которые подтверждены экспертом в заключении от 17.07.2018, арбитражный суд отклонил как не основанные на законе - статье 623 Гражданского кодекса РФ, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.  Истец не представил суду доказательств выполнения указанных ремонтно-строительных и ремонтных работ  с согласия арендодателя.

 С учетом изложенного, на основании заключения эксперта  ФИО6 от 17.07.2018 суд определил стоимость  произведенных арендатором неотделимых улучшений нежилого помещения 69Н в размере  4 986 139 руб., которую арендатор – покупатель вправе зачесть при выкупе помещения на основании пункта 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, так как улучшения произведены по проекту, согласованному с собственником - арендодателем.

На основании статьи 5  Закона № 159 ФЗ  стоимость  неотделимых улучшений в размере  4 986 139 руб. подлежит зачету к определенной судом рыночной стоимости помещения 22 100 000 руб.,  поэтому суд определил   в результате зачета подлежащую уплате покупателем по договору  рыночную стоимость помещения  в размере 17 133 861 руб. (22 100 000 руб. – 4 986 139 руб.) Поэтому в  пунктах 2.1   и   2.3.1  договора суд устанавливает  стоимость  нежилого помещения, подлежащая уплате в рассрочку покупателем в сумме 17 133 861 руб.

С учетом определения судом в рамках данного спора  выкупной цены 17 133 861 руб.,  пункты 1.3 и 2.2,  содержащие  основания определения цены  нежилого помещения со ссылкой на документы, содержащие первоначальный размер цены продавца,  подлежат исключению из договора по требованию покупателя по причине того, что условия выкупа объекта и определение его цены устанавливаются данным решением по результатам рассмотрения разногласий сторон договора.

Требование истца об исключении из договора пункта 3.1, устанавливающего ответственность покупателя  в виде уплаты неустойки за нарушение сроков внесения денежных средств по договору,  суд  признал правомерным и  подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства. Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается обязательность неустойки при обеспечении обязательств по  договору о выкупе муниципального имущества.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

В данном случае покупатель возражает против установления ответственности в виде неустойки в принципе и у суда отсутствуют какие-либо правовые основания для возложения на него этой обязанности.

Обязательства покупателя по договору из-за оплаты цены в рассрочку в данном случае обеспечиваются залогом нежилого помещения (ипотекой)  в силу  пункта 5 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В соответствии с Законом об ипотеке на имущество может быть обращено взыскание в судебном порядке (статьи 50, 51). Таким образом, названные выше Законы предусматривают иные последствия неисполнения покупателем обязанности уплатить стоимость имущества, которые стороны не вправе изменить своим соглашением.

Рассмотрев разногласия сторон по пункту 1.5 договора, суд установил, что  предложенная истцом редакция в отличие от редакции ответчика дополняет пункт 1.5  одним предложением  следующего содержания: «С момента заключения настоящего договора купли-продажи продавец и покупатель прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.»  Измененная редакция принята ответчиком в  протоколе согласования разногласий от 29.03.2017.

Статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  имеется разъяснение о том, что при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать положения  пункта 2 статьи 223 ГК РФ, но при этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

В данном споре предметом договора  купли-продажи является выкуп недвижимого имущества на условиях Закона № 159-ФЗ, который не предусматривает сохранения обязательств арендатора по уплате арендной платы на период рассрочки уплаты выкупной цены.        Рассмотрев требование истца об исключении из договора  пункта 3.3,  арбитражный суд признал его подлежащим удовлетворению, поскольку ответчик в ходе судебного разбирательства согласился с  исключением  пункта 3.3.  из договора.

Рассмотрев требование истца об исключении из договора  пункта 4.2,  который возлагает на покупателя обязанности исполнять обязанности продавца в порядке статьи 313 Гражданского кодекса РФ по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме, сложившейся на момент заключения договора, и в период до государственной регистрации договора купли-продажи с ипотекой,    арбитражный суд  признал   его подлежащим удовлетворению.     

По пункту 4.2.  сторонами не достигнуто соглашение, а Законом № 159-ФЗ  не предусмотрены как обязательность включения порядка оплаты коммунальных услуг в договор о выкупе муниципального имущества, так и соответствующая  обязанность покупателя. 

Исходя из принципа свободы договора, учитывая цель и иные условия договора купли-продажи, исключение пункта 4.2 договора не противоречит Закону № 159-ФЗ, Гражданскому кодексу РФ, не ущемляет прав  ответчика, на  которого статьей 210 Гражданского кодекса РФ  возложено бремя надлежащего содержания  имущества.

        Кроме того, в силу  части 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор в период действия договора аренды обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6000 руб., уплаченной истцом,  и расходов на проведение четырех экспертиз в общей сумме 405 000 руб.  На выплату вознаграждения за проведенные по делу экспертизы  истец перечислил   на депозитный счет  арбитражного суда  270 000 руб., ответчик  перечислил   на депозитный счет  арбитражного суда  148 481 руб. 84 коп.  Общая сумма  поступивших денежных средств 418 481 руб. 84 коп. 

На основании статей   106,  110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика, в том числе  понесенные истцом судебные расходы  по госпошлине 6000 руб. и на оплату экспертиз в сумме  256  518    руб. 16 коп. (405 000  руб. -  148 481 руб. 84 коп.), так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера.  Поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные издержки  по госпошлине 6000 руб. и издержки на выплату вознаграждения экспертам  256  518 руб. 16 коп.

Руководствуясь статьями 101, 106, 110, 112, 167 – 170, 173, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить:  урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО2 по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного  в городе  Абакане по адресу: ул. Пушкина, 50, помещение 69Н, площадью  557,1 кв.м. 

        Изложить спорные пункты  договора  в следующей редакции:

        Пункт 1.5.  Передаваемое в собственность покупателя нежилое помещение обременено правом аренды покупателя на основании договора аренды № 271 от 16 января 2007 г., заключенного между продавцом и покупателем. Договор аренды № 271 от 16 января 2007 г. прекращает свое действие в части нежилого помещения № 69Н в момент заключения настоящего договора купли-продажи. С момента заключения настоящего договора купли-продажи продавец и покупатель прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Нежилое помещение на момент заключения настоящего договора не обременено иными правами третьих лиц.

Пункт 1.6 На нежилое помещение возникает право залога продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя до момента исполнения покупателем следующих обязательств:

- оплата полной стоимости нежилого помещения;

- оплата процентов, начисленных за предоставленную рассрочку.

         Пункт 2.1. Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет   22 100 000 (двадцать два миллиона сто тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС. В счет оплаты стоимости нежилого помещения засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере  4 986 139 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят шесть) рублей. Стоимость нежилого помещения подлежащая уплате покупателем по настоящему договору составляет 17 113 861 (семнадцать миллионов сто тринадцать тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль, сложившаяся в результате вычета из рыночной стоимости нежилого помещения стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений помещения в размере 4 986 139 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят шесть) рублей.

         Пункт 2.3.1. Стоимость нежилого помещения в размере 17 113 861 (семнадцать миллионов сто тринадцать тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль, оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.-2.3.9 настоящего договора.

         Пункт  2.3.7.  Оплата за приобретаемое в рассрочку нежилое помещение может быть осуществлена досрочно по решению покупателя. В случае частичной досрочной оплаты нежилого помещения по отношению к графику платежей и дате внесения ежемесячного платежа, установленного в п. 2.3.2 настоящего договора, период рассрочки не сокращается и сумма досрочно внесенных платежей распределяется следующим образом:

1) в первую очередь часть денежных средств направляется на погашение процентов, рассчитанных  за период с даты последнего платежа по договору по день наступления досрочно внесенного платежа;

2)  оставшаяся сумма направляется на погашение части основного долга за будущие ежемесячные расчетные периоды оплаты.

          Пункт 2.3.8 В случае досрочной оплаты стоимости нежилого помещения за покупателем сохраняется обязанность по оплате процентов на сумму оставшегося основного долга  по графику до даты, установленной пунктом 2.3.2  настоящего договора, в те расчетные периоды, в которые часть основного долга в составе ежемесячного платежа не вносится в связи с досрочной оплатой.

         Обязанность по оплате ежемесячных платежей в полном объеме по графику платежей и  до даты,  установленной пунктом 2.3.2  настоящего договора,  подлежит исполнению покупателем начиная с неоплаченного периода, следующего за последним досрочно оплаченным расчетным периодом.  

          В случае если досрочно внесенным платежом оплачена не в полном объеме часть основного долга в составе ежемесячного платежа, то покупатель   обязуется в срок, установленный  пунктом  2.3.2  настоящего договора, внести в составе ежемесячного платежа оставшуюся часть основного долга вместе с процентами за соответствующий расчетный период.

          Пункт 2.3.9 Суммы, поступающие в счет исполнения обязательств по настоящему договору вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе в следующей очередности:

3) на оплату процентов;

4) на оплату основного долга.

          Пункт 3.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью  или частично  когда  такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно  расторгнутым или измененным.

Пункт 4.3. Покупатель обязуется поддерживать нежилое помещение в исправном состоянии, не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом в период нахождения его в залоге у продавца.

          Пункты     1.3.,  2.2.,   3.1.,  3.3.,  4.2. из  договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой  исключить.

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  расходы по госпошлине   6  000 (шесть тысяч) рублей и  судебные издержки  256  518    (двести пятьдесят шесть тысяч пятьсот восемнадцать) руб. 16 коп.

 На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия. Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

Судья                                                                                                            Н.П.Кириллова