ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-2865/2025

город Ростов-на-Дону

08 октября 2025 года

15АП-10037/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Емельянова Д.В., Крахмальной М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В.,  

при участии: от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 21.10.2024, 

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности от 31.01.2025,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3  

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.07.2025 по делу № А53-2865/2025 

по заявлению ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)  

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании решения незаконным,  

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – ответчик) о признании незаконным решения.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.07.2025 суд признал незаконным отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, выраженный в письме от 28.11.2024 N ОГ-ИЗ/2251.  

Суд обязал Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону устранить допущенное нарушение в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>) подписанный со стороны департамента проект договора купли-продажи земельного участка площадью 5268 кв. м с кадастровым номером  

61:44:0081404:1, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - "магазины", установив выкупную стоимость в размере 16 875 641,58 рублей. С Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей.  

 Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда изменить в части определенной судом величины выкупной цены земельного участка.  

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что при определении правовосстановительной меры в результате удовлетворения требования о признании оспариваемого отказа департамента незаконным, суду первой инстанции при определении размера выкупной цены, по мнению предпринимателя, необходимо было руководствоваться кадастровой стоимостью земельного участка в размере 42 354 561,96 руб., сведения о которой были внесены в ЕГРН как на день подачи заявления 22.09.2023, так и на день подписания первого отказа департамента в предоставлении земельного участка 29.09.2023, признанного незаконным.  

В составе суда произведена замена судьи. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.  

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.  

Представитель заинтересованного лица доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.  

Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (предприниматель) на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - нежилое здание литер "А, А1, А2, А3, А4, А5" общей площадью 3339,8 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081404:26, расположенное по адресу: 

<

...> (далее также - "здание").  

Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 15.01.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2009 N 490939, выписка из ЕГРН от 05.09.2023 N 3028926997).  

С момента приобретения в 2009 году здание используется предпринимателем в качестве магазина продовольственных и непродовольственных товаров.  

Изначально указанное здание было зарегистрировано за Ростовской фабрикой строчевышатых изделий "Дон" на основании регистрационного удостоверения N 680/38 от 04 апреля 1992 года, что подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-6230/2002.  

В дальнейшем в результате совершенных сделок здание перешло к Предпринимателю, право которого в ЕГРН было зарегистрировано 15 января 2009 года.  

Здание расположено на земельном участке площадью 5268 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081404:1, находящемся по адресу: 

<

...> (далее также - "земельный участок"). Разрешенное использование земельного участка - магазины. Права на земельный участок в ЕГРН не зарегистрированы (выписка из ЕГРН от 29.08.2023 N КУВИ-001/2023-196865310 и от 31.08.2023 N КУВИ-001/2023-198624793).  

Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.  

На основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 03 августа 1992 N 1005 земельный участок был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования Ростовской фабрике строчевышатых изделий "Дон".  

Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-20612/2021 было отказано в удовлетворении требований Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону о признании здания, принадлежащего предпринимателю, самовольно реконструированным.  

Являясь собственником здания, 22 сентября 2023 года предприниматель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.  

29 сентября 2023 года Департамент принял решение об отказе в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что в выписке из ЕРГН указано, что земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования Ростовской фабрике строчевышатых изделий "Дон".  

Индивидуальный предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, в котором просила признать незаконным выраженное в письме от 29.09.2023 N 59.30-2392/17-МУ решение об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 5 268 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081404:1 как несоответствующее статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; обязать департамент устранить допущенное нарушение, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателя подписанный со стороны департамента проект договора купли-продажи указанного земельного участка, установив выкупную стоимость в размере 2,5% от кадастровой стоимости.  

Решением по делу N А53-37602/23 от 29.07.2024, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 25.10.2024 и постановлением суда кассационной инстанции от 21.02.2025, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ департамента и обязал повторно рассмотреть заявление предпринимателя о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1. Судебные акты мотивированы следующим. Ссылка департамента на указание в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 в разделе  

"особые отметки" права (постоянного) бессрочного пользования Ростовской фабрики строчевышитых изделий "Дон" не обоснована. Форма выписки из ЕГРН и порядок ее заполнения регламентированы приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.09.2020 N П/0329, согласно пункту 57 которого в разделе "особые отметки" отражаются сведения о возникших до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вещных правах на объект недвижимости, ограничениях прав на объект недвижимости, обременениях данного объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), если права, ограничения прав и обременения объекта недвижимости на такой объект недвижимости не зарегистрированы (либо не подлежат (не подлежали) государственной регистрации) в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН, в объеме содержащихся в государственный кадастр недвижимости сведений, либо внесенные в ЕГРН в порядке, предусмотренном статьей 69.1 Закона N 218-ФЗ. Суд первой инстанции указал, что земельный участок является ранее учтенным (что также вытекает из выписки), следовательно, заполнение раздела "особые отметки" осуществлено в порядке статьи 69.1 Закона N 218-ФЗ исходя из сведений документа-основания постановки ранее учтенного земельного участка на кадастровый учет - акта на право бессрочного (постоянного) пользования на землю серия РО-44 N 00383.  

