ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А63-13594/2022

06.03.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена   27.02.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме    06.03.2024.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В., судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании представителя министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО2 (доверенность от 07.07.2023), представителя государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Стававтодор» - ФИО3 (доверенность от 01.01.2024), в отсутствии представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.12.2023 по делу № А63-13594/2022, принятое по иску министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, г. Изобильный, ОГРН 

<

***>, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, Федеральному агентству лесного хозяйства, г. Москва, третьи лица: государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Стававтодор», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, г. Москва, ОГРН 

<

***>, Прокуратура Ставропольского края, г. Ставрополь, о признании права собственности субъекта Российской Федерации - Ставропольского края на объекты недвижимости,  

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, г. Изобильный, Ставропольский край, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края, г. Ставрополь, Федеральному агентству лесного хозяйства, г. Москва, третьи лица: государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Стававтодор», г. Ставрополь, Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, Прокуратура Ставропольского края, г.Ставрополь, о сохранении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:06:000000:6824, 26:06:000000:7005, 26:06:000000:7130, 26:06:000000:7131, 26:06:000000:7132, расположенные по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, восточный берег Новотроицкого водохранилища, на земельном участке с кадастровым номером 26:06:140101:2082, в реконструированном состоянии согласно техническим планам от 22.04.2021, подготовленным кадастровым инженером ФИО4; о признании права собственности субъекта Российской Федерации - Ставропольского края на объекты недвижимости: «Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:6824, площадью 93,9 кв. м; «Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:7005, площадью 93,9 кв. м; «Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:7130 площадью 100,7 кв. м; «Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:7131 площадью 93,9 кв. м; «Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:7132 площадью 93,9 кв. м., расположенные по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, восточный берег Новотроицкого водохранилища, на земельном участке с кадастровым номером 26:06:140101:2082, в реконструированном состоянии согласно техническим планам от 22.04.2021 г., подготовленным кадастровым инженером ФИО4

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.12.2023 по делу № А63-13594/2022 в удовлетворении исковых требований министерства имущественных отношений Ставропольского края отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.12.2023 по делу № А63-13594/2022 Министерство имущественных отношений Ставропольского края  обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.  

В отзыве на апелляционную жалобу государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Стававтодор» поддержало апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

20.02.2024 от Министерства имущественных отношений Ставропольского края поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов по делу, а именно письмо от 19.02.2024 и положительное заключение №08-439.

Судом приобщены к материалам дела дополнительные документы для всестороннего и объективного рассмотрения спора.

Судом объявлен перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ.

 В судебном заседании представители министерства имущественных отношений Ставропольского края и государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Стававтодор» поддерживали доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие  в деле,  извещенные    надлежащим образом   о времени  и  месте  судебного заседания, не явились,  явку  представителей  не  обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело  в  их  отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 05.12.2023 по делу № А63-13594/2022 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной  жалобе,  проверив правильность применения норм материального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в  совокупности материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.12.2023 по делу № А63-13594/2022 подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в собственности субъекта Российской Федерации - Ставропольского края находятся объекты недвижимости: "Здание базы отдыха" с кадастровым номером 26:06:000000:6824, площадью 59 кв. м, "Здание базы отдыха" с кадастровым номером 26:06:000000:7005 площадью 57,1 кв. м, "Сауна" с кадастровым номером 26:06:000000:7130 площадью 48,7 кв. м, "Здание базы отдыха" с кадастровым номером 26:06:000000:7131 площадью 48,6 кв. м "Здание базы отдыха" с кадастровым номером 26:06:000000:7132 площадью 90,7 кв. м.

Право собственности Ставропольского края на указанные объекты подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 12.08.2022.

Указанные объекты недвижимости были возведены в 1971 году, что подтверждается инвентарными карточками учета нефинансовых активов ГБУ СК "Стававтодор". Объекты недвижимости, базы отдыха, были размещены на земельном участке лесного фонда, предоставленного Изобильненскому дорожному ремонтно-строительному управлению на праве аренды для размещения и обустройства базы отдыха на 49 лет, до 31.12.2046, что подтверждается лицензией N 12 на долгосрочное пользование лесным фондом серия А N 087012 от 04.01.1997.

В связи с реорганизацией Изобильненского ДРСУ, право пользования земельным участком 16.11.2009 перешло к ГУП "Труновское МДРСУ" на праве долгосрочной аренды, с разрешенным использованием лесного участка под рекреационную деятельность.

