АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6973/2024

Дело № А55-25304/2023

г. Казань

10 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Вильданова Р.А., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителя:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.03.2022 № 63АА7086197),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024 

по делу № А55-25304/2023

по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании, о расторжении договора, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ИП ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 289/2018 за период с 14.12.2021 по 21.07.2023 в размере 1 847 339 руб. 50 коп. и пени за просрочку платежей в размере 945 470 руб. 98 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 23.07.2018 № 289/2018, заключенного между муниципальным образованием городского округа Кинель Самарской области с ИП ФИО1

Просил возложить на предпринимателя обязанность в течение месяца со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок, с кадастровым номером 63:03:0211002:755, общей площадью 9997 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования: для обслуживания автотранспорта, и передать его муниципальному образованию городского округа Кинель Самарской области в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2024 исковые требования удовлетворены частично, с ИП ФИО1 в пользу Комитета взыскано 699 038 руб. 75 коп. из них: 548 696 руб. 04 коп. основного долга, 150 342 руб. 71 коп. пени, а также в доход федерального бюджета госпошлину в размере 9252 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024 решение Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2024 изменено, исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО1 в пользу Комитета взысканы 1 847 339 руб. 50 коп. основного долга за период с 14.12.2021 по 21.07.2023, 258 150 руб. 60 коп. пени за период с 14.12.2021 по 20.07.2023. Расторгнут договор аренды земельного участка от 23.07.2018 № 289/2018, заключенный между Комитетом и ФИО1 В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости с 18.12.2020, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем имеет право на заключение договора купли-продажи земельного участка в соответствии со статьями 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

По мнению ответчика, обязательства по оплате арендной платы прекращаются с 18.02.2021, поскольку договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен не позднее 21.01.2021 (заявление о предоставлении земельного участка от 22.12.2020 вх. № 13341).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Поволжского округа оснований для удовлетворения жалобы не находит.

Как следует из материалов дела, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе и признания его несостоявшимся от 12.07.2018 № 86 между муниципальном образованием городского округа Кинель Самарской области в лице Комитета (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор от 23.07.2018 № 289/2018 аренды земельного участка из земель, отнесенных к землям населенных пунктов, площадью 9997 кв. м, с кадастровым номером 63:03:0211002:755, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 27Г, для обслуживания автотранспорта, сроком на 10 лет.

Разделом 2 установлен размер, порядок расчета и внесения арендной платы, которая вносится равными частями ежеквартально равными частями от суммы, указанной в пункте 2.1 договора не позднее 10-го числа месяца следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

На основании пункта 2.1 договора размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе и признании его несостоявшимся от 12.07.2018 и составляет 1 195 530 руб. в год.

Пунктом 6.2.1 договора стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде начисления процентов в размере 0,2% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 23.07.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Право государственной собственности на указанный земельный участок не разграничено.

Неисполнение ответчиком обязанности по полному и своевременному внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что с учетом сроков рассмотрения заявления, предусмотренных положениями Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», договор купли-продажи между сторонами мог быть заключен не позднее 21.01.2021, и, как следствие, обязанность по внесению арендной платы прекратилась бы у арендатора, однако за период с января 2021 года по июль 2023 год проект договора купли-продажи не был направлен ответчику. Суд указал, что своевременный переход права собственности в установленный срок сократил бы расходы ответчика по внесению арендной платы до размера земельного налога.

Судом произведен расчет арендной платы исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за период с 14.12.2021 по 21.07.2023, что составляет 548 696 руб. 04 коп. (14 407 776 руб. 37 коп.?1,5%), а также расчет пени с учетом моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 за период с 14.12.2021 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 21.07.2023 исходя из суммы долга 548 696 руб. 04 коп., что составляет 451 028 руб. 13 коп. исходя из размера пени 0,2% согласно пункту 6.2.1 договора. 

Установленный договором размер пени суд первой инстанции признал чрезмерно высоким. Учитывая недобросовестное поведение арендодателя, препятствующее ответчику приобрести земельный участок в собственность, суд уменьшил неустойку до 150 342 руб. 71 коп.

Суд отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды земельного участка от 23.07.2018 № 289/2018, а также об освобождении земельного участка, поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности с 18.12.2020.

Выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции признал необоснованными исходя из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

На основании выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 63:03:0211002:755 относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта.

Из представленных в материалы дела решений судов по другим делам усматривается, что на протяжении действия договора аренды от 23.07.2018 № 289/2018, с 2018 года ФИО1 нарушал условия договора в части оплаты арендных платежей.

22 декабря 2020 года ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, по договору купли-продажи, указав в заявлении цель использования земельного участка: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, приложив к заявлению: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2020 и выписку из ЕГРН о зарегистрированном 18.12.2020 праве собственности ФИО1 на нежилое помещение: пункт охраны, площадью 52,3 кв. м.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Таким образом, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что во исполнение апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 20.07.2023 было повторно рассмотрено заявление ФИО1 от 22.12.2020 о предоставлении в собственность по договору купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, и вынесено постановление администрации городского округа Кинель Самарской области от 21.11.2023 № 3344 «Об отказе в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов». Основанием для отказа ФИО1 в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов послужило то, что площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Так, земельный участок с кадастровым номером 63:03:0211002:755, площадью 9997 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставлен ФИО1 по результатам открытого аукциона в аренду на основании договора аренды земельного участка от 23.07.2018 № 289/2018, с видом разрешенного использования: для обслуживания автотранспорта.

Отказывая в предоставлении земельного участка площадью 9997 кв. м без проведения торгов, Комитет исходил из того, что ФИО1 не обоснована испрашиваемая площадь земельного участка (9997 кв. м), как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости – пункта охраны, площадью 52,3 кв. м, право собственности на которое возникло у ФИО1 18.12.2020. Площадь возведенного нежилого здания занимает менее 1% площади арендуемого земельного участка.

ФИО1 земельный участок площадью 9997 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставлялся не для эксплуатации объекта недвижимости – пункта охраны, общей площадью 52,3 кв. м, а сформирован и выделен для использования в иных целях.

Постановление администрации городского округа Кинель Самарской области от 21.11.2023 № 3344 «Об отказе в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов» ФИО1 не обжаловано.

Другого заявления о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов по договору купли-продажи от ФИО1 в администрацию городского округа Кинель Самарской области не поступало.

Администрация городского округа Кинель исполнила все решения судов о признании незаконными постановлений администрацию городского округа Кинель Самарской области, которые обязывали повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 22.12.2020 о предоставлении в собственность по договору купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена без проведения торгов.

В связи с тем, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:03:0211002:755, расположенного по адресу: 

<

...>, с ФИО1 не заключен, государственная регистрации перехода права собственности на земельный участок не осуществлялась, у ФИО1 остались обязательства, предусмотренные договором аренды земельного участка от 23.07.2018 № 289/2018. Зарегистрированное право собственности ФИО1 на нежилое здание площадью 52,3 кв. м не освобождает его от уплаты арендных платежей, установленных договором.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции вывод суда первой инстанции о том, что ответчик мог являться плательщиком земельного налога в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного налога, признал неверным и правомерно удовлетворил требование о взыскании суммы основного долга за период с 14.12.2021 по 21.07.2023 в размере 1 847 339 руб. 50 коп. 

Пени за просрочку оплаты рассчитана истцом за период с 14.12.2021 по 20.07.2023 по ставке 0,2% в день на основании пункта 6.2.1 договора.

Учитывая период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сумма пени, за вычетом мораторного периода, составляет 774 451 руб. 79 коп., и, принимая во внимание, что ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о снижении пени, счел возможным на основании положений статьи 333 ГК РФ снизить размер пени до 258 150 руб. 60 коп.

Руководствуясь положениями статей 450.1, 452, 619 ГК РФ, оценив условия договора аренды земельного участка от 23.07.2018 № 289/2018, заключенного между Комитетом и ФИО1, установив факт невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 23.07.2018 № 289/2018 обоснованно удовлетворено судом апелляционной инстанции. Поскольку на земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости, отказано в удовлетворении требования истца об освобождении земельного участка. 

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как они являлись предметом исследования и оценки суда, их необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов и сводятся к переоценке доказательств по делу, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024 по делу № А55-25304/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

 

Судьи                                                                          Р.А. Вильданов

 

                                                                                     Э.Р. Галиуллин