АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3877/2022

г. Уфа

31 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.10.2022

Полный текст решения изготовлен 31.10.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З. Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании  дело по иску 

Индивидуального предпринимателя ФИО2   (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Планетамолл-Уфа" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды от 05.05.2021, об обязании возвратить обеспечительный платеж в размере 340 000 руб.

 

при участии в судебном заседании:

от ответчика  -  ФИО3 по доверенности от 05.02.2022 №0002-ДВ/РУФ-22

Индивидуальный  предприниматель  ФИО2   обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Планетамолл-Уфа" о расторжении договора аренды от 05.05.2021, об обязании возвратить обеспечительный платеж в размере 340 000 руб.

Ответчик представил отзыв, в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на то, что обеспечительный платеж удержан   в счет исполнения обязательств  по арендной плате за период с 01.11.2021  по 31.01.2022, а договор аренды прекратил свое действие 05.03.2022 в связи с истечением срока действия, в связи с чем оснований для расторжения договора не имеется.

Ответчик исковые требования не признал, пояснил свою позицию.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 05 марта 2021 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Планетамолл-Уфа» (Ответчик, Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, (Истец, Арендатор) заключен Договор аренды К»678-РУФ-2021-КДА, согласно которому Ответчик принял во временное владение и пользование часть нежилого помещения №0.27, площадью 9 (девять) кв.м.. расположенное на 1 (первом) этаже Здания ТРЦ «Планета», находящегося по адресу; РБ, 

<

...>.

 Указанный объект аренды принято арендатором по акту приема-передачи помещения от 05 марта 2021 г.

В соответствии с пунктом 4.2. Договора аренды Истец обязался осуществлять уплату  Фиксированной Арендной Платы - авансовым платежом, ежемесячно, в размере месячной фиксированной арендной  платы  не позднее 5 (пятого)  числа месяца, за который производится оплата;

  Платы с Оборота - ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца» следующего за отчетным периодом.

Стороны согласовали, что сумма Обеспечительного Платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Договору аренды и будет удерживаться Арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения Арендатором его обязательств по Договору аренды (п.5.1. Договора аренды).

Без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь Арендодатель, Арендодатель вправе удовлетворить свои требования к Арендатору из суммы Обеспечительного Платежа (зачесть суммы Обеспечительного Платежа (полностью или частично) в счет исполнения обязательств Арендатора в соответствии с условиями Договора Аренды) в следующих случаях и порядке: В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором его любых платежных обязательств по настоящему Договору Аренды (в том числе обязательств по уплате неустоек/штрафов, обязательств по возмещению ущерба), если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 (семи) рабочих дней после установленной даты для оплаты - в размере причитающихся Арендодателю платежей (п.5.4 Договора аренды)

       Во исполнения обязательств по договору истцом внесен обеспечительный платеж в размере 340 000 руб., что подтверждается выпиской по счету (лд.60-61).

          Письмом от 29.10.2021   истец заявил о досрочном  расторжении договора аренды и просил  возвратить обеспечительный платеж в размере 340 000 руб. в срок до 31.12.2021 (лд.56).

     В ответ на письмо истца  ответчик письмом от 18.11.2021 (лд.58) сообщил, что условиями договора  не предусмотрено право арендатора на безосновательный отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, одновременно предложив, что датой расторжения договора и последним днем аренды следует считать 28.02.2022.

       В целях досудебного урегулирования спора истец направил претензию  о досудебном урегулировании спора (лд.51), на что ответчик письмом от 06.12.2021 сообщил, что стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды (лд.57), одновременно предложив подписать соглашение о расторжении договора.  

        Оставление требований истца без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В рассматриваемой ситуации денежные требования истца к ответчику основаны на правоотношениях из договора аренды, в связи с чем правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). 

По смыслу положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданское законодательство связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.

Как указано в ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации  если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок. 

На основании п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В обоснование иска истец ссылается на то, что арендодатель в связи с уведомлением об одностороннем расторжении договора  обеспечительный платеж не возвратил, договор  не расторг. 

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что истец обратился с исковым заявлением о расторжении Договора аренды после прекращения спорного договора в связи с истечением срока аренды, а внесенный  истцом обеспечительный платеж был зачтен ответчиком в одностороннем порядке в связи с невыполнением истцом своих обязательств по спорному договору по оплате ежемесячной аренды, о чем истец был уведомлен. 

Довод Истца о том, что он выразил свою волю на расторжение договора аренды в порядке п. 10.2.1 Договора аренды и возврат обеспечительного платежа, направив Арендодателю об этом уведомление, которое последним было рассмотрено, судом отклонен.

 Согласно п.10.2.1 Договора договор аренды прекращается по соглашению Сторон о расторжении Договора Аренды. 06.12.2021 Арендодатель повторно уведомил Арендатора о недостижении согласия о расторжении Договора аренды,  обратив внимание Арендатора на условия Договора аренды, не предусматривающие право Арендатора отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке.

Как было указано выше  п.3.1 Договора срок аренды определен сторонами - 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору, т.е. 5 марта 2022 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Согласно пункту 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Следовательно, при расторжении договора в судебном порядке он расторгается на будущее время (с момента вступления в законную силу решения суда). 

Оценив предоставленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора аренды по требованию арендатора не имеется. 

Направленное истцом соглашение  о расторжении договора от 28.02.2022 и акт  приема-передачи арендованного помещения ответчиком не подписаны. 

Срок действия договора истек 05 марта 2022г., в связи с чем  суд отказывает в истцу в иске  по требованию о расторжении договора.

Истец просил возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 340 000 руб., уплаченную согласно пункту 5.1  договора аренды.

В силу п.3 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. 

Исходя из принципа баланса интересов сторон, при заключении договоров аренды, арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока его действия и в связи с досрочным расторжением по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность. 

Стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок и основания для расторжения договора, а также согласовать в соответствии с положениями ст. 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  особые условия для расторжения договора в одностороннем порядке, установив при этом определённую компенсацию другой стороне за досрочный отказ от договора. 

Указанный вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления). 

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием 5 вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). 

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  обеспечительный платеж подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательства или ненаступления в согласованный срок обстоятельств, при которых платеж засчитывается в счет исполнения этого обязательства. Однако в силу диспозитивности данной нормы стороны могут согласовать иные условия, в том числе условие о том, что платеж не возвращается. 

Стороны согласовали, что сумма Обеспечительного Платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Договору аренды и будет удерживаться Арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения Арендатором его обязательств по Договору аренды (п.5.1. Договора аренды).

Арендодатель вправе удовлетворить свои требования к Арендатору из суммы Обеспечительного Платежа (зачесть суммы Обеспечительного Платежа (полностью или частично) в счет исполнения обязательств Арендатора в соответствии с условиями Договора Аренды) в следующих случаях и порядке: В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором его любых платежных обязательств по настоящему Договору Аренды (в том числе обязательств по уплате неустоек/штрафов, обязательств по возмещению ущерба), если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 (семи) рабочих дней после установленной даты для оплаты - в размере причитающихся Арендодателю платежей (п.5.4 Договора аренды).

Факт внесения истцом ответчику обеспечительного платежа в  размере 340 000 руб. подтвержден документально и последним не оспаривается.

Согласно Договору аренды Арендатор уплатил Арендодателю Обеспечительный Платеж в сумме, равной Фиксированной Арендной Плате за 2 (два) месяца, рассчитанной исходя из ставки, действующей на дату подписания настоящего Договора и увеличенной на сумму НДС, предусмотренного действующим законодательством РФ (п. 5.1. Договора аренды), 

Как указал ответчик и  следует из материалов дела, коммерческая деятельность в помещении осуществлялась истцом с 5 марта 2021 г., что подтверждается актом начала коммерческой деятельности (лд.126).

Срок аренды - 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору, т.е. до 23 ч. 59 мин. 5 марта 2022 г. (п. 3.1, Договора аренды).

Согласно условиям Договора аренды арендатор с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и в течение всего срока аренды обязан уплачивать арендную плату, состоящую из Фиксированной Арендной Платы и Платы с Оборота (пункт 4.1 Договора аренды).

При этом в случае обоснованного зачета Арендодателем соответствующих сумм Обеспечительного Платежа, Арендодатель обязуется уведомить об этом Арендатора в письменной форме не позднее 14 (четырнадцати) дней с даты осуществления зачета с указанием оснований, суммы (расчета суммы) и даты произведенного зачета. Вместе с таким уведомлением о зачете Арендодатель может направить Арендатору счет на оплачу суммы, необходимой для восстановления размера суммы Обеспечительного Платежа (п.5.6. Договора аренды).

21.12.2021 Арендодатель в адрес Арендатора направил Требование №1775-РУФ/21-П об уплате задолженности по арендной плате за период с 01.11.2021 по 31.12.2021 в размере 338 000 рублей  и 12.01.2022- Претензию №0019-РУФ/22-П об уплате задолженности по арендной палате за период с 01.01,2022 по 31.01.2022 в размере 170 000 руб., которые Арендатором оставлены без удовлетворения. 

По данным ответчика, у истца имеется задолженность по арендной плате  за период с 01.11.2021 по 31.01.2022, в размере 168 000 руб. за ноябрь 2021г., в размере 170 000 руб. за декабрь 2021г., в размере за январь 170 000 руб.

Доказательств отсутствия задолженности  за указанный период истец не представил. 

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В связи с неисполнением истцом обязанности по оплате арендной платы, ответчик зачел  обеспечительный платеж  в счет оплаты арендной платы, направив об этом Уведомление от 29.12.2021 №1812-РУФ/21-исх и Уведомление о зачете встречных требований от 01.06.2022 №0793-РУФ/22-исх.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. 

Для зачета достаточно заявления одной стороны. Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» для прекращения обязательства уведомление о зачете должно быть получено соответствующей стороной, зачет считается совершенным в момент получения контрагентом уведомления о зачете.

Таким образом, обеспечительный Платеж удержан (зачтен) ответчиком в счет исполнения обязательств по арендной плате за период с 01.11.2021 по 31.01.2022.

Как указывает ответчик, Пополнение (восстановление) Арендатором Обеспечительного платежа по Договору аренды после удовлетворения Арендодателем вышеуказанных требований не осуществлялось.

При указанных обстоятельствах, учитывая наличие у истца  задолженности по договору аренды и условия заключенного сторонами договора, суд приходит  к выводу об отсутствии  оснований для удовлетворения требования истца о возврате обеспечительного платежа.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО2.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2   (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)   в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5700 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья З.Ф. Шагабутдинова