В 2012 году указанные выше объекты недвижимости, базы отдыха, были переданы истцом на баланс ГУП СК "Дирекция строящихся автомобильных дорог" на праве хозяйственного ведения. Земельный участок под объектами недвижимости, базы отдыха, был передан ГУП СК "Дирекция строящихся автомобильных дорог" по договору уступки прав и обязанностей аренды лесного участка от 19.11.2012.

В связи с реорганизацией ГУП СК "Дирекция строящихся автомобильных дорог" распоряжением министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1013 от 18.12.2020, объекты недвижимости, базы отдыха, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:06:140101:2082, были переданы на баланс государственному бюджетному учреждению Ставропольского края "Стававтодор" (сокращенное - ГБУ СК "Стававтодор" и далее Учреждение) на праве оперативного управления, что подтверждается актами о приема-передачи объектов нефинансовых активов от 01.01.2021.

При передаче имущества Учреждением были выявлены несоответствия фактических площадей выше указанных объектов недвижимости, и сведений, содержащихся в актах о приеме-передаче объектов нефинансовых активов, составленных ГКУ СК "Дирекция строящихся автомобильных дорог". Данные несоответствия подтверждается техническими планами на здания от 22.04.2021, подготовленными кадастровым инженером ФИО4

При получении ГБУ СК "Стававтодор" технического паспорта на базу отдыха от ГБУ СК "Ставкрайимущества", составленного ГУП СК "Крайтехинвентаризация", Изобильненский филиал 01.07.2007, так же было установлено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:06:000000:6824, 26:06:000000:7005, 26:06:000000:7130, 26:06:000000:7131 и 26:06:000000:7132, по своим характеристикам не соответствуют характеристикам, указанным в техническом паспорте.

Таким образом, в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов недвижимости является самовольной.

Земельный участок, на котором расположены самовольно реконструированные объекты недвижимости, площадью 1,05 га, кадастровый номер 26:06:140101:2082, имеет назначение - лесной участок в составе земель лесного фонда, относится к защитным лесам, категория - леса, расположенные в водоохранных зонах.

21.04.2021 указанный земельный участок, под объектами базы отдыха, был передан Учреждению приказом министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды N 170 на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок зарегистрировано в установленном законном порядке, что подтверждается выпиской из ЕРГН от 29.04.2021.

Истец указывает, что был лишен возможности получить разрешения, необходимые для строящегося объекта недвижимости, поскольку указанные объекты недвижимости на праве хозяйственного ведения находились в пользовании ГУП СК "Дирекция строящихся автомобильных дорог", которое в 2012 году, с целью улучшения благоустройства и повышения комфортности указанных объектов недвижимости, осуществило их реконструкцию, приведшую к увеличению площади объектов и изменению их конструктивных особенностей.

ГБУ СК "Стававтодор", как правообладатель указанных объектов капитального строительства с 01.01.2021, обратилось в администрацию Изобильненского городского округа Ставропольского края с целью получения разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов, однако получило отказ (письмо исх. N 024/10817 от 08.08.2022), в связи с тем, что разрешения на реконструкцию вышеуказанных объектов администрацией городского округа не выдавались.

Посчитав, что данным отказом нарушено право истца на сохранение зданий в реконструированном виде, их использование и распоряжение, он обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил суду доказательств подачи в уполномоченный орган заявления о получении разрешения на реконструкцию спорных объектов недвижимого имущества по установленной форме с приложением необходимого пакета документов, а также заявления на ввод спорных объектов в эксплуатацию после реконструкции с документами, перечень которых содержится в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Между тем суд первой инстанции не учел следующие.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкцией объекта признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статьи 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 1 указанной статьи в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой ГК РФ" предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

Как установлено абзацем вторым пункта 2 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04.08.2018 - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Из материалов дела следует, что Реконструкция спорных объектов была осуществлена ГУП СК «Дирекция строящихся автомобильных дорог» в период их владения на праве хозяйственного ведения с 2012 по 2016 г. в целях усовершенствования и улучшения объекта, максимального устранения физического и морального износа.

Земельный участок из состава земель лесного фонда, на котором размещены реконструированные объекты недвижимости, находился в ГУП СК «Дирекция строящихся автомобильных дорог» на праве аренды на основании договора, уступки прав и обязанностей по договору аренды лесного участка от 16.11.2009 г., от 20.11.2012 г.

