АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-1676/2021

28 мая 2021 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2021 года, полный текст решения изготовлен 28 мая 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 17 и 21 мая 2021 дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Бюро Независимых Экспертиз и Оценок» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Акционерному обществу «Коми холдинговая компания»  (ранее – Акционерное общество «Корпорация по Развитию Республики Коми») (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительными решений,

при участии в судебном заседании:

от истца:Молодцов А.О.- по доверенности от 20.10.2020 (до и после перерыва)  

от ответчика: ФИО2 - по доверенности от 11.01.2021 (до перерыва),

ФИО3- по доверенности от 11.01.2021 (после перерыва)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бюро Независимых Экспертиз и Оценок» (Истец, Бюро) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Акционерному обществу «Корпорация по Развитию Республики Коми» (Ответчик, Общество, Корпорация) с требованиями:

- признать недействительными (ничтожными) решения об одностороннем увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №А18/124-001 от 02.10.2018 АО  «Корпорация по Развитию Республики Коми» отраженные в уведомлениях исх. № 819 от 05.06.2019, исх. № 1962 от 25.11.2019;

- возложить на АО  «Корпорация по Развитию Республики Коми» обязанность установить размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №А18/124-001 от 02.10.2018 в период времени, начиная с 01.07.2019 до момента очередного изменения, на изначально существовавшем уровне 64 080 руб. в месяц; размер арендной ставки – на уровне 120 руб. за 1 кв.м.; обязать ответчика произвести соответствующий перерасчет начисленной арендной платы, начиная с 01.07.2019.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, изложив свои доводы в письменном отзыве на иск и в дополнительных возражениях

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Между АО «Корпорация по развитию Республики Коми» (Арендодатель) и ООО «Бюро Независимых Экспертиз и Оценок» (Арендатор) был заключён Договор аренды недвижимого имущества №А18/124-001 от 02.10.2018 (Договор – л.д.13-18), по условиям которого Корпорация (арендодатель) передает в аренду (во временное владение и пользование), а Бюро (арендатор) принимает нежилое помещение №1 на первом этаже в административном здании, расположенном по адресу: Республика Коми, 

<

...>, для использования под служебные помещения. Общая площадь арендуемого имущества составляет 534 кв.м.  Помещения переданы в аренду по соответствующему акту приёма-передачи (л.д.17 на обороте). 

Согласно пункту 4.1 Договора, ежемесячный размер арендной платы составляет 64 080 рублей, исходя из ставки арендной платы 120 рублей за 1м2.

Согласно пункту 4.5 (абзац 1) Договора аренды, размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, а если Договор заключён на срок менее года, - не чаще одного раза в течение срока действия Договора.

Уведомление об изменении платы направляется Арендодателем не позднее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения платы по Договору, является для Арендатора обязательным условием Договора, составляет неотъемлемую часть Договора (абзац 2 пункта 4.5. Договора).

Пунктом 1.4 Договора срок аренды был установлен на период с 08.08.2018 по 30.06.2019. Пунктом 6.6 Договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений арендатора, направленных за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Бюро 27.05.2019 письменно обратилось к АО «КР РК» по вопросу предоставления Истцу иных нежилых помещений в том же административном здании, предметом настоящего спора не являющихся.

Ответным письмом № 819 от 05.06.2019 АО «КР РК» уведомило о готовности предоставить ООО «БНЭО» иные нежилые помещения; одновременно Ответчик сообщил о том, что в связи с увеличением расходов на содержание спорных помещений на основании пункта 4.5 Договора аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018 ставка арендной платы по Договору с 01.07.2019г. составит 155 руб./кв.м. Ответчик предложил Истцу подписать Дополнительное соглашение от 29.05.2019 к Договору аренды.

Дополнительное соглашение от 29.05.20219г. (л.д.20) подписано сторонами без каких-либо разногласий, размер арендной платы установлен в сумме 82 770 рублей в месяц. 

Истец считает, что Ответчик подписанием Дополнительного соглашения от 29.05.2019г. фактически создал для Арендатора кабальные условия путём зависимости процедуры предоставления иных нежилых помещений от подписания не выгодного Истцу Дополнительного соглашения к Договору. Бюро указывает, что из буквального толкования содержания письма Арендодателя № 819 от 05.06.2019 следует, что данное письмо имеет характер одностороннего изменения арендной платы: в нём имеется ссылка на пункт 4.5 Договора аренды; в нём отсутствует прямо высказанное предложение заключить дополнительное соглашение к Договору; в письме содержатся формулировки, не предполагающие вариативности действий для арендатора и не допускающие их неоднозначного толкования - арендодатель ставит арендатора перед фактом о повышении арендной ставки в одностороннем порядке. 

Истец указывает, что в нарушение пункта 4.5 (абзац 2) Договора аренды арендодатель уведомил арендатора об одностороннем изменении арендной платы в срок менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения платы (с 01.07.2019, в то время как письмо датировано 05.06.2019), а дополнительное соглашение от 29.05.2019 было подписано задним числом.