30 октября 2024 года предприниматель направил в департамент письмо об исполнении судебного акта и повторном рассмотрении заявления от 22.09.2023 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1, исходя из его кадастровой стоимости на день подачи заявления.  

Письмом от 28 ноября 2024 года N 59.30.ОГ-ИЗ/2251 департамент отказал предпринимателю в заключении договора купли-продажи земельного участка. В качестве основания отказа указано, что согласно сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020715:1312 расположен в пределах береговой полосы. Указанное обстоятельство, исходя из положений, закрепленных в статье 6 Водного кодекса Российской Федерации (ВК РФ) и пункте 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), исключает возможность приватизации земельного участка.  

Данное решение департамента оспаривается в рамках настоящего спора. 

При принятии судебного акта суд первой инстанции руководствовался статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), пунктом 8 статьи 28 Федерального закона Российской Федерации N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьями 27, 56 ЗК РФ и исходил из того, что запрет на приватизацию земельного участка устанавливается в том случае, когда непосредственно данный земельный участок находится в береговой полосе конкретного водного объекта общего пользования.  

Из содержания письма от 28.11.2024 следует, что невозможность приватизации испрашиваемого предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 обусловлена нахождением в береговой полосе другого участка - с кадастровым номером 61:44:0020715:1312.  

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, размещенной в открытом доступе в сети Интернет, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020715:1312 площадью 23 кв. м, имеющий разрешенное использование "для  

эксплуатации гаражей", находится по адресу 

<

...>, бокс 46.  

Вместе с тем, сам по себе факт нахождения или не нахождения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020715:1312 в береговой полосе водного объекта не может служить основанием для отказа предпринимателю в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1.  

Согласно выписке ЕГРН от 09 декабря 2024 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1, находящегося по адресу: 

<

...>, установлены ограничения, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе:  

- часть участка N 61:44:0081404:1/3 площадью 2487 кв. м - зона предотвращения негативного воздействия сточных вод (затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, заболачивания);  

- часть участка N 61:44:0081404:1/4 площадью 14 кв. м - зона с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) - охранная зона инженерных коммуникаций (

<

...> от РП 15);  

- часть участка N 61:44:0081404:1/5 площадью 0 кв. м - зона с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) - охранная зона инженерных коммуникаций (КТП 249 ВЛИ 0,4 кВ от оп. N 5 Л-2 до границы земельного участка по ул. Павлодарская, 29а);  

- весь земельный участок - водоохранная зона (ст. 65 Водного кодекса РФ).  

Сведения о том, что земельный участок расположен в границах береговой полосы какого-либо водного объекта общего пользования, в ЕГРН отсутствуют.  

В апелляционной инстанции дополнительных доводов в данной части департаментом также не приведено.  

Согласно части 6 статьи 6 Водного кодекса РФ, береговая полоса представляет собой полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования и устанавливается в зависимости от вида водного объекта и его протяженности.  

Таким образом, береговая полоса не может существовать отдельно от конкретного водного объекта (реки, моря, ручья и т.п.)  

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, неподалеку от земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 расположены земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0081407:46 и 61:44:0081407:47, имеющие ширину по 5 метров каждый и сформированные для благоустройства, озеленения и эксплуатации территории вдоль ручья балки Безымянной от ул. Шеболдаева до ул. Тоннельной.  

Однако, границы земельных участков 61:44:0081407:46 и 61:44:0081407:47 и испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 не пересекаются, следовательно, к береговой полосе ручья балки Безымянный, ширина которой составляет 5 метров (ч. 6 ст. 6 ВК РФ) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081404:1 не относится.  

С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что обжалуемый отказ по изложенным в нем мотивам является незаконным.  

Как следует из положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.  

При этом если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в статье 20 Земельного кодекса, земельный участок ему не может  

предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования.  