При освоении лесов допускаются создание и эксплуатация объектов лесной и лесоперерабатывающей инфраструктур, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, ввод в эксплуатацию и вывод из эксплуатации объектов капитального строительства, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, а также возведение, эксплуатация и демонтаж некапитальных строений, сооружений, не связанных с созданием лесной инфраструктуры (ч. 6 ст. 12, "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 К200-Ф3).

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

После реконструкции домиков отдыха по заданию ГУП СК «Дирекция строящихся автомобильных дорог», в 2016 г. ООО «СтавропольЛесПроект» был разработан проект освоения лесов на выше указанный лесной участок, в котором значатся существующие постройки (пять домиков для отдыха, щитовые), используемые в рекреационных целях размером 10 м. х 10 м.

Таким образом, реконструированные ГУП СК «Дирекция строящихся автомобильных дорог» объекты недвижимости соответствуют целевому назначению земельного участка.

ГУП СК «Дирекция строящихся автомобильных дорог», не обращалось к министерству имущественных отношений Ставропольского края за получением согласия на реконструкцию спорных объектов недвижимости. О реконструкции указанных объектов истцу стало известно в 2021 г. при их передаче на баланс ГБУ СК «Стававтодор».

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ГБУ СК «Стававтодор» при осуществлении реконструкции спорных объектов должно было получить соответствующее согласие от собственника имущества, не соответствует обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции не принял во внимание и не дал должную оценку тому, что в целях легализации   реконструированных   объектов   недвижимости   ГБУ   СК «Стававтодор» как нынешний правообладатель объекта были предприняты следующие действия:

- надлежащим образом было оформлено право постоянного (бессрочного) пользования на лесной участок под спорными объектами недвижимости в соответствии с требованиями лесного законодательства;

- разработан проект освоения лесов на лесной участок для осуществления рекреационной деятельности Учреждения, в котором отражены реконструированные объекты недвижимости и получено на него положительное заключение министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края.

- подготовлены технические планы на реконструированные объекты в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;

- получен технический паспорт на базу отдыха;

- сделан запрос Роспотребнадзор для получения санитарно-эпидемиологического заключения;

- предоставлено экспертное заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ставропольском крае на осуществляемый вид деятельности;

- заключен договор водопользования с Федеральным агентством водных ресурсов «Кубанское бассейновое водное управление»;

- подано заявление в администрацию Изобильненского городского округа Ставропольского края о выдаче разрешения на ввод реконструированных объектов в эксплуатацию.

Таким образом, истец и учреждение принимали надлежащие меры внесудебном порядке к легализации спорных объектов и вел себя добросовестно.

По ходатайству ГБУ СК «Стававтодор» так же была назначена экспертиза с целью получения доказательств о соответствии реконструированных зданий всем требованиям установленных для данного вида строений.

Определением суда от 02.05.2023 судом назначена судебная экспертиза которая поручена экспертам автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная служба».

Согласно судебному экспертному заключению АНО «НЕКС» от 10 июля 2023 г. № 44/07/23 Э, реконструированные объекты недвижимости являются объектами капитального строительства и соответствуют всем требованиям законодательства предъявляемым к данным видам строений, а так же нормативной документации в области строительства (градостроительства), пожарного, санитарно-эпидемиологического, экологического, земельного, лесного и водного законодательства, их эксплуатация осуществляется в соответствии с проектом освоения лесов, утвержденного министерством природных ресурсов Ставропольского края. Спорные объекты расположен в границах земельного участка, статус строений соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушают прав и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещенные самовольные строения не противоречат документации градостроительного зонирования, размещены на участке, предоставленном в аренду для рекреационной цели. Соответствуют целевому назначению земельного участка.

Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие согласований и разрешений.

Отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, о чем было также указано в определении Верховного Суда от 17.12.2019 N 306-эс19-15447, суд должен дать правовую оценку другим обстоятельствам, имеющим отношение к рассмотрению дела.

Указанная правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

Введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 N 13-П).