Подписание Истцом дополнительного соглашения не отменяет, по его мнению, того факта, что АО «КР РК» уведомлением № 819 от 05.06.2019 реализовало своё право на одностороннее изменение арендной платы по Договору, предусмотренное пунктом 4.5 Договора аренды.

Уведомлением исх. № 1962 от 25.11.2019 (л.д.21) Ответчик уведомил Истца о повторном, по мнению Истца, в течение года повышении арендной платы по Договору аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018.

Истец считает, что уведомление арендодателя (исх. № 1962 от 25.11.2019) является вторичным повышением арендной платы по инициативе АО «КР РК», что следует считать нарушением арендодателем пункта 4.5 Договора аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018. Арендодателем в одностороннем порядке в течение года размер арендной платы повышался дважды (с 01.07.2019 и с 01.01.2020), что противоречит указанному пункту 4.5 Договора аренды.

Таким образом, Истец считает, что, вопреки пункту 4.5 Договора аренды, арендная плата повышалась Арендодателем неоднократно: 

(1) в соответствии с письмом №819 от 05.06.2019г. - с 01.07.2019 по 31.12.2019 арендная ставка повысилась со 120 руб. за 1м2 до 155 руб. за 1 м2, (соответственно, с 64 080 руб. до 82 770 руб.; 

(2) в соответствии с письмом №1962 от 25.11.2019г. - с 01.01.2020 в очередной раз арендная ставка повысилась на 4% - до 161,20 руб. за 1 м2, (до 86 080 руб. в месяц).

Первое повышение арендной платы фактически состоялось по инициативе арендодателя, повторное повышение арендной ставки нарушает, по мнению Истца, договорные условия о механизме изменения арендной платы, что следует квалифицировать как недобросовестное поведение со стороны АО «КР РК», которое, однократно воспользовавшись своим правом на увеличение арендной платы, не вправе её повторно увеличивать, руководствуясь формальным основанием в виде якобы двустороннего соглашения сторон Договора об увеличении цены по нему.

При этом Истец считает, что одностороннее повышение Арендодателем арендной платы не соответствуют сложившимся расценкам на рынке аренды в городе Сыктывкар; изначально существовавшая арендная ставка (120,00 руб. за 1 м2) уже представляется Истцу завышенной, Арендатор согласился с предложенными условиями в силу заинтересованности в объекте аренды, но дальнейшие повышения арендной ставки (до 161,20 руб. за 1 м2) преследуют цель получения арендодателем необоснованной имущественной выгоды, что недопустимо и существенным образом нарушает права и законные интересы ответчика в сфере предпринимательской деятельности. В результате таких односторонних изменений, совершённых более одного раза в год, арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в городе Сыктывкар за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, а это, в свою очередь, должно повлечь за собой отказ в защите прав арендодателя (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

На основании статей 310, 422, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в пунктах 21, 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Истцом сделан вывод о превышении арендодателем права на изменение в одностороннем порядке арендной платы, согласно пункту 4.5 Договора аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018.

Истец также сообщил, что обратился к ответчику с письмом от 20.03.2020 о снижении стоимости аренды по Договору аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018. Ответ Общества не содержал исчерпывающей информации относительно реализации такой возможности.

В настоящее время арендная плата рассчитывается ответчиком, исходя из оспариваемых решений об её увеличении, принятых арендодателем в одностороннем порядке. Действия ответчика по внесению изменений в арендные правоотношения в одностороннем порядке (чаще одного раза в год) Истец квалифицирует как одностороннюю сделку и злоупотребление ответчика при реализации арендодателем правомочий, предусмотренных частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, пунктом 4.5 Договора аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018.

На основании изложенного Истец просит признать недействительным решение Общества об одностороннем увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018 года, отраженное в уведомлениях № 819 от 05.06.2019 года и № 1962 от 25.11.2019 года; установить размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018 в период времени с 01.07.2019 до момента очередного изменения на изначально существовавшем уровне 64 080 рублей в месяц; размер арендной ставки - на уровне 120,00 рублей за один кв.м.; обязать Общество произвести соответствующий перерасчет начисленной арендной платы, начиная с 01.07.2019 года.

Ответчик не согласен с исковым требованиями Истца, указывая следующее.

Договор аренды недвижимого имущества № А 18/124-001 от 02.10.2018 года распространял свое действие на правоотношения сторон возникшие с 08 августа 2018 года, то есть с даты фактической передачи имущества в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК).

В силу пункта 6.6. Договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с тем обстоятельством, что Договор был заключен сроком до 30 июня 2020 года, в случае имеющихся возражений, ООО «БНЭО» имело все правовые основания расторгнуть Договор и освободить занимаемое нежилое помещение и/или отказаться от подписания дополнительного соглашения от 29 мая 2019 года.

Увеличение арендной платы с 01 июля 2019 года было закреплено заключением дополнительного соглашения от 29 мая 2019 года. Данный документ является актом волеизъявления двух сторон, не противоречит действующему законодательству и заключенному между сторонами Договору. 

