АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                       № А32-34782/2017

10.04.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19.03.2018

Мотивированное решение изготовлено 10.04.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

ФИО2, г. Ростов-на-Дону (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

к ООО «ССМУ «Краснодар», г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>), 

о взыскании денежных средств в размере 54 088 414,68 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности

от ответчика ФИО4 по доверенности

Иск заявлен до взыскании 44 368 668,63 руб. задолженности и 9 719 746,05 руб. процентов по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:0011 общей площадью 33268 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием – для строительства многоэтажных домов со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Березанская, 88.

Требования мотивированы тем, что ответчик не исполняет принятые на себя договором аренды обязательства по оплате использования земельного участка.

Истцом подано заявление, которым он просит: 

взыскать с ООО «ССМУ «Краснодар»  в пользу ФИО2       69 354 970 руб. в счет погашения задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка общей площадью 33268 кв. м с кадастровым номером 23:43:0310008:0011, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства многоэтажных домов со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Березанская, 88;

взыскать с ООО «ССМУ «Краснодар»  в пользу ФИО2 неустойку по договору аренды земельного участка от 13.03.2015 в виде  процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 058 334,37 руб. в счет процентов за пользование чужими денежными средствами.

расторгнуть договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома: договор № Б3/1/К от 23.04.2015, договор №БЗ/4Н от 23.04.2015, договор БЗ/3/Н от 23.04 2015, договор  БЗ/4/К от 23.04 2015, заключенные ООО «ССМУ Краснодар, выступающим в качестве застройщика, и ФИО2 – участником долевого строительства;

взыскать с ООО «ССМУ Краснодар» в пользу ФИО2 в счет возврата уплаченных денежных средств по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома  № Б3/1/К от 23.04.2015, № БЗ/4Н от 23.04.2015, № БЗ/3/Н от 23.04.2015, № БЗ/4/К от 23.04 2015 денежную сумму в размере 100 645 030 руб.;

взыскать с ООО «ССМУ Краснодар» в пользу ФИО2 неустойку по договорам  долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Б3/1/К от 23.04.2015, № БЗ/4Н от 23.04.2015, № БЗ/3/Н от 23.04 2015, № БЗ/4/К от 23.04 2015 в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 195 843,30 руб.

Пунктом 1 статьи 49 АПК РФ установлено, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику.

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает. При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

Первоначально (в исковом заявлении) предметом иска являлась задолженность ответчика по договору аренды земельного участка и ответственность в виде процентов по правилам статьи 395 ГК РФ за просрочку внесения платежей.

Затем истец просит взыскать денежные средства, уплаченные им по договорам долевого участия в строительстве и ответственность за просрочку такого возврата, а также расторгнуть договоры долевого участка.

Предметом требований в настоящем случае являются денежные средства иной природы: не задолженность за пользование имуществом, как первоначально, а авансовые платежи, оплаченные по другому правовому и фактическому основанию – договорам долевого участия в строительстве жилья. Требование о расторжении договоров долевого участия первоначально не заявлялось.

В рассматриваемом деле имеет место не изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, а заявление дополнительных требований к ранее заявленным. Действующее арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает обязанность арбитражного суда принять к рассмотрению новые дополнительные требования истца, даже если они заявлены из того же основания, что и первоначальные требования (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.01.2017 N Ф08-9556/2016 по делу N А32-4239/2015).

Суд не принимает новые требования и рассматривает дело по первоначально заявленному иску.

Ответчик против удовлетворения заявления возражает, сообщил суду, что возместил стоимость использования земельного участка истца путем предоставления права требования площадей в строящихся на участке домах в виде заключения с собственником участка договоров долевого участия в строительстве, указал суду, что для взыскания процентов правовые основания отсутствуют.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Погиба К.Ю. на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 33268 кв. м с кадастровым номером 23:43:0310008:0011 категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для строительства многоэтажных домов со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения. Участок имеет адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Березанская, 88. Запись о регистрации права №23-33-01/622/2008-119 внесена в соответствующий реестр 19.12.2998.

13.03.2015 Погиба К.Ю. и ООО «Славяне» подписали договор аренды этого участка сроком действия до 31.12.2020.

Земельный участок предоставлен арендатору для строительства  жилого комплекса. 

Пунктом 3.1 договора стороны установили, что арендная плата составляет   171 500 000 руб. за весь предусмотренный договором период аренды и составляет за:

2015 год 50 000 000 руб.;

2016 года 60 000 000 руб.;

2017 год 60 000 000 руб.,

в последующие три года по 500 000 руб.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее последнего рабочего дня отчетного периода. Арендатор оплачивает арендодателю арендную плату путем  предоставления ему права требования  на площади в строящемся объекте не менее 4 162,77 кв. м по стоимости, эквивалентной стоимости  арендной платы за весь период  времени действия настоящего договора.

