АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А15-551/2018

22 апреля 2019 года

г. Махачкала

                               

 Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2019г.

 Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2019г.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Исаева М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по  иску ООО "Стройсервис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Администрации  г.Махачкалы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о признании  права собственности на одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м., расположенную на земельном участке под кадастровым номером 05:40:000016:758 площадью 4657 кв.м.  по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона и встречное исковое заявление Администрации  г.Махачкалы к ООО "Стройсервис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о признании самовольной постройкой и обязани ООО "Стройсервис"  снести за счет собственных средств одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000016:758, по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона, 

с участием в судебном заседании

от истца: представитель ФИО2 (доверенность),

от ответчика: представитель ФИО3 (доверенность), 

от третьего лица- ООО "Комтранс": представитель не явился, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Стройсервис" (далее-общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Администрации  ГОсВД "город Махачкала" (далее-администрация)  о признании завершенным строительством и введенным в эксплуатацию одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 4657 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000016:758, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, Северная промзона; о признании состоявшейся сделки по купле-продаже магазина согласно договору от 20.05.1998; о признании  права собственности на одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м., расположенную на земельном участке площадью 4657 кв.м.  с кадастровым номером 05:40:000016:758 по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, Северная промзона.

В последующем истец  неоднократно уточнял исковые требования. Заявлением  от 08.04.2019 истец уточнил исковые требования и просил признать за обществом право собственности на одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м.  с кадастровым номером 05:40:000016:699, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000016:758 площадью 4657 кв.м.  по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, Северная промзона, что суд принял к рассмотрению.

Администрация в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать. От нее поступило встречное исковое заявление к ООО "Стройсервис", в котором просит признать самовольной постройкой и обязани общества  снести за счет собственных средств одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000016:758, по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона, что судом принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском. Встречный иск мотивирован тем, что спорный объект приобретен  обществом  на основании договора купли-продажи от 02.05.1998, доказательства обращения в регистрационный орган с заявлением о госрегистрации права не представлены. Поскольку спорный объект возведен  без разрешительной документации, он имеет признаки самовольной постройки. Ее представитель в судебном заседании  повторил доводы, изложенные в отзыве на исковое заявлении в встречном исковом заявлении, и просил встречный иск удовлетворить, а первоначальный иск оставить без удовлетворения. 

В отзыве на встречный иск общество просит оставить его без удовлетворения, мотивировав это тем, что 14.12.1995 Администрацией Кировского района г. Махачкалы было принято постановление №354-А  "О реализации части незавершенного строительством объекта на земельном участке в Северном промзоне", которым было дано разрешение МП "Лачин" произвести реализацию спорного объекта (магазина). На основании договора купли-продажи от 06.03.1996, удостоверенный нотариусом, указанный объект был  продан ООО "КОМТРАНС", который в последующем передал его в собственность ООО "Стройсервис" на основании договора купли-продажи  недостроенного магазина 22.05.1998, удостоверенного нотариусом. Постановлением Администрации г. Махачкалы №1868 от 20.11.2000 земельный участок площадью 0,7393 га был предоставлен  ООО "Стройсервис" в постоянное бессрочное пользование под производственную базу и магазин, расположенный  в районе Северной промзоны г. Махачкалы, право собственности на которого за обществом зарегистрировано в 2003г. В последующем земельный участок был разделен на 2 части. Спорный объект находится на земельном участке площадью 4657 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000016:758, право собственности на которого зарегистрировано за общество 05.11.2013.  Кроме того, с 1998 года общество открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется спорым объектом. Его представитель в судебном заседании просил встречный иск оставить без удовлетворения, в первоначальный иск удовлетворить с учетом уточнения. Пояснила также, что обратиться с заявлением  о госрегистрации перехода права собственности на спорный объект от продавца к обществу в регистрационный  орган не представляется возможным в связи прекращением своей деятельности ООО "КОМТРАНС". Согласно заключению экспертизы  спорный объект соответствует  градостроительным  и строительным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан. В связи  с этим основания для признания спорного объекта самовольной постройкой не имеется. Кроме того,  просила учесть, что  администрация  знала  о наличии  спорного объекте еще в 2000 году, а иск предъявила по истечении более 15 лет, что также является  основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.    