Однако невозможность предоставления такому покупателю участка на основании статьи 20 Земельного кодекса не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона на основании указанных выше норм при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости. Момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2022 N 308-ЭС21-28715).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.  

В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридическим лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность. Если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).  

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2024 N 306-ЭС23-24694).  

Как следует из материалов дела, 10 июня 1999 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма строчевышитых изделий «Дон» (продавец) и гражданином ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи здания, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое здание литер "А", общей площадью 1622,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом города Ростова-на-Дону ФИО5 (номер в реестре 1-2593). Оплата за приобретенное здание произведена покупателем в полном объеме, что подтверждается соглашением от 20.05.1999 N 3 о предоставлении отступного.  

Право собственности ФИО4 на здание литер А зарегистрировано в реестре 19.11.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 N 314585, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость 19.11.2001. До его отчуждения  

ФИО4 нежилое здание литер А (бывшее здание детского сада "Казачок") принадлежало продавцу на основании регистрационного удостоверения БТИ от 04.01.1992 N 680/38. Здание детского сада находилось на земельном участке площадью 5268 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081404:1, расположенном по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - для эксплуатации детского сада N 253 "Казачок", дата постановки на кадастровый учет - 27.03.1997.  

Указанный земельный участок был предоставлен ООО «Фирма строчевышитых изделий «Дон» в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 03.08.1992 и Государственного акта N РО-44-00383.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2002 по делу N А53-6230/2002, вынесенным по иску КУГИ Ростовской области к ООО «Фирма строчевышитых изделий «Дон», гр. ФИО4 был признан добросовестным приобретателем нежилого здания - бывшего детского сада.  

В период 2002 - 2006 годов ФИО4 выполнены работы по реконструкции здания литер А путем возведения пристроек литер "А1. А2, A3. А4. А5. а9", в результате чего общая площадь здания увеличилась до 3339.8 кв. м. Разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства и разрешения на ввод его в эксплуатацию уполномоченный орган не выдавал. Решением третейского суда Фонда правового и экономического содействия от 28.04.2007 по делу N Т072-07 за ФИО4 признано право собственности на здание литер "А. Al. А2. A3. А4, А5" общей площадью 3339.8 кв. м по адресу пер. Дальний, 21.  

Таким образом, в результате последовательных сделок по отчуждению недвижимого имущества право собственности на здание с кадастровым номером 61:44:0081404:26 перешло к предпринимателю в 2009 году. Вступившими в законную силу судебными актами отказано в исках департамента к предпринимателю о сносе здания как самовольной постройки, о признании здания самовольно реконструированным и возложении обязанности привести его в первоначальное состояние (дела N А53-11614/2019 и А53-20612/2021). В настоящее время право собственности предпринимателя на нежилое здание площадью 3339,8 зарегистрировано в ЕГРН (свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2009 N 490939).  

Здание расположено на земельном участке площадью 5 268 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081404:1, находящемся по адресу: 

<

...>. Разрешенное использование земельного участка - "магазины". Права на земельный участок в ЕГРН не зарегистрированы.  

Вместе с тем, суд признал доводы предпринимателя о переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от ООО «Фирма строчевышитых изделий «Дон» к предпринимателю подлежащими отклонению.  

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. По смыслу данной нормы преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные в другом деле, а не правовые выводы. Положения данной нормы касаются вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации, которая может быть различной и зависит в том числе от характера конкретного спора (определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2019 N 304-КГ18-15768, от 13.03.2019 N 306-КГ18-19998 и от 11.08.2022 N 310-ЭС22-5767, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2007 N 13988/06, от 17.06.2007 N  

11974/06 и от 10.06.2014 N 18357/13).  

С учетом изложенного отраженные в судебных актах по делам N А53-11614/2019, А53-20612/2021 и А53-37898/2022 выводы о переходе права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка предпринимателю не могут иметь преюдициального значения при рассмотрении спора о праве предпринимателя на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов.  

Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм. Правовая оценка, данная в судебных актах, не может являться основанием для освобождения от доказывания в рамках настоящего дела.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2013 по делу N А53-1796/2013 установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Фирма строчевышитых изделий «Дон» является правопреемником Ростовской фабрики строчевышитых изделий «Дон», которая до приватизации являлась областной собственностью, что подтверждено письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области от 27.11.2012.  

