ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-198181/18-37-1398

г. Москва

27 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП 313774620600524, ИНН 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании суммы обеспечительного платежа уплаченного по предварительному договору аренды от 03.09.2013 № 59/ПДА-2013 в размере 1 505 215 руб., обязании ответчика принять нежилое помещение по акту приема-передачи.

При участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 13.08.2018;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 09.01.2018.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Москвы с  иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Берга Девелопмент» о взыскании суммы обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору аренды от 03.09.2013 № 59/ПДА-2013 в размере 1 505 215 руб., обязании ответчика принять нежилое помещение по акту приема-передачи.

Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 622, 1102, 1107 и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по предварительному договору аренды от 03.09.2013 № 59/ПДА-2013.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 03 сентября 2013 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор, истец) и ООО «Феникс Девелопмент» (арендодатель) заключен предварительный договор аренды № 59/ПДА-2013.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем краткосрочный и долгосрочный договоры аренды помещения на условиях, изложенных и согласованных сторонами в предварительном договоре; также предварительный договор устанавливает обязательство сторон подготовить помещение к аренде и фиксирует договоренности сторон в отношении предоставления доступа в помещение арендатору и использования помещения до заключения основного краткосрочного и основного долгосрочного договоров (п. 1.3 договора).

Пунктом 1.4. договора предусмотрено, что Настоящий Предварительный Договор не регулируется специальным законодательством, как то предусмотрено в пункте 2 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и представляет собой «смешанный договор» в значении, данном этому термину в пункте 3 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, который включает в себя, не ограничиваясь:

-предварительный договор по статье 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении Основного Краткосрочного и Основного Долгосрочного Договоров, обязывающий Стороны заключить Основной Краткосрочный и Основной Долгосрочный Договоры в соответствии с условиями и положениями, предусмотренными в Приложении № 9 и Приложении № 2 к настоящему Предварительному Договору, и в сроки согласно настоящего Предварительного Договора;

-договор об обязательствах Сторон на период времени до завершения строительства Центра и подписания Основного Краткосрочного и Основного Долгосрочного Договоров.

Во исполнение п. 1.2 предварительного договора арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял в аренду нежилое помещение на 2-м этаже Центра, расположенного под адресу: 

<

...>, проектной площадью ориентировочно 101,30 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи от 01 марта 2014 года.

С этого момента фактически между сторонами возникли арендные отношения, арендатор регулярно и своевременно выплачивал арендную плату, однако договор аренды сторонами так и не был заключен.

Согласно п. 6.1 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения № 10 от 01 января 2018 года он действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств, но не позднее 31 мая 2018 года.

В соответствии с предварительным договором аренды в редакции дополнительного соглашения № 10 от 01 января 2018 года истец и ответчик обязались подписать основной краткосрочный и основной долгосрочный договоры с дополнениями, предусмотренными в п. 2.2 предварительного договора, в течение 10 рабочих дней с даты предоставления заполненных основного краткосрочного и основного долгосрочного договора арендодателем арендатору в соответствии с предварительным договором, но не позднее 31 мая 2018 года.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 к предварительному договору аренды, заключенному 28 февраля 2014 года, новым арендодателем стало ООО «Берга Девелопмент». Согласно п. 6 дополнительного соглашения с 28 февраля 2014 года все отношения прежнего арендодателя с арендатором прекращаются, а новый арендодатель приобретает права и обязанности прежнего арендодателя по предварительному договору.

Во исполнение п. 5.1 предварительного договора истец выплатиларендодателю в период с 09.09.2013 года по 16.10.2013 года обеспечительный платеж наобщую сумму 1 505 215 рублей в качестве обеспечения надлежащего выполнения всехобязательств по предварительному договору.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренныепредварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Истец и ответчик обязались заключить основной краткосрочный и основнойдолгосрочный договоры не позднее 31 мая 2018 года.

Истец полагает, что до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, ответчик не предоставил истцу заполненные договоры, то согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены 01 июня 2018 года.

09 июня 2018 года истец направил ответчику требование о возврате обеспечительного платежа и просьбе согласовать дату возврата помещения по актуприема-передачи. Требование было получено ответчиком 15 июня 2018 года, чтоподтверждается отчетом об отслеживании отправления.