Исследовав   материалы дела, заслушав представителей  сторон, оценив в совокупности  имеющиеся в деле доказательства,  суд считает, что исковые требования общества  подлежат удовлетворению, а встречный иск следует оставить без удовлетворения  по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, президиумом Махачкалинского горсовета народных депутатов принято решение №197 от 01.06.1993 "Об отводе  государственному объединению бытового  обслуживания населения Республики Дагестан  земельного участка под строительство шерстопрядильного цеха в Северной промзоне" площадью 1,0 га в Северной промзоне у дороги на Сулак. 

14.12.1995 комиссией составлен оценочный акт на незавершенное строительством объект - магазин (год начала строительства  1994, разрешено  решением Махачкалинского городского собрания народных депутатов ДАССР №197- от 01.06.1993), расположенный на земельном участке в Северном промзоне, согласно которому  сметная стоимость выполненных работ с использованием  коэффициента перехода на рыночные отношения на 01.12.1995 составляет 15 млн. 88 тыс. руб., процент готовности-32%. В этот же день Администрацией Кировского района г. Махачкалы принято постановление №354-А  "О реализации части незавершенного строительством объекта на земельном участке в Северном промзоне", которым дано разрешение нотариусу и МП "Лачин" произвести реализацию спорного объекта (магазина).

06.03.1996  между ООО "КОМТРАНС" (продавец) и ООО "Стройсервис"(покупатель) заключен  договор купли-продажи недостроенного магазина, удостоверенный нотариусом, согласно которому продавец продал  покупателю принадлежащий ему на праве собственности  недостроенный магазин (на основании договора купли-продажи незавершенного строительством магазина, удостоверенного  нотариусом г. Махачкалы ФИО4 от 06.03.1996 (реестр №-176)), находящийся в г. Махачкале, в районе Северной промзоны, участок объект шерстопрядильного цеха, расположенный на земельном участке размером 4000,0 кв.м. Покупатель  приобретает право собственности на указанный объект после регистрации договора в Управлении технической  инвентаризации г. Махачкалы (п.6 договора).

22.05.1995 сторонами подписан и передаточный акт.

В ЕГРЮЛ сведений об ООО "КОМТРАНС" не имеются. Из письма  ИФНС по Ленинскому району г. Махачкалы от 27.09.2018 следует, что ООО "Комтранс",  зарегистрированная в Махачкалинской регистрационной палате от 28.0.1996 за №1180-р-96 в соответствии с Федеральным законом  от 08.08.001 №129-ФЗ не проходило процедуру  перерегистрацию. Бывший директор ООО "КОМТРАНС"   ФИО5, допрошенный в  судебном заседании в качестве  свидетеля показал, что указанное общество прекратило свою деятельность в связи ликвидацией в конце девяностых годов, что было зарегистрировано в  Махачкалинской регистрационной палате. Подтвердил факт продажи спорного объекта  истцу. Пояснил также, что документы, связанные с регистрацией  договора в БТИ не сохранились, спорный  объект до настоящего времени сохранился в первоначальном виде, только проведены  облицовочные работы.

17.02.2000 изготовлен технический паспорт на магазин ООО "Стройсервис"  площадью 336,8 кв.м.

           Постановлением Администрации  г. Махачкалы №1868 от 20.11.2000 земельный участок площадью 0,7393 га  предоставлен  ООО "Стройсервис" в постоянное бессрочное пользование под производственную базу для обслуживания магазина в районе Северной промзоне под кадастровым номером 05:40:05 16-06:05. 