Поэтому, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 26 постановления Пленумов N 10/222, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Согласно положениям статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В связи с тем, что объекты были реконструированы в рамках эскизного проекта базы отдыха разработанного в октябре месяце 2012 г. главным специалистом - главным архитектором администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края - ФИО5, а так же до вступления пункта 4.1. ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (введённого в действие с 01.03.2022 г. Федеральным законом от 02.07.2021 № 301-ФЗ), ГБУ СК «Стававтодор», предполагая что ГУП СК «Дирекция строящихся автомобильных дорог» получало разрешение в администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края, руководствуясь ч. 2 ст. 55 ГрК РФ обратилось в администрацию Изобильненского городского округа Ставропольского края с заявлением о выдаче разрешения на ввод реконструированных объектов в эксплуатацию.

Администрацией Изобильненского городского округа Ставропольского края исх. № 024/10817 от 08.08.2022 было отказано в выдаче разрешения на ввод реконструированных объектов в эксплуатацию по причине того, что заявитель не предоставил в полном объеме документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. При этом суд не учел, что ГБУ СК «Стававтодор» не имело возможность приложить к заявлению о выдаче разрешения на ввод реконструированных объектов документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Одним из указанных документов является разрешения на реконструкцию объекта, которое выдается до начала реконструкции объекта.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет основания и порядок выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которыми у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешения на реконструкцию так же выдается на основании документов, полученных до начала реконструкции объекта, которыми являются в том числе проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства или их частей. Разработать указанный проект на уже реконструированные объекты не представляется возможным

В ходе реконструкции так же ведется исполнительная документация. В ней в текстовой и графической формах отображается фактическое исполнение функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и иных решений, которые содержатся в проектной и рабочей документации (ч. 1.4, 1.5 ст. 52 ГрК РФ). Состав исполнительной документации и Порядок ее ведения утверждены Приказом Минстроя России от 16.05.2023 N 344/пр.

Таким образом, ГБУ СК «Стававтодор» (далее - Учреждение) не имело возможность предоставить недостающие документы, которые получаются застройщиком (правообладателем объектов) до начала реконструкции объектов и в период их реконструкции.

Содержащиеся в постановлении Пленумов N 10/22 разъяснения не содержат категоричного вывода об отказе в признании права собственности на постройку лишь в силу отсутствия разрешения на строительство. В пункте 26 названного постановления, напротив, указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, и который подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Из вышеизложенных положений постановления Пленумов N 10/22 следует вывод о необходимости проверки действий застройщика при осуществлении строительства, не исключая возможности признания права на самовольную постройку, проверяя в каждом случае поведение как лица, которое возвело постройку, так и публичного органа, возражающего о ее сохранении.

Учитывая соответствие спорной постройки нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствие разрешительных документов на реконструкцию объекта не является препятствием для признания права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества.

Формальное нарушение порядка - отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не может служить безусловным основанием для отказа легализации объекта, поскольку данный факт сам по себе не означает о существующей угрозе жизни и здоровью граждан.

При вынесении решения суд первой инстанции так же не учел, что частью 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) установлено, что использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земель или земельных участков из состава земель лесного фонда, земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий (за исключением территорий населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий), определяется соответственно лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории в соответствии с лесным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях (в ред. Федеральных законов от 30.10.2007 N 240-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ, от 30.12.2020 N 505-ФЗ, от 04.08.2023 N 448-ФЗ).

Пунктом 4.1. ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (введённого в действие с 01.03.2022 г. Федеральным законом от 02.07.2021 N 301-ФЗ) так же определено, что разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на землях лесного фонда, которые допускаются к строительству на них при использовании лесов для осуществления рекреационной деятельности, в соответствии с лесным законодательством - органом государственной власти субъекта Российской Федерации, утвердившим положительное заключение государственной экспертизы проекта освоения лесов.

Частью 1.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) так же установлено, что в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 Ы 373-ФЗ)

Частью 2 ст. 87 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 04.08.2023) установлено, что лесохозяйственные регламенты лесничеств утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 настоящей статьи (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 538-ФЗ).

Согласно письму Росреестра от 28 ноября 2017 г., письму Минэкономразвития России от 8 ноября 2017 г. принятие решения о предварительном согласовании предоставления застроенного лесного участка осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области лесных отношений в рамках переданных ему полномочий в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 83 ЛК РФ.

Проекты освоения лесов и лесохозяйственные регламенты лесничеств Ставропольского края утверждаются министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края.