В данном судебном акте указано, что согласно приватизационному делу Фабрики строчевышитых изделий «Дон» 1992 года выкупаемый детский сад «Казачок» остался в государственной собственности и не вошел в план приватизации. Указанное подтверждено письмами Минимущества Ростовской области от 22.11.2013 N 19/21022 и от 18.12.2012 N 19/22663.  

На основании изложенного суд в рамках дела N А53-1796/2013 пришел к выводу, что земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2002 по делу N А53-6230-02/С4-32 установлено, что на балансе общества находится детский сад "Казачок", который не подлежал приватизации. Общество распорядилось данным зданием, не являясь собственником.  

Для установления перехода предпринимателю права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 как основания для применения предусмотренных земельным законодательством льгот подлежат установлению обстоятельства последовательного перехода данного права от Ростовской фабрики строчевышитых изделий "Дон". Соответствующие правовые подходы закреплены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 437/10, от 18.05.2010 N 448/10, от 07.06.2011 N 1744/11, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 N 306-ЭС17-13791, от 16.11.2021 N 305-ЭС21-13509 и нашли отражение в Обзоре судебной практики N 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.  

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503, от 05.03.2024 N 306-ЭС23-24694, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, необходимо установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.  

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что отсутствуют основания для применения льготной ставки, установленной п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Закона  

N 137-ФЗ.  

Указанные выводы соответствуют позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 21.02.2025 N Ф08-12288/2024 по делу N А53-37602/2023.  

Между тем, предприниматель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.  

В вышеизложенной части решение суда сторонами не оспаривается. 

Согласно пункту 3 Постановления Правительства Ростовской области N 243 от 06.04.2015 "Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов" цена земельных участков при их продаже гражданам или юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на указанных земельных участках, либо помещений в них, в том числе земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, не указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, на которых расположены здания, сооружения при их продаже указанным юридическим лицам, за исключением случаев продажи земельных участков, указанных в части 3 статьи 1 Областного закона от 28.03.2002 N 229-ЗС "Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений", определяется по формуле: Ц = Кст х С х Ккр, где Ц - цена земельного участка; Кст - кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке; С - ставка земельного налога, установленная нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования, в пределах которого расположен земельный участок; Ккр - коэффициент кратности ставки земельного налога, равный 17.  

При определении размера выкупной стоимости земельного участка судом установлено следующее.  

Заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка подано предпринимателем 22 сентября 2023 года.  

К заявлению приложены выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1, а именно:  

- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 29.08.2023 N КУВИ-001/2023-196865310;  

- выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.08.2023 N КУВИ-001/2023-198624793;  

В обеих выписках содержалась информация о виде разрешенного использования земельного участка - "Магазины", при этом кадастровая стоимость земельного участка составляла 42 354 561,96 руб. Аналогичные сведения о кадастровой стоимости земельного участка содержались в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости Филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области от 02.09.2023 N КУВИ-001/2023-200401493.  

Письмом от 29 сентября 2023 года N 59.30-2392/17-МУ департамент уведомил предпринимателя об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.  

Предприниматель, ссылаясь на данные выписок из ЕГРН в отношении  

испрашиваемого земельного участка от 29.08.2023 и от 31.08.2023, указывает, что кадастровая стоимость земельного участка на момент обращения с заявлением о выкупе составляла 42 354 561. 96 рублен. В связи с чем, просил суд, в том числе установить выкупную стоимость, рассчитанную от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 29.09.2023 равной 42 354 561, 96 рублей  

Вместе с тем, согласно данным выписки из ЕГРН от 27.11.2024 N КУВИ-001/2024-287600011 кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22.09.2023 составляла 66 178 986.6 рублей, а датой начала применения кадастровой стоимости указана - 23.08.2023.  

Как следует из представленных в материалы дела пояснений филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области, по результатам проведенной в 2022 году очередной государственной кадастровой оценки земельных участков Ростовской области, утвержденным постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11.11.2022 N П-7 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков", в ЕГРН 07.01.2023 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 в размере 42 354 561, 96 рублей. Указанная кадастровая стоимость определена ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ) и применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2023.  

На основании, в том числе постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 17.08.2023 N 818 "О предоставлении ФИО3 разрешения на условно разрешенный вид использования "Магазины" в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1, расположенного по адресу: город Ростов-на- Дону, пер. Дальний, 21" в ЕГРН 23.08.2023 внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 на "Магазины".  

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон об оценке) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.  