24.11.2000 Махачкалинский горкомзем  выдал ООО "Стройсервис" свидетельство №РД-40г-347 на право бессрочного пользования указанным земельным участком под производственную базу и магазин.

Из выписки из государственного кадастра  недвижимости от 30.04.2013 следует, что земельный участок 05:40;000016:30 был разделен на два участка с кадастровыми номерами: 05:0:000016:758 и  05:0:000016:759.

Как установлено судом, спорный объект расположен на земельном участке площадью 4657 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000016:758.

05.11.2013 Управлением  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан зарегистрировано право собственности общества на земельный участок площадью 4657 кв.м.с кадастровым номером 05:40:000016:758.

Поскольку продавец - ООО "КОМТРАНС"  прекратил свою деятельности, в связи  с этим отсутствует возможности для госрегистрации права на спорный объект, сведений  о регистрации  правоустанавливающего документа, подтверждающего факт регистрации в БТИ г. Махачкалы договора купли-продажи от 22.05.1998 и передаточного акта  от 22.05.1998  отсутствуют, акт ввода в эксплуатацию строения не имеется, администрация оспаривает его право на спорный объект недвижимости,  истец  обратился в арбитражный суд с данным иском.

Доводы администрации о том, что спорный объект возведен без соответствующего разрешения, полученного в установленном законом порядке, не состоятельны, поскольку на возведение спорного объекта было дано разрешение решением Махачкалинского городского собрания народных депутатов ДАССР №197- от 01.06.1993), расположенный на земельном участке в Северном промзоне, постановлением Администрации  г. Махачкалы №1868 от 20.11.2000 земельный участок площадью 0,7393 га  предоставлен  ООО "Стройсервис" в постоянное бессрочное пользование под производственную базу для обслуживания магазина в районе Северной промзоне под кадастровым номером 05:40:05 16-06:05, а  в последующем земельный участок передан в собственность общества.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 того же Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 указанного Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку в данном случае продавец по договору купли-продажи ликвидирован до того, как была произведена государственная регистрация перехода права собственности по названному договору, обращение общества в суд с иском о признании права собственности на приобретенный по договору от 22.05.1998 объект недвижимости не противоречит статьям 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из договора купли-продажи от 22.05.2008, удостоверенного нотариусом,  спорный объект принадлежало продавцу -  ООО "КОМТРАНС" на основании договора купли-продажи от 06.03.1996, что администрация не  оспорила.  

         Согласно письму филиала  по РД АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 20.03.2019,   сведений об осуществлении действий по техническому учету (учетной регистрации) договора купли-продажи  от 22.05.1998 за №783  и передаточного акта от 22.05.1998 за №784, оформленных на объект недвижимости (одноэтажная постройка) с общей площадью 336,8 кв.м. не имеется.  Однако за ООО "Стройсервис" значится  объект недвижимости  с общей площадью 336,8 кв.м. (год постройки 1999), расположенный по адресу:  РД, г.Махачкала, Северная промзона, дом б/н - без юридических  документов. 

         Право владения указанным объектом за обществом признавалось органом исполнительной власти путем принятия постановления №1868 от 20.11.2000 о предоставлении  обществу земельного участка площадью 0,7393га в постоянное бессрочное пользование под производственную базу для обслуживания магазина в районе Северной промзоне под кадастровым номером 05:40:05 16-06:05, а  в последующем путем выдачи  разрешения на его приобретения в собственность. Право  правопредшественников  истца признавалось путем принятия постановления №354-А  от 14.12.1995 "О реализации части незавершенного строительством объекта на земельном участке в Северном промзоне". 

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. до 01.09.2015) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 названной статьи).

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В разъяснениях, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), указано, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления N 10/22, в суд с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Заявляя требование о сносе спорных построек, администрация не представила в материалы дела доказательства, подтверждающие, что спорное строение не соответствует строительным нормам и правилам, несет угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы других лиц.