В материалы дела представлено письмо Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края от 19.02.2024 №02/07-1396 согласно которому по вопросу возможности выдачи министерством разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию на реконструированные здания для отдыха, сообщено следующее.

В апреле 2020 года между министерством и ГКУ СК «Дирекция автомобильных дорог» заключено Соглашение о расторжении договора аренды лесного участка для осуществления рекреационной деятельности. Следовательно, Проект освоения лесов, получивший положительное заключение, утвержденное приказом министерства от 09.06.2016 № 365 прекратил свое действие.

В апреле 2021 года данный лесной участок был передан в постоянное (бессрочное) пользование ГБУ СК «Стававтодор», разработан новый Проект освоения лесов, который получил положительное заключение, утвержденное приказом министерства от 18.11.2021 № 526.

При проведении государственной экспертизы Проектов освоения лесов, расположенных на землях лесного фонда, нормы Федерального закона № 301- ФЗ «О внесении изменений в лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не применялись в связи с принятием Закона и введение его в действие с 01.03.2022 года.

По вопросу возможности выдачи разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию на реконструированные здания для отдыха сообщаем, что при рассмотрении возможных к проектированию объектов капитального и не капитального строительства министерством учитываются, в том числе нормы лесного законодательства, исходя из категории защитности лесов. Согласно характеристикам лесного участка, переданного в постоянное (бессрочное) пользование ГБУ СК «Стававтодор», данный лесной участок относится к защитным лесам, категория защитности: леса, расположенные в водоохранных зонах (данные сведения указаны в документах на предоставление лесного участка в постоянное (бессрочное) пользование).

Следовательно, при рассмотрении возможных объектов строительства министерство руководствуется ограничениями, указанными в ст. 113 Лесного кодекса Российской Федерации, согласно которой в лесах, расположенных в водоохранных зонах строительство и эксплуатация объектов капитального строительства запрещаются, за исключением велосипедных, велопешеходных, пешеходных и беговых дорожек, лыжных и роллерных трасс, если такие объекты являются объектами капитального строительства, линейных объектов, гидротехнических сооружений и объектов, необходимых для геологического изучения, разведки и добычи нефти и природного газа.

Регламент на реконструкцию объектов капитального строительства, расположенных на землях лесного фонда при использовании лесов для осуществления рекреационной деятельности в министерстве не разработан.

На основании вышеизложенного, выдача разрешения на реконструкцию объектов капитального строительства, расположенных на землях лесного фонда при использовании лесов для осуществления рекреационной деятельности не представляется возможным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что безопасность спорного объекта недвижимого имущества, его соответствие градостроительным и строительным нормативам и правилам подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, суд находит основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Наличие у истца права на обращение в суд с рассматриваемым требованием (часть 1 статьи 4 АПК РФ) подтверждена вышеуказанными обстоятельствами, так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у него отсутствует и является для истца единственно возможным способом защиты права собственности.

При этом признание права собственности на данный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги.

В случае, если не установлено иное, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или вводе в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее постройку, принимало меры, в этом случае суд должен также устанавливать не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан.

Данный правовой подход отмечен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа по делу N А49-4210/2019 от 04.03.2020.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.12.2023 по делу № А63-13594/2022 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Сохранить объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:06:000000:6824, 26:06:000000:7005, 26:06:000000:7130, 26:06:000000:7131, 26:06:000000:7132, расположенные по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, восточный берег Новотроицкого водохранилища, на земельном участке с кадастровым номером 26:06:140101:2082, в реконструированном состоянии согласно техническим планам от 22.04.2021, подготовленным кадастровым инженером ФИО4

Признать право собственности  субъекта Российской Федерации – Ставропольского края на объекты недвижимости:

«Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:6824, площадью 93,9 кв. м; 

«Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:7005, площадью 93,9 кв. м; 

«Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:7130 площадью 100,7 кв. м; 

«Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:7131 площадью 93,9 кв. м; 

«Здание базы отдыха» с кадастровым номером 26:06:000000:7132 площадью 93,9 кв. м., расположенные по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, восточный берег Новотроицкого водохранилища, на земельном участке с кадастровым номером 26:06:140101:2082, в реконструированном состоянии согласно техническим планам от 22.04.2021 г., подготовленным кадастровым инженером ФИО4 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.        

 

Председательствующий                                                                       Е.В. Жуков

Судьи                                                                                                     Ю.Б. Луговая

                                                                                                    О.В. Марченко