18 июня 2018 года истец повторно направил требование принять помещение по акту приема-передачи и согласовать заявки на вывоз принадлежащего арендатору товара, торгового оборудования и компьютерной техники, так как без согласия ответчика это сделать не  возможно.

Требование было получено ответчиком 26 июня 2018 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку внесенная истцом денежная сумма является обеспечительным платежом, выданным в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором всех обязательств по предварительному договору, то эта сумма подлежит возврату истцу как стороне, выдавшей его, так как краткосрочный и долгосрочный договоры аренды помещения заключены не были.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, инымиправовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество(приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнемунеосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащениеприобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Из содержания ст. 1102 ГК РФ следует, что для возникновения обязательстввследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двухобстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережениеимущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Таким образом, по мнению истца, сумма 1 505 215 рублей с 1 июня 2018 года является неосновательным обогащением ответчика и в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение должна быть взыскана с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащимобразом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что договор является действующим на дату судебного заседания, поскольку в соответствии с дополнительным соглашением № 10 от 01.01.2018г. (том 1, л.д. 78-79)  его действие продлено до 31.05.2018г. Таким образом, 01.06.2018 г. истек срок договора, в том числе в той его части, в которой урегулированы отношения сторон по аренде помещений.

Письмом от 09.06.2018г. истец, в десятидневный срок согласно п. 8.4. договора, сообщил ответчику о возврате помещений. Срок и порядок приемки помещений не был согласован ответчиком, помещение не принято ответчиком на дату настоящего судебного заседания.

Вместе с тем, ни статьей 622 ГК РФ, ни договором не предусмотрена обязанность арендодателя по принятию помещений у арендатора. Напротив, обязанность по освобождению помещений возложена на арендатора.

Пунктом 7.2. предварительного договора предусмотрено, что в случае немотивированногоотказа Арендодателя, т.е. не связанного с виной Арендатора, от заключения Основного Краткосрочного Договора и/или Основного Долгосрочного Договора в соответствии с настоящим Предварительным Договором, Арендатор вправе требовать выплаты Арендодателем штрафа в размере рублевого эквивалента 10000 (Десять тысяч) долларов США, а также Арендодатель компенсирует Арендатору не более остаточной стоимости Неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в Помещении с письменного согласия Арендодателя (т.е. за вычетом амортизационных отчислений, предусмотренных для соответствующих групп неотделимых улучшений), и при наличии всех подтверждающих документов, и в безусловном порядке возвращает Арендатору Обеспечительный Депозит (исключительно для настоящего пункта: в срок 14 (Четырнадцать) рабочих дней), в той мере, в какой" Обеспечительный Депозит не был использован либо зачтен в соответствии с условиями настоящего Предварительного Договора.

Поскольку договор между сторонами прекращен истечением установленного в нем срока, обеспечительный депозит подлежит возврату арендатору. 

С учетом отсутствия в материалах дела требований арендодателя о восстановлении обеспечительного депозита, суд считает не доказанным наличие оснований для его удержания, предусмотренных п.п. 5.2., 5.3. договора.

Кроме того, при наличии встречных требований к истцу, ответчик вправе их заявить только подачей встречного иска после принятия основного иска к производству. 

В силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Статья 110 АПК РФ от 05.05.1995 N 70-ФЗ утратила силу. О предъявлении встречного иска см. статью 132 АПК РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ.)

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору аренды от 03.09.2013 № 59/ПДА-2013 в размере 1 505 215 руб., подлежит удовлетворению.

 Требование истца об обязании ответчика принять нежилое помещение по акту приема-передачи суд оставляет без удовлетворения с учетом вышеизложенного.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 622, 1102, 1107 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП 313774620600524, ИНН 

<

***>) долг 1 505 215 (один миллион пятьсот пять тысяч двести пятнадцать) руб. 00 коп., а также 20 052 (двадцать восемь тысяч пятьдесят два) руб. 00 коп. госпошлину. 

В остальной части иска – отказать. 

Возвратить ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО2 (ОГРНИП 313774620600524, ИНН 

<

***>) из Федерального Бюджета РФ 163 (сто шестьдесят три) руб. 00 коп. госпошлину.

 Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

  Судья                                                                                              Ю.А. Скачкова