Определением от 14.11.2018 по делу была назначена строительно-техническая  экспертиза, проведение которой  было поручено эксперту ООО "Республиканский центр судебной экспертизы" ФИО6. Согласно заключению эксперта, техническое состояние  объекта недвижимости-одноэтажной постройки (магазина) площадью 365,2 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000016:758, расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, Северная промзона, хорошее: марка бетона в железобетонных конструкциях превышает необходимой -250. В здании устроены антисейсмические пояса над цоколем и над кладкой согласно требованиям строительных норм и правил. Арматура для каркаса поясов применена большего диаметра Ф 14 мм, чем требуется расчетами  в одноэтажном здании диаметром Ф 12 мм. марка бетона в данных антисейсмических поясах превышает расчетной соответственно 200 и 250.  При строительстве  указанного  строения  не допущены  существенные нарушения градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил. Здание не создает угрозу  жизни и здоровью граждан. Аналогичные выводы содержаться и в  акте исследовании спорного объекта  от 02.11.2015.

Спорный объект не имеет акта ввода в эксплуатацию. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело представлены доказательства подтверждающие,  что  он  был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Суд также учитывает, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о сносе данной самовольной постройки распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ, о применении которого заявил представитель общества.

Общество в обоснование своих требований ссылается  и на ст. 324 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Исходя из смысла приведенной нормы для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным (фактически и беститульно); владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Таким образом, для приобретения права собственности на имущество в силу положений указанной нормы необходимо владеть им как своим собственным в течение установленного законом срока. Аналогичная позиция отражена в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для данной категории дел, лежит на потенциальном приобретателе права (статья 65 АПК РФ).

При исчислении срока приобретательной давности необходимо исходить из положений пункта 4 статьи 234 ГК РФ, которая устанавливает, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.11.2013 серии 05-АА№ 744951. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: под  производственную базу. Согласно регламенту  генплана г.Махачкалы относится  к зоне Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки более 5-16 этажей, основные виды разрешенного использования недвижимости: многоэтажные жилые дома повышенной этажности; детские сады, иные объекты дошкольного воспитания, в том числе и магазины товаров первой необходимости. 

Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Спорная постройка поступила во владение общества на основании договора купли-продажи от 22.05.1998 и акта приема-передачи от 22.05.1998. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии акта ввода в эксплуатацию суду не представлено.

Кроме того, как установлено судом, общество  более 20 лет непрерывно и открыто владеет  спорным объектом, несет расходы на его содержание.

Отсутствие административного разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию при наличии у общества права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск администрации о сносе спорного  объекта не следует оставить без удовлетворения.

Согласно ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Заключение экспертом представлено в материалы дела. 

Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

         В связи  с этим с депозитного счета Арбитражного  суда Республики Дагестан  на счет ООО "Республиканский центр судебной экспертизы", реквизиты которого указаны в счете на оплату №277 от 07.12.2018  следует перечислить денежные средства в размере 25000  руб.,  подлежащие выплате эксперту за проведенную судебную экспертизу №1170/18 от 04.12.2018.     

Руководствуясь ст. 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

принять к рассмотрению уточненные ходатайством от 08.04.2019 исковые требования  ООО "Стройсервис".

          Признать право собственности ООО "Стрйсервис" на одноэтажное строение (магазин) площадью 365,2 кв.м. с кадастровым номером  056406000016:699, расположенный на земельном участке  площадью 4657 кв.м.  с кадастровым номером 05:40:000016:758  по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона.

          В удовлетворении встречного иска Администрации  ГОсВД "город Махачкала" отказать. 

          Перечислить с депозитного счета Арбитражного  суда Республики Дагестан  на счет ООО "Республиканский центр судебной экспертизы", реквизиты которого указаны в счете на оплату №277 от 07.12.2018  25000  руб., подлежащих выплате эксперту за проведенную судебную экспертизу №1170/18 от 04.12.2018.

          Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

 Судья                                М.С. Исаев