Договор зарегистрирован уполномоченным органом в установленном законом порядке 16.03.2015.

Договором от 18.03.2015 в правоотношения арендатором вступило ООО «ССМУ «Краснодар», приняв на себя соответствующие права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1.5 последнего договора, он имеет силу передаточного акта, составление отдельного документа, подтверждающего передачу земельного участка, не требуется.

Во исполнение условий договора аренды в части оплаты стоимости пользования земельным участком стороны 23.04.2015 заключили договоры долевого участия в строительстве:

№ БЗ/1/К от 23.04.2015, согласно п. 1.4, п. 2  которого, объектами долевого строительства и предметом договора являются жилые помещения (квартиры,), общей площадью 2 411,29 кв.м находящиеся в жилом доме, расположенном по адресу Краснодарский край, ул. Березанская, 88 (литер1),. Цена договора определена п. 3.2 и составляет 98 862 890 руб.;

№ БЗ/4Н от 23.04.2015, объектом долевого строительства и предметом договора по которому являются нежилые помещения общей площадью 317,05 кв. м, находящиеся  в жилом доме по адресу 

<

...> (лит.4). Цена согласно п.3.1 договора составляет 12 999 050 руб.;

№ БЗ/З/Н от 23.04 2015 объектом долевого строительства по которому являются нежилые помещения общая площадь которых составляет 98 кв.м, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (лит.3). Цена согласно п.3.2. договора составляет 4 018 000 руб.;

№ БЗ/4/К от 23.04.2015 объектом долевого строительства по которому являются  жилые помещения общая площадь которых составляет 1 421.04 кв. м, находящиеся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (лит.4). Цена согласно п.3.2. договора составляет 55 620 060 руб.

Погиба К.Ю. 23.01.2017 заявил об одностороннем зачете встречных однородных требований на сумму 100 645 030 руб. 

Истец указывает, что после проведения зачета задолженность ответчика по договору аренды составляет 70 854 970 руб.

В соответствии с пунктами  6.2 договоров долевого участия в строительстве, предполагаемой датой получения застройщиком разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию является 30.12.2017.

Истец указывает, что ответчиком строительство длительное время не ведется, в связи с чем зачет задолженности по арендным платежам путем предоставления жилых помещений в строящемся объекте является не возможным.

Согласно заключению специалиста ООО «Аналитическое бюро экспертиз и исследований» № А17-Эк-014 от 05.06.2017, несоблюдение сроков строительства делает невозможным окончание строительства объектов в сроки, указанные в разрешениях на строительство и в договорах долевого участия, исходя из процента готовности на день осмотра объектов. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что условия договора №БЗ/1/ К-719-735 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.06.2015 по сроку строительства не смогут быть выполнены.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено следующее.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды земельного участка от 13.03.2015 внесение арендатором денежных средств в счет оплаты пользования участком, не предусмотрено.

Доказательства изменения условий сделки в части способа оплаты пользования участком соглашением ее сторон или решением суда, истец суду не представил.

То есть требование истца о взыскании денежных средств в качестве задолженности по арендной плате, противоречит условиям заключенного договора аренды и приведенным выше нормам закона.

Кроме того оплата арендатором права пользования земельным участком была осуществлена путем передачи права требования квадратных метров в жилом доме в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, что подтверждается  заключением договоров долевого участия в строительстве жилых домов.

Невозможность получения помещений в сданных в эксплуатацию домах к согласованному сторонами сроку, отношения к способу оплаты пользования землей не имеет до изменения условия договора аренды в части способа оплаты. 

Поскольку:

ответчик произвел оплату пользования участком в соответствии с условиями заключенного, действующего (не прекращенного) договора аренды;

изменение этого условия на вид оплаты, который бы позволил истцу требовать взыскания денежных средств, в установленном порядке осуществлено не было;

односторонне изменение условий сделки договором аренды не предусмотрено и запрещено законом,

истцу в иске о взыскании денежных средств в счет оплаты пользования земельным участком следует отказать.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. 

Из этой нормы закона прямо следует, что проценты начисляются за просрочку исполнения именно денежного, а не любого другого обязательства.

Как было указано выше, у арендатора обязанность по оплате пользования земельным участком денежными средствами отсутствует.

В этой части требований истцу в иске также следует отказать.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Истцу отказать в увеличении требований, а именно: о расторжении договора аренды, о взыскании  денежных средств по договорам долевого участия.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                  М. М. Данько