Публично-правовая компания (на территории Ростовской области - Филиал) в течение трех рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений об объекте недвижимости формирует и направляет в ГБУ такие сведения в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости. Определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном ст. 16 Закона об оценке, осуществляется ГБУ в течение десяти рабочих дней со дня поступления в ГБУ сведений об объекте недвижимости, направленных Филиалом. ГБУ после определения в установленные законом сроки кадастровой стоимости, размещает акт об определении кадастровой стоимости на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и направляет данные акт в орган регистрации прав для внесения сведений о кадастровой стоимости, указанных в акте, в ЕГРН.  

В связи с изложенным, вышеуказанные изменения земельного участка с  

кадастровым номером 61:44:0081404:1 в соответствии со ст. 16 Закона об оценке передавались Филиалом в ГБУ для определения кадастровой стоимости. На основании поступившего в Филиал акта об определении кадастровой стоимости от 11.09.2023 N АОКС-61/2023/00085 в ЕГРН 24.10.2023 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 в размере 66 178 986,6 руб., с датой применения 23.08.2023.  

Соответственно отсутствуют основания для применения кадастровой стоимости равной 42 354 561,96 рублей.  

Таким образом, подлежит применению норма подпункта 4 пункта 2 статьи 18 Закона об оценке, кадастровая стоимость для целей выкупа земельного участка подлежит применению с 23.08.2023 и соответственно 66 178 986,6 руб. распространяется на заявление предпринимателя, поданное 22.09.2023, что соответствует разъяснениям пункта 6 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).  

Таким образом, цена продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081404:1 составит: 66 178 986,6 руб. х 1.5% х 17 = 16 875 641,58 руб. - стоимость выкупа земельного участка.  

Позиция заявителя в жалобе фактически сводится к применению кадастровой стоимости земельного участка, формально имевшейся в регистрационных сведениях на дату подачи обращения, однако не соответствовавшей кадастровой стоимости с учетом вида разрешенного использования земельного участка (вид разрешенного использования изменен 23.08.2023 на основании постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 17.08.2023 N 818, первоначальное заявление о выкупе подано 22.09.2023).  

Данная позиция сводится к формальному указанию на размер кадастровой стоимости, рассчитанный ранее, исходя из предшествующего (до подачи заявления о выкупе) вида разрешенного использования земельного участка.  

Вместе с тем, подход о том, что учету подлежит размер кадастровой стоимости указанный в соответствующей выписке на дату подачи заявления, является общим правилом, имеющим нормативно определенные исключения, и не означает возможность использования кадастровой стоимости земельного участка рассчитанной по неактуальным характеристикам земельного участка.  

Так, в силу части 1 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.  

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.  

Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, изменение которых влечет за собой изменение кадастровой стоимости, установлены Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный  

реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 № 514.  

Названным Порядком предусмотрено, что кадастровая стоимость подлежит определению в связи с изменением сведений, в том числе о виде разрешенного использования (в отношении земельного участка).  

Согласно пункту 4 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в случае внесения в названный реестр сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 данного Закона, применяются со дня внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, повлекших изменение сведений об объекте недвижимости.  

Исходя из положений приведенных норм права кадастровая стоимость участка, определенная в связи с изменением вида его разрешенного использования, применяется со дня внесения в ЕГРН изменений характеристик участка, на основании которых эта стоимость определена.  

Данный подход отражен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.06.2023 по делу № А53-20382/2021.  

Таким образом, суд правомерно применил кадастровую стоимость участка, определенную в связи с изменением вида его разрешенного использования, с учетом обстоятельств внесения требуемых сведений в ЕГРН (23.08.2023, до подачи заявления о выкупе 22.09.2023).  

Ссылки заявителя на неприменимость указанной позиции ввиду дополнения ст. 18 Закона № 237-ФЗ частями 3, 4, беспредметны. В указанных нормах речь идет о возможности применения кадастровой стоимости уменьшившейся после подачи заявления о предоставлении соответствующей услуги. Заявитель же предлагает толковать данные нормы как допускающие возможность выбора для цели выкупа наименьшей кадастровой стоимости ретроспективно.  

Ссылки на меньшую кадастровую сопоставимых объектов с аналогичным видом разрешенного использования, значения не имеют, поскольку к компетенции арбитражного суда разрешение споров об оспаривании кадастровой стоимости не относится.  

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.07.2025 по делу № А53-2865/2025 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Я.Л. Сорока 

Судьи Д.В. Емельянов 

М.П. Крахмальная