Соответственно, изменение арендной платы с 01.07.2019 состоялось по соглашению сторон. 

Письмом № 1962 от 25.11.2019 года Общество уведомило ООО «БНЭО» об изменении размера платы по Договору на 4 %, который подлежал увеличению с 01.01.2020 года и составил 86 080 руб. 80 коп. в месяц с учетом НДС.

Таким образом, арендная плата увеличивалась в одностороннем порядке по инициативе Общества за период с 08.08.2018 по 18.08.2020 гг. только один раз - в 2020 году. Механизм изменения арендной платы, зафиксированный в Договоре, Арендодателем, по его утверждению, нарушен не был.

При этом Ответчик подтвердил, что 20 марта 2020 года от Бюро поступило заявление с предложением рассмотреть вопрос о снижении арендной платы по Договору. Несмотря на отсутствие оснований для снижения арендной платы не имелось, с учетом осложнения эпидемиологической ситуации в Республике Коми, а также внесением изменений в федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 года, руководством Общества было принято решение о предоставлении ООО «БНЭО» дополнительной меры поддержки в виде отсрочки внесения арендной платы за период с 16.03.2020 года по 30.09.2020 года на период до оплате с 01 января 2021 года поэтапно один раз в месяц, равными платежами в размере половины ежемесячной арендной платы по Договору.

Ответчик считает, что в рассматриваемом случае нет подтверждения недобросовестного поведения Общества, а также злоупотребления правами, предоставленными ему Договором и действующим законодательством, в удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме, так как в силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом установлено следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае контрагенты в Договоре, подписанном участниками сделки без каких-либо возражений, предусмотрели, что размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и принимается Арендатором в безусловном порядке на основании письменного уведомления Арендодателя.

Стороны подписали договор без каких-либо замечаний и разногласий.

Корпорация считает, что подобное условие договора, применительно к диспозитивному характеру пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, дает ему право на изменение размера арендной платы без согласия арендатора и без каких-либо ограничений во времени.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Корпорация, имеющая по Договору право на одностороннее изменение размера арендной платы, увеличила ее дважды в течение одного года: с 01.07.2019г. и с 01.01.2020, что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции, изложенной в Постановлении N 73.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Указание истца на то обстоятельство, что он в данном случае является слабой стороной по договору аренды несостоятельно в силу следующего. 

Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора; предложение арендодателем собственных условий договора аренды при отсутствии у Бюро обязанности заключить такой договор нельзя квалифицировать в качестве злоупотребления правом, поскольку условия использования имущества определяет его собственник или иное уполномоченное им лицо; заключение спорного договора для истца не являлось единственной возможностью осуществления предпринимательской деятельности.

По условиям заключенного сторонами договора Корпорация наделена правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации). По правилам пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, следовательно, уведомление Комитета об изменении размера компенсации, изменяющее размер обязанности Общества, следует считать односторонней сделкой.

При условии соответствия спорного пункта договора аренды действующему законодательству (пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также изменения размера арендной платы с 01.07.2019 – по соглашению сторон, а с 01.01.2020 – по письменному уведомлению Арендодателя, суд пришел к выводу о том, что законные основания для признания оспариваемых сделок недействительными отсутствуют.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Корпорация, имеющая по Договору право на одностороннее изменение размера арендной платы, увеличила ее дважды в течение одного года: с 01.07.2019г. и с 01.01.2020, что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции, изложенной в Постановлении N 73.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу о наличии оснований для признания недействительным уведомления от 25.11.2019 №1962 об изменении размера арендной платы исключительно в части указанного в уведомлении срока: по мнению суда, безусловное право на изменение арендной платы возникает не с 01.01.2020, а с 01.07.2020г.

В качестве применения последствий сделки в указанной части, подлежат удовлетворению требования Истца об обязании Ответчика осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №А18/124-001 от 02.10.2018 до размера, установленного дополнительным соглашением от 29.05.2019г., за период с 01.01.2020г. по 30.06.2020г.

Ссылка Ответчика на то, что установленные арендные платежи не покрывают его расходы на коммунальные услуги, не может быть принята. Наличие доказательств, свидетельствующих о заявлении арендодателем в установленном порядке требований об изменении согласованной им цены в связи с данным обстоятельством, либо предложений арендатору нести затраты на содержание арендованного помещения, не установлено.

На основании изложенного исковые требования удовлетворяются судом частично, с распределением расходов по уплате государственной пошлины на стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181, ч.3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительной указанную в уведомлении №1962 от 25.11.2019 дату изменения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №А18/124-001 от 02.10.2018 - с 01.01.2020.

Обязать Акционерное общество «Коми холдинговая компания» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №А18/124-001 от 02.10.2018 до размера, установленного дополнительным соглашением от 29.05.2019г., за период с 01.01.2020г. по 30.06.2020г.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Акционерного общества «Коми холдинговая компания» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бюро Независимых Экспертиз и Оценок» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу на основании ходатайства взыскателя.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.С. Скрипина