Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград    Дело № А12-9057/2019

«27» июня 2019 года 

Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2019 

Полный текст решения изготовлен  27.06.2019 

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И.  (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг «Нагавский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной, не разграниченной собственности, о возврате имущества

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности № 05-05/537 от 17.11.2017,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 27.03.2019

УСТАНОВИЛ:

Администрация Котельниковского муниципального района Волгоградской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг «Нагавский»  (далее –  ООО «Агро-Холдинг «Нагавский», общество, ответчик) о  расторжении договора № 35 аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 340000 кв.м,, с кадастровым номером 34:13:150003:169, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: ст. Нагавская. Участок находится примерно в 4,0 км. от ориентира по направлению на юго-восток, для выращивания зерновых и зернобобовых культур, заключенный 25.06.2012 между Администрацией и ООО  «Агро-Холдинг «Нагавский».

Просит обязать ООО «Агро-Холдинг «Нагавский» освободить и возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок, находящийся в государственной не разграниченной собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 340000 кв.м., с кадастровым номером 34:13:150003:169, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: ст. Нагавская. Участок находится примерно в 4,0 км. от ориентира по направлению на юго-восток, для выращивания зерновых и зернобобовых культур, в том состоянии, в котором оно его получило, с учетом нормального износа.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В судебном заседании 13.06.2019, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК), дважды объявлялся перерыв до 09 часов 45 минут 19.06.2019, до  12 часов 20.06.2019. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав представителей сторон, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на иск, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 25.06.2012 № 35 аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 340000 кв.м., с кадастровым номером 34:13:150003:169, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: ст. Нагавская. Участок находится примерно в 4, 0 км от ориентира по направлению на юго-восток, для выращивания зерновых и зернобобовых культур (далее – договор).

 По акту приема-передачи  арендодатель передал, а арендатор принял в пользование вышеназванный земельный участок.

Срок договора установлен с 25 июня 2012 по 24 июня 2016.

02.10.2012  произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности от 25 июня 2012  № 35.

По истечении срока действия договора ответчик не отказывался от его исполнения, не возвращал арендодателю земельный участок по акту приема-передачи, а продолжал пользоваться им после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Следовательно, договор считается возобновленным на тех же условия на неопределенный срок.

Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1. настоящего договора суммы до десятого числа текущего месяца.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что ответчиком за период с 01.01.2017  по 31.12.2018 7 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносилась арендная плата.

Арендная плата за периоды:

с 01.01.2017 г. по 31.03.2017 г. «срок оплаты до 10.04.2017 г.) произведена в период с 01.07.2017 г. по 30.09.2017 г. (1-й просроченный платеж);

с 01.04.2017 г. по 30.0О.2017 г. (срок оплаты до 10.07.2017 г.) произведена в период с 01.07.2017 г. по 30.09.2017 г. (2-й просроченный платеж);

с 01.07.2017 г. по 30.09.2017 г. (срок оплаты до 10.10.2017 г.) произведена 29.01.2018 г. (3-й просроченный платеж);

с 01.10.2017 г. по 31.12.2017 г. (срок оплаты до 10.01.2018 г.) произведена 29.06.2018 г, (4-й просроченный платеж);

с 01.01.2018 г. по 31.03.2018 г. (срок оплаты до 10.04.2018 г.) произведена 28.09.2018 г. (5-й просроченный платеж);

с 01.04.2018 г. по 30.05.2018 г. (срок оплаты до 10.07.2018 г.) произведена 12.11.2018 г. (6-й просроченный платеж);

с 01.07.2018 г. по 30.09.2018 г. (срок оплаты до 10.10.2018 г.) произведена 29.12.2018 г. (7-й просроченный платеж).

08.12.2017 истцом в адрес ответчика направлялось требование об исполнении обязательств по договору (претензия № 05-05/575 от 05.12.2017), однако и после указанного требования ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы.

12.02.2019 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка № 35 от 25.06.2012 г, в связи с неоднократным невнесением арендной платы (№ 05-05/74 от 05.02.2019 г.), которое получено 16.02.2019.

Администрация, полагая, что, арендатором допускались существенные нарушения договора аренды, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Правила статьи 619 ГК РФ предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, предусмотренное в пункте 1 статьи 619 ГК РФ основание включает в себя несколько самостоятельных элементов, такие как: «просрочка уплаты», «более двух раз» и «подряд», при этом в договоре иное основание для его расторжения, чем закрепленного в указанной норме стороны не предусмотрели.

Разрешая спор, суд учитывает взаимосвязанные положения статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, из которых следует, что право требовать расторжения договора возникает только в случае, если в разумный срок не будут устранены соответствующие нарушения.

Претензия от 05.12.2017 № 05-05/575, имеющаяся в материалах дела, содержала указание на задолженность по оплате арендной платы за II и III кварталы 2017 года в сумме 13 800,00 руб. и пени в размере 892,40 руб. В данной претензии был установлен 30-ти дневный срок со дня получения претензии для погашения задолженности. Данная задолженность и пени были погашены ответчиком, что не отрицает истец, в период с 01.07.2017 по 30.09.2017 и 29.01.2018, то есть в срок, установленный в претензии. Требования о погашении задолженности ответчика за I, IV кварталы 2017, I, II и III кварталы 2018 года в адрес ответчика не направлялись. Однако, данные периоды упоминаются в иске как периоды просрочки внесения арендной платы.

Согласно представленным актам сверки взаимных расчетов подписанных администрацией, долг по состоянию за 2018,  и за первый квартал 2019 отсутствует.

Данные обстоятельства подтверждены документально и не оспариваются сторонами.

При таких обстоятельствах, действия общества, устранившего нарушение в срок, установленный в требовании, подтверждено документально и истцом не опровергнуто.

 В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также было отмечено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В связи с чем, предъявление администрацией требования о расторжении договора аренды, по истечении 17 месяцев после уплаты долга в срок, установленный арендодателем, не может расцениваться в качестве действий, совершенных в разумный срок.

Учитывая незначительность периода и размера задолженности, которая была погашена арендатором, такие нарушения не могут признаваться существенными в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, и применительно к спорному случаю основания для расторжения договора отсутствует.

Суд не может согласиться с доводом ответчика о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения, в виду ненадлежащего соблюдения претензионного порядка.

Как следует из материалов дела, в адрес ответчика направлялось предложение о расторжении договора № 35 от 25.06.2012 аренды земельного участка № 05-05/74 от 08.02.2019.

На основании статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, в новой редакции Федерального закона от 01.07.2017 № 147-ФЗ «О внесении изменений в статьи 1252 и 1486 части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 и 99 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Исходя из положений вышеназванных норм арбитражного процессуального законодательства по рассматриваемой категории предусмотрено соблюдение обязательного досудебного урегулирования спора.

Вместе с тем, досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов.

Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Если стороны в период рассмотрения спора не предпринимают действий по мирному разрешению спора, а ответчик при этом возражает по существу исковых требований, то оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора будет носить формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области